房地產(chǎn)項(xiàng)目無敵測算超全版本(文件)
【正文】 元。 項(xiàng)目按照出租形式經(jīng)營物業(yè)時，需按照物業(yè)的固定資產(chǎn)價值計(jì)提大修費(fèi)以用于物業(yè)設(shè)施的維護(hù)，當(dāng)物業(yè)出售時，該費(fèi)用則不再予以考慮。本項(xiàng)目的自有資金按開發(fā)成本的35%計(jì)提，需5,253萬元。 項(xiàng)目資金籌措根據(jù)項(xiàng)目投資進(jìn)度，配合項(xiàng)目自有資金及可運(yùn)用租售收入所提供的資金量，確定項(xiàng)目所需銀行貸款為9,813萬元。 銀行貸款項(xiàng)目的銀行貸款發(fā)生時間在2005年初。4結(jié)合項(xiàng)目經(jīng)營方案的情況，項(xiàng)目在8年經(jīng)營期內(nèi)，累計(jì)稅后利潤共18,803萬元，上繳企業(yè)所得稅9,261萬元。 所得稅的計(jì)提：在項(xiàng)目年度結(jié)算時，當(dāng)出現(xiàn)帳面收入，在扣除開發(fā)成本及租售費(fèi)用、地租、大修費(fèi)等費(fèi)用后，如果有銷售利潤，則按所得稅率33%計(jì)算出本項(xiàng)目的所得稅；如果出現(xiàn)虧損，該年份所得稅為零，由虧轉(zhuǎn)盈的年份則按財(cái)務(wù)通則規(guī)定將利潤總額調(diào)整為應(yīng)納稅所得額，再計(jì)算所得稅。216?，F(xiàn)金流量表（自有資金）是從投資者的角度出發(fā)，以投資者的出資額作為計(jì)算基礎(chǔ)，把借款本金償還和利息支付作為現(xiàn)金流出，用以計(jì)算自有資金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值等評價指標(biāo)。 基準(zhǔn)貼現(xiàn)率的選定：基準(zhǔn)貼現(xiàn)率是項(xiàng)目凈現(xiàn)值貼現(xiàn)時，計(jì)算貼現(xiàn)系數(shù)所采用的利率。并針對稅前、稅后的情況進(jìn)行分析評價。這樣就可以用一個單一的數(shù)字來反映項(xiàng)目方案的經(jīng)濟(jì)性。 內(nèi)部收益率內(nèi)部收益率是指方案壽命期內(nèi)可以使凈現(xiàn)金流量的凈現(xiàn)值等于零的利率。 投資回收期投資回收期可分為靜態(tài)投資回收期與動態(tài)投資回收期兩項(xiàng)，是指以項(xiàng)目的凈收益抵償全部投資所需要的時間，是考察項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上的投資回收能力的主要指標(biāo)。5 若各種不確定因素在較大范圍內(nèi)變動時，項(xiàng)目收益指標(biāo)仍比較穩(wěn)定，則說明項(xiàng)目方案具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險能力。（2）雖然開發(fā)成本的增加與收益的減少不會導(dǎo)致稅后凈現(xiàn)值為負(fù)數(shù)，但評價指標(biāo)對這兩種風(fēng)險因素的變化都較為敏感，尤其是租金收益的變化。 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價結(jié)論從項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性角度看，項(xiàng)目全部投資和自有資金的稅后凈現(xiàn)值分別達(dá)9,043和8,967萬元，均大于零，%%，均高于選取的基準(zhǔn)收益率，而其它靜態(tài)評價指標(biāo)也達(dá)到較理想的水平，說明該方案是可行的。 建議方案一的經(jīng)濟(jì)效益分析是基于招商策略建議中對項(xiàng)目的租金定位和租賃進(jìn)度計(jì)劃為前提的，但項(xiàng)目所在區(qū)域目前只是處于中心商圈的外圍，無論經(jīng)營者和消費(fèi)者對其認(rèn)同度都相對較低，市場不明朗因素較多，存在一定的風(fēng)險。因此提高項(xiàng)目收益需重點(diǎn)把握兩方面：一是本項(xiàng)目工程動工前必須做好詳細(xì)的預(yù)算編制、施工進(jìn)度計(jì)劃，控制好成本和確保工期，從而保證工程的順利進(jìn)行，實(shí)現(xiàn)成本的有效控制；二是加強(qiáng)項(xiàng)目招商推廣力度，特別是對區(qū)域的商業(yè)炒作，保證租金價格及租賃進(jìn)度達(dá)到預(yù)定目標(biāo)水平，實(shí)現(xiàn)資金的順利回收，并及時因應(yīng)市場變化調(diào)整物業(yè)的經(jīng)營策略，提高物業(yè)的整體價值和將空置率控制在較低的水平。因此，在項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營過程中必須加強(qiáng)對資金的管理，確保自有資金的及時到位，提前做好資金的籌措計(jì)劃，以保證項(xiàng)目建設(shè)的順利開展。6由于該方案中的銷售價格是按租金水平進(jìn)行估算的，所以以下只針對租金和成本這兩個因素的變化所引致的項(xiàng)目收益指標(biāo)變化作分析。全部投資和自有資金的稅前、%，表明項(xiàng)目的整體收益較好，全部投資和自有資金均具有較強(qiáng)的盈利能力。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的計(jì)算公式為： nΣ(CICO)t(1+IRR)t=0t=1式中：IRR為財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率CI為年現(xiàn)金流入CO為年現(xiàn)金流出t為計(jì)算期年數(shù)216。財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的計(jì)算公式為：nNPV=Σ(CICO)t(1+ic)tt=1式中：NPV為財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值CI為年現(xiàn)金流入CO為年現(xiàn)金流出t為計(jì)算期年數(shù)ic為基準(zhǔn)折現(xiàn)率216。本項(xiàng)目發(fā)生銀行貸款，按長期（五年以上）%計(jì)，%（按貸款利率上浮10%計(jì)）作為基準(zhǔn)貼現(xiàn)率進(jìn)行計(jì)算分析。 動態(tài)評價動態(tài)評價的分析方法是考慮了貨幣的時間價值，對項(xiàng)目生命周期全過程的投資效益進(jìn)行全面評價的方法。由于項(xiàng)目主
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