房地產(chǎn)項(xiàng)目無(wú)敵測(cè)算超全版本-資料下載頁(yè)
2025-06-24 08:01本頁(yè)面
【正文】 CI為年現(xiàn)金流入CO為年現(xiàn)金流出t為計(jì)算期年數(shù)全部投資評(píng)價(jià)指標(biāo)表：評(píng)價(jià)指標(biāo)稅前稅后凈現(xiàn)值（單位：萬(wàn)元）14,566 9,043 內(nèi)部收益率（IRR）%%投資回收期（動(dòng)態(tài)） 投資回收期（靜態(tài)）自有資金投資評(píng)價(jià)指標(biāo)表：評(píng)價(jià)指標(biāo)稅前稅后凈現(xiàn)值（單位：萬(wàn)元）14,4908,967內(nèi)部收益率（IRR）%%投資回收期（動(dòng)態(tài)）分析：%計(jì)算，全部投資和自有資金的稅前、稅后凈現(xiàn)值均大于零，說(shuō)明該項(xiàng)目是可行的。全部投資和自有資金的稅前、%，表明項(xiàng)目的整體收益較好，全部投資和自有資金均具有較強(qiáng)的盈利能力。從投資回收期來(lái)看，項(xiàng)目在最后一年的經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，即當(dāng)項(xiàng)目整體銷售后才能完成投資回收，表明項(xiàng)目的前期收益較低，回收期較長(zhǎng)，存在一定的資金回收壓力。5 項(xiàng)目敏感性分析敏感性分析是通過(guò)變動(dòng)項(xiàng)目方案的各種數(shù)據(jù)，分析在項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各種不確定性因素對(duì)項(xiàng)目收益所產(chǎn)生的影響，找出對(duì)項(xiàng)目收益指標(biāo)影響較大的因素（稱為敏感因素），并確定其影響程度。 若各種不確定因素在較大范圍內(nèi)變動(dòng)時(shí)，項(xiàng)目收益指標(biāo)仍比較穩(wěn)定，則說(shuō)明項(xiàng)目方案具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。一般來(lái)說(shuō)，影響房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的主要風(fēng)險(xiǎn)因素為收益（租金和銷售收入）和開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用。由于該方案中的銷售價(jià)格是按租金水平進(jìn)行估算的，所以以下只針對(duì)租金和成本這兩個(gè)因素的變化所引致的項(xiàng)目收益指標(biāo)變化作分析。敏感性分析指標(biāo)表指標(biāo)因素變化20%15%10%5%0%5%10%15%20%NPV成本變化11,73411,06810,3939,7189,0438,3687,6937,0186,343租金變化5,7876,6017,4158,2299,0439,84610,64511,44512,245IRR成本變化%%%%%%%%%租金變化%%%%%%%%%從分析可知：（1）當(dāng)開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用上漲20%和租金（即收益）下降20%時(shí)，%%，高于基準(zhǔn)收益率（I=%），表明項(xiàng)目有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。（2）雖然開(kāi)發(fā)成本的增加與收益的減少不會(huì)導(dǎo)致稅后凈現(xiàn)值為負(fù)數(shù)，但評(píng)價(jià)指標(biāo)對(duì)這兩種風(fēng)險(xiǎn)因素的變化都較為敏感，尤其是租金收益的變化。因此，為確保項(xiàng)目獲得預(yù)期的效益，需抓好招商推廣工作，提前作好項(xiàng)目的宣傳鋪墊工作，以令租金水平和租賃計(jì)劃得以最大實(shí)現(xiàn)。6 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)結(jié)論及建議. 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)結(jié)論從項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性角度看，項(xiàng)目全部投資和自有資金的稅后凈現(xiàn)值分別達(dá)9,043和8,967萬(wàn)元，均大于零，%%，均高于選取的基準(zhǔn)收益率，而其它靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)也達(dá)到較理想的水平，說(shuō)明該方案是可行的。. 建議方案一的經(jīng)濟(jì)效益分析是基于招商策略建議中對(duì)項(xiàng)目的租金定位和租賃進(jìn)度計(jì)劃為前提的，但項(xiàng)目所在區(qū)域目前只是處于中心商圈的外圍，無(wú)論經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者對(duì)其認(rèn)同度都相對(duì)較低，市場(chǎng)不明朗因素較多，存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。為了使項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)能夠順利開(kāi)展，從經(jīng)濟(jì)角度提出以下建議：216。 項(xiàng)目成本與物業(yè)租賃收入的變化，是對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益敏感度大的因素。因此提高項(xiàng)目收益需重點(diǎn)把握兩方面：一是本項(xiàng)目工程動(dòng)工前必須做好詳細(xì)的預(yù)算編制、施工進(jìn)度計(jì)劃，控制好成本和確保工期，從而保證工程的順利進(jìn)行，實(shí)現(xiàn)成本的有效控制；二是加強(qiáng)項(xiàng)目招商推廣力度，特別是對(duì)區(qū)域的商業(yè)炒作，保證租金價(jià)格及租賃進(jìn)度達(dá)到預(yù)定目標(biāo)水平，實(shí)現(xiàn)資金的順利回收，并及時(shí)因應(yīng)市場(chǎng)變化調(diào)整物業(yè)的經(jīng)營(yíng)策略，提高物業(yè)的整體價(jià)值和將空置率控制在較低的水平。216。 由于出租收益在前期對(duì)實(shí)現(xiàn)資金滾動(dòng)投入的幫助較小，本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)投資對(duì)自有資金和銀行貸款的依賴較大。因此，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中必須加強(qiáng)對(duì)資金的管理，確保自有資金的及時(shí)到位，提前做好資金的籌措計(jì)劃，以保證項(xiàng)目建設(shè)的順利開(kāi)展。
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