房地產(chǎn)項目無敵測算超全版本(編輯修改稿)
2025-07-21 08:01 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 年限32年。等比序列支付現(xiàn)值系數(shù)公式P=A1*[1((1+s)/(1+i))^n]/(is)其中：P—現(xiàn)值（2012年初） A1—2012年負一層商場的租金水平 s —等比系數(shù)（固定遞增率3%）i —折現(xiàn)率（上面提過，年折現(xiàn)率采用10%，故此處的實際折現(xiàn)率為（1+10%）^31=%）n —計息周期數(shù)。商場剩余使用年限為32年，故計息期數(shù)為32/3=。具體價格變化和項目收益估算詳見附表三和附表四。 項目可運用資金估算項目可運用資金是指在扣除有關(guān)經(jīng)營稅費和經(jīng)營費用、所得稅后的租售收入。本方案中經(jīng)營期內(nèi)的可運用資金共36,438萬元?？蛇\用資金估算詳見附表五。根據(jù)國家和地方相應(yīng)財稅法律法規(guī)的規(guī)定，參考類似房地產(chǎn)項目有關(guān)開發(fā)和營銷成本的經(jīng)驗數(shù)據(jù)，結(jié)合項目的實際情況，在開發(fā)經(jīng)營期間涉及的各項稅費率如下表：項目經(jīng)營期間有關(guān)稅（費）率一覽表序號費用項目 計費口徑 費率（用） 1租賃期間稅費營業(yè)稅及附加%營業(yè)稅租金5%城建稅營業(yè)稅7%教育費附加營業(yè)稅3%房地產(chǎn)稅租金12%2銷售相關(guān)稅費營業(yè)稅及附加%營業(yè)稅銷售收入%營業(yè)稅附加（含城建稅和教育費附加）營業(yè)稅%防洪工程維護費銷售收入%交易及印花稅銷售面積8元/平方米 3推廣費用銷售收入%4租賃費用年租金收入%5銷售費用銷售收入1%6地租33萬元/年7大修費項目建安工程成本1%說明：178。 根據(jù)委托方提供的資料，地租按照物業(yè)的使用年限每年支付一次，從33萬元起，每5年遞增5萬元。因此在計算可運用資金時，地租部分在物業(yè)租賃期間逐年扣除，在物業(yè)出售當年按10%的折現(xiàn)率，采用等差序列現(xiàn)值系數(shù)公式將剩余使用年限的地租費用折現(xiàn)至2012年年初。178。 項目按照出租形式經(jīng)營物業(yè)時，需按照物業(yè)的固定資產(chǎn)價值計提大修費以用于物業(yè)設(shè)施的維護，當物業(yè)出售時，該費用則不再予以考慮。 投資計劃與資金籌措房地產(chǎn)項目開發(fā)投資的資金來源為三個方面，一是自有資金，二是各階段的租售收入，三是當自有資金已全部投入開發(fā)而未獲得租售收入或租售收入不足以滿足開發(fā)投資時，采用貸款的形式解決資金問題。本項目的自有資金按開發(fā)成本的35%計提，需5,253萬元。項目的租金收入雖然在建設(shè)期（即2005年）開始收取，但資金量很少，并不足以彌補資金缺口，所以銀行貸款是本方案運作中的重要融資手段。 項目資金籌措根據(jù)項目投資進度，配合項目自有資金及可運用租售收入所提供的資金量，確定項目所需銀行貸款為9,813萬元。項目投資計劃與資金籌措表詳見附表六。 銀行貸款項目的銀行貸款發(fā)生時間在2005年初。從2006年開始以可運用的租金收入付息還本，至項目整體出售獲取銷售收入后。項目貸款清償期約為8年，銀行貸款利息采用長期（五年以上）%，合計需支付利息2,626萬元。貸款還本付息表詳見附表七。4 項目盈利能力評價 靜態(tài)評價靜態(tài)評價是指不考慮貨幣時間價值對項目盈利能力進行評價。 有關(guān)說明項目損益表的編制（詳見附表八）。損益表反映了項目在整個經(jīng)營期內(nèi)的利潤總額、所得稅和稅后利潤的分配情況，是計算投資利潤率、投資利稅率等靜態(tài)評價指標的基礎(chǔ)表。結(jié)合項目經(jīng)營方案的情況，項目在8年經(jīng)營期內(nèi)，累計稅后利潤共18,803萬元，上繳企業(yè)所得稅9,261萬元。 所得稅的計提：在項目年度結(jié)算時，當出現(xiàn)帳面收入，在扣除開發(fā)成本及租售費用、地租、大修費等費用后，如果有銷售利潤，則按所得稅率33%計算出本項目的所得稅；如果出現(xiàn)虧損，該年份所得稅為零，由虧轉(zhuǎn)盈的年
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