房地產(chǎn)項目無敵測算超全版本-wenkub
2023-07-09 08:01:56 本頁面
【正文】 程成本兩大項目，根據(jù)委托方提供的估算單價指標(biāo)，結(jié)合策劃方案中對建筑配套設(shè)施的建議進(jìn)行計算，建安工程成本共11,356萬元。說明：土地成本：包括地價、土地交易稅費(fèi)、土地補(bǔ)償費(fèi)和建設(shè)期投入的地租費(fèi)用。 項目投資估算 項目開發(fā)成本估算項目開發(fā)成本包括七大類費(fèi)用項目：土地成本、前期費(fèi)用、建安工程成本、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、開發(fā)期稅費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)、企業(yè)管理費(fèi)。項目核算的貨幣為人民幣。經(jīng)濟(jì)評價前提：本方案中，項目通過在前期出租經(jīng)營獲取租金收入，待物業(yè)出租率保持在9095%之間，進(jìn)入穩(wěn)定經(jīng)營期后，采用一次性整體銷售的方式實(shí)現(xiàn)投資回收和盈利。 項目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)根據(jù)委托方提供的有關(guān)數(shù)據(jù)和初步的總體規(guī)劃設(shè)計方案編制項目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表，項目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)為經(jīng)濟(jì)評價中各項成本費(fèi)用及收入測算的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。序號主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參數(shù)單位備注1項目總用地面積17,840 平方米 建筑用地面積8,976 平方米綠化用地面積1,133 平方米停車場用地面積8,864 平方米2容積率 3建筑密度% 4總建筑面積44,108 平方米 地上商場建筑面積26,694 平方米共四層首層商場建筑面積6,630 平方米 二層商場建筑面積7,104 平方米 三層商場建筑面積6,575 平方米 四層商場建筑面積6,385 平方米 地下商場(沃爾瑪)建筑面積17,414 平方米一層因此，項目計算期以建設(shè)經(jīng)營銷售周期為參照，計算期為9年，由2004年1月1日起算。2其中，項目土地費(fèi)用、建安工程造價、開發(fā)期稅費(fèi)以委托方提供的數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)。根據(jù)委托方提供的土地出讓金、補(bǔ)償費(fèi)和土地租金數(shù)據(jù)計算，土地成本費(fèi)用共1,260萬元?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)：包括外水外電工程費(fèi)、道路及廣場建設(shè)費(fèi)、綠化工程費(fèi)，其中外水外電工程費(fèi)以總建筑面積為計算基礎(chǔ)；道路及廣場建設(shè)費(fèi)和綠化工程費(fèi)以相應(yīng)的用地面積為計算基礎(chǔ)，根據(jù)經(jīng)驗值估算單價指標(biāo)計算，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)共317萬元。 建設(shè)投資進(jìn)度根據(jù)本項目的建設(shè)規(guī)模和合作方沃爾瑪?shù)倪M(jìn)駐要求，基于有序而高效的原則，在合理安排各前期工作，保證質(zhì)量的前提下，以最快的速度完成項目建設(shè)。項目投資進(jìn)度表，見附表二。178。 收益測算項目的總體收益包括商場的租金收入和銷售收入，共54，428萬元，其中租金收入18,988萬元，銷售收入35,440萬元。（以上價格均不含商場管理費(fèi)）由于實(shí)際操作中在商場交付使用時就真正實(shí)現(xiàn)租金收入，但在招商過程中又會使用“免租期”優(yōu)惠等租金策略，因此，一至四層商場的租金收入計算期從2005年7月1日開始（一般商場的交付使用期會比正式開業(yè)的時間提前兩個月，以作為商戶的裝修期），按“免租半年”的策略，2005年下半年6個月中，只計算3個月租賃保證金的收入，而不計算租金收入，該筆保證金收入將在物業(yè)整體銷售時扣除。租金變化的假設(shè)：根據(jù)我司對商場的研究經(jīng)驗，項目的租金水平變化根據(jù)出租率和商場的經(jīng)營時間作以下假設(shè)：首層至四層商場租金在2007年增長5%，以后按每2年遞增5%的水平計算，2012年后保持平穩(wěn)。具體計算方式：一至四層商場以2011年末的租金水平為未來每年等額的收益水平，采用等額序列支付的現(xiàn)值系數(shù)公式，按10%的折現(xiàn)率將未來收入水平折至2012年初估算各層商場的銷售價格。計算公式：等額序列支付現(xiàn)值系數(shù)公式P=A1*[11/(1+i)^n]/i其中：P—現(xiàn)值（2012年初） A1—2012年一至四層各層的租金水平，按2011年末租金水平等額計算。具體價格變化和項目收益估算詳見附表三和附表四。本方案中經(jīng)營期內(nèi)的可運(yùn)用資金共36,438萬元。 根據(jù)委托方提供的資料，地租按照物業(yè)的使用年限每年支付一次，從33萬元起，每5年遞增5萬
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