【正文】 定項目可能會遇到哪些風(fēng)險，才能夠進(jìn)一步分析這些風(fēng)險的性質(zhì)和后果。所以在項目風(fēng)險識別中首先要全面分析項目發(fā)展變化的可能性，進(jìn)而識別出項目的各種風(fēng)險并匯總成項目風(fēng)險清單(項目風(fēng)險注冊表)。2．識別引起項目風(fēng)險的主要影響因素這是項目風(fēng)險識別的第二項工作目標(biāo)，因為只有識別出各項目風(fēng)險的主要影響因素，才能把握項目風(fēng)險的發(fā)展變化規(guī)律，才有可能對項目風(fēng)險進(jìn)行應(yīng)對和控制。所以在項目風(fēng)險識別中要全面分析各項目風(fēng)險的主要影響因素及其對項目風(fēng)險的影響方式、影響方向、影響力度等。3．識別項目風(fēng)險可能引起的后果這是項目風(fēng)險識別的第三項工作目標(biāo)，因為只有識別出項目風(fēng)險可能帶來的后果及其嚴(yán)重程度，才能夠全面地認(rèn)識項目風(fēng)險。項目風(fēng)險識別的根本目的是找到項目風(fēng)險以及消減項目風(fēng)險不利后果的方法，所以識別項目風(fēng)險可能引起的后果是項目風(fēng)險識別的主要內(nèi)容。風(fēng)險分析有狹義和廣義兩種，狹義的風(fēng)險分析是指通過定量分析的方法給出完成任務(wù)所需的費(fèi)用、進(jìn)度、性能三個隨機(jī)變量的可實現(xiàn)值的概率分布。而廣義的風(fēng)險分析則是一種識別和測算風(fēng)險，開發(fā)、選擇和管理方案來解決這些風(fēng)險的有組織的手段。它包括風(fēng)險識別、風(fēng)險評估和風(fēng)險管理三方面的內(nèi)容。本文中論及風(fēng)險分析時，都采用后一種定義。(一)定性風(fēng)險分析方法定性風(fēng)險分析的目的是界定風(fēng)險源，并初步判明風(fēng)險的嚴(yán)重程度，以給出系統(tǒng)風(fēng)險的綜合印象，是一些定性風(fēng)險分析方法的簡介。易于看出，初步危險分析是用于識別系統(tǒng)中可能存在的風(fēng)險源，而以下的幾種方法則用于定性地量化各種風(fēng)險源可能對系統(tǒng)造成的破壞，從而判明系統(tǒng)風(fēng)險大小。（二）定量風(fēng)險分析方法定量風(fēng)險分析是在定性分析的邏輯基礎(chǔ)上，給出各個風(fēng)險源的風(fēng)險量化指標(biāo)及其發(fā)生概率，再通過一定的方法合成，得到系統(tǒng)風(fēng)險的量化值。它是基于定性風(fēng)險分析基礎(chǔ)上的數(shù)學(xué)處理過程?，F(xiàn)發(fā)展較為成熟的方法有PRA（概率風(fēng)險評估）,DPRA（動態(tài)風(fēng)險概率評估）及仿真通用軟件VERT（風(fēng)險評審技術(shù)）等。PRA和DPRA都是在FTA分析基礎(chǔ)上的量化，在可靠性及運(yùn)行系統(tǒng)風(fēng)險分析領(lǐng)域內(nèi)應(yīng)用廣泛。稍作改造，我們便可將其運(yùn)用到項目風(fēng)險分析領(lǐng)域。其分析步驟如下：（1）識別項目研制過程中的困難環(huán)節(jié)，找出風(fēng)險源；（2）對各風(fēng)險源考察其在項目研制中的地位，及相互邏輯關(guān)系，給出項目的風(fēng)險源樹；（3）標(biāo)識各風(fēng)險源后果大小，及風(fēng)險概率；（4）對風(fēng)險源通過邏輯及數(shù)學(xué)方法進(jìn)行組合，最后得到系統(tǒng)風(fēng)險的度量。如果是用DPRA進(jìn)行評估，則尚須考慮它們在時間上的關(guān)系。另一種被廣泛運(yùn)用于風(fēng)險評估的方法是VERT。VERT是國外在八十年代初期發(fā)展的一通用仿真軟件，它對項目研制構(gòu)造過程網(wǎng)絡(luò)，將各種復(fù)雜的邏輯關(guān)系抽象為時間、費(fèi)用、性能的三元組的變化。網(wǎng)絡(luò)模型面向決策，統(tǒng)籌處理時間、費(fèi)用、性能等風(fēng)險關(guān)鍵性參數(shù)，有效地解決多目標(biāo)最優(yōu)化問題，具有較大的實用價值。它的原理是通過豐富的節(jié)點(diǎn)邏輯功能，控制一定的時間流、費(fèi)用流和性能流流向相應(yīng)的活動。每次仿真運(yùn)行，通過蒙特卡洛模擬，這些參數(shù)流在網(wǎng)絡(luò)中按概率隨機(jī)流向不同的部分，經(jīng)歷不同的活動而產(chǎn)生不同的變化，最后至某一終止?fàn)顟B(tài)。用戶多次仿真后，通過節(jié)點(diǎn)收集到的各參數(shù)了解系統(tǒng)情況以輔助決策。如果網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)合理，邏輯關(guān)系及數(shù)學(xué)關(guān)系正確，且數(shù)據(jù)準(zhǔn)確，我們可以較好地模擬實際系統(tǒng)研制時間、費(fèi)用及性能的分布，從而知道系統(tǒng)研制的風(fēng)險。工程項目風(fēng)險是指所有影響該項目目標(biāo)實現(xiàn)的不確定因素的總和。任何一項工程，其項目立項及各種分析、研究、設(shè)計、計劃都是基于對未知因素(包括政治、經(jīng)濟(jì)、社會、自然各方面的)預(yù)測之上的，基于正常的和理想的技術(shù)、管理、組織之上的。而在項目實施及運(yùn)行過程中，這些因素都有可能發(fā)生變化。這些變化使原定的計劃、方案受到干擾，甚至可能使原定的目標(biāo)不能實現(xiàn)。對工程項目這些事先不能確定的內(nèi)部和外部的干擾因素，我們稱之為工程項目風(fēng)險。這些風(fēng)險造成工程項目實施的失控現(xiàn)象，如工期延長、成本增加、計劃修改等，最終導(dǎo)致工程經(jīng)濟(jì)效益降低，甚至項目失敗?，F(xiàn)代工程項目規(guī)模大、技術(shù)新穎、持續(xù)時間長、參加單位多、與環(huán)境接口復(fù)雜等特點(diǎn)，更使得工程項目在實施過程中危機(jī)四伏。第九章 項目國民經(jīng)濟(jì)評價一、社會效益評價有助于保證項目社會環(huán)境的相互協(xié)調(diào)；二、社會效益評價有利于促進(jìn)國家社會發(fā)展目標(biāo)的順利實現(xiàn)；三、社會效益評價有利于減少項目投資的短期行為和盲目投資；四、社會效益評價有利于資源的合理利用和社會環(huán)境保護(hù)。通過對于力旺東璽臺的調(diào)查顯示：、學(xué)歷，還是職業(yè)層次上都明顯偏高?！?40平方米居多。，并未達(dá)到最佳居住要求，表明優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品仍有廣闊的市場空間。，除了關(guān)心環(huán)境外，對于開發(fā)商實力的關(guān)注明顯高于舊居民小區(qū)的消費(fèi)者，購房更趨理性化。由此可以證明，地理位置不是影響購買行為的重要因素，收入高、品位高的居民認(rèn)為城市近郊區(qū)是理想的居住區(qū)域。而且越來越多的消費(fèi)者將房地產(chǎn)開發(fā)商的知名度和信譽(yù)度作為購房選擇的要素。凈月開發(fā)區(qū)是政府實施城市長遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃的熱點(diǎn)區(qū)域，市場潛力巨大。在未來的幾年中，凈月開發(fā)區(qū)必然成為房地產(chǎn)熱點(diǎn)地區(qū)。隨著周邊棚戶區(qū)改造等重點(diǎn)項目的啟動，越來越多的長春市民會關(guān)注凈月開發(fā)區(qū)的房地產(chǎn)市場。同時，別墅、公寓住宅、高層、商業(yè)綜合樓，這樣的綜合商住一體的規(guī)劃，在凈月開發(fā)區(qū)必然會吸引各大商家投資者的關(guān)注。相信未來幾年，長春歐亞集團(tuán)，遠(yuǎn)方超市等長春市龍頭商業(yè)集團(tuán)必然會在凈月區(qū)域?qū)ふ液线m的地段、樓盤開展經(jīng)營活動。我們的商業(yè)部分，可以面向在長春市場有一定影響力的長春本土企業(yè)，如：歐亞集團(tuán)等。第十章 結(jié)論通過上述計算分析得出如下結(jié)論：即本項目可行。在本次可行性研究當(dāng)中，數(shù)據(jù)采集，成本核算，銷售價格確定采用相對保守的標(biāo)準(zhǔn)和數(shù)椐，以求得利潤水平的真實性。在實際操作過程中，如采取科學(xué)和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度，其建設(shè)成本，資金投入量仍有下降的空間，從而獲得更多的效益。另外從社會效益與環(huán)境效益方面講，也是一個很好的投資項目。別墅市場上的真正阻力并非來自于對成本和風(fēng)險的擔(dān)憂，而是來源于固有的成見以及缺少前瞻性和創(chuàng)新精神。在市場火爆的情況下，開發(fā)商沒有壓力，也就不會考慮技術(shù)品質(zhì)和產(chǎn)品升級換代，而且這些單項技術(shù)雖然都具有較好的節(jié)能作用，但在未經(jīng)過住宅的整體模擬設(shè)計和配套使用情況下，住宅的舒適度指標(biāo)和整體節(jié)能效果很可能完全沒有提高。但是目前的市場已發(fā)生了大變化，僅憑炒作和包裝等推廣手段已無法推進(jìn)樓盤銷售，技術(shù)品質(zhì)已越來越成為真正的賣點(diǎn)。作為低密度的別墅類高科技產(chǎn)品，今后別墅市場上將有更多的高科技嘗試，技術(shù)品質(zhì)已越來越成為別墅產(chǎn)品的真正賣點(diǎn)。全套的采用高科技系統(tǒng)不但可以提供數(shù)據(jù)化的產(chǎn)品性能指標(biāo)，關(guān)鍵是能較為方便地升級到下一代產(chǎn)品。一系列政策都對別墅的開發(fā)產(chǎn)生了限制以及影響。促使很多開發(fā)商在市場調(diào)研、產(chǎn)品定位、建筑設(shè)計和銷售策略各方面都更加理性，為了降低風(fēng)險，多轉(zhuǎn)向經(jīng)濟(jì)別墅，雙拼、聯(lián)排等類別墅產(chǎn)品。別墅產(chǎn)品的多樣化使別墅供應(yīng)市場不斷升溫，甚至很多尾盤都借此機(jī)會“起死回生”，政策的限制也促進(jìn)了別墅產(chǎn)品市場的繁榮。再加上部分金融政策使得消費(fèi)者心理產(chǎn)生焦慮，對稀缺產(chǎn)品的購買欲望增強(qiáng)，非但沒有出現(xiàn)別墅消費(fèi)者持幣待購的現(xiàn)象，反而需求量擴(kuò)大。消費(fèi)水平提高，郊區(qū)置業(yè)的需求大幅增長，經(jīng)濟(jì)型別墅頗受青睞，經(jīng)濟(jì)型別墅、準(zhǔn)別墅等類產(chǎn)品的需求量有很大增長。所以相信項目的別墅必然受到市場的歡迎。普通公寓住宅越來越受到廣大中高收入人群的青睞。普通公寓住宅相對于獨(dú)院獨(dú)戶的別墅，更為經(jīng)濟(jì)實用。大城市的公寓式住宅，每一層內(nèi)有若干單戶獨(dú)用的套房，有一部分附設(shè)于旅館酒店之內(nèi)，這樣的格局理念越來越被現(xiàn)代人所接受，項目以先進(jìn)的設(shè)計理念，打造長春市場高品質(zhì)公寓住宅。在周邊樓盤以普通居住住宅為主力戶型的情況下，發(fā)展公寓住宅必定獨(dú)樹一幟，同時也能彌補(bǔ)凈月開發(fā)區(qū)內(nèi)公寓住宅稀少的缺憾。所以相信，項目中的公寓住宅必將為項目帶來可觀的利潤。