【正文】 成本控制的前提則是目標成本的測定。 、是企業(yè)適應(yīng)市場經(jīng)濟，進行機制和體制改革的需要 價值規(guī)律是市場經(jīng)濟的最基本規(guī)律之一。 目標成本預測，指根據(jù)有關(guān)成本資料和各種相關(guān)因素，采用一定的預測方法，對未來成本目標所作的科學估計。在 我國加入世貿(mào)組織、經(jīng)濟全球化的今天，競爭更加激烈，降低成本、提高效益對企業(yè)顯得更為重要。投資控制始終貫穿于其中，每一個階 段和環(huán)節(jié)都離不開項目費用的控制、都離不開造價工程師的專業(yè)知識。 造價工程師應(yīng)加強索賠的前瞻性，避免和盡量減少索賠事件的發(fā)生，當索賠事件不可避免地發(fā)生了，要依據(jù)現(xiàn)行法律、法規(guī)、合同等公正合理地審核和評估，充分地與業(yè)主、承包商磋商。 對于主要材料的價格進行控制也是投資控制重點。 另外，部分施工單位往往利用業(yè)主和監(jiān)理人員對費用組成不了解進行重復計費，如施工單位辦理了施工臨時道路費用簽證、辦理砼攪拌機的進退場費簽證、辦理材料二次搬運費簽證等，這都需要造價工程師向業(yè)主提出這些費用已包含在臨時設(shè)施費、機械臺班費和措施費中。 在工程項目的施 工過程中，造價工程師應(yīng)嚴格控制工程變更，對設(shè)計或業(yè)主提出的每一項工程變更，都須進行經(jīng)濟核算，計算出投資額的變化幅度，并向業(yè)主提出是否需要變更的參考意見。三是審查施工進度計劃時，要求和協(xié)助承包商在確保合同工期的前提下，科學合理安排施工進度， 以盡量減少搶進度趕工期而增加的各項措施費用。以筆者曾跟蹤的一個工程為例，在圖紙交底會上施工單位提山設(shè)計的梁比柱低一個砼標號，會影響施工進度，要求提高梁的砼標號。大量的工程洽商變更會引起工程量的變更、承包商的索賠。受傳統(tǒng)觀念的影響，業(yè)主和監(jiān)理單位認為施工階段的投資控制僅對總投資約有 10％的影響率，他們把投資控制工作看得很簡單，認為僅僅是支付進度款、現(xiàn)場簽證單確認、承認工程量等。同時有條件的開發(fā)商還要做好已有項目資料的積累工作，為新的項目分析提供參考。 銷售稅費。 銷售費用。該費用實際是項目開發(fā)的機會成本，在進行項目成本分析時，應(yīng)按項目全貸款來考慮，因為開發(fā)商即使是用自有資金，也還是存在機會成本。整個前期規(guī)費約占開發(fā)總成本的 10％左右，并有降低的趨勢。 如何準確地測算項目成本，本文結(jié)合國家建設(shè)部發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》，試圖從土地成本、前期規(guī)費、工程成本、間接成本等幾個方面分別予以論述。這也意味著房地產(chǎn)暴利的終結(jié)，管理出效益時代的到來。 在通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓、以地補路等方式獲取地塊的時期，開發(fā)商們在拿地前不需過多地作研究分析，因為那時大多是協(xié)議操作，開發(fā)風險小，有較大的獲利空間。分析的前提是該地塊的面積、容積率、規(guī)劃要點已確定，建材市場行情相對穩(wěn)定，并且開發(fā)商有一定的管理水平。 三、工程成本 此項費用為成本中的 “大頭 ”，約占總成本的 40—50％ 左右，具體內(nèi)容包括： 勘察、設(shè)計、建筑檢測、質(zhì)量檢驗及景觀設(shè)計、項目監(jiān)理等費用； 土石方、圍墻、傳達室、現(xiàn)場辦公用房，臨時道路、臨時用水、臨時用電等三通一平費用； 地基工程費用，含地基處理、樁基、基礎(chǔ)、支護等內(nèi)容； 建筑安裝工程費用，包括土建、安裝、門窗等費用； 電梯投資； 小區(qū)供電、供水、供氣費用，室外道路、雨污水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、景觀綠化等費用； 小區(qū)智能化費用，包括門禁系統(tǒng)、防盜報警系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)，有線電視、電話、寬帶系 統(tǒng)等費用； 小區(qū)配套費用 (適用于大規(guī)模小區(qū)建設(shè) )，包括物業(yè)管理用房、幼兒園、學校、社區(qū)服務(wù)、會所、醫(yī)保中心等建設(shè)費用。具體分析時應(yīng)采用動態(tài)現(xiàn)金流的計算方法 。包括了廣告宣傳費用、樣板房費用、銷售人員工資、銷售提成等開支內(nèi)容，要根據(jù)不同的項目內(nèi)容分析計算。是指房產(chǎn)銷售需要繳納的稅費，主要指營業(yè)及附加費、交易服務(wù)費、印花稅 、各項基金、土地增值稅，并考慮企業(yè)所得稅。 造價工程師跟蹤施工現(xiàn)場的作用 造價咨詢行業(yè)在國內(nèi)市場上蓬勃發(fā)展，但主要服務(wù)范圍在工程造價的事后審核。因此放棄或不予重視，不需要有專業(yè)造價工程師跟蹤服務(wù)，一般是由甲方代表或總監(jiān)代為控制。在實際工作中承包商從自身的利益出發(fā)，用自己實際的工程量、生產(chǎn)效率、工資水平等作為索賠額和計算基礎(chǔ)，從而過高地計算索賠，這就需要造價工程師運用專業(yè)技術(shù)合理審核及時批復，切忌 “時過境遷 ”待到工程竣工結(jié)算審核后再扯皮。作為現(xiàn)場投資控制工程師，筆者與業(yè)主、監(jiān)理和承包商磋商，提出了具體施工方案，堅持按原設(shè)計施工，控制了造價。 編制總體和年度資金使用計劃，科學合理地確定建設(shè)項目投資控制目標，同時排出進度與資金的相關(guān)曲線，根據(jù)完成形象進度對既定的投資控制目標進行動態(tài)調(diào)整。 例如，在土方施工中出現(xiàn)的不合理簽證的情況較多，如機械挖土按人工挖土、地下水位以下的挖土簽證、機械挖土以大開挖的簽證等等。 此外，施工單位在做簽證時，故意不注明要簽證的用途和原因，利用竣工結(jié)算審核人員不了解現(xiàn)場情況而多估冒算。在項目施工過程中應(yīng)要求施工單位對無價主材先報價后采購或通過招標比價工作，經(jīng)業(yè)主批準認可后方可采購。例如工程施工中常因惡劣氣候、停電等導致 工程暫停，施工單位提出工期索賠和人員窩工、機械閑置費用索賠，對此應(yīng)認真分析，若延誤時間未影響關(guān)鍵線路，則不考慮工期延長。雖然施工階段的投資控制影響總投資的比例不大，但工程造價的動態(tài)性特點決定了任何一項工程從決策到竣工交付都有一個較長的建設(shè)期，也是整個項目建設(shè)過程中時間跨度最長、變化最多，對建設(shè)項日全過程造價管理來說也是最難最復雜的階段，其中的難點就是工程變更和工程索賠。 根據(jù)經(jīng)濟學原理，利潤 =收入－成本。 工程項目目標成本測定的作用和意義 作為建筑施工企業(yè)，工程項目是企業(yè)利潤的源泉，降低工程成本就成了增加利潤的主要渠道，準確 地測算、確定工程項目目標成本也就成了企業(yè)經(jīng)濟管理和成本管理的一項重要工作。隨著我國加入 WTO，以及改革開放的進一步深入，各行各業(yè)的開放程度會越來越徹底，貿(mào)易壁壘被取消，行業(yè)及企業(yè)的壟斷地位將被打破，行業(yè)的利 潤水平趨于社會平均利潤率，所有企業(yè)將處在市場競爭的同一起跑線上。因而，工程項目目標成本的測定是施工企業(yè)適應(yīng)市場經(jīng)濟，進行機制和體制改革的需要。 、是項目實行自控的依據(jù) 項目目標成本是項目實行成本自控的最高上限，項目實施過程中的分析控制必須與此對照，制訂切合項目實際情況的每一階段每一部項目成本降低計劃和節(jié)約措施，嚴格控制在目標成本以內(nèi)，力爭更低，實現(xiàn)超額利潤。 、是企業(yè)和項目綜合管理水平的集中體現(xiàn) 項目是企業(yè)對外的窗口，是企業(yè)管理的出發(fā)點和歸宿，施工管理的最終成果集中體現(xiàn)在施工成本 (效益 )上。企業(yè)管理是一個綜合的、系統(tǒng)的概念，涉及企業(yè)的財務(wù)管理、質(zhì)量安全管理、材料設(shè)備管理、勞動力組織等方方面面，最終歸結(jié)到成本和效益，所以目標成本綜合體現(xiàn)了企業(yè)和項目的管理水平。但要比預算具體詳盡，因為它更多的考慮了施工組織設(shè)計、先進施工工藝和技術(shù)以及其它的成本降低一般性措施，更加貼近實際。制訂企業(yè)定額代價大，對管理比較規(guī)范，財務(wù)、統(tǒng)計等方面都能執(zhí)行國家有關(guān)規(guī)定的企業(yè)或大型企業(yè)集團較適用 。運用這種方法只要正確確定項目的類型，然后對號入座就行了。這種方法只要一個假設(shè)條件下各類工程的成本降低水平，把變化的條件羅列出來進行適當?shù)脑鰷p即可。 、綜合法 綜合法就是在進行某一工程成本的測算時把幾種測算方法綜合在一起使用。筆者認為，加強工程施工成本關(guān)鍵在于搞好事前計劃，事中控制，事后分析。有些項目部簡單 地將項目成本管理的責任歸于成本管理主管，沒有形成完善的成本管理體系；這會在一定程度上挫傷工作人員的積極性，不利于進一步的技術(shù)開發(fā)，也就不利于工程項目的成本管理與控制。 （三）忽視工程項目工期成本的管理和控制。 （四）項目管理人員經(jīng)濟觀念不強。 二、工程項目成本管理對策 工程項目成本管理的關(guān)鍵在于建立責權(quán)利相結(jié)合的成本管理體制，對成本管理體系中的每個部門、每個人的工作職責和范圍要進行明確的界定，賦予相應(yīng)的權(quán)利，確保充分有效地履行職責。 制定先進可行的施工方案，擬定技術(shù)員組織措施。制定施工方案要以 合同工期和上級要求為依據(jù)，聯(lián)系項目的規(guī)模、性質(zhì)、復雜程度、現(xiàn)場等因素綜合考慮。 組織簽訂合理的分包合同與材料合同。