【正文】 ，一層以上部分進(jìn)行了修改，每平方米降低棟樓節(jié)約了432．34萬元，挽同了一些損失。由此可見，如果設(shè)計人員提前預(yù)見后果，懂得為自己的每一個行為負(fù)責(zé)，那么很多不必要的損失就可以避免了。這一節(jié)本是成本控制措施的內(nèi)容，但由于在第六章的實例中加以運用，因此單獨作為一節(jié)進(jìn)行介紹。設(shè)計方案的優(yōu)選所涉及到的方法有很多，本文僅就目前用得較為普遍的三種方法進(jìn)行介紹，即價值工程、層次分析法以及模糊綜合評判法。1..價值工程的概念價值工程，又稱價值分析，是運用集體智慧和有組織的活動，著重對產(chǎn)品進(jìn)行功能分析，使之最低總成本，可靠地實現(xiàn)產(chǎn)品必要的功能，從而提高產(chǎn)品價值的一套科學(xué)的技術(shù)經(jīng)濟分析方法。2..價值工程的基本原理一般認(rèn)為價值工程是提高產(chǎn)品或作業(yè)價值的科學(xué)方法，是以最低的壽命周期成本可靠地實現(xiàn)必要功能，著重于功能分析的有組織的活動。功能與壽命周期成本的關(guān)系式為：V=F／C式中：V一價值。是指產(chǎn)品給企業(yè)或用戶帶來的經(jīng)濟效益，產(chǎn)品價值是產(chǎn)品功能與成本的綜合反映；C一壽命周期成本。即包括企業(yè)的制造成本和用戶的使用成本；F一功能。是指產(chǎn)品對用戶的使用價值。在建筑工程中，通常把某個分部工程在單位工程中所擔(dān)負(fù)的職能或所引起的作用稱為功能。該式不僅深刻地反映出產(chǎn)品價值與產(chǎn)品功能和實現(xiàn)此功能所耗成本之間的關(guān)系，而且也為如何提高價值提供了有效途徑。提高產(chǎn)品價值的途徑有以下五種：①在提高產(chǎn)品功能的同時，降低了產(chǎn)品成本，是最理想的提高價值的途徑。②提高功能的同時保持成本不變。③功能不變，減低成本。④成本稍有增加，但功能卻大幅度提高。⑤功能稍有下降，但成本大幅度降低。3..價值工程在設(shè)計方案優(yōu)選中的應(yīng)用①對象選擇；②資料搜集：③功能分析：這是價值工程人員組織設(shè)計、施工及建設(shè)單位的有關(guān)人員共同討論，對住宅的各種功能進(jìn)行定義、整理和評價分析。在功能分析中，參與分析人員一致認(rèn)為住宅功能有如下幾方面：(1)安全性能(2)適用性能(3)綠色性能(4)協(xié)調(diào)性能，價值工程人員堅持把客戶的意見放在第一位，結(jié)合設(shè)計、施工單位的意見進(jìn)行綜合評分，把用戶、設(shè)計及施上單位三者意見的權(quán)數(shù)分別定為60％、30％和10％。④方案設(shè)計與評價第一步，計算各方案的功能評價系數(shù)G；第二步，計算各方案的成本評價系數(shù)E；第三步，計算各方案的價值系數(shù)，V=F／C,。然后，根據(jù)價值系數(shù)的大小選擇最優(yōu)方案。 (1)層次分析法原理層次分析法(Analytic Hierarchy process，簡稱AHP)是美國著名運籌學(xué)家、匹茲堡大學(xué)教授Thomas．L．Satty于20世紀(jì)70年代提出的一種以遞階層次結(jié)構(gòu)模型求得每一個具體目標(biāo)的權(quán)重，進(jìn)而解決多目標(biāo)決策的非數(shù)學(xué)模型優(yōu)化方法。運用層次分析法做系統(tǒng)分析，首先要把問題層次化，根據(jù)問題的性質(zhì)和要達(dá)到的總目標(biāo)，將問題分解成不同的組成因素，并按照因素之間的相互關(guān)聯(lián)影響以及隸屬關(guān)系，將因素按不同的層次聚集組合，形成一個多層次的分析結(jié)構(gòu)模型，并最終把系統(tǒng)分析歸結(jié)為最低層次相對于最高層次的相對重要性權(quán)值的確定或相對優(yōu)劣次序的排列問題。(2)AHP模型的建立及求解步驟運用層次分析法建模解決實際問題一般按照以下步驟進(jìn)行：①建立遞階層次結(jié)構(gòu)首先，把復(fù)雜的問題分解為各種指標(biāo)，把這些指標(biāo)按照不同性質(zhì)分成若干組，以形成不同的層次。同一層次的指標(biāo)作為準(zhǔn)則，對下一層次起支配作用，同時它又受上一層次指標(biāo)的支配。這種從上至下的支配關(guān)系形成了一個遞階層次。處于最上層的指標(biāo)通常只有一個，稱為目標(biāo)層，一般就是分析問題的預(yù)定目標(biāo)或理想結(jié)果。中間層次一般是準(zhǔn)則層或子準(zhǔn)則層。模糊綜合評價法是對受多種因素影響的事物做出全面評價的十分有效的多因素決策方法，此法利用模糊數(shù)學(xué)類似于人腦的思維，通過其具有運用模糊概念的能力，將不精確的、非定量的模糊現(xiàn)象進(jìn)行定性化分析，并從中得出具有一定精度的結(jié)論。在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，項目效益的影響因素很多，且無定量的評價量，屬于模糊因素。因此，可以應(yīng)用該方法在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，對地塊選擇進(jìn)行決策。結(jié) 論隨著國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)開發(fā)的暴力也逐步終結(jié)。那么，企業(yè)的利潤率如何提高?房地產(chǎn)企業(yè)管理中的成本控制管理將會是企業(yè)管理中的重中之重。通過對房地產(chǎn)開發(fā)各個階段所產(chǎn)生的成本對總造價的影響所占的比重分析得知，項目開發(fā)的前期成本控制對整個項目造價有重大影響。由此，本文從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的角度，通過對房地產(chǎn)開發(fā)項目前期成本的分析，針對其中存在的問題，提出了一套定量與定性相結(jié)合的前期成本控制體系，主要研究成果如下：(1)在土地成本控制階段。通過對土地出讓方式以及競買流程的了解，找出了土地成本的影響因素，并提出了相應(yīng)的解決措施，即利用市場比較法、余值估價法等科學(xué)的方法對十地成本進(jìn)行準(zhǔn)確地預(yù)測，如此在竟買的過程中可以做到心中有數(shù)，不盲目。此外，在土地競買時，還應(yīng)了解一些競買的策略，以利于更好地對土地成本進(jìn)行控制。(2)在投資決策階段。通過對房地產(chǎn)投資決策相關(guān)理論的了解，找出在此階段對成本有影響的重要因素，并提出相應(yīng)的措施。本文在這個階段主要從兩個方面來進(jìn)行成本的控制，一是要對項目進(jìn)行詳細(xì)的可行性研究，二是利用科學(xué)的方法對項目進(jìn)行準(zhǔn)確的投資估算。(3)在規(guī)劃設(shè)計階段分別從建筑設(shè)計和結(jié)構(gòu)設(shè)計兩個方面總結(jié)出成本控制的影響岡素，在此基礎(chǔ)上提出相應(yīng)的控制措施，其中以設(shè)計方案的優(yōu)選為重點。優(yōu)選設(shè)計方案的方法引入了廣泛運用的價值工程、模糊綜合評判法以及層次分析法。本文所建立的房地產(chǎn)開發(fā)項目前期成本控制體系，將定量評價和定性評價相結(jié)合，貫穿了整個項目前期成本控制的全過程，涵蓋了房地產(chǎn)開發(fā)項目前期成本的基本內(nèi)容，對于房地產(chǎn)開發(fā)項目前期成本控制出現(xiàn)的主要問題都提出了相應(yīng)的解決辦法。因此，本文所提出的項目前期成本控制體系，使房地產(chǎn)開發(fā)商更好地進(jìn)行前期成本控制。參考文獻(xiàn)[1] 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