房地產(chǎn)項(xiàng)目無(wú)敵測(cè)算超全版本(存儲(chǔ)版)
【正文】 益需重點(diǎn)把握兩方面：一是本項(xiàng)目工程動(dòng)工前必須做好詳細(xì)的預(yù)算編制、施工進(jìn)度計(jì)劃，控制好成本和確保工期，從而保證工程的順利進(jìn)行，實(shí)現(xiàn)成本的有效控制；二是加強(qiáng)項(xiàng)目招商推廣力度，特別是對(duì)區(qū)域的商業(yè)炒作，保證租金價(jià)格及租賃進(jìn)度達(dá)到預(yù)定目標(biāo)水平，實(shí)現(xiàn)資金的順利回收，并及時(shí)因應(yīng)市場(chǎng)變化調(diào)整物業(yè)的經(jīng)營(yíng)策略，提高物業(yè)的整體價(jià)值和將空置率控制在較低的水平。 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)結(jié)論從項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性角度看，項(xiàng)目全部投資和自有資金的稅后凈現(xiàn)值分別達(dá)9,043和8,967萬(wàn)元，均大于零，%%，均高于選取的基準(zhǔn)收益率，而其它靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)也達(dá)到較理想的水平，說(shuō)明該方案是可行的。（2）雖然開(kāi)發(fā)成本的增加與收益的減少不會(huì)導(dǎo)致稅后凈現(xiàn)值為負(fù)數(shù)，但評(píng)價(jià)指標(biāo)對(duì)這兩種風(fēng)險(xiǎn)因素的變化都較為敏感，尤其是租金收益的變化。5 內(nèi)部收益率內(nèi)部收益率是指方案壽命期內(nèi)可以使凈現(xiàn)金流量的凈現(xiàn)值等于零的利率。并針對(duì)稅前、稅后的情況進(jìn)行分析評(píng)價(jià)。216。 所得稅的計(jì)提：在項(xiàng)目年度結(jié)算時(shí)，當(dāng)出現(xiàn)帳面收入，在扣除開(kāi)發(fā)成本及租售費(fèi)用、地租、大修費(fèi)等費(fèi)用后，如果有銷售利潤(rùn)，則按所得稅率33%計(jì)算出本項(xiàng)目的所得稅；如果出現(xiàn)虧損，該年份所得稅為零，由虧轉(zhuǎn)盈的年份則按財(cái)務(wù)通則規(guī)定將利潤(rùn)總額調(diào)整為應(yīng)納稅所得額，再計(jì)算所得稅。結(jié)合項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案的情況，項(xiàng)目在8年經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，累計(jì)稅后利潤(rùn)共18,803萬(wàn)元，上繳企業(yè)所得稅9,261萬(wàn)元。4 項(xiàng)目資金籌措根據(jù)項(xiàng)目投資進(jìn)度，配合項(xiàng)目自有資金及可運(yùn)用租售收入所提供的資金量，確定項(xiàng)目所需銀行貸款為9,813萬(wàn)元。 項(xiàng)目按照出租形式經(jīng)營(yíng)物業(yè)時(shí)，需按照物業(yè)的固定資產(chǎn)價(jià)值計(jì)提大修費(fèi)以用于物業(yè)設(shè)施的維護(hù)，當(dāng)物業(yè)出售時(shí)，該費(fèi)用則不再予以考慮。本方案中經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的可運(yùn)用資金共36,438萬(wàn)元。計(jì)算公式：等額序列支付現(xiàn)值系數(shù)公式P=A1*[11/(1+i)^n]/i其中：P—現(xiàn)值（2012年初） A1—2012年一至四層各層的租金水平，按2011年末租金水平等額計(jì)算。租金變化的假設(shè)：根據(jù)我司對(duì)商場(chǎng)的研究經(jīng)驗(yàn)，項(xiàng)目的租金水平變化根據(jù)出租率和商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)時(shí)間作以下假設(shè)：首層至四層商場(chǎng)租金在2007年增長(zhǎng)5%，以后按每2年遞增5%的水平計(jì)算，2012年后保持平穩(wěn)。 收益測(cè)算項(xiàng)目的總體收益包括商場(chǎng)的租金收入和銷售收入，共54，428萬(wàn)元，其中租金收入18,988萬(wàn)元，銷售收入35,440萬(wàn)元。178。 建設(shè)投資進(jìn)度根據(jù)本項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模和合作方沃爾瑪?shù)倪M(jìn)駐要求，基于有序而高效的原則，在合理安排各前期工作，保證質(zhì)量的前提下，以最快的速度完成項(xiàng)目建設(shè)。根據(jù)委托方提供的土地出讓金、補(bǔ)償費(fèi)和土地租金數(shù)據(jù)計(jì)算，土地成本費(fèi)用共1,260萬(wàn)元。2因此，項(xiàng)目計(jì)算期以建設(shè)經(jīng)營(yíng)銷售周期為參照，計(jì)算期為9年，由2004年1月1日起算。 項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)根據(jù)委托方提供的有關(guān)數(shù)據(jù)和初步的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案編制項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表，項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)為經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中各項(xiàng)成本費(fèi)用及收入測(cè)算的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。 項(xiàng)目投資估算 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本估算項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本包括七大類費(fèi)用項(xiàng)目：土地成本、前期費(fèi)用、建安工程成本、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)、企業(yè)管理費(fèi)。建安工程成本：包括土建裝修成本和安裝工程成本兩大項(xiàng)目，根據(jù)委托方提供的估算單價(jià)指標(biāo)，結(jié)合策劃方案中對(duì)建筑配套設(shè)施的建議進(jìn)行計(jì)算，建安工程成本共11,356萬(wàn)元。其中，工程建設(shè)期由2004年第四季度至2005年第三季度；2005年9月1日正式開(kāi)業(yè)。3結(jié)合租金定位分析，首次推出時(shí)，一層商場(chǎng)的平均租金為178元/，二層商場(chǎng)的平均租金為80元/，三層商場(chǎng)的平均租金為50元/，四層商場(chǎng)的平均租金為40元/，負(fù)一層商場(chǎng)的租金按照委托方與沃爾瑪所簽定的協(xié)議價(jià)20元/。根據(jù)租賃進(jìn)度計(jì)劃，預(yù)計(jì)在2012年整體出售商場(chǎng)，出售價(jià)值按2011年的租金水平和期望的10%投資回報(bào)率，用收益還原法計(jì)算。商場(chǎng)剩余使用年限為32年，故計(jì)息期數(shù)為32/3=。 投資計(jì)劃與資金籌措房地
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