【正文】 對(duì)一年閑置土地開征閑置費(fèi)，二年閑置土地?zé)o償收回。在銀行信貸方面，央行采取銀根緊縮政策，一方面提高房貸利率和貸款的門檻，另一方面提高開發(fā)項(xiàng)目自有資金比，并對(duì)商品房預(yù)售作出嚴(yán)格規(guī)定。這些政策對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)尤為不利，因?yàn)橹行》康禺a(chǎn)企業(yè)的自有資金不多，土地儲(chǔ)備也不如大公司充足，在嚴(yán)厲的調(diào)控之下，有可能出現(xiàn)資金鏈斷裂和無地可用的局面。（2）房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈由于受較高利潤(rùn)率驅(qū)動(dòng)，社會(huì)大量資本紛紛投入房地產(chǎn)行業(yè)，外來競(jìng)爭(zhēng)者的不斷融入加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)程度。在鄭州市房地產(chǎn)行業(yè)中，共有數(shù)百家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其中，規(guī)模較大、實(shí)力較強(qiáng)的房地產(chǎn)公司將有幾十家，每個(gè)公司各有優(yōu)勢(shì)。伴隨著土地供應(yīng)量的減少，土地實(shí)行公開拍賣，開發(fā)商成本加大，同時(shí)行業(yè)間也存在不公平競(jìng)爭(zhēng)問題，再加之資金鏈等問題的出現(xiàn)最終結(jié)果會(huì)導(dǎo)致同行業(yè)間競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤(rùn)吸引同行業(yè)上下有關(guān)聯(lián)企業(yè)的加入，其他資金充裕的企業(yè)也投資于房地產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)頻繁上演資源整合的錢地合作，不少中小型的企業(yè)由于生存空間狹小，長(zhǎng)時(shí)間拿不到土地或沒有開發(fā)資金而面臨倒閉。（3）購(gòu)房者信息不足，觀望氣氛濃厚由于國(guó)家通過稅收、信貸、限購(gòu)等政策對(duì)投資和投機(jī)性購(gòu)房進(jìn)行了遏制和打擊，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售情況受到極大影響，整體購(gòu)買欲不強(qiáng)。相當(dāng)一部分自住性購(gòu)房者，對(duì)房?jī)r(jià)和政策的預(yù)期不甚樂觀，都處于觀望狀態(tài)之中。這些因素直接導(dǎo)致房地產(chǎn)銷售難度加大和資金回籠速度的變慢，進(jìn)一步加劇了中小房地產(chǎn)企業(yè)的資金緊張程度。（4）產(chǎn)業(yè)集中化趨勢(shì)房地產(chǎn)行業(yè)存在“馬太效應(yīng)”，行業(yè)的集中度會(huì)進(jìn)一步增強(qiáng)，因?yàn)檎?、銀行的政策明顯傾向于大型房地產(chǎn)企業(yè)。國(guó)土部門在出讓土地時(shí)，通常把大宗地塊整體出讓，以便于城市整體規(guī)劃，中小房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)橘Y金實(shí)力弱而無法中標(biāo)；在舊城改造中，政府也會(huì)選擇比較有實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)；銀行為了降低其貸款風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)青睞于大型房地產(chǎn)企業(yè)。另外，在調(diào)控趨嚴(yán)、貨幣政策從緊的背景下，并非所有的房地產(chǎn)企業(yè)都能獲得充足的現(xiàn)金流，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在今后重新整合將不可避免，行業(yè)洗牌趨勢(shì)也將會(huì)呈現(xiàn)，實(shí)力較弱的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨著嚴(yán)峻的生存危機(jī)。 外部因素評(píng)價(jià)（EFE）矩陣基于以上關(guān)于外部環(huán)境的分析，最后用外部因素評(píng)價(jià)（EFE）矩陣對(duì)河南高速房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的外部環(huán)境進(jìn)行綜合分析，系統(tǒng)地找出外部因素中的關(guān)鍵機(jī)會(huì)和威脅。外部因素評(píng)價(jià)（EFE）矩陣可以幫助戰(zhàn)略制定者歸納和評(píng)價(jià)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化、政治、技術(shù)以及競(jìng)爭(zhēng)等方面的信息。主要工作步驟和方法如下：（1）列出在外部分析過程中確認(rèn)的外部因素。因素總數(shù)在1020個(gè)之間。因素包括影響企業(yè)和所在產(chǎn)業(yè)的各種機(jī)會(huì)與威脅。（2）賦予每個(gè)因素以權(quán)重，（不重要）（非常重要）。權(quán)重標(biāo)志著該因素對(duì)企業(yè)在產(chǎn)業(yè)中的機(jī)會(huì)與威脅。機(jī)會(huì)往往比威脅得到更高的權(quán)重，但當(dāng)威脅因素特別嚴(yán)重時(shí)也可得到高比重。確定恰當(dāng)權(quán)重的方法包括對(duì)成功的競(jìng)爭(zhēng)者和不成功的競(jìng)爭(zhēng)者進(jìn)行比較，以及通過集體討論而達(dá)到共識(shí)（注：機(jī)會(huì)權(quán)重用正數(shù)，威脅權(quán)重用負(fù)數(shù)）。所有因素的權(quán)重（絕對(duì)值）總和必須等于1。（3）按照企業(yè)現(xiàn)行戰(zhàn)略對(duì)各關(guān)鍵因素的有效反映程度為各關(guān)鍵因素進(jìn)行評(píng)分，范圍為14分，“4”代表反應(yīng)很好，“3”代表反應(yīng)超過平均水平，“2”代表反應(yīng)為平均水平，“1”代表反應(yīng)很差。評(píng)分反應(yīng)了企業(yè)戰(zhàn)略的有效性，因此它是以公司為基準(zhǔn)的，而步驟2中的權(quán)重則是以產(chǎn)業(yè)為基準(zhǔn)的。（4）用每個(gè)因素的權(quán)重乘以它的評(píng)分，即得到每個(gè)因素的加權(quán)評(píng)分。（5）將所有因素的加權(quán)分?jǐn)?shù)相加，得到企業(yè)的加權(quán)總數(shù)。無論外部因素評(píng)價(jià)（EFE）矩陣中所包括的關(guān)鍵機(jī)會(huì)與威脅數(shù)量多少，,。平均總加權(quán)分?jǐn)?shù)為零。而總加權(quán)分?jǐn)?shù)小于零則說明公司的戰(zhàn)略不能利用外部機(jī)會(huì)或回避外部威脅。表3 外部因素評(píng)價(jià)矩陣表關(guān)鍵外部因素 權(quán)重 評(píng)分加權(quán)分?jǐn)?shù)機(jī) 會(huì) 1住房需求持續(xù)增加 3 2宏觀調(diào)控的結(jié)構(gòu)調(diào)整 4 3政策性住房數(shù)量加大 2 4經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展 35城市化加快發(fā)展 3 威 脅 1宏觀繼續(xù)調(diào)控 3 2外地企業(yè)進(jìn)入 2 3經(jīng)濟(jì)危機(jī)帶來的沖擊 3 4市場(chǎng)監(jiān)管更嚴(yán) 2 5市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇 1 合 計(jì) ，說明河南高速房地產(chǎn)開發(fā)有限公司目前能夠利用外部機(jī)會(huì)消除外部威脅的不利影響。4. 河南高速房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的內(nèi)部環(huán)境分析河南高速房地產(chǎn)開發(fā)有限公司隸屬于河南交通投資集團(tuán)有限公司，成立于2005年，注冊(cè)資本10億元。目前，公司現(xiàn)已發(fā)展成為以房地產(chǎn)開發(fā)為主，集建筑材料銷售、物業(yè)管理、景觀綠化等業(yè)務(wù)為一體的綜合性國(guó)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。公司始終奉行“人為本、德為尚、才為用、績(jī)?yōu)闇?zhǔn)”的用人理念，廣納社會(huì)賢才，現(xiàn)已擁有一支素質(zhì)過硬、技術(shù)精湛、善于拼搏、敢爭(zhēng)第一的優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)，其中本科以上學(xué)歷達(dá)到70%以上，教授級(jí)高工3人，高級(jí)工程師9人，各類專業(yè)技術(shù)人員占員工總數(shù)的65%以上，充分保證了公司的專業(yè)水準(zhǔn)和創(chuàng)新能力。公司按照“客戶價(jià)值與企業(yè)利益永遠(yuǎn)第一”的經(jīng)營(yíng)方針，堅(jiān)持“筑一流房產(chǎn)，建一流設(shè)施，留一流景觀，做一流服務(wù)，樹一流形象，創(chuàng)一流業(yè)績(jī)”的發(fā)展理念，緊緊依托河南交通系統(tǒng)尤其是高速公路強(qiáng)大的資源優(yōu)勢(shì)，六年來先后在鄭州、洛陽、南陽、商丘、周口、信陽等地，完成土地摘牌7宗，成功開發(fā)完成了規(guī)劃建筑面積近46萬平方米的鄭州市奧蘭花園項(xiàng)目、。同時(shí)，公司儲(chǔ)備土地約1500畝、規(guī)劃建筑面積近140萬平方米的四個(gè)項(xiàng)目各項(xiàng)前期工作正在有序進(jìn)展中。公司憑借著人才優(yōu)勢(shì)、資金優(yōu)勢(shì)、網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢(shì)和先進(jìn)的管理理念，銳意進(jìn)取、創(chuàng)先爭(zhēng)優(yōu)，贏得了社會(huì)各界的大力支持和廣泛贊譽(yù)。公司多個(gè)項(xiàng)目先后榮獲“河南省結(jié)構(gòu)中州杯”、“中國(guó)人居典范建筑規(guī)劃金獎(jiǎng)”、“鄭州十大暢銷樓盤”、“鄭州房地產(chǎn)最具升值潛力”等榮譽(yù)。在加快中原經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)的戰(zhàn)略征程中，公司已把目光瞄向未來，搶抓機(jī)遇、乘勢(shì)而上，改革創(chuàng)新工作理念，加大市場(chǎng)開拓力度，強(qiáng)力推進(jìn)品牌建設(shè)，繼續(xù)以提供優(yōu)質(zhì)住宅為己任，不斷踐行“為社會(huì)提供質(zhì)量上乘、舒適方便的生活家園；為客戶提供環(huán)境優(yōu)美、服務(wù)周到的生活空間；為股東提供長(zhǎng)期穩(wěn)定、持續(xù)增長(zhǎng)的企業(yè)利潤(rùn)；為員工提供展現(xiàn)自我、實(shí)現(xiàn)價(jià)值的發(fā)展空間”的企業(yè)使命，不斷用超前思維做好策劃定位，用先進(jìn)技術(shù)打造過硬精品，用新穎設(shè)計(jì)營(yíng)造宜居環(huán)境，用細(xì)致思考提供周到服務(wù)，用和諧理念引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展，為住戶營(yíng)造一個(gè)優(yōu)美、安全、舒適、環(huán)保和具有較高文化品位的溫馨家園，全力打造品牌卓越、品味高尚的高速地產(chǎn)品牌，為加快中部崛起和中原經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)做出新的貢獻(xiàn)。公司的有形資源包括公司的財(cái)務(wù)資源、實(shí)物資源和組織資源，可以被較為容易地識(shí)別出來和評(píng)估，并在企業(yè)的各項(xiàng)財(cái)務(wù)報(bào)表中得以反映。（見表41）表41 公司的有形資源和評(píng)估資源主要特征主要指標(biāo)財(cái)務(wù)資源公司自有資金和融資的能力，總體上決定了公司的投資能力和資金使用的彈性?，F(xiàn)金、應(yīng)收賬款、未售房屋、土地儲(chǔ)備實(shí)物資源公司土地和建筑的地理位置和用途；公司擁有的質(zhì)量水準(zhǔn)以及生產(chǎn)能力。工程的規(guī)模、固定資產(chǎn)的現(xiàn)值組織資源公司的報(bào)告系統(tǒng)以及其他的計(jì)劃、控制和協(xié)調(diào)系統(tǒng)。運(yùn)用公司流程的運(yùn)行效率對(duì)河南高速房地產(chǎn)開發(fā)有限公司有形資源的分析，主要從公司總資產(chǎn)、現(xiàn)金、未受商品房、應(yīng)收賬款和土地儲(chǔ)備等幾個(gè)方面進(jìn)行。以下是高速房地產(chǎn)公司2011年8月31日資產(chǎn)負(fù)債表中摘錄的幾項(xiàng)數(shù)據(jù)：（見表42）表42 河南高速房地產(chǎn)開發(fā)有限公司主要有形資產(chǎn)項(xiàng) 目資產(chǎn)金額（萬元）現(xiàn)金應(yīng)收賬款未售商品房土地儲(chǔ)備合計(jì)從表中可以看出，目前公司面臨的問題是土地儲(chǔ)備、資金周轉(zhuǎn)等問題，因此公司應(yīng)該加快獲取土地的速度，同時(shí)，加大已儲(chǔ)備土地的開發(fā)力度，加快資金回籠。截至2010年底，；商丘項(xiàng)目累計(jì)認(rèn)購(gòu)簽約158套，簽約金額4300余萬元；洛陽項(xiàng)目374套住宅和27套商鋪已銷售完畢。目前，周口項(xiàng)目、商丘項(xiàng)目二期、南陽項(xiàng)目、信陽項(xiàng)目正在開工前的各項(xiàng)籌備工作。河南高速房地產(chǎn)開發(fā)有限公司現(xiàn)有7個(gè)職能部門、7個(gè)單位，公司設(shè)董事長(zhǎng)、黨委書記、總經(jīng)理、監(jiān)事會(huì)主席各一名，黨委副書記兼工會(huì)主席一名，另外還有兩名副經(jīng)理，按照分工，領(lǐng)導(dǎo)分管各部門、所屬各單位工作。公司7個(gè)職能部門中，綜合管理部主要負(fù)責(zé)黨、政、工、團(tuán)，以及車輛管理、食堂管理、檔案管理等后勤保障工作；人力資源部負(fù)責(zé)員工招聘、培訓(xùn)、薪酬考核、人員績(jī)效管理；市場(chǎng)開發(fā)部主要負(fù)責(zé)土地的招投標(biāo)、項(xiàng)目可行性研究等工作；工程管理部主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目施工招投標(biāo)、工程施工等工作；經(jīng)營(yíng)管理部主要負(fù)責(zé)合同管理、成本控制以及預(yù)算的編制、審核等工作；財(cái)務(wù)資產(chǎn)部主要負(fù)責(zé)資金帳務(wù)管理、固定資產(chǎn)管理等工作任務(wù)。公司下設(shè)7各單位，分別是鄭州奧蘭花園項(xiàng)目部、1136項(xiàng)目部、商丘項(xiàng)目部、周口項(xiàng)目部、南陽項(xiàng)目部、信陽項(xiàng)目部和物業(yè)公司。公司的組織結(jié)構(gòu)形式，是按照集團(tuán)公司的批復(fù)，同時(shí)也為了與集團(tuán)公司部門對(duì)接工作方便而設(shè)置，能夠基本滿足公司開展業(yè)務(wù)的需要。但隨著公司的發(fā)展，逐漸曝露出職能部門業(yè)務(wù)交叉、職責(zé)權(quán)限不清的現(xiàn)象，不同程度地影響公司工作的開展，公司正面臨著組織結(jié)構(gòu)的調(diào)整和改革。河南高速房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的無形資產(chǎn)是經(jīng)過多年的發(fā)展過程中逐步積累起來的，包括企業(yè)的社會(huì)關(guān)系、外在聲譽(yù)和企業(yè)文化等。高速房地產(chǎn)公司隸屬河南交通投資集團(tuán)，是一家國(guó)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在集團(tuán)公司的正確領(lǐng)導(dǎo)下，公司擁有較為豐富的社會(huì)資源。同時(shí)，公司歷經(jīng)七年風(fēng)雨磨礪，既鍛煉了隊(duì)伍，也取得了非凡的業(yè)績(jī)，在社會(huì)中贏得廣泛贊譽(yù)，樹立了“國(guó)有企業(yè)、良好信譽(yù)”的良好企業(yè)形象。無形資產(chǎn)可以提升企業(yè)產(chǎn)品的品質(zhì)和價(jià)值，促使企業(yè)產(chǎn)生更多的有形資產(chǎn)。高速房地產(chǎn)公司需要進(jìn)一步努力提高對(duì)無形資產(chǎn)的擁有度。在今后的發(fā)展中，無形資產(chǎn)的擁有在某種程度上比有形資產(chǎn)更為重要。河南高速房地產(chǎn)開發(fā)有限公司目前擁有員工 名，其中處級(jí)干部7人、科級(jí)干部 人；公司員工具有大學(xué)本科以上學(xué)歷的 人；公司員工平均年齡為 歲，公司員工素質(zhì)較高，工作能力強(qiáng)，整個(gè)公司富有活力，充滿朝氣。公司高層領(lǐng)導(dǎo)有7人，他們勤政務(wù)實(shí)、敬業(yè)高效，具有豐富的管理經(jīng)驗(yàn)和市場(chǎng)開拓能力。公司中層管理人員具有較強(qiáng)的組織協(xié)調(diào)能力和履行崗位職責(zé)的能力，在公司中發(fā)揮較大的作用。但是，中層管理人員的專業(yè)結(jié)構(gòu)不太合理，使公司的發(fā)展后勁不足。河南高速房地產(chǎn)開發(fā)有限公司人力資源存在的主要問題有：（1）擁有專業(yè)技術(shù)和管理人員所占比例較低。河南高速房地產(chǎn)開發(fā)有限公司原來隸屬于河南高速公路發(fā)展有限公司，房地產(chǎn)公司的員工大部分是從高發(fā)公司抽調(diào)出來的，還有部分員工是近幾年來招聘的大學(xué)生和專業(yè)技術(shù)人才。公司大多數(shù)員工缺乏房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的管理能力和理論知識(shí)，公司專業(yè)技術(shù)和管理人員所占比例較低，很大程度上制約或影響到公司的快速發(fā)展。（2）招聘程序不規(guī)范。人才的招聘是用人單位為實(shí)現(xiàn)其發(fā)展目標(biāo)所采取的引進(jìn)“外腦”的嚴(yán)謹(jǐn)有序的積極行為，招聘本身應(yīng)具有很明顯的計(jì)劃性、程序性和科學(xué)性。房地產(chǎn)公司沒有形成系統(tǒng)的招聘程序，缺乏規(guī)范的招聘規(guī)程，沒有詳盡周密的招聘計(jì)劃，同時(shí)作為國(guó)有企業(yè)，面臨社會(huì)大的環(huán)境，出現(xiàn)了公司所進(jìn)人員不是所需要的專業(yè)技術(shù)人才，是專業(yè)技術(shù)人才受國(guó)有企業(yè)薪酬體系的影響又不愿意來的現(xiàn)象。（3）人員培訓(xùn)不到位。河南高速房地產(chǎn)開發(fā)有限公司培訓(xùn)制度不健全，公司很少組織培訓(xùn)活動(dòng)，沒有真正充分認(rèn)識(shí)到人員培訓(xùn)是人力資源開發(fā)的重要手段。公司培訓(xùn)工作具有被動(dòng)性、臨時(shí)性和片面性，缺乏系統(tǒng)性和科學(xué)性。（4）激勵(lì)方法不合理。公司在調(diào)動(dòng)員工積極性的方法上缺乏標(biāo)準(zhǔn)化、制度化的考核辦法，忽視了良好的企業(yè)組織環(huán)境的培養(yǎng)，使公司缺乏凝聚力和向心力，員工缺乏歸屬感，員工思想波動(dòng)較大，影響正常的生產(chǎn)工作秩序。河南高速房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在人力資源方面存在以上諸多問題的原因是：公司對(duì)人力資源管理缺乏正確的認(rèn)識(shí)。公司由于受到傳統(tǒng)觀念的影響，把人力資源等同于人事管理，把人力資源管理部門看成單純的行政職能部門，缺乏“以人為本”的管理思想，未能達(dá)到人盡其才的結(jié)果。同時(shí)，公司沒有擺脫傳統(tǒng)人事管理觀念的影響，沒有真正樹立“以人為本”的管理思想，只重視物質(zhì)的獎(jiǎng)勵(lì)，忽視了對(duì)人的重視和尊重，忽視了人是管理之本。在管理體系建設(shè)上，高速房地產(chǎn)公司多年來堅(jiān)持學(xué)習(xí)先進(jìn)企業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合公司工作實(shí)際，大力開展質(zhì)量管理活動(dòng)，逐步形成了一套項(xiàng)目管理、質(zhì)量管理、技術(shù)管理等方面的工作程序，對(duì)公司經(jīng)營(yíng)管理工作提供了重要手段。一是，項(xiàng)目開發(fā)程序科學(xué)合理。從前期的項(xiàng)目立項(xiàng)、市場(chǎng)調(diào)研、可行性研究、設(shè)計(jì)到項(xiàng)目招標(biāo)、施工管理、銷售工作等方面，公司都建立了比較好的運(yùn)作體系；二是，項(xiàng)目管理求實(shí)求穩(wěn)。公司項(xiàng)目管理工作堅(jiān)持“以質(zhì)量求生存，加強(qiáng)目標(biāo)管理，理順管理程序”，堅(jiān)持工程施工管理精細(xì)化，狠抓工程質(zhì)量，做好成本控制；三是，加強(qiáng)成本管理，樹立節(jié)約意識(shí)。公司強(qiáng)化成本管理意識(shí)，嚴(yán)格事前控制和過程控制，強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理流程和核算監(jiān)督體制，通過優(yōu)化招投標(biāo)文件，進(jìn)行事前控制，加強(qiáng)設(shè)計(jì)限額控制，加大施工圖審查力度，以經(jīng)濟(jì)合理為原則，合理設(shè)計(jì)施工，優(yōu)化材料選型，降低開發(fā)成本。從營(yíng)銷策劃方面來看，公司策劃能力一般，在工作中需要借助于專業(yè)的策劃公司，主業(yè)化程度有待提高。從目前公司的營(yíng)銷狀況看，公司的銷售還處于推銷階段。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，各房地產(chǎn)公司越來越重視商品房的銷售環(huán)節(jié)，公司將著力培養(yǎng)自己的營(yíng)銷策劃人員和銷售人員，將要逐步建立自己的一支專業(yè)的銷售隊(duì)伍。房地產(chǎn)企業(yè)獲取資源的能力主要是指獲取資金和土地的能力，兩方面都是房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行的必要因素。在融資方面，高速房地產(chǎn)公司現(xiàn)在的融資主要有兩個(gè)途徑：一是通過向銀行貸款來籌集資金；二是公司自籌資金，包括公司自有資金、預(yù)售房款等。在解決土地資源問題方面，公司利用良好的社會(huì)關(guān)系，多渠道獲取信息爭(zhēng)取有發(fā)展?jié)摿Φ耐恋?。因此，公司獲取資