【正文】 物業(yè)銷售工作看似簡單，其實它是一項系統(tǒng)工作，但只要你本著誠信、公平、細致的原則從事服務(wù)，對每個交易細節(jié)都認真對待，避免出錯，那么我們的業(yè)務(wù)水準定能提高。富于曲線美、動態(tài)美的景觀：筆架式起伏的山，金帶式彎曲的水，均富有柔媚的曲折蜿蜒動態(tài)之美，使風(fēng)景畫面更加流暢、生動、活潑。富于層次感的景觀：各座山峰構(gòu)成重巒疊嶂的風(fēng)景層次，富有空間深度感。中軸對稱的景觀：以主山——基址——案山——朝山為縱軸；以左肩右臂的青龍、白虎山為兩翼；以河流為橫軸，形成左右對稱的風(fēng)景格局或非絕對對稱的均衡格局。圍合封閉的景觀：群山環(huán)繞，自有洞天，形成遠離人寰的世外桃源。所以，追求一種優(yōu)美的、賞心悅目的自然和人為環(huán)境的思想始終包含在風(fēng)水的觀念之中。2．基址正好處在這個山水環(huán)抱的中央，地勢平坦而具有一定的坡度。1．可以認為，“風(fēng)水學(xué)”是中國古代即已產(chǎn)生的環(huán)境設(shè)計理論和初級的環(huán)境科學(xué)。附件四：有關(guān)風(fēng)水學(xué)的常識在古代的中國，人們根據(jù)長期對自然的細致觀察及實際生活的體驗，形成了一種有關(guān)住宅、村鎮(zhèn)及城市等居住環(huán)境的基址選擇及規(guī)劃設(shè)計的學(xué)說，就叫“風(fēng)水學(xué)”，也叫“堪輿學(xué)”。2土地增值額=現(xiàn)購入價原購入價；20%土地增值稅登記部門代收7）售方所得額15%單位所得稅登記部門代收5）售方或買方售價%城市建設(shè)維護費登記部門代收2）售方售價5%銷售營業(yè)稅征收部門1）收取對象計算基數(shù)稅率深圳市房地產(chǎn)三級市場轉(zhuǎn)讓稅費（見下頁）序號3．97年全年交易（買賣）4851宗，%%，其成交面積占全市商品房成交總面積的12%。2．1．管理部門同供電、供水、供氣等部門簽有委托抄表及收費合同的，可按合同規(guī)定采取相應(yīng)的催繳措施。對于無故不繳納管理服務(wù)費、住宅維修基金和規(guī)定的其它費用的，管理部門可限期交繳，逾期則按日收取千分之三的滯納金；連續(xù)三個月不交繳的，可按住宅區(qū)業(yè)主公約和委托管理合約的規(guī)定進行催繳。管理服務(wù)費的基本開支：1）向業(yè)主收取的管理服務(wù)費；4）部份商業(yè)用房租金；2）10．物業(yè)管理中對于房屋的維修責(zé)任，按以下規(guī)定劃分；1）室內(nèi)部份由業(yè)主負責(zé)維修；2）房屋的外墻、電梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、機電設(shè)備、公用天線和消防設(shè)施等房屋本體公用設(shè)施，由物業(yè)管理公司定期養(yǎng)護和維修，其費用從住宅維修基金中支出；住宅區(qū)的道路、路燈、溝渠、池、井、綠化、娛樂場所、停車場、連廊、自行車棚(庫)等住宅區(qū)公用設(shè)施由物業(yè)管理公司統(tǒng)一維修養(yǎng)護；3）管理維修養(yǎng)護費用從管理服務(wù)費中支出。住宅區(qū)未完工的房屋、公用設(shè)施、設(shè)備及公共場所的竣工日期；8）出售房屋的產(chǎn)權(quán)范圍或成本核算清單；6）地下管網(wǎng)竣工圖；4）住宅區(qū)規(guī)劃圖、竣工總平面圖；2）1)以“為業(yè)主服色”為宗旨，注重社會效益、經(jīng)濟效益和環(huán)境效益；2)按市住宅主管部門規(guī)定的標準和委托管理合同對住宅區(qū)實施物業(yè)管理；3)接受管委會和業(yè)主的監(jiān)督；4)組織或協(xié)助有關(guān)部門提供社區(qū)生活服務(wù)和開展社區(qū)文化活動；5)按照法律、法規(guī)和市政府的有關(guān)規(guī)定從事經(jīng)營活動。監(jiān)督物業(yè)管理公司對本住宅區(qū)的物業(yè)管理工作；8)常規(guī)性一個單元產(chǎn)生一名，人員數(shù)額一般為十一至十七人，不可少過五人，且總?cè)藬?shù)一定要為單數(shù)。業(yè)主大會必須有持有過半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主出席才能舉行。7）6）5）4）3）2）1）(業(yè)主委員會)住宅區(qū)入住率達到百分之五十以上時，區(qū)住宅管理部門應(yīng)會同開發(fā)建設(shè)單位及時召開第一次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生管委會；但經(jīng)已入住業(yè)主中持有過半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主決定，可推遲召開業(yè)主大會。此基金由住宅區(qū)管理處以房屋本體為單住設(shè)立專賬代管，用于房屋本體公用設(shè)施的維修養(yǎng)護，不得挪作他用。此基金只限于購買管理用房和住宅區(qū)公用設(shè)施的重大維修工程項目。5）管理:針對物業(yè)管理來理解可以概述為打理、維護、修繕。3）屬地管理:是指區(qū)域相關(guān)部門的管理。是指住宅區(qū)內(nèi)各類房屋及相配套的公用設(shè)施、設(shè)備及公共埸地。安監(jiān)站：對施工現(xiàn)場安全措施落實的檢查監(jiān)督8．7．6．1620平米（，以常見三件套沙發(fā)擺放為準）餐廳的標準面積：1014平米（以68人用餐為準）2）住宅平面設(shè)計的幾個概念1）配套設(shè)施：會所、泳池、中庭花園、兒童樂園等以提高居住質(zhì)量為目的的設(shè)施。4．地面開裂：①因進行水泥地面劈面的工序中，不同層面的預(yù)留時間不足。水管黃銹水：因使用的鍍鋅水管質(zhì)量不合格，導(dǎo)致管道內(nèi)壁生銹，產(chǎn)生黃水現(xiàn)象。上水水壓不足：樓頂水箱過小、水位不夠或水泵泵力不足。下水不足：在施工期間，管道開口未用特制堵頭封閉，或因封閉比嚴而導(dǎo)致雜物進入管道。內(nèi)墻開裂駁落：因工序時間預(yù)留不充分，導(dǎo)致里面一層的沙漿批面未能干透。窗框滲水：窗框與外墻接縫處，所填充的沙漿不密實或窗體因質(zhì)量問題而發(fā)生變形。外墻滲漏：在框架結(jié)構(gòu)的房屋出現(xiàn)較多，原因是①填空墻內(nèi)沙漿不均勻；②建筑用磚質(zhì)量不合格；③磚的砌筑方法不對，磚線太齊，沒有把磚的接口錯開；④沙漿批面工序不對，在下層沙漿未完全干透即進行上層批面。3．鋼體結(jié)構(gòu)：使用特殊鋼材作為結(jié)構(gòu)支撐（地王，賽格廣場）框架結(jié)構(gòu)：通常適用于20層左右的房屋框架結(jié)構(gòu)：墻體不承重，僅以梁、柱、板作為承重體系多層磚混結(jié)構(gòu)：墻體承重多層和高層的界定一般以電梯加以界定：7層以下（含7層）不帶電梯為多層；8層至20層之間為小高層；20層以上100米以下為高層；100米以上為超高層。過分自信，形成自大，認為自己永遠是對的；7)人在心不在；5)悲觀消極，永不說YES，喜歡找借口，推說無可能；3)13．銷售員應(yīng)注意的事項銷售員之所以未能有好成績，營業(yè)額有跌無升，可能是存在一些問題，這時就應(yīng)注意以下事項：1)不要說：“我們沒有這類單位！”換過下面的說法：“除此類單位外，還有一類單位，這類單位是目前銷售的最快的！”這樣，將會獲得引導(dǎo)性的答復(fù)。8）方便對方：在電話里談話，不要使用太多的術(shù)語。須知世界上有多少巧合或類似的事，非弄清楚別輕下你的斷語。獲取事實：讓對方將他要說的全部說完之后，你才作出結(jié)論。不卑不亢：當接聽客戶咨詢電話時，要本著良好的心態(tài)，盡可能細致地回答客戶提出的問題，切勿把急于推銷的感覺傳達給客戶，要保持與客戶同等層面進行交流。等一等，我看看吧”。以柔制剛：運用多些忍耐性，令對方煩躁的心情平靜下來，跟著給予一個迅速而精簡的答復(fù)，這才是電話談話的高度藝術(shù)。我們要設(shè)身處地的替對方著想，這樣，對方將會感激我們的盛意。關(guān)懷別人：對于電話詢問，我們應(yīng)提起精神去接聽。自我介紹：在友善的氣氛下和對方通話，會鼓勵對方把他的名字說出，因為你的友善態(tài)度告訴他你愿意幫他忙。要用平常友誼的語調(diào)來談話就可以了。電話技巧（見下頁）1）盡量避免在上班時間撥打私人電話，外界的雜音或私語不能傳入電話內(nèi)，通話時如果需要與其他人講話，應(yīng)捂住話筒或按下電話上的“話筒閉音”鍵，通話時如發(fā)生掉線、中斷等情況，應(yīng)由打電話的一方重新?lián)艽颍葘Ψ椒畔码娫捄?，再輕輕將話筒放回電話機上。撥打電話之前要確認電話號碼是否正確，準備好講話內(nèi)容和明確講話目的，要考慮打電話的時間是否合適，避免給對方帶來不便電話；6）凡電話涉及業(yè)務(wù)的，當時找不到接洽人，一律不準推諉，須妥善處理。電話機旁隨時準備好紙筆，認真做好記錄，確認記錄的時間、地點、事件和對象準確；如接聽電話者本人不在時，應(yīng)說：“您有什么口訊需要我轉(zhuǎn)達嗎？”；如需轉(zhuǎn)達，要記錄好內(nèi)容，及時轉(zhuǎn)達。如需其他同事接聽，應(yīng)對客人說：“請您稍候。10．電話禮儀規(guī)范1）電話鈴響三聲內(nèi)必須接聽，并說：“您好！好景豪園。當有客戶向你投訴時，不論對方是什么人物，或是否有理由，應(yīng)先對他表示同情，與其說“不”字，不如說“是”字，這樣更來得懇切和適當，切不可有半點敷衍性質(zhì)。“精”就是掌握中心，針對主題；“簡”就是直接了當，不兜圈子。無論事情如何棘手，心情如何激動，談吐的聲線也要溫文，不可疾言厲色。因此舉止要莊重有禮，對于相關(guān)惡俗語句，應(yīng)極力避免。女性客人：男性銷售員在面對女性客人時，一定要避免輕佻、浮躁的態(tài)度及印象。更不可仿效他的說話或神態(tài)，否則，很易誤會你在對他的調(diào)侃。因此，在應(yīng)付他時，應(yīng)有心理上的準備。6）5）情緒欠佳的客人：當面對情緒欠佳的客人，他可能受到業(yè)務(wù)或其他不如意的事打擊所致。故宜先自行檢討，再尋誤會所在，仍要用一種友善的態(tài)度去慢慢解釋。3）對性情暴躁，不明事理的客人，必須忍耐一點，先細聽他的說話，然后針對他的觀點用最簡單、清晰的語句去解釋，務(wù)令對方釋然為止。蠻橫的客人：對于此類客人，當然是最為頭痛的事。但在未了解對方性格之前，還是不可妄拋高帽，以免弄巧成拙。假如對方提出過份的要求，也不宜當面直接拒絕，可說自己不能作出任何決定，要請示上級等，以便日后有解決的余地。使到對方在表面上得到勝利，而我們自己卻得到實際的利益。下列為幾類的客人，我們在處理時要有如下之手法：1）6）用餐：職員在辦公室用餐時，應(yīng)在桌面上事先墊好廢紙或塑料以保護桌面不被弄污，用餐后應(yīng)及時收拾桌面，不要將餐盒留在座位下，應(yīng)放在樓層統(tǒng)一的垃圾收集箱。4）傳話：傳話時不可或交頭接耳，應(yīng)使用便簽，傳話時要向其他人打招呼，表示歉意。2）敲門：職員需進入關(guān)著門的辦公室或房間時，應(yīng)輕叩房門，得到允許后方可進入；如房門是打開的，應(yīng)輕叩房門引起房間內(nèi)的人注意，得到允許后再進入。等寒暄語，遇到名片上難認的字應(yīng)及時詢問。接收名片必須起身雙手接名片，接收的名片不可來回擺弄，不要在接收的名片上做任何標記，寫字接收的名片要仔細看一遍再收好，注意不要將對方的名片遺留在座位上；4）名片不要與錢包、筆記本等放在一起，原則上應(yīng)使用名片夾；2）6．能得到別人的好感，便能促使事情順利的進行。人與人的相處，在初次見面時的印象至為深刻。5.6)締結(jié)交易：確定顧客的購買訊號，完成交易。準確跟進：重新確認顧客需要；向顧客忠實地分析事實并提供解決問題的辦法；與顧客保持聯(lián)絡(luò)并繼續(xù)觀察其購買訊號。喚起顧客的購買欲及敏于觀察其購買訊號。3)2)成功的銷售技巧1)不斷進修，不斷提升：銷售員可以參考成功銷售員的經(jīng)歷，