【正文】 附件二：物業(yè)管理常識1）物業(yè):是指住宅區(qū)內(nèi)各類房屋及相配套的公用設(shè)施、設(shè)備及公共埸地。2）業(yè)主:是指住宅區(qū)內(nèi)住宅和非住宅房屋的所有權(quán)人。3）屬地管理:是指區(qū)域相關(guān)部門的管理。4）行業(yè)管理:是指本行業(yè)歸口處的管理。5）管理:針對物業(yè)管理來理解可以概述為打理、維護(hù)、修繕。6）公用設(shè)施專用基金:住宅開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在住宅區(qū)移交時(shí)，按住宅區(qū)建設(shè)總投資百分之二的比例，一次性向管委會劃撥的公用設(shè)施專用基金。此基金只限于購買管理用房和住宅區(qū)公用設(shè)施的重大維修工程項(xiàng)目。7）住宅維修基金:是指在住宅區(qū)竣工交付使用在一年以上的，由業(yè)主作保修期滿后第一個月起按月向住宅區(qū)管理處繳納住宅維修基金；當(dāng)業(yè)主發(fā)生變更時(shí)原業(yè)主所繳住宅基金是不予退還的。此基金由住宅區(qū)管理處以房屋本體為單住設(shè)立專賬代管，用于房屋本體公用設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)，不得挪作他用。深圳現(xiàn)行的物業(yè)管理方式均采用了業(yè)主自治與專業(yè)服務(wù)相結(jié)合，屬地管理與行業(yè)管理相結(jié)合的管理方式或模式。(業(yè)主委員會)住宅區(qū)入住率達(dá)到百分之五十以上時(shí)，區(qū)住宅管理部門應(yīng)會同開發(fā)建設(shè)單位及時(shí)召開第一次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生管委會；但經(jīng)已入住業(yè)主中持有過半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主決定，可推遲召開業(yè)主大會。1）選舉、罷免管委會的組成人員。2）監(jiān)督管委會的工作。3）聽取和審核管委會的工作報(bào)告。4）決定住宅區(qū)內(nèi)關(guān)于業(yè)主利益的重大事項(xiàng)。5）修改業(yè)主公約。6）改變和撤誚管委會不適當(dāng)?shù)臎Q定。7）批準(zhǔn)管委會章程。業(yè)主大會必須有持有過半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主出席才能舉行。業(yè)主可以委托代理人出席業(yè)主大會，不滿十八歲的業(yè)主由其法定代理人出席。管委會委員均由業(yè)主大會在業(yè)主中選舉產(chǎn)生。常規(guī)性一個單元產(chǎn)生一名，人員數(shù)額一般為十一至十七人，不可少過五人，且總?cè)藬?shù)一定要為單數(shù)。1)召集和主持業(yè)主大會；2)審議決定住宅維修基金及公用設(shè)施專用基金的使用；3)采取公開招標(biāo)或其它方式，聘請物業(yè)公司對住宅區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理，并簽定委托管理合同。4)審議物業(yè)管理公司制定的對本住宅小區(qū)的年度管理計(jì)劃、住宅區(qū)配套工程及重大的維修工程項(xiàng)目；5)審議住宅物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；7)監(jiān)督物業(yè)管理公司對本住宅區(qū)的物業(yè)管理工作；8)管委會任期每屆為三年。1)以“為業(yè)主服色”為宗旨，注重社會效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益；2)按市住宅主管部門規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和委托管理合同對住宅區(qū)實(shí)施物業(yè)管理；3)接受管委會和業(yè)主的監(jiān)督；4)組織或協(xié)助有關(guān)部門提供社區(qū)生活服務(wù)和開展社區(qū)文化活動；5)按照法律、法規(guī)和市政府的有關(guān)規(guī)定從事經(jīng)營活動。9．住宅區(qū)的使用和維護(hù)住宅區(qū)建成移交時(shí)，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)向管委會移交下列住宅區(qū)工程建設(shè)資料；1）住宅區(qū)規(guī)劃圖、竣工總平面圖；2）單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖；3）地下管網(wǎng)竣工圖；4）住宅區(qū)各類房屋清單；5）出售房屋的產(chǎn)權(quán)范圍或成本核算清單；6）住宅區(qū)公用設(shè)施、設(shè)備及公共場所清單；7）住宅區(qū)未完工的房屋、公用設(shè)施、設(shè)備及公共場所的竣工日期；8）其它必須資料。10．物業(yè)管理中對于房屋的維修責(zé)任，按以下規(guī)定劃分；1）室內(nèi)部份由業(yè)主負(fù)責(zé)維修；2）房屋的外墻、電梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、機(jī)電設(shè)備、公用天線和消防設(shè)施等房屋本體公用設(shè)施，由物業(yè)管理公司定期養(yǎng)護(hù)和維修，其費(fèi)用從住宅維修基金中支出；住宅區(qū)的道路、路燈、溝渠、池、井、綠化、娛樂場所、停車場、連廊、自行車棚(庫)等住宅區(qū)公用設(shè)施由物業(yè)管理公司統(tǒng)一維修養(yǎng)護(hù)；3）管理維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用從管理服務(wù)費(fèi)中支出。11．住宅區(qū)管理服務(wù)費(fèi)的收支范圍管理服務(wù)費(fèi)的來源：1）部份商業(yè)用房租金；2）公用設(shè)施、設(shè)備和公共場所的經(jīng)營收入；3）向業(yè)主收取的管理服務(wù)費(fèi)；4）住宅區(qū)的其它合法收入。管理服務(wù)費(fèi)的基本開支：1）日常維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；2）清潔費(fèi)用；3）設(shè)備損耗、折舊費(fèi)用；4）綠化、消殺費(fèi)用；5）人員工資、福利；6）稅金；7）行政辦公費(fèi)用。管理服務(wù)費(fèi)不包括業(yè)主與非業(yè)主使用人的人身保險(xiǎn)、財(cái)產(chǎn)保管、保險(xiǎn)費(fèi)用。對于無故不繳納管理服務(wù)費(fèi)、住宅維修基金和規(guī)定的其它費(fèi)用的，管理部門可限期交繳，逾期則按日收取千分之三的滯納金；連續(xù)三個月不交繳的，可按住宅區(qū)業(yè)主公約和委托管理合約的規(guī)定進(jìn)行催繳。管理部門同供電、供水、供氣等部門簽有委托抄表及收費(fèi)合同的，可按合同規(guī)定采取相應(yīng)的催繳措施。附件三：三級市場交易簡介1．何謂三級市場三級市場是指單位、個人之間的房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的市場，它是在二級市場基礎(chǔ)上的第二次或多次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交易活動的市場。2．三級市場狀況1997年，深圳市因二次以上置業(yè)者增加，且大多在二級市場購得新樓后轉(zhuǎn)讓舊樓，從而使三級市場的交易量增大。97年全年交易（買賣）4851宗，%%，其成交面積占全市商品房成交總面積的12%。這說明隨著住宅貨幣化的進(jìn)一步深入，很多買家已不僅僅是為了自用，而是把房地產(chǎn)市場交易作為一種投資行為，這亦推動了深圳三級市場的繼續(xù)發(fā)展。3．三級市場的一般交易過程尋找市場信息→溝通買賣雙方→促成成交→簽定買賣合同（境外需公證）→出稅單（交稅費(fèi)）→出房產(chǎn)證4．深圳市房地產(chǎn)三級市場轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)（見下頁）序號稅費(fèi)名稱稅率計(jì)算基數(shù)收取對象征收部門1）銷售營業(yè)稅5%售價(jià)售方登記部門代收2）城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)%售價(jià)售方登記部門代收3）登記費(fèi)%售價(jià)買方國土部門收4）印花稅%售價(jià)售方或買方登記部門代收5）單位所得稅15%所得額售方登記部門代收6）個人所得稅20%所得額售方登記部門代收7）土地增值稅20%土地增值額售方國土部門收注:1所得稅=現(xiàn)購入價(jià)原購入價(jià)營業(yè)稅城建稅土地增值稅登記費(fèi)印花稅；2土地增值額=現(xiàn)購入價(jià)原購入價(jià)；3現(xiàn)購入價(jià)低于估價(jià)值(由國土局統(tǒng)一規(guī)定)時(shí),取估價(jià)值。附件四：有關(guān)風(fēng)水學(xué)的常識在古代的中國，人們根據(jù)長期對自然的細(xì)致觀察及實(shí)際生活的體驗(yàn)，形成了一種有關(guān)住宅、村鎮(zhèn)及城市等居住環(huán)境的基址選擇及規(guī)劃設(shè)計(jì)的學(xué)說，就叫“風(fēng)水學(xué)”，也叫“堪輿學(xué)”。這種古老的學(xué)說，其中雖然摻雜了許多玄學(xué)的成分和迷信的色彩，但它的實(shí)質(zhì)不外是在選址方面作為準(zhǔn)繩對地質(zhì)、地文、水文、日照、風(fēng)向、氣候、氣象、景觀等一系列自然地理環(huán)境因素，哲理、美學(xué)、心理、生態(tài)等外在因素作出優(yōu)劣的評價(jià)和選擇，以及所需要采取的相應(yīng)規(guī)劃設(shè)計(jì)的措施，從而達(dá)到趨吉避兇納福的目的。可以認(rèn)為，“風(fēng)水學(xué)”是中國古代即已產(chǎn)生的環(huán)境設(shè)計(jì)理論和初級的環(huán)境科學(xué)。在我們具體銷售過程中，靈活的運(yùn)用一些風(fēng)水學(xué)常識，會增強(qiáng)客戶的決策信心。1．基本原則：負(fù)陰抱陽，背山面水，這是風(fēng)水觀念中宅、村、城鎮(zhèn)基址選擇的基本原則和基本格局。所謂負(fù)陰抱陽，即基址后面有主峰，左右有次峰（或稱為青龍、白虎砂山），山上要保持豐茂植被；前面有月牙形池塘或水流；水的對面還有一個對景山；軸線方向最好是坐北朝南。基址正好處在這個山水環(huán)抱的中央，地勢平坦而具有一定的坡度。2．風(fēng)水與景觀：中國古代哲學(xué)思想中的“天人合一”、“天人感應(yīng)”，是認(rèn)為人與自然應(yīng)取得一種和諧的關(guān)系。所以，追求一種優(yōu)美的、賞心悅目的自然和人為環(huán)境的思想始終包含在風(fēng)水的觀念之中。依照風(fēng)水觀念所構(gòu)成的景觀，具有以下特點(diǎn)：1）圍合封閉的景觀：群山環(huán)繞，自有洞天，形成遠(yuǎn)離人寰的世外桃源。2）中軸對稱的景觀：以主山——基址——案山——朝山為縱軸；以左肩右臂的青龍、白虎山為兩翼；以河流為橫軸，形成左右對稱的風(fēng)景格局或非絕對對稱的均衡格局。3）富于層次感的景觀：各座山峰構(gòu)成重巒疊嶂的風(fēng)景層次，富有空間深度感。4）富于曲線美、動態(tài)美的景觀：筆架式起伏的山，金帶式彎曲的水，均富有柔媚的曲折蜿蜒動態(tài)之美，使風(fēng)景畫面更加流暢、生動、活潑。 結(jié)語以上的房地產(chǎn)知識只是粗略介紹，更多的技巧需要在日積月累的實(shí)際工作中了解把握。物業(yè)銷售工作看似簡單，其實(shí)它是一項(xiàng)系統(tǒng)工作，但只要你本著誠信、公平、細(xì)致的原則從事服務(wù)，對每個交易細(xì)節(jié)都認(rèn)真對待，避免出錯，那么我們的業(yè)務(wù)水準(zhǔn)定能提高。33 /