房地產(chǎn)可行性研究實(shí)戰(zhàn)操作手冊(cè)-資料下載頁(yè)
2025-06-21 23:43本頁(yè)面
【正文】 結(jié)論：要求寫(xiě)出該項(xiàng)目可行性研究的結(jié)論，明確說(shuō)明該項(xiàng)目是否可行，是否具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。有關(guān)建議：是專業(yè)機(jī)構(gòu)的專業(yè)人員在進(jìn)行可行性研究中發(fā)現(xiàn)的一些有利于項(xiàng)目獲得更佳的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益等方面的建議，供委托方參考。附表：是可行性研究報(bào)告中涉及的諸多計(jì)算表，如投資匡算表、銷售收入表、資金籌措表、利息計(jì)算表、現(xiàn)金流量表、敏感性分析計(jì)算表等。第6操作環(huán)節(jié)：如何協(xié)調(diào)可行性研究投資預(yù)算 一些不大規(guī)范的房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，其中的項(xiàng)目投資概算只包含7項(xiàng)目建設(shè)的工程概算。這樣算帳不好。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目不等于一個(gè)簡(jiǎn)單的建筑物，它需要營(yíng)銷成本、金融成本和建筑成本，項(xiàng)目投資就是為了滿足這些成本支出。而且，工程概算也不一定就等于發(fā)展商對(duì)項(xiàng)目工程建設(shè)的實(shí)際投資。在被證明星可行的前提下，邊回收資金邊追加投入的滾動(dòng)式投資開(kāi)發(fā)方式也是可以采取的，這樣一來(lái)發(fā)展商在工程建設(shè)上的實(shí)際總投入就會(huì)小得多。以工程概算代替項(xiàng)目投資概算是極不嚴(yán)肅的。房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資概算應(yīng)包括以下內(nèi)容營(yíng)銷開(kāi)支概算，包括：項(xiàng)目前研究及可行性研究的開(kāi)支項(xiàng)目策劃的開(kāi)支銷售策劃的開(kāi)支廣告開(kāi)支項(xiàng)目公司日常運(yùn)作的開(kāi)支項(xiàng)目及企業(yè)的公關(guān)開(kāi)支工程開(kāi)支概算，包括：用于工程勘探的開(kāi)支用于吹沙填土、平整土地的開(kāi)支用于工程設(shè)計(jì)的開(kāi)支用于建筑施工的開(kāi)支用于設(shè)施配套的開(kāi)支用于工程監(jiān)理的開(kāi)支土地征用開(kāi)支概算，包括：政府一次性收取的標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)用于拆遷補(bǔ)償或青苗補(bǔ)償?shù)拈_(kāi)支影響公共設(shè)施而出現(xiàn)的賠償開(kāi)支金融成本開(kāi)支，包括：外匯資金進(jìn)入國(guó)內(nèi)貨幣系統(tǒng)產(chǎn)生的銀行擔(dān)保及管理費(fèi)用支出貸款引起的利息支出各項(xiàng)保險(xiǎn)開(kāi)支稅收和行政性收費(fèi)不可預(yù)見(jiàn)開(kāi)支第7操作環(huán)節(jié)：從全局出發(fā)進(jìn)行可行性研究 現(xiàn)實(shí)化的可行性研究前握 事實(shí)上，一個(gè)好的市場(chǎng)營(yíng)銷者才是一個(gè)最好的利潤(rùn)創(chuàng)造者和挖掘者，他們致力于分析各種營(yíng)銷機(jī)會(huì)的利潤(rùn)潛力，捕捉贏利機(jī)會(huì)。這樣的房屋是有目的、有針對(duì)性地建造的。優(yōu)秀的房地產(chǎn)公司應(yīng)從機(jī)構(gòu)內(nèi)外來(lái)縱觀其業(yè)務(wù)，監(jiān)視變化中的環(huán)境并抓住最佳的機(jī)會(huì)。公司營(yíng)銷人員的主要職責(zé)是辨別外界環(huán)境中的主要變化，通過(guò)設(shè)立早期預(yù)警系統(tǒng)，及肘改變營(yíng)銷策略，去迎接營(yíng)銷環(huán)境中的新挑戰(zhàn)和新機(jī)會(huì)。 消費(fèi)者市場(chǎng)分析與營(yíng)銷環(huán)境分析同等重要。消費(fèi)者市場(chǎng)包括個(gè)人和家庭、消費(fèi)者在年齡、收入、教育程度、遷移狀態(tài)及興趣等方面差異極大，營(yíng)銷者區(qū)分不同消費(fèi)者群體和細(xì)小的市場(chǎng)，并按照他們的需要來(lái)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和服務(wù)是非常有用處的。我們應(yīng)在分析消費(fèi)者行為的基礎(chǔ)上，從消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)心理入手，分析營(yíng)銷策劃人員如何制定營(yíng)銷計(jì)劃。具體來(lái)講就是要研究如下問(wèn)題：購(gòu)買(mǎi)什么？為什么購(gòu)買(mǎi)？購(gòu)買(mǎi)者是誰(shuí)？如何購(gòu)買(mǎi)？何地購(gòu)買(mǎi)？何處購(gòu)買(mǎi)？為選定市場(chǎng)和制定策略而進(jìn)行可行性研究 在此基礎(chǔ)上，我們應(yīng)進(jìn)行細(xì)致而有針對(duì)性的市場(chǎng)調(diào)研，進(jìn)行市場(chǎng)分析，并選定適合的目標(biāo)市場(chǎng)，制定產(chǎn)品的定位策略、產(chǎn)品開(kāi)發(fā)和定價(jià)策略、營(yíng)銷渠道策略、促銷組合策略及售后服務(wù)即物業(yè)管理策略。公司要對(duì)每個(gè)選定的細(xì)分市場(chǎng)制定產(chǎn)品定位策略。他需要向客戶說(shuō)明本公司與現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)者和潛在競(jìng)爭(zhēng)者有什么區(qū)別。定位是勾劃公司形象和所提供價(jià)值的行為，以此使該細(xì)分市場(chǎng)的顧客理解和正確認(rèn)識(shí)本公司有別于其競(jìng)爭(zhēng)者的特征。定位任務(wù)包括三個(gè)步驟：明確一些可利用的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；選擇若干個(gè)適用的優(yōu)勢(shì)；有效地向市場(chǎng)表明公司的定位觀念。 產(chǎn)品是營(yíng)銷首要和最重要的因素，房地產(chǎn)產(chǎn)品策略需要對(duì)產(chǎn)品類 型的選擇、開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的選擇以及開(kāi)發(fā)方案的制訂與效益分析作出決策。房地 產(chǎn)產(chǎn)品類型可大致分為土地、住宅、公寓、購(gòu)物中心和商店、工業(yè)建筑、旅 館及其他特殊用途的物業(yè)。房地產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的選擇與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的 籌措渠道密不可分。風(fēng)險(xiǎn)和收益是成正比的，如果某一項(xiàng)目不能產(chǎn)生足夠收 入償還抵押并產(chǎn)生正現(xiàn)金流量或者項(xiàng)目的總債務(wù)超過(guò)其價(jià)值則被認(rèn)為是籌資 過(guò)度，明智的辦法是在準(zhǔn)備隨風(fēng)險(xiǎn)的限度內(nèi)盡量賺錢(qián)，應(yīng)保留部分現(xiàn)金和兌 現(xiàn)性強(qiáng)的財(cái)產(chǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)策略即為作出種種投資決定而事先安排的計(jì)劃一 一投資多少？投資哪類？何處投資以及如何著手？開(kāi)發(fā)方案一般包括下列內(nèi)容：開(kāi)發(fā)目標(biāo)、投資規(guī)模與投資額、營(yíng)運(yùn)費(fèi)用及稅費(fèi)、投資收益方式與收益 大小、經(jīng)營(yíng)期間現(xiàn)金流量分析。納入整體營(yíng)銷方案的可行性研究一個(gè)好的房地產(chǎn)營(yíng)銷方案最終有一個(gè)好的計(jì)劃書(shū)，以便在整體上把握整個(gè)營(yíng)銷活 動(dòng)。計(jì)劃一般應(yīng)包括以下八大內(nèi)容：計(jì)劃概要（便于決策者快速瀏覽）市場(chǎng)營(yíng)銷現(xiàn)狀（提供背景資料）機(jī)會(huì)與問(wèn)題分析目標(biāo)、銷售量、市場(chǎng)占有率、盈利水平市場(chǎng)營(yíng)銷策略行動(dòng)方案：做什么？誰(shuí)去做？如何做？何時(shí)做？費(fèi)用多少？預(yù)計(jì)盈虧報(bào)表控制措施、策略涉及的是營(yíng)銷活動(dòng)“是什么”和“為什么”的問(wèn)題，而執(zhí)行則涉及“誰(shuí)？”“時(shí) 間？”“地點(diǎn)？”“怎么樣？”等問(wèn)題。影響有效執(zhí)行營(yíng)銷方案的因素主要有：發(fā)現(xiàn)及診斷問(wèn)題的技能：評(píng)定存在問(wèn)題的技能；執(zhí)行計(jì)劃的技能；評(píng)估執(zhí)行效果的技能。
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