【正文】 ，一層以上部分進(jìn)行了修改，每平方米降低棟樓節(jié)約了432．34萬(wàn)元，挽同了一些損失。由此可見(jiàn)，如果設(shè)計(jì)人員提前預(yù)見(jiàn)后果，懂得為自己的每一個(gè)行為負(fù)責(zé)，那么很多不必要的損失就可以避免了。這一節(jié)本是成本控制措施的內(nèi)容，但由于在第六章的實(shí)例中加以運(yùn)用，因此單獨(dú)作為一節(jié)進(jìn)行介紹。設(shè)計(jì)方案的優(yōu)選所涉及到的方法有很多，本文僅就目前用得較為普遍的三種方法進(jìn)行介紹，即價(jià)值工程、層次分析法以及模糊綜合評(píng)判法。1..價(jià)值工程的概念價(jià)值工程，又稱價(jià)值分析，是運(yùn)用集體智慧和有組織的活動(dòng)，著重對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行功能分析，使之最低總成本，可靠地實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品必要的功能，從而提高產(chǎn)品價(jià)值的一套科學(xué)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析方法。2..價(jià)值工程的基本原理一般認(rèn)為價(jià)值工程是提高產(chǎn)品或作業(yè)價(jià)值的科學(xué)方法，是以最低的壽命周期成本可靠地實(shí)現(xiàn)必要功能，著重于功能分析的有組織的活動(dòng)。功能與壽命周期成本的關(guān)系式為：V=F／C式中：V一價(jià)值。是指產(chǎn)品給企業(yè)或用戶帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益，產(chǎn)品價(jià)值是產(chǎn)品功能與成本的綜合反映；C一壽命周期成本。即包括企業(yè)的制造成本和用戶的使用成本；F一功能。是指產(chǎn)品對(duì)用戶的使用價(jià)值。在建筑工程中，通常把某個(gè)分部工程在單位工程中所擔(dān)負(fù)的職能或所引起的作用稱為功能。該式不僅深刻地反映出產(chǎn)品價(jià)值與產(chǎn)品功能和實(shí)現(xiàn)此功能所耗成本之間的關(guān)系，而且也為如何提高價(jià)值提供了有效途徑。提高產(chǎn)品價(jià)值的途徑有以下五種：①在提高產(chǎn)品功能的同時(shí)，降低了產(chǎn)品成本，是最理想的提高價(jià)值的途徑。②提高功能的同時(shí)保持成本不變。③功能不變，減低成本。④成本稍有增加，但功能卻大幅度提高。⑤功能稍有下降，但成本大幅度降低。3..價(jià)值工程在設(shè)計(jì)方案優(yōu)選中的應(yīng)用①對(duì)象選擇；②資料搜集：③功能分析：這是價(jià)值工程人員組織設(shè)計(jì)、施工及建設(shè)單位的有關(guān)人員共同討論，對(duì)住宅的各種功能進(jìn)行定義、整理和評(píng)價(jià)分析。在功能分析中，參與分析人員一致認(rèn)為住宅功能有如下幾方面：(1)安全性能(2)適用性能(3)綠色性能(4)協(xié)調(diào)性能，價(jià)值工程人員堅(jiān)持把客戶的意見(jiàn)放在第一位，結(jié)合設(shè)計(jì)、施工單位的意見(jiàn)進(jìn)行綜合評(píng)分，把用戶、設(shè)計(jì)及施上單位三者意見(jiàn)的權(quán)數(shù)分別定為60％、30％和10％。④方案設(shè)計(jì)與評(píng)價(jià)第一步，計(jì)算各方案的功能評(píng)價(jià)系數(shù)G；第二步，計(jì)算各方案的成本評(píng)價(jià)系數(shù)E；第三步，計(jì)算各方案的價(jià)值系數(shù)，V=F／C,。然后，根據(jù)價(jià)值系數(shù)的大小選擇最優(yōu)方案。 (1)層次分析法原理層次分析法(Analytic Hierarchy process，簡(jiǎn)稱AHP)是美國(guó)著名運(yùn)籌學(xué)家、匹茲堡大學(xué)教授Thomas．L．Satty于20世紀(jì)70年代提出的一種以遞階層次結(jié)構(gòu)模型求得每一個(gè)具體目標(biāo)的權(quán)重，進(jìn)而解決多目標(biāo)決策的非數(shù)學(xué)模型優(yōu)化方法。運(yùn)用層次分析法做系統(tǒng)分析，首先要把問(wèn)題層次化，根據(jù)問(wèn)題的性質(zhì)和要達(dá)到的總目標(biāo)，將問(wèn)題分解成不同的組成因素，并按照因素之間的相互關(guān)聯(lián)影響以及隸屬關(guān)系，將因素按不同的層次聚集組合，形成一個(gè)多層次的分析結(jié)構(gòu)模型，并最終把系統(tǒng)分析歸結(jié)為最低層次相對(duì)于最高層次的相對(duì)重要性權(quán)值的確定或相對(duì)優(yōu)劣次序的排列問(wèn)題。(2)AHP模型的建立及求解步驟運(yùn)用層次分析法建模解決實(shí)際問(wèn)題一般按照以下步驟進(jìn)行：①建立遞階層次結(jié)構(gòu)首先，把復(fù)雜的問(wèn)題分解為各種指標(biāo)，把這些指標(biāo)按照不同性質(zhì)分成若干組，以形成不同的層次。同一層次的指標(biāo)作為準(zhǔn)則，對(duì)下一層次起支配作用，同時(shí)它又受上一層次指標(biāo)的支配。這種從上至下的支配關(guān)系形成了一個(gè)遞階層次。處于最上層的指標(biāo)通常只有一個(gè)，稱為目標(biāo)層，一般就是分析問(wèn)題的預(yù)定目標(biāo)或理想結(jié)果。中間層次一般是準(zhǔn)則層或子準(zhǔn)則層。模糊綜合評(píng)價(jià)法是對(duì)受多種因素影響的事物做出全面評(píng)價(jià)的十分有效的多因素決策方法，此法利用模糊數(shù)學(xué)類(lèi)似于人腦的思維，通過(guò)其具有運(yùn)用模糊概念的能力，將不精確的、非定量的模糊現(xiàn)象進(jìn)行定性化分析，并從中得出具有一定精度的結(jié)論。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，項(xiàng)目效益的影響因素很多，且無(wú)定量的評(píng)價(jià)量，屬于模糊因素。因此，可以應(yīng)用該方法在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，對(duì)地塊選擇進(jìn)行決策。結(jié) 論隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的暴力也逐步終結(jié)。那么，企業(yè)的利潤(rùn)率如何提高?房地產(chǎn)企業(yè)管理中的成本控制管理將會(huì)是企業(yè)管理中的重中之重。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各個(gè)階段所產(chǎn)生的成本對(duì)總造價(jià)的影響所占的比重分析得知，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的前期成本控制對(duì)整個(gè)項(xiàng)目造價(jià)有重大影響。由此，本文從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的角度，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期成本的分析，針對(duì)其中存在的問(wèn)題，提出了一套定量與定性相結(jié)合的前期成本控制體系，主要研究成果如下：(1)在土地成本控制階段。通過(guò)對(duì)土地出讓方式以及競(jìng)買(mǎi)流程的了解，找出了土地成本的影響因素，并提出了相應(yīng)的解決措施，即利用市場(chǎng)比較法、余值估價(jià)法等科學(xué)的方法對(duì)十地成本進(jìn)行準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)，如此在竟買(mǎi)的過(guò)程中可以做到心中有數(shù)，不盲目。此外，在土地競(jìng)買(mǎi)時(shí)，還應(yīng)了解一些競(jìng)買(mǎi)的策略，以利于更好地對(duì)土地成本進(jìn)行控制。(2)在投資決策階段。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)投資決策相關(guān)理論的了解，找出在此階段對(duì)成本有影響的重要因素，并提出相應(yīng)的措施。本文在這個(gè)階段主要從兩個(gè)方面來(lái)進(jìn)行成本的控制，一是要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)的可行性研究，二是利用科學(xué)的方法對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確的投資估算。(3)在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段分別從建筑設(shè)計(jì)和結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)兩個(gè)方面總結(jié)出成本控制的影響岡素，在此基礎(chǔ)上提出相應(yīng)的控制措施，其中以設(shè)計(jì)方案的優(yōu)選為重點(diǎn)。優(yōu)選設(shè)計(jì)方案的方法引入了廣泛運(yùn)用的價(jià)值工程、模糊綜合評(píng)判法以及層次分析法。本文所建立的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期成本控制體系，將定量評(píng)價(jià)和定性評(píng)價(jià)相結(jié)合，貫穿了整個(gè)項(xiàng)目前期成本控制的全過(guò)程，涵蓋了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期成本的基本內(nèi)容，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期成本控制出現(xiàn)的主要問(wèn)題都提出了相應(yīng)的解決辦法。因此，本文所提出的項(xiàng)目前期成本控制體系，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商更好地進(jìn)行前期成本控制。參考文獻(xiàn)[1] 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謝此文是在尹老師的指導(dǎo)下完成的，在寫(xiě)作設(shè)計(jì)過(guò)程中遇到很多困難，在老師的幫助下進(jìn)行資料分析整理，自己查閱資料，運(yùn)用所學(xué)的工程管理相關(guān)知識(shí)，聯(lián)系實(shí)踐，終于交上了一份滿意的答卷，也為我四年大學(xué)生活劃上了圓滿的句號(hào)。在設(shè)計(jì)過(guò)程中，曾出現(xiàn)各種錯(cuò)誤，在尹老師的悉心指導(dǎo)下，最后得以改正。尹老師的教導(dǎo)一直影響著學(xué)生。借此機(jī)會(huì)，我要對(duì)此次論文設(shè)計(jì)中曾給我無(wú)數(shù)次幫助的老師表達(dá)深深的敬意與感謝！在沈陽(yáng)工程學(xué)院學(xué)習(xí)的四年中，我收獲許多，除了專業(yè)知識(shí)外，更學(xué)會(huì)了怎樣做人，在此次論文寫(xiě)作中，從論文的選題、收集材料、擬稿、開(kāi)題到編寫(xiě)、修改最后完成，這一過(guò)程雖然很繁忙，但在老師的教導(dǎo)下，我學(xué)會(huì)了許多東西，相信這也會(huì)給自己將來(lái)工作學(xué)習(xí)帶來(lái)幫助。在次畢業(yè)之際，我要對(duì)工程學(xué)院所有教育我的老師致以崇高的敬意，感謝你們四年來(lái)對(duì)我的悉心栽培與鼓勵(lì)，感謝您用自己的生命之光，照亮了我人生的旅途。一切過(guò)去了的都會(huì)變成親切的懷念，我懷念著你們帶我走過(guò)的分分秒秒！我會(huì)在未來(lái)工作中，更加堅(jiān)定與勇敢