【正文】 %　4總建筑面積44,108 平方米　地上商場(chǎng)建筑面積26,694 平方米共四層首層商場(chǎng)建筑面積6,630 平方米　二層商場(chǎng)建筑面積7,104 平方米　三層商場(chǎng)建筑面積6,575 平方米　四層商場(chǎng)建筑面積6,385 平方米　地下商場(chǎng)(沃爾瑪)建筑面積17,414 平方米一層經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)前提：本方案中，項(xiàng)目通過(guò)在前期出租經(jīng)營(yíng)獲取租金收入，待物業(yè)出租率保持在9095%之間，進(jìn)入穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)期后，采用一次性整體銷售的方式實(shí)現(xiàn)投資回收和盈利。說(shuō)明：土地成本：包括地價(jià)、土地交易稅費(fèi)、土地補(bǔ)償費(fèi)和建設(shè)期投入的地租費(fèi)用。 土地成本在項(xiàng)目建設(shè)前半年分兩季度投入完畢。按照這個(gè)目標(biāo)，假設(shè)商場(chǎng)的出租率在2005年開業(yè)時(shí)達(dá)到約70%，%，以后逐年穩(wěn)步提升，在2010年達(dá)至90%，2011年后趨于穩(wěn)定，保持在95%的出租率水平。 項(xiàng)目可運(yùn)用資金估算項(xiàng)目可運(yùn)用資金是指在扣除有關(guān)經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)和經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、所得稅后的租售收入。損益表反映了項(xiàng)目在整個(gè)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的利潤(rùn)總額、所得稅和稅后利潤(rùn)的分配情況，是計(jì)算投資利潤(rùn)率、投資利稅率等靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)的基礎(chǔ)表。而且最后采用整體銷售的方式出售，項(xiàng)目的總體投資利潤(rùn)率（稅后）%，從這一指標(biāo)來(lái)看，項(xiàng)目是具有相當(dāng)?shù)挠芰ΑＣ舾行苑治鲋笜?biāo)表指標(biāo)因素變化20%15%10%5%0%5%10%15%20%NPV成本變化11,73411,06810,3939,7189,0438,3687,6937,0186,343租金變化5,7876,6017,4158,2299,0439,84610,64511,44512,245IRR成本變化%%%%%%%%%租金變化%%%%%%%%%從分析可知：（1）當(dāng)開發(fā)成本費(fèi)用上漲20%和租金（即收益）下降20%時(shí)，%%，高于基準(zhǔn)收益率（I=%），表明項(xiàng)目有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 項(xiàng)目成本與物業(yè)租賃收入的變化，是對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益敏感度大的因素。 項(xiàng)目敏感性分析敏感性分析是通過(guò)變動(dòng)項(xiàng)目方案的各種數(shù)據(jù)，分析在項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各種不確定性因素對(duì)項(xiàng)目收益所產(chǎn)生的影響，找出對(duì)項(xiàng)目收益指標(biāo)影響較大的因素（稱為敏感因素），并確定其影響程度。 凈現(xiàn)值凈現(xiàn)值的經(jīng)濟(jì)含義是：把不同時(shí)間上發(fā)生的凈現(xiàn)值流量，通過(guò)某個(gè)規(guī)定的利率i，統(tǒng)一折算為現(xiàn)值然后求其代數(shù)和。 有關(guān)說(shuō)明現(xiàn)金流量表的編制（詳見附表九、十）現(xiàn)金流量表（全部投資）不分投資資金來(lái)源，以全部投資作為計(jì)算基礎(chǔ)，用以計(jì)算全部投資在所得稅前和稅后的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值以及投資回收期等評(píng)價(jià)指標(biāo)，考察項(xiàng)目全部投資的盈利能力，而與項(xiàng)目的籌資方式無(wú)關(guān)。靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)表靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)稅前稅后投資利潤(rùn)率%%投資利稅率%自有資金利潤(rùn)率%%分析：216。 項(xiàng)目盈利能力評(píng)價(jià) 投資計(jì)劃與資金籌措房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來(lái)源為三個(gè)方面，一是自有資金，二是各階段的租售收入，三是當(dāng)自有資金已全部投入開發(fā)而未獲得租售收入或租售收入不足以滿足開發(fā)投資時(shí)，采用貸款的形式解決資金問(wèn)題。商場(chǎng)剩余使用年限為32年，故計(jì)息期數(shù)為32/3=。結(jié)合租金定位分析，首次推出時(shí)，一層商場(chǎng)的平均租金為178元/，二層商場(chǎng)的平均租金為80元/，三層商場(chǎng)的平均租金為50元/，四層商場(chǎng)的平均租金為40元/，負(fù)一層商場(chǎng)的租金按照委托方與沃爾瑪所簽定的協(xié)議價(jià)20元/。其中，工程建設(shè)期由2004年第四季度至2005年第三季度；2005年9月1日正式開業(yè)。 項(xiàng)目投資估算 項(xiàng)目開發(fā)成本估算項(xiàng)目開發(fā)成本包括七大類費(fèi)用項(xiàng)目：土地成本、前期費(fèi)用、建安工程成本、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、開發(fā)期稅費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)、企業(yè)管理費(fèi)。 項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指