【正文】 成本控制的前提則是目標(biāo)成本的測(cè)定。 、是企業(yè)適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，進(jìn)行機(jī)制和體制改革的需要 價(jià)值規(guī)律是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的最基本規(guī)律之一。 目標(biāo)成本預(yù)測(cè)，指根據(jù)有關(guān)成本資料和各種相關(guān)因素，采用一定的預(yù)測(cè)方法，對(duì)未來成本目標(biāo)所作的科學(xué)估計(jì)。在 我國加入世貿(mào)組織、經(jīng)濟(jì)全球化的今天，競(jìng)爭更加激烈，降低成本、提高效益對(duì)企業(yè)顯得更為重要。投資控制始終貫穿于其中，每一個(gè)階 段和環(huán)節(jié)都離不開項(xiàng)目費(fèi)用的控制、都離不開造價(jià)工程師的專業(yè)知識(shí)。 造價(jià)工程師應(yīng)加強(qiáng)索賠的前瞻性，避免和盡量減少索賠事件的發(fā)生，當(dāng)索賠事件不可避免地發(fā)生了，要依據(jù)現(xiàn)行法律、法規(guī)、合同等公正合理地審核和評(píng)估，充分地與業(yè)主、承包商磋商。 對(duì)于主要材料的價(jià)格進(jìn)行控制也是投資控制重點(diǎn)。 另外，部分施工單位往往利用業(yè)主和監(jiān)理人員對(duì)費(fèi)用組成不了解進(jìn)行重復(fù)計(jì)費(fèi)，如施工單位辦理了施工臨時(shí)道路費(fèi)用簽證、辦理砼攪拌機(jī)的進(jìn)退場(chǎng)費(fèi)簽證、辦理材料二次搬運(yùn)費(fèi)簽證等，這都需要造價(jià)工程師向業(yè)主提出這些費(fèi)用已包含在臨時(shí)設(shè)施費(fèi)、機(jī)械臺(tái)班費(fèi)和措施費(fèi)中。 在工程項(xiàng)目的施 工過程中，造價(jià)工程師應(yīng)嚴(yán)格控制工程變更，對(duì)設(shè)計(jì)或業(yè)主提出的每一項(xiàng)工程變更，都須進(jìn)行經(jīng)濟(jì)核算，計(jì)算出投資額的變化幅度，并向業(yè)主提出是否需要變更的參考意見。三是審查施工進(jìn)度計(jì)劃時(shí)，要求和協(xié)助承包商在確保合同工期的前提下，科學(xué)合理安排施工進(jìn)度， 以盡量減少搶進(jìn)度趕工期而增加的各項(xiàng)措施費(fèi)用。以筆者曾跟蹤的一個(gè)工程為例，在圖紙交底會(huì)上施工單位提山設(shè)計(jì)的梁比柱低一個(gè)砼標(biāo)號(hào)，會(huì)影響施工進(jìn)度，要求提高梁的砼標(biāo)號(hào)。大量的工程洽商變更會(huì)引起工程量的變更、承包商的索賠。受傳統(tǒng)觀念的影響，業(yè)主和監(jiān)理單位認(rèn)為施工階段的投資控制僅對(duì)總投資約有 10％的影響率，他們把投資控制工作看得很簡單，認(rèn)為僅僅是支付進(jìn)度款、現(xiàn)場(chǎng)簽證單確認(rèn)、承認(rèn)工程量等。同時(shí)有條件的開發(fā)商還要做好已有項(xiàng)目資料的積累工作，為新的項(xiàng)目分析提供參考。 銷售稅費(fèi)。 銷售費(fèi)用。該費(fèi)用實(shí)際是項(xiàng)目開發(fā)的機(jī)會(huì)成本，在進(jìn)行項(xiàng)目成本分析時(shí)，應(yīng)按項(xiàng)目全貸款來考慮，因?yàn)殚_發(fā)商即使是用自有資金，也還是存在機(jī)會(huì)成本。整個(gè)前期規(guī)費(fèi)約占開發(fā)總成本的 10％左右，并有降低的趨勢(shì)。 如何準(zhǔn)確地測(cè)算項(xiàng)目成本，本文結(jié)合國家建設(shè)部發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》，試圖從土地成本、前期規(guī)費(fèi)、工程成本、間接成本等幾個(gè)方面分別予以論述。這也意味著房地產(chǎn)暴利的終結(jié)，管理出效益時(shí)代的到來。 在通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓、以地補(bǔ)路等方式獲取地塊的時(shí)期，開發(fā)商們?cè)谀玫厍安恍柽^多地作研究分析，因?yàn)槟菚r(shí)大多是協(xié)議操作，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)小，有較大的獲利空間。分析的前提是該地塊的面積、容積率、規(guī)劃要點(diǎn)已確定，建材市場(chǎng)行情相對(duì)穩(wěn)定，并且開發(fā)商有一定的管理水平。 三、工程成本 此項(xiàng)費(fèi)用為成本中的 “大頭 ”，約占總成本的 40—50％ 左右，具體內(nèi)容包括： 勘察、設(shè)計(jì)、建筑檢測(cè)、質(zhì)量檢驗(yàn)及景觀設(shè)計(jì)、項(xiàng)目監(jiān)理等費(fèi)用； 土石方、圍墻、傳達(dá)室、現(xiàn)場(chǎng)辦公用房，臨時(shí)道路、臨時(shí)用水、臨時(shí)用電等三通一平費(fèi)用； 地基工程費(fèi)用，含地基處理、樁基、基礎(chǔ)、支護(hù)等內(nèi)容； 建筑安裝工程費(fèi)用，包括土建、安裝、門窗等費(fèi)用； 電梯投資； 小區(qū)供電、供水、供氣費(fèi)用，室外道路、雨污水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、景觀綠化等費(fèi)用； 小區(qū)智能化費(fèi)用，包括門禁系統(tǒng)、防盜報(bào)警系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)，有線電視、電話、寬帶系 統(tǒng)等費(fèi)用； 小區(qū)配套費(fèi)用 (適用于大規(guī)模小區(qū)建設(shè) )，包括物業(yè)管理用房、幼兒園、學(xué)校、社區(qū)服務(wù)、會(huì)所、醫(yī)保中心等建設(shè)費(fèi)用。具體分析時(shí)應(yīng)采用動(dòng)態(tài)現(xiàn)金流的計(jì)算方法 。包括了廣告宣傳費(fèi)用、樣板房費(fèi)用、銷售人員工資、銷售提成等開支內(nèi)容，要根據(jù)不同的項(xiàng)目內(nèi)容分析計(jì)算。是指房產(chǎn)銷售需要繳納的稅費(fèi)，主要指營業(yè)及附加費(fèi)、交易服務(wù)費(fèi)、印花稅 、各項(xiàng)基金、土地增值稅，并考慮企業(yè)所得稅。 造價(jià)工程師跟蹤施工現(xiàn)場(chǎng)的作用 造價(jià)咨詢行業(yè)在國內(nèi)市場(chǎng)上蓬勃發(fā)展，但主要服務(wù)范圍在工程造價(jià)的事后審核。因此放棄或不予重視，不需要有專業(yè)造價(jià)工程師跟蹤服務(wù)，一般是由甲方代表或總監(jiān)代為控制。在實(shí)際工作中承包商從自身的利益出發(fā)，用自己實(shí)際的工程量、生產(chǎn)效率、工資水平等作為索賠額和計(jì)算基礎(chǔ)，從而過高地計(jì)算索賠，這就需要造價(jià)工程師運(yùn)用專業(yè)技術(shù)合理審核及時(shí)批復(fù)，切忌 “時(shí)過境遷 ”待到工程竣工結(jié)算審核后再扯皮。作為現(xiàn)場(chǎng)投資控制工程師，筆者與業(yè)主、監(jiān)理和承包商磋商，提出了具體施工方案，堅(jiān)持按原設(shè)計(jì)施工，控制了造價(jià)。 編制總體和年度資金使用計(jì)劃，科學(xué)合理地確定建設(shè)項(xiàng)目投資控制目標(biāo)，同時(shí)排出進(jìn)度與資金的相關(guān)曲線，根據(jù)完成形象進(jìn)度對(duì)既定的投資控制目標(biāo)進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整。 例如，在土方施工中出現(xiàn)的不合理簽證的情況較多，如機(jī)械挖土按人工挖土、地下水位以下的挖土簽證、機(jī)械挖土以大開挖的簽證等等。 此外，施工單位在做簽證時(shí)，故意不注明要簽證的用途和原因，利用竣工結(jié)算審核人員不了解現(xiàn)場(chǎng)情況而多估冒算。在項(xiàng)目施工過程中應(yīng)要求施工單位對(duì)無價(jià)主材先報(bào)價(jià)后采購或通過招標(biāo)比價(jià)工作，經(jīng)業(yè)主批準(zhǔn)認(rèn)可后方可采購。例如工程施工中常因惡劣氣候、停電等導(dǎo)致 工程暫停，施工單位提出工期索賠和人員窩工、機(jī)械閑置費(fèi)用索賠，對(duì)此應(yīng)認(rèn)真分析，若延誤時(shí)間未影響關(guān)鍵線路，則不考慮工期延長。雖然施工階段的投資控制影響總投資的比例不大，但工程造價(jià)的動(dòng)態(tài)性特點(diǎn)決定了任何一項(xiàng)工程從決策到竣工交付都有一個(gè)較長的建設(shè)期，也是整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)過程中時(shí)間跨度最長、變化最多，對(duì)建設(shè)項(xiàng)日全過程造價(jià)管理來說也是最難最復(fù)雜的階段，其中的難點(diǎn)就是工程變更和工程索賠。 根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，利潤 =收入－成本。 工程項(xiàng)目目標(biāo)成本測(cè)定的作用和意義 作為建筑施工企業(yè)，工程項(xiàng)目是企業(yè)利潤的源泉，降低工程成本就成了增加利潤的主要渠道，準(zhǔn)確 地測(cè)算、確定工程項(xiàng)目目標(biāo)成本也就成了企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理和成本管理的一項(xiàng)重要工作。隨著我國加入 WTO，以及改革開放的進(jìn)一步深入，各行各業(yè)的開放程度會(huì)越來越徹底，貿(mào)易壁壘被取消，行業(yè)及企業(yè)的壟斷地位將被打破，行業(yè)的利 潤水平趨于社會(huì)平均利潤率，所有企業(yè)將處在市場(chǎng)競(jìng)爭的同一起跑線上。因而，工程項(xiàng)目目標(biāo)成本的測(cè)定是施工企業(yè)適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，進(jìn)行機(jī)制和體制改革的需要。 、是項(xiàng)目實(shí)行自控的依據(jù) 項(xiàng)目目標(biāo)成本是項(xiàng)目實(shí)行成本自控的最高上限，項(xiàng)目實(shí)施過程中的分析控制必須與此對(duì)照，制訂切合項(xiàng)目實(shí)際情況的每一階段每一部項(xiàng)目成本降低計(jì)劃和節(jié)約措施，嚴(yán)格控制在目標(biāo)成本以內(nèi)，力爭更低，實(shí)現(xiàn)超額利潤。 、是企業(yè)和項(xiàng)目綜合管理水平的集中體現(xiàn) 項(xiàng)目是企業(yè)對(duì)外的窗口，是企業(yè)管理的出發(fā)點(diǎn)和歸宿，施工管理的最終成果集中體現(xiàn)在施工成本 (效益 )上。企業(yè)管理是一個(gè)綜合的、系統(tǒng)的概念，涉及企業(yè)的財(cái)務(wù)管理、質(zhì)量安全管理、材料設(shè)備管理、勞動(dòng)力組織等方方面面，最終歸結(jié)到成本和效益，所以目標(biāo)成本綜合體現(xiàn)了企業(yè)和項(xiàng)目的管理水平。但要比預(yù)算具體詳盡，因?yàn)樗嗟目紤]了施工組織設(shè)計(jì)、先進(jìn)施工工藝和技術(shù)以及其它的成本降低一般性措施，更加貼近實(shí)際。制訂企業(yè)定額代價(jià)大，對(duì)管理比較規(guī)范，財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等方面都能執(zhí)行國家有關(guān)規(guī)定的企業(yè)或大型企業(yè)集團(tuán)較適用 。運(yùn)用這種方法只要正確確定項(xiàng)目的類型，然后對(duì)號(hào)入座就行了。這種方法只要一個(gè)假設(shè)條件下各類工程的成本降低水平，把變化的條件羅列出來進(jìn)行適當(dāng)?shù)脑鰷p即可。 、綜合法 綜合法就是在進(jìn)行某一工程成本的測(cè)算時(shí)把幾種測(cè)算方法綜合在一起使用。筆者認(rèn)為，加強(qiáng)工程施工成本關(guān)鍵在于搞好事前計(jì)劃，事中控制，事后分析。有些項(xiàng)目部簡單 地將項(xiàng)目成本管理的責(zé)任歸于成本管理主管，沒有形成完善的成本管理體系；這會(huì)在一定程度上挫傷工作人員的積極性，不利于進(jìn)一步的技術(shù)開發(fā)，也就不利于工程項(xiàng)目的成本管理與控制。 （三）忽視工程項(xiàng)目工期成本的管理和控制。 （四）項(xiàng)目管理人員經(jīng)濟(jì)觀念不強(qiáng)。 二、工程項(xiàng)目成本管理對(duì)策 工程項(xiàng)目成本管理的關(guān)鍵在于建立責(zé)權(quán)利相結(jié)合的成本管理體制，對(duì)成本管理體系中的每個(gè)部門、每個(gè)人的工作職責(zé)和范圍要進(jìn)行明確的界定，賦予相應(yīng)的權(quán)利，確保充分有效地履行職責(zé)。 制定先進(jìn)可行的施工方案，擬定技術(shù)員組織措施。制定施工方案要以 合同工期和上級(jí)要求為依據(jù)，聯(lián)系項(xiàng)目的規(guī)模、性質(zhì)、復(fù)雜程度、現(xiàn)場(chǎng)等因素綜合考慮。 組織簽訂合理的分包合同與材料合同。