房地產(chǎn)項目無敵測算超全版本(存儲版)
【正文】 益需重點把握兩方面：一是本項目工程動工前必須做好詳細的預算編制、施工進度計劃，控制好成本和確保工期，從而保證工程的順利進行，實現(xiàn)成本的有效控制；二是加強項目招商推廣力度，特別是對區(qū)域的商業(yè)炒作，保證租金價格及租賃進度達到預定目標水平，實現(xiàn)資金的順利回收，并及時因應市場變化調整物業(yè)的經(jīng)營策略，提高物業(yè)的整體價值和將空置率控制在較低的水平。 項目經(jīng)濟評價結論從項目的經(jīng)濟可行性角度看，項目全部投資和自有資金的稅后凈現(xiàn)值分別達9,043和8,967萬元，均大于零，%%，均高于選取的基準收益率，而其它靜態(tài)評價指標也達到較理想的水平，說明該方案是可行的。（2）雖然開發(fā)成本的增加與收益的減少不會導致稅后凈現(xiàn)值為負數(shù)，但評價指標對這兩種風險因素的變化都較為敏感，尤其是租金收益的變化。5 內部收益率內部收益率是指方案壽命期內可以使凈現(xiàn)金流量的凈現(xiàn)值等于零的利率。并針對稅前、稅后的情況進行分析評價。216。 所得稅的計提：在項目年度結算時，當出現(xiàn)帳面收入，在扣除開發(fā)成本及租售費用、地租、大修費等費用后，如果有銷售利潤，則按所得稅率33%計算出本項目的所得稅；如果出現(xiàn)虧損，該年份所得稅為零，由虧轉盈的年份則按財務通則規(guī)定將利潤總額調整為應納稅所得額，再計算所得稅。結合項目經(jīng)營方案的情況，項目在8年經(jīng)營期內，累計稅后利潤共18,803萬元，上繳企業(yè)所得稅9,261萬元。4 項目資金籌措根據(jù)項目投資進度，配合項目自有資金及可運用租售收入所提供的資金量，確定項目所需銀行貸款為9,813萬元。 項目按照出租形式經(jīng)營物業(yè)時，需按照物業(yè)的固定資產(chǎn)價值計提大修費以用于物業(yè)設施的維護，當物業(yè)出售時，該費用則不再予以考慮。本方案中經(jīng)營期內的可運用資金共36,438萬元。計算公式：等額序列支付現(xiàn)值系數(shù)公式P=A1*[11/(1+i)^n]/i其中：P—現(xiàn)值（2012年初） A1—2012年一至四層各層的租金水平，按2011年末租金水平等額計算。租金變化的假設：根據(jù)我司對商場的研究經(jīng)驗，項目的租金水平變化根據(jù)出租率和商場的經(jīng)營時間作以下假設：首層至四層商場租金在2007年增長5%，以后按每2年遞增5%的水平計算，2012年后保持平穩(wěn)。 收益測算項目的總體收益包括商場的租金收入和銷售收入，共54，428萬元，其中租金收入18,988萬元，銷售收入35,440萬元。178。 建設投資進度根據(jù)本項目的建設規(guī)模和合作方沃爾瑪?shù)倪M駐要求，基于有序而高效的原則，在合理安排各前期工作，保證質量的前提下，以最快的速度完成項目建設。根據(jù)委托方提供的土地出讓金、補償費和土地租金數(shù)據(jù)計算，土地成本費用共1,260萬元。2因此，項目計算期以建設經(jīng)營銷售周期為參照，計算期為9年，由2004年1月1日起算。 項目技術經(jīng)濟指標根據(jù)委托方提供的有關數(shù)據(jù)和初步的總體規(guī)劃設計方案編制項目技術經(jīng)濟指標表，項目的技術經(jīng)濟指標為經(jīng)濟評價中各項成本費用及收入測算的基礎數(shù)據(jù)。 項目投資估算 項目開發(fā)成本估算項目開發(fā)成本包括七大類費用項目：土地成本、前期費用、建安工程成本、基礎設施建設費、開發(fā)期稅費、不可預見費、企業(yè)管理費。建安工程成本：包括土建裝修成本和安裝工程成本兩大項目，根據(jù)委托方提供的估算單價指標，結合策劃方案中對建筑配套設施的建議進行計算，建安工程成本共11,356萬元。其中，工程建設期由2004年第四季度至2005年第三季度；2005年9月1日正式開業(yè)。3結合租金定位分析，首次推出時，一層商場的平均租金為178元/，二層商場的平均租金為80元/，三層商場的平均租金為50元/，四層商場的平均租金為40元/，負一層商場的租金按照委托方與沃爾瑪所簽定的協(xié)議價20元/。根據(jù)租賃進度計劃，預計在2012年整體出售商場，出售價值按2011年的租金水平和期望的10%投資回報率，用收益還原法計算。商場剩余使用年限為32年，故計息期數(shù)為32/3=。 投資計劃與資金籌措房地
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