【正文】 （ 9） 審核納稅人轉(zhuǎn)讓在建項目是否按規(guī)定申報納稅 。 （ 10） 審核以房地產(chǎn)或土地作價入股投資或聯(lián)營從事房地產(chǎn)開發(fā) ， 或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資或聯(lián)營 ，是否按規(guī)定申報納稅 。 稅收知識與經(jīng)濟效益成正比 稅收知識與經(jīng)濟效益成正比 一、取得土地使用權(quán)所支付的金額的鑒證與審核 （一） 《 土地增值稅暫行條例實施細(xì)則 》 ： 第七條：條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。 第九條：納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額的確定，可按照轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分?jǐn)?，或按照建筑面積計算分?jǐn)?，也可以按稅?wù)機關(guān)確認(rèn)的其他方式計算分?jǐn)偂? 稅收知識與經(jīng)濟效益成正比 （二） 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于廣西土地增值稅計算問題請示的批復(fù) 》 （國稅函 〔 1999〕 112號， 1999年 3月 5日） 根據(jù)土地增值稅立法精神， 《 細(xì)則 》 第九條的 “ 總面積 ” 是指可轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的土地總面積。在土地開發(fā)中，因道路、綠化等公共設(shè)施用地是不能轉(zhuǎn)讓的，按 《 細(xì)則 》 第七條法規(guī)，這些不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施的費用是計算增值額的扣除項目。因此，在計算轉(zhuǎn)讓土地的增值額時，按實際轉(zhuǎn)讓土地的面積占可轉(zhuǎn)讓土地總面積來計算分?jǐn)?，即：可轉(zhuǎn)讓土地面積為開發(fā)土地總面積減除不能轉(zhuǎn)讓的公共設(shè)施用地面積后的剩余面積。 稅收知識與經(jīng)濟效益成正比 （三） 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知 》（國稅函 [2022]220號） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除； 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同 “ 按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用 ” ，計入 “ 取得土地使用權(quán)所支付的金額 ” 中扣除。 稅收知識與經(jīng)濟效益成正比 【 案例分析 12】 一次性取得土地分期開發(fā)的共同費用的攤銷。 某房開公司在 15000平方米的土地上進行開發(fā)，其中規(guī)劃道路、綠地等公共設(shè)施用地大約 5000平方米。所支付的土地出讓金為 1000萬元。該房屋開公司分兩期進行開發(fā)，一期為公寓，占地面積（不包括道路、綠地等占地） 6000平方米，建筑面積 15000平方米 。二期為別墅，占地面積（不包括道路、綠地等占地） 4000平方米，建筑面積 5000平方米。公寓己銷售完畢，則其應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻鲎尳馂槎嗌伲? 分析： ①按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總可售土地面積的比例計算分?jǐn)偅?000【 6000247。 （ 15000－ 5000） 】 ＝ 600萬元 ②按建筑面積計算分?jǐn)偅?1000 ［ 15000247。 （ 15000＋ 5000）］＝ 750萬元 由此可見不同的分?jǐn)偡椒?，計算出的分?jǐn)偨痤~是不一樣的，這就要求我們在實際工作中盡量采取合理的分配方法。 稅收知識與經(jīng)濟效益成正比 【 案例分析 13】 房地產(chǎn)企業(yè)支付給國土資源局的土地違約金、滯納金是否可以計入開發(fā)成本扣除？ 分析： 當(dāng)政府及其主管部門代表國家行使權(quán)力時 ， 支付給政府及其主管部門的各種違約金 、 滯納金 ， 一般應(yīng)屬于違反行政規(guī)定支付的款項 ， 不屬于經(jīng)濟類違約賠償 。 因此 ， 房地產(chǎn)企業(yè)支付給國土資源局的違約金 、 滯納金 ， 應(yīng)具有行政處罰性質(zhì) ， 不允許計入開發(fā)成本扣除 。 稅收知識與經(jīng)濟效益成正比 【 案例分析 14】 地方政府、財政部門以各種名義給予房地產(chǎn)開發(fā)公司的返還款在計算土地增值稅時應(yīng)如何處理？ 常見觀點： 觀點一：房地產(chǎn)開發(fā)公司取得的地方政府、財政部門的返還款，屬于政府補助收入，不屬于與轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)有關(guān)的收入。應(yīng)該計入營業(yè)外收入，對土地增值稅清算不產(chǎn)生影響。 觀點二：房地產(chǎn)開發(fā)公司取得地方政府、財政部門以各種名義向房地產(chǎn)開發(fā)項目返還土地出讓金、城市建設(shè)配套費、稅金等，實際上是變相降低了實際開發(fā)支出。因此，在計算土地增值稅扣除項目金額時應(yīng)抵減相應(yīng)項目的扣除項目金額。對不能區(qū)分科目的返還資金，抵減土地出讓金。 稅收知識與經(jīng)濟效益成正比 處理建議： 房地產(chǎn)開發(fā)公司取得的地方政府、財政部門的返還款，雖然不屬于經(jīng)營收入，但是確實與開發(fā)經(jīng)營有著密不可分的關(guān)系。是地方政府為了吸引大量資金參與到當(dāng)?shù)亻_發(fā)建設(shè)中來給與開發(fā)商的一種政策優(yōu)惠。執(zhí)行的結(jié)果直接導(dǎo)致了開發(fā)商降低了開發(fā)成本。因此，在進行土地增值稅扣除項目金額計算時，依照政府返還文件，用企業(yè)實際支出減除這部分返還款金額以后的差額計算扣除成本，也完全符合實質(zhì)重于形式的原則。這樣計算的結(jié)果才是企業(yè)真實的開發(fā)成本。 同時，可以控制個別開發(fā)商出以“先多交土地出讓金，然后再取得政府返還款”的模式進行納稅籌劃，以達(dá)到變相增加開發(fā)成本的目的，起到反避稅的作用，更好體現(xiàn)稅收公平的原則。 稅收知識與經(jīng)濟效益成正比 二、開發(fā)土地和新建房屋及配套設(shè)施的成本 開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（以下簡稱房增開發(fā)）的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本（以下簡稱房增開發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用（ 《 土地增值稅暫行條例實施細(xì)則 》 第七條）。 《 細(xì)則 》 第七條： 包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С觥仓脛舆w用房支出等。 （一）土地征用及拆遷補償費： 稅收知識與經(jīng)濟效益成正比 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知 》（國稅函 [2022]220號） 關(guān)于拆遷安置土地增值稅計算問題： （ 1）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知 》 （國稅發(fā) [2022]187號）第三條第 （一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補償費。 稅收知識與經(jīng)濟效益成正比 （ 2） 開發(fā)企業(yè)采取異地安置 ， 異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的 ， 房屋價值按國稅發(fā) [2022]187號第三條第 （ 一 ） 款的規(guī)定計算 ， 計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的 ， 以實際支付的購房支出計入拆遷補償費 。 （ 3） 貨幣安置拆遷的 ， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費 。 稅收知識與經(jīng)濟效益成正比 【 案例分析 15】 如何區(qū)分拆遷補償費與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓支出？拆遷補償費應(yīng)取得什么票據(jù)？ 以出讓方式取得土地使用權(quán)，繳納土地出讓金以后，發(fā)生的地上地下建筑物、附著物、設(shè)備拆遷補償支出為“拆遷補償費”。 因為對于被拆遷人而言，拆遷補償收入不屬于營業(yè)性收入，所以，拆遷補償費支出無論是支付給個人，還是單位都不需要取得營業(yè)性發(fā)票。應(yīng)以：拆遷補償協(xié)議、被拆遷人原房屋產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件、單位主要領(lǐng)導(dǎo)審批證明、補償費支領(lǐng)報表和支領(lǐng)收據(jù)為原始憑證。如果當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機關(guān)規(guī)定使用稅務(wù)機關(guān)監(jiān)制的免費專用收據(jù)的，應(yīng)使用免費收據(jù)。 稅收知識與經(jīng)濟效益成正比 以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)，與地價款一并支付的地上地下建筑物、附著物、設(shè)備拆遷補償支出應(yīng)視為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓支出。 這部分支出應(yīng)視為“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn) — 土地使用權(quán)及地上建筑物”支出，為營業(yè)性支出。因此，支付這部分款項時，應(yīng)全額取得“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn) — 土地使用權(quán)”或者“銷售貨物”發(fā)票。 稅收知識與經(jīng)濟效益成正比 【 案例分析 16】 項目中含有拆遷安置房，應(yīng)如何計算清算收入和成本。 某房屋開發(fā)公司開發(fā) 30萬平方米房屋，其中 6萬平方米用于拆遷安置，拆一還一部分 28000平方米。該房屋對外平均售價7000元，先期發(fā)生開發(fā)成本 6億元，返遷時超面積部分每平方米收取補差款 1000元。假設(shè)費用按成本的 10%計算，房產(chǎn)所在地營業(yè)稅 5%、城建稅 7%、教育費附加 3%、地方教育費附加 1%，計算應(yīng)繳納營業(yè)稅、土地增值稅。 稅收知識與經(jīng)濟效益成正比 分析： (1)營業(yè)稅計算： ①房屋總成本： 600000000＋ 7000 60000－ 1000 32022＝988000000元 ②平均單位成本： 988000000247。 300000＝ ③營業(yè)稅應(yīng)稅收入： 28000＋ 7000 （ 300000－ 28000）＝ 92213240 ＋ 1904000000＝ 1996213240元 ④應(yīng)征收營業(yè)稅： 1996213240 5%＝ 99810662元 稅收知識與經(jīng)濟效益成正比 (2)土地增值稅計算： ①正確的計算方法： A、清算收入： 7000 300000＝ 2100000000 B、清算成本： 988000000 C、扣除項目總額＝ 988000000 130%+99810662（ 1＋ 11） %＝1284400000＋ ＝ D、增值額＝ 2100000000－ ＝ E、增值率＝ 247。 ＝ % F、應(yīng)納土地增值稅＝ 40%－ 5%＝ － ＝ 稅收知識與經(jīng)濟效益成正比 ② 錯誤的計算方法： A、清算收入： 1996213240元 B、清算成本： 600000000＋ 7000 32022＋ 28000＝600000000＋ 224000000＋ 92213240＝ 916213240元 C、扣除項目總額＝ 916213240 130%＋ 99810662（ 1＋ 11） %＝1191077212＋ ＝ D、增值額＝ 1996213240－ ＝ E、增值率＝ 247。 ＝ % F、應(yīng)納土地增值稅＝ 40%－ 5%＝－ ＝ ③兩種方法產(chǎn)生的稅差： － ＝ 采取第二種方法計算，因為計算方法錯誤，導(dǎo)致企業(yè)多繳土地增值稅 。 稅收知識與經(jīng)濟效益成正比 （二）前期工程費： 《 細(xì)則 》 第七條： 包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“ 三通一平 ” 等支出。 （四）建筑安裝工程費： 《 細(xì)則 》 第七條： 是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知 》 （國稅發(fā) [2022]187號） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。 稅收知識與經(jīng)濟效益成正比 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知 》 （國稅函 [2022]220號） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計算扣除。 稅收知識與經(jīng)濟效益成正比 【 案例分析 17】 房屋裝修費用怎樣確定？ 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知 》 （國稅發(fā) [2022]187號）規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本”。這里的裝修是什么意思？ 《 營業(yè)稅稅目注釋 》 二、建筑業(yè)（四）裝飾，是指對建筑物 構(gòu)筑物進行修飾，使之美觀或具有特定用途的工程作業(yè)。 計算土地增值稅時，裝修也必須符合以上標(biāo)準(zhǔn)，所發(fā)生的費用才能夠扣除 注意： 為精裝房購置的具有獨立功能的、可移動家用設(shè)備、物品支出，不屬于裝飾、裝修支出，不能作為開發(fā)成本扣除，更不能作為加計扣除的基數(shù)。在實際工作中應(yīng)注意，企業(yè)在給裝修公司結(jié)算時，裝修費用支出是否包括這部分支出。如果包括，應(yīng)從開發(fā)成本中剔除。 稅收知識與經(jīng)濟效益成正比 考慮到這部分支出確實是影響房價的一個主要因素，本著公平合理、實質(zhì)重于形式的原則，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售精裝修房時，如其銷售收入包括銷售家用電器、可移動家具、日用品、可移動裝飾用品（如窗簾、裝飾畫等）等