房地產(chǎn)項目無敵測算超全版本-全文預(yù)覽
【正文】 要是運用銀行貸款解決資金的來源，因此，實現(xiàn)了提高項目自有資金效率的目的，從項目的自有資金利潤率和利稅率的水平看，項目的自有資金盈利能力已遠高于行業(yè)平均水平。 投資利稅率投資利稅率是項目建設(shè)經(jīng)營期內(nèi)的年平均利稅總額與總投資的比率。從項目的經(jīng)營情況看來，雖然年均稅后投資利潤率比現(xiàn)行房地產(chǎn)行業(yè)平均利潤率（約15％）要低，但應(yīng)看到，項目的出租經(jīng)營期只有7年，作為大型商業(yè)項目僅僅是處于初始的運營階段，租金水平相對較低。 盈利能力分析評價指標(biāo)的選?。悍康禺a(chǎn)經(jīng)營性項目的靜態(tài)盈利分析指標(biāo)主要選取年均的投資利潤率、投資利稅率、自有資金利潤率進行評價。 有關(guān)說明項目損益表的編制（詳見附表八）。項目貸款清償期約為8年，銀行貸款利息采用長期（五年以上）%，合計需支付利息2,626萬元。178。根據(jù)國家和地方相應(yīng)財稅法律法規(guī)的規(guī)定，參考類似房地產(chǎn)項目有關(guān)開發(fā)和營銷成本的經(jīng)驗數(shù)據(jù)，結(jié)合項目的實際情況，在開發(fā)經(jīng)營期間涉及的各項稅費率如下表：項目經(jīng)營期間有關(guān)稅（費）率一覽表序號費用項目 計費口徑 費率（用） 1租賃期間稅費營業(yè)稅及附加%營業(yè)稅租金5%城建稅營業(yè)稅7%教育費附加營業(yè)稅3%房地產(chǎn)稅租金12%2銷售相關(guān)稅費營業(yè)稅及附加%營業(yè)稅銷售收入%營業(yè)稅附加（含城建稅和教育費附加）營業(yè)稅%防洪工程維護費銷售收入%交易及印花稅銷售面積8元/平方米 3推廣費用銷售收入%4租賃費用年租金收入%5銷售費用銷售收入1%6地租33萬元/年7大修費項目建安工程成本1%說明：178。等比序列支付現(xiàn)值系數(shù)公式P=A1*[1((1+s)/(1+i))^n]/(is)其中：P—現(xiàn)值（2012年初） A1—2012年負一層商場的租金水平 s —等比系數(shù)（固定遞增率3%）i —折現(xiàn)率（上面提過，年折現(xiàn)率采用10%，故此處的實際折現(xiàn)率為（1+10%）^31=%）n —計息周期數(shù)。物業(yè)使用年限：根據(jù)項目商業(yè)用地的性質(zhì)，其使用年限為40年。銷售收入：按照租售方案建議，待商場的出租率穩(wěn)定地保持在9095%的時候，可將商場整體出售。租賃進度的假設(shè)：根據(jù)所建議的項目租賃進度計劃，在開業(yè)時，一至四層商場達到70%的出租率，開業(yè)后5年內(nèi)增加至90%，進入穩(wěn)定期后保持在9095%之間。租金收入：根據(jù)項目的工程進度和招商策略，商場預(yù)計在2005年9月1日正式開業(yè)，而開業(yè)前，一至四層商場將分兩期推廣。 資金籌措和投入計劃 前期費用、建安工程成本、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、開發(fā)期稅費、不可預(yù)見費等五項費用根據(jù)項目開發(fā)和工程建設(shè)進度計劃分季度投入。計算期由2004年第三季度起至2005年第四季度。不可預(yù)見費：按前四項成本費用的總和，根據(jù)經(jīng)驗比例5%估算，不可預(yù)見費共664萬元?？辈煸O(shè)計費以建安工程費用為計算基礎(chǔ)，按經(jīng)驗比例估算；前期顧問費按實際已發(fā)生額計算；拆遷及土地平整費以項目總用地面積為計算基礎(chǔ)，按經(jīng)驗值估算，前期費用共343萬元。項目開發(fā)成本估算表，見附表一。 各項經(jīng)濟測算不考慮社會物價總水平及通貨膨脹變動影響。經(jīng)濟評價原則：在項目經(jīng)濟效益分析中，嚴格遵循國家及地方對房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營的法規(guī)政策規(guī)定，以及對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)核算及財稅制度的規(guī)定，以求公正、準(zhǔn)確地反映項目的經(jīng)營情況，從而為項目作出恰當(dāng)?shù)脑u價和建議。項目經(jīng)濟測算目 錄1 項目及評價依據(jù)簡介 1 項目技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 1 經(jīng)濟評價依據(jù) 22 項目投資估算 2 項目開發(fā)成本估算 2 建設(shè)投資進度 33 資金籌措和投入計劃 4 收益測算 4 項目可運用資金估算 6 投資計劃與資金籌措 74 項目盈利能力評價 8
黨政相關(guān)相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1