【正文】 市場定位，含商業(yè)主題定位、消費(fèi)群定位、形象定位并進(jìn)行業(yè)態(tài)規(guī)劃及功能布局。提交系統(tǒng)的運(yùn)營方案并報商業(yè)老總。第五條 聯(lián)合商業(yè)代理公司制定招商推廣方案確定媒體和時段的選擇并進(jìn)行推廣費(fèi)用預(yù)算。尋找廣告公司編制招商手冊及宣傳資料。第六條 組織商業(yè)定價小組進(jìn)行商業(yè)項(xiàng)目的租賃定價含面積、單位租金、遞增方式、免租期、租賃期限等租賃條件并報公司總經(jīng)理審核。第七條 開展具體商家洽談事務(wù)引進(jìn)商家。第八條 參與商業(yè)項(xiàng)目前期規(guī)劃定位負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)公司與各商家關(guān)于工程方面的技術(shù)對接與維護(hù)監(jiān)督商業(yè)項(xiàng)目及租賃中心的施工工期。參與商業(yè)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收。第九條 具體負(fù)責(zé)報批合同、租賃系統(tǒng)的錄入、商家經(jīng)營維護(hù)與管理、催收租金、租賃備案、與政府相關(guān)部門的公關(guān)工作。運(yùn)營主管工作職責(zé)第一條 在公司領(lǐng)導(dǎo)的指導(dǎo)下實(shí)施部門的管理工作，確保商場營運(yùn)工作的正常進(jìn)行。第二條 負(fù)責(zé)本部門工作的安排與落實(shí)，確保公司下達(dá)的各項(xiàng)任務(wù)順利完成。第三條 負(fù)責(zé)合理安排部門人員，做好部門管理工作。第四條 負(fù)責(zé)商場日常營運(yùn)管理工作，確保營業(yè)現(xiàn)場各項(xiàng)工作有序開展。第五條 負(fù)責(zé)部門員工培訓(xùn)工作，確保員工工作專業(yè)化，服務(wù)規(guī)范化。第六條 負(fù)責(zé)處理顧客投訴及商場各類突發(fā)事件，確保顧客投訴及突發(fā)事件及時得到解決。第七條 負(fù)責(zé)對專柜擺場方案的審核及驗(yàn)收工作，確保專柜擺場符合商場的要求。第八條 負(fù)責(zé)部門所有專柜商品質(zhì)量、物價的監(jiān)督檢查工作，確保商品經(jīng)營安全。第九條 了解并熟悉部門內(nèi)部商品進(jìn)、銷、存的情況，掌握暢銷、滯銷商品和存貨結(jié)構(gòu)，并對進(jìn)貨提出合理化建議。第十條 負(fù)責(zé)組織全體員工完成公司下達(dá)的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。第十一條 完成上級交辦的其它工作。項(xiàng)目銷售主管工作職責(zé)第一條 根據(jù)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，協(xié)助執(zhí)行副總經(jīng)理編制企業(yè)年度經(jīng)營計(jì)劃。第二條 從市場發(fā)展的角度保證企業(yè)經(jīng)營計(jì)劃的可實(shí)現(xiàn)性。第三條 參與重大設(shè)計(jì)方案、重大設(shè)計(jì)變更方案的論證會，評選最優(yōu)方案。第四條 參與公司和規(guī)劃設(shè)計(jì)院單位的溝通協(xié)商工作。第五條 參與審核設(shè)計(jì)方案通知書、項(xiàng)目設(shè)計(jì)條件等項(xiàng)目前期文件。第六條 根據(jù)公司組織結(jié)構(gòu)調(diào)整、 部門職責(zé)的重新分配及業(yè)務(wù)的重組等要求定期或不定期對公司業(yè)務(wù)流程進(jìn)行優(yōu)化。第七條 依據(jù)公司經(jīng)營計(jì)劃，配合公司總目標(biāo)，制定銷售目標(biāo)及銷售計(jì)劃，并予以追蹤控制，以確保其達(dá)成或超越。第八條 根據(jù)本公司經(jīng)營計(jì)劃確定項(xiàng)目銷售計(jì)劃與銷售費(fèi)用預(yù)算對部門工作計(jì)劃的執(zhí)行進(jìn)行監(jiān)督并加以控制。第九條 負(fù)責(zé)項(xiàng)目銷售計(jì)劃的執(zhí)行和負(fù)責(zé)每月銷售情況的總結(jié)工作項(xiàng)目推廣主管工作職責(zé)第一條 組織開展市場分析，擬定市場策劃方案、公關(guān)方案、廣告策略與推廣方案。負(fù)責(zé)項(xiàng)目銷售策劃方案的執(zhí)行。第二條 評估項(xiàng)目整體銷售策劃方案的效果。第三條 建立、拓展與客戶、社會各界的關(guān)系建立健全完善的客戶關(guān)系管理體系。第四條 監(jiān)督、檢查客戶及售后服務(wù)情況確?？蛻舴?wù)質(zhì)量不斷提高。第五條 積極主動完成上級臨時交辦的其他工作。項(xiàng)目開發(fā)主管工作職責(zé)第一條 主持市場拓展的項(xiàng)目開發(fā)工作，對企業(yè)市場拓展工作負(fù)責(zé)。第二條 主持編制部門工作計(jì)劃并按計(jì)劃項(xiàng)目開發(fā)實(shí)施。第三條 檢查計(jì)劃執(zhí)行情況，確保計(jì)劃的全面落實(shí)。第四條 負(fù)責(zé)掌握國家招投標(biāo)法律法規(guī)及市場動態(tài)。第五條 負(fù)責(zé)與有關(guān)單位聯(lián)系，鞏固、擴(kuò)大客戶資源。第六條 負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目拓展整體控制。第七條 負(fù)責(zé)項(xiàng)目代理合同、內(nèi)部承包合同談判、簽訂。第八條 負(fù)責(zé)利用公司資源，跟蹤項(xiàng)目實(shí)施情況，做出項(xiàng)目綜合評價。第九條 負(fù)責(zé)對派出機(jī)構(gòu)進(jìn)行對口管理。客服主管工作職責(zé)第一條 在正常的工作范圍內(nèi)，為顧客解決一切合理的關(guān)于產(chǎn)品的咨詢及售后服務(wù)。第二條 負(fù)責(zé)為客戶辦理按揭貸款事項(xiàng)。第三條 負(fù)責(zé)提醒日?？蛻糍J款交納工作。第四條 負(fù)責(zé)商品房合同備案登記。第五條 負(fù)責(zé)辦理房地產(chǎn)證等證件。第六條 參加竣工驗(yàn)收和交接，從客戶的角度提出問題供有關(guān)部門參考。第七條 負(fù)責(zé)代理項(xiàng)目管理服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督檢查并組織客戶滿意度調(diào)查。第八條 科學(xué)的客觀的反映顧客在產(chǎn)品咨詢、銷售以及售后服務(wù)中產(chǎn)生的問題及意見，并提出整改意見。第九條 負(fù)責(zé)公司合同檔案管理及辦公物質(zhì)審批結(jié)余手續(xù)。第十條 公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他事宜。工程部主管工作職責(zé)第一條 配合商業(yè)部、銷售部、拓展部等部門進(jìn)行項(xiàng)目前期運(yùn)作。 第二條 工程部全面負(fù)責(zé)工程開工前的準(zhǔn)備及審查工作。第三條 負(fù)責(zé)工程項(xiàng)目施工方案研討工作。第四條 協(xié)調(diào)承包商、監(jiān)理、設(shè)計(jì)及相關(guān)單位之間的關(guān)系。第五條 負(fù)責(zé)對開發(fā)商、監(jiān)理、設(shè)計(jì)單位的協(xié)助工作。第六條 負(fù)責(zé)工程施工過程中質(zhì)量、進(jìn)度、現(xiàn)場及投資的控制管理。 第七條 負(fù)責(zé)工程竣工驗(yàn)收及移交工作。第八條 對工程管理過程中的文件、資料進(jìn)行管理。物業(yè)主管工作職責(zé)第一條 協(xié)助配合拓展部、商業(yè)部積極推進(jìn)項(xiàng)目開發(fā)接洽業(yè)務(wù)。第二條 負(fù)責(zé)承接項(xiàng)目物業(yè)全盤管理和運(yùn)作。第三條 協(xié)助工程主管對現(xiàn)場施工提出合理性建議。第四條 收集項(xiàng)目盤周邊市場物業(yè)狀況并匯總上報。第五條 制定項(xiàng)目合理物業(yè)管理方案如物業(yè)管理辦法、收費(fèi)辦法等。第六條 定期組織召開業(yè)主會議。第七條 定期開展消防知識宣傳。第八條 負(fù)責(zé)公司新物業(yè)管理項(xiàng)目的接管驗(yàn)收中士建和裝飾專業(yè)工程檔案的核查工作。第五章：激勵機(jī)制的構(gòu)建與思考篇◆薪酬的本質(zhì) 薪酬是企業(yè)根據(jù)員工勞動合同的規(guī)定，對員工為企業(yè)所提供的貢獻(xiàn)，包括工齡、體力、知識、技能和工作表現(xiàn)等而支付給員工的相應(yīng)報酬。薪酬實(shí)質(zhì)上是一種交易或交換。商業(yè)公司要做到吸收優(yōu)秀人才入駐，比如要考慮到激勵機(jī)制的發(fā)生和發(fā)展，之前第三篇章探討的是企業(yè)文化的構(gòu)建和內(nèi)涵，那么本章將扼要討論激勵機(jī)制的作用和一些方法，對于今后實(shí)際運(yùn)作有效激發(fā)員工斗志有決定性的意義?！魡T工激勵與薪酬福利制度工資獎金調(diào)整方案測算的具體步驟評定員工能力、績效，確定員工級別根據(jù)工資獎金方案確定工資、獎金若薪酬等級降低，原工資水平高于調(diào)整后的方案，可凍結(jié)工資若薪酬等級沒有降低，原工資水平低于調(diào)整后的方案，則分析，并重新調(diào)整匯集測算中出現(xiàn)的問題，完善方案?！粜匠曛贫日{(diào)整的內(nèi)容獎勵性調(diào)整工資定級調(diào)整效益型調(diào)整物價性調(diào)整考核性調(diào)整工齡性調(diào)整◆如何建立有效的獎金計(jì)劃■保證努力程度與薪酬有直接的關(guān)系■制定滿足員工需求的獎金計(jì)劃■獎金計(jì)劃明了且易于計(jì)算■設(shè)立有效的標(biāo)準(zhǔn)■言而有信■員工參與制定◆薪酬設(shè)計(jì)與管理一、 人工成本核算的指標(biāo)1企業(yè)從業(yè)人員年平均人數(shù)2企業(yè)從業(yè)人員年人均工作時數(shù)3企業(yè)銷售收入（營業(yè)收入）4企業(yè)增加值（純收入）5企業(yè)利潤總額6企業(yè)成本（費(fèi)用）總額7企業(yè)人工成本總額二、計(jì)算方式企業(yè)增加值、 企業(yè)從業(yè)人員年平均人數(shù)、企業(yè)成本總額 工資總額= 計(jì)時工資+計(jì)件工資+獎金+津貼和補(bǔ)貼+加班加點(diǎn)工資 +特殊情況下支付的工資人工成本= 勞動報酬總額（工資總額）+社會保險費(fèi)用+福利費(fèi)用 +教育費(fèi)用+勞動保護(hù)費(fèi)用+住房費(fèi)用+其他人工成本人均產(chǎn)值 = 公司產(chǎn)值(銷售收入)/公司員工總數(shù)人均利潤 = 公司利潤總額/公司員工總數(shù)勞動分配率 = 人工費(fèi)用/增加值（純收入）人工成本 = 工資總額+福利支出+其他人工費(fèi)用人工費(fèi)用率 = 人工成本/公司費(fèi)用總額*100%單位人工效率 = 單位人工成本產(chǎn)出（利潤）率= 公司產(chǎn)值（利潤）總額/人工成本◆福利管理福利的本質(zhì)：一種補(bǔ)充性報酬福利的形式：Ⅰ：全員性福利 – 如社會保險、午餐費(fèi)、交通車、有薪假期、病假、彈性工作制、定期體檢、圖書室、健身房等Ⅱ：特殊福利 – 免息住房貸款、出差時高級賓館住宿、 股票優(yōu)惠購買權(quán)、額外商業(yè)保險、免費(fèi)旅游等Ⅲ：困難補(bǔ)助 住院慰問金、醫(yī)療補(bǔ)助、家庭生活困難補(bǔ)助等Ⅳ：集體福利經(jīng)濟(jì)性福利、非經(jīng)濟(jì)性福利◆福利管理的主要內(nèi)容確立福利總額明確福利目標(biāo)確立福利的支付形式于對象評價福利措施的效果第六章：戰(zhàn)略構(gòu)思要點(diǎn)總結(jié)中短期措施之一：規(guī)范治理結(jié)構(gòu)中短期措施之二：健全管控體系中短期措施之三：明晰科研定位中短期措施之四：加強(qiáng)市場體系中短期措施之五：規(guī)范提升外協(xié)中短期措施之六：提高開發(fā)效率中短期措施之七：加強(qiáng)集成業(yè)務(wù)中短期措施之八：發(fā)展廣告公司中短期措施之九：實(shí)現(xiàn)品牌建立中短期措施之十：積極開展資本運(yùn)營中長期具體措施中長期戰(zhàn)略措施一:大力發(fā)展重點(diǎn)規(guī)?；瘶I(yè)務(wù)中長期戰(zhàn)略措施二:做強(qiáng)資本運(yùn)營中長期戰(zhàn)略措施三:逐步實(shí)施全國化戰(zhàn)略中長期戰(zhàn)略措施四：發(fā)展品牌代理并擴(kuò)展商業(yè)渠道建設(shè)43 / 4