房地產(chǎn)項目無敵測算超全版本-文庫吧在線文庫
【正文】 產(chǎn)項目開發(fā)投資的資金來源為三個方面，一是自有資金，二是各階段的租售收入，三是當自有資金已全部投入開發(fā)而未獲得租售收入或租售收入不足以滿足開發(fā)投資時，采用貸款的形式解決資金問題。 項目盈利能力評價靜態(tài)評價指標表靜態(tài)評價指標稅前稅后投資利潤率%%投資利稅率%自有資金利潤率%%分析：216。216。 有關說明現(xiàn)金流量表的編制（詳見附表九、十）現(xiàn)金流量表（全部投資）不分投資資金來源，以全部投資作為計算基礎，用以計算全部投資在所得稅前和稅后的財務內(nèi)部收益率、財務凈現(xiàn)值以及投資回收期等評價指標，考察項目全部投資的盈利能力，而與項目的籌資方式無關。 凈現(xiàn)值凈現(xiàn)值的經(jīng)濟含義是：把不同時間上發(fā)生的凈現(xiàn)值流量，通過某個規(guī)定的利率i，統(tǒng)一折算為現(xiàn)值然后求其代數(shù)和。 項目敏感性分析敏感性分析是通過變動項目方案的各種數(shù)據(jù)，分析在項目計算期內(nèi)各種不確定性因素對項目收益所產(chǎn)生的影響，找出對項目收益指標影響較大的因素（稱為敏感因素），并確定其影響程度。 由于出租收益在前期對實現(xiàn)資金滾動投入的幫助較小，本項目的開發(fā)投資對自有資金和銀行貸款的依賴較大。 項目成本與物業(yè)租賃收入的變化，是對項目的經(jīng)濟效益敏感度大的因素。敏感性分析指標表指標因素變化20%15%10%5%0%5%10%15%20%NPV成本變化11,73411,06810,3939,7189,0438,3687,6937,0186,343租金變化5,7876,6017,4158,2299,0439,84610,64511,44512,245IRR成本變化%%%%%%%%%租金變化%%%%%%%%%從分析可知：（1）當開發(fā)成本費用上漲20%和租金（即收益）下降20%時，%%，高于基準收益率（I=%），表明項目有一定的抗風險能力。從投資回收期來看，項目在最后一年的經(jīng)營期內(nèi)，即當項目整體銷售后才能完成投資回收，表明項目的前期收益較低，回收期較長，存在一定的資金回收壓力。 盈利能力分析評價指標的選?。簞討B(tài)盈利分析主要采用最常用和直接的的盈利性計算評價指標，包括凈現(xiàn)值（NPV）、內(nèi)部收益率（IRR）和投資回收期。因此，從靜態(tài)指標的水平看，項目具有一定的盈利能力，說明項目基本可行。而且最后采用整體銷售的方式出售，項目的總體投資利潤率（稅后）%，從這一指標來看，項目是具有相當?shù)挠芰?。損益表反映了項目在整個經(jīng)營期內(nèi)的利潤總額、所得稅和稅后利潤的分配情況，是計算投資利潤率、投資利稅率等靜態(tài)評價指標的基礎表。貸款還本付息表詳見附表七。 項目可運用資金估算項目可運用資金是指在扣除有關經(jīng)營稅費和經(jīng)營費用、所得稅后的租售收入。按照2004年獲取土地使用權，在2012年，商場的使用年限尚剩余32年。按照這個目標，假設商場的出租率在2005年開業(yè)時達到約70%，%，以后逐年穩(wěn)步提升，在2010年達至90%，2011年后趨于穩(wěn)定，保持在95%的出租率水平。 土地成本在項目建設前半年分兩季度投入完畢。企業(yè)管理費：按前四項成本費用的總和，根據(jù)行業(yè)平均比例3%估算，企業(yè)管理費共398萬元。說明：土地成本：包括地價、土地交易稅費、土地補償費和建設期投入的地租費用。項目核算的貨幣為人民幣。經(jīng)濟評價前提：本方案中，項目通過在前期出租經(jīng)營獲取租金收入，待物業(yè)出租率保持在9095%之間，進入穩(wěn)定經(jīng)營期后，采用一次性整體銷售的方式實現(xiàn)投資回收和盈利。序號主要技術經(jīng)濟指標參數(shù)單位備注1項目總用地面積17,840 平方米 建筑用地面積8,976 平方米綠化用地面積1,133 平方米停車場用地面積8,864 平方米2
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