中國房地產(chǎn)輝煌十五年-資料下載頁
2025-06-24 17:15本頁面
【正文】 產(chǎn)的宏觀調(diào)控集中體現(xiàn)在兩件事情上，即控制信貸貨幣供應(yīng)總量及嚴格土地管理。其結(jié)果如下圖（來源于REICO報告）：圖一：數(shù)量型貨幣政策下的貸款月度增加額變動從圖一中可見，每出臺一個文件，導(dǎo)致房貸增速明顯下降，說明調(diào)控效果明顯。 圖二：土地嚴格管理后的土地交易價格指數(shù)從圖二中可見，土地交易價格一路上漲，其原因是土地交易規(guī)則發(fā)生了變化，對于“招、拍、掛”之后土地價格問題，已經(jīng)爭論得很多了，我認為任何一次重大的改革，都會引起震蕩，土地價格問題會逐步平易，長遠來看，對于不同用途，不同地區(qū)的土地交易應(yīng)當制定相應(yīng)的政策，采取一刀切的辦法并不能包治百病。從圖三中可見，隨著房地產(chǎn)投資增長速度的下降，房價指數(shù)一路上升，對于這一種逆向趨勢無論做何種解釋，其結(jié)果都不是宏觀調(diào)控的目的，對于有購房需求的大眾來說也是不利的。 2005年將繼續(xù)鞏固宏觀調(diào)控的成果，對于房地產(chǎn)金融和土地的調(diào)控是否會有新的方式？這是業(yè)界十分關(guān)注的問題，從多方面的反映和分析來看，隨著中國加入WTO的最后幾項接軌的時限到來，今后將更多采用經(jīng)濟手段進行間接調(diào)控而不是單純用政府紅頭文件的方式直接調(diào)控。我對今后幾年的房地產(chǎn)形勢持樂觀看法，更加穩(wěn)健和持續(xù)發(fā)展的房地產(chǎn)環(huán)境將會建立?！ D三：2004年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速與商品房銷售價格指數(shù)三、宏觀調(diào)控后的兩大效應(yīng) 如上所述，在收緊房地產(chǎn)的兩大限制性因素（資本和土地）以后，一定會形成一種擠壓效應(yīng)，促使中國的房地產(chǎn)業(yè)開始上一個臺階，其特點是企業(yè)進步和金融進步。企業(yè)進步房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰已經(jīng)開始，2005年更會加速，以往靠“圈錢”，“圈地”，獲取高額利潤的時光已經(jīng)一去不復(fù)返了，企業(yè)開始認真研究發(fā)展戰(zhàn)略，大致的趨勢如下： ——一部分企業(yè)向規(guī)模性擴張發(fā)展，以做大做強為目的，一些大型開發(fā)企業(yè)的年開發(fā)量和銷售總額一時成了競爭的指標。例如：民營企業(yè)中以萬科集團、順馳集團、世茂集團、合生創(chuàng)展集團等為代表，在2004~2005年中都以銷售總額在100億上下為目標，其中有的企業(yè)間競爭得十分激烈。大型開發(fā)企業(yè)的形成將會提高房地產(chǎn)企業(yè)的集中度，這標志著中國的開發(fā)企業(yè)走向成熟，競爭房地產(chǎn)市場的占有率已經(jīng)開始?！徊糠制髽I(yè)以打造精品為切入點，形成獨有特色的知名品牌，從而提升項目的質(zhì)量。不求最大，但求最佳。 “科技地產(chǎn)”，以科技為主題，大幅度提高住宅的科技含量，以高舒適度，生態(tài)、健康而得以勝出的“科技地產(chǎn)”，其中以“北京鋒尚”、“萬國城MOMA”等為代表?？萍嫉禺a(chǎn)的興起不僅提升了項目的質(zhì)量，而且使企業(yè)從勞動力密集走向技術(shù)密集，大大提高了企業(yè)的效率和效益，這是企業(yè)進化的標志。 “文化地產(chǎn)”以文化為主題，適應(yīng)了在現(xiàn)階段滿足生活基本需求之后，人們必然對人文方面的更高追求，如上海的“新天地”、北京的“蘋果社區(qū)”、各種表現(xiàn)形式的北京“四合院”以及富有地方民居色彩的建筑都廣受歡迎。建筑從來都離不開文化藝術(shù)，歷史上凡是傳世之作都有文化內(nèi)涵。文化地產(chǎn)是在保護與創(chuàng)新的同時譜寫歷史，因為，“今天是昨天的未來,今天是明天的歷史”，我們正在創(chuàng)造未來, 譜寫歷史。金融進步 我國金融體制改革落后于房改，隨著房改推動力的逐漸弱化，原有的房地產(chǎn)金融體制的弊端已經(jīng)凸顯，央行121號文件的出臺就是最有說服力的證明，金融體制改革已勢在必行。房地產(chǎn)是僅次于證券業(yè)而與金融聯(lián)系最緊密的行業(yè)，“資本行使否決權(quán)”同樣在房地產(chǎn)業(yè)適用，在市場經(jīng)濟體制下，房地產(chǎn)投融資也將擺脫從銀行貸款的單一形式而走向多樣化的市場行為。 在發(fā)達國家比較成熟的房地產(chǎn)融資品種在中國已經(jīng)開始出現(xiàn)，例如：——住房抵押貸款證券化目前已經(jīng)開始試點；——房地產(chǎn)信托投資的新政策已經(jīng)在征求意見，如果得以執(zhí)行將有望突破目前的200份集合信托，并且可以進行組合項目投資和異地發(fā)行；——房地產(chǎn)投資基金在國外已經(jīng)很成熟，但是由于我國的“產(chǎn)業(yè)投資基金法”遲遲沒有出臺，因此在國內(nèi)進行人民幣募集基金尚缺乏法律依據(jù)。但是，由于中國加入WTO后在2006年底之前要向外國開放資本市場，目前各種海外投資基金正在快速進入中國，對中國的房地產(chǎn)市場的影響將會越來越大。因此，對于以適當形式設(shè)立的住宅產(chǎn)業(yè)投資基金，業(yè)內(nèi)人士持樂觀態(tài)度并且正在積極推動和嘗試。房地產(chǎn)投資的特點是資本和時間呈動態(tài)關(guān)系。資本流動的越快，投資回報越高，因此開發(fā)企業(yè)的資本運作大致有三種模式（這三種方式都是提高資本使用率一倍）：——加快資本在項目之間流動的速度。如同時開發(fā)多個項目，根據(jù)項目對資金的需求時間和數(shù)量進行調(diào)動，使資金的流速加快，從而使投資回報加快。這好比10鍋開水只有5個鍋蓋，如果調(diào)動得當，10鍋水都能燒開。這時資本的使用率將提高一倍?！岣哔Y本使用效率，如投入一億資金蓋房，用傳統(tǒng)方式需一年完成，用工業(yè)化生產(chǎn)，半年就可建成。建得快，銷得快，效益明顯提高，一年就可投兩個項目，一億投資就變成了兩億，所產(chǎn)生的效益遠比勞動密集型運作高得多。這就是資本平臺的作用?！岣弋a(chǎn)品的終端價值，產(chǎn)品的競爭最終是性能質(zhì)量的競爭（上帝與細節(jié)同在），由于產(chǎn)品的競爭力強，做一個項目的收益等于其他項目兩個。走進2005年，中國房地產(chǎn)業(yè)將進入經(jīng)過夯實之后的更為理性化發(fā)展期，前面會有更多我們以往不曾遭遇過的考驗，我們會迎來一個新的發(fā)展機遇，風雨過后見彩虹。從數(shù)字看中國地產(chǎn)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不僅僅提高了居民的居住水平，更成為拉動國民經(jīng)濟增長最重要的引擎之一。1998年以來，城鎮(zhèn)住宅與房地產(chǎn)業(yè)投資占GDP的比重由1997年的不足6％，增加到7％—7．8％，每年拉動GDP增長1％以上，2003年GDP9．3％的增長率中的1．8％是房地產(chǎn)行業(yè)貢獻的。在城市建設(shè)資金投入有限的情況下，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動了城市基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)展。從1998年實行房改政策以來，我國的房地產(chǎn)開發(fā)投資始終保持了20％左右的增長。與1998年相比，投資和竣工面積都翻了一番，銷售額則增加了一倍半。國家統(tǒng)計局在全國抽樣調(diào)查顯示，目前中國每年新增1％的城市人口，大約為1800萬—2000萬，新增城市人口的住房需求，按城市人均住房22平方米計算，每年將需要4．4億平方米的住房。按照國家規(guī)劃，到2020年我國的城市化水平將達到55％－60％，城鎮(zhèn)居民將增長到8億至8．5億人，年增長4％。屆時將有2．6億到3億的農(nóng)民成為城市居民，為這些新城市人提供的住房面積將是一個天文數(shù)字。 今后15年內(nèi)我國的GDP的年增長率應(yīng)保持在8％左右，才能在2020年達到人均收入3000美元的水平。參照發(fā)達國家那個階段的發(fā)展過程，在人均GDP超過1000美元的今天，恰恰是房地產(chǎn)快速發(fā)展期，中國的房地產(chǎn)還有數(shù)十年的發(fā)展期，房地產(chǎn)的增長率應(yīng)該略高于GDP的增長率?！?004年中國房地產(chǎn)市場報告》分析預(yù)測，2005－2020年累計新建面積將達到120．4億平方米，新建面積年均增長5．5％，未來15年每年新建平均量為12億平方米。 數(shù)據(jù)的顯示和比較說明：房地產(chǎn)作為中國的支柱產(chǎn)業(yè)之一，將循著持續(xù)健康發(fā)展的道路，在今后中國經(jīng)濟騰飛的數(shù)十年間不斷前行、奔跑。 20 / 20
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