房地產(chǎn)項(xiàng)目均價(jià)確定及價(jià)格策略-資料下載頁(yè)
2025-06-16 12:38本頁(yè)面
【正文】 付款折扣預(yù)計(jì)比例整體優(yōu)惠力度一次性付款97折10％*10%+*90%=按揭付款98折90％5. 銷售經(jīng)理折扣點(diǎn)保留為了現(xiàn)場(chǎng)銷售率的提高，使客戶快速下購(gòu)買決定，按照慣例，中原銷售經(jīng)理都會(huì)有一個(gè)點(diǎn)的保留折扣作為逼定用，使用機(jī)率為30%，*30%=6. 帳面均價(jià)計(jì)算在實(shí)施營(yíng)銷各階段優(yōu)惠措施后,為了保證10000元/平米的實(shí)收均價(jià)，必須將之按優(yōu)惠比例提升,給予客戶一個(gè)初始帳面均價(jià)。以下為帳面均價(jià)計(jì)算。1) 實(shí)收均價(jià)：元/M22）付款方式折扣整體優(yōu)惠力度：3) 4) 階段平均優(yōu)惠： % 5) 總體優(yōu)惠力度： *（%）*（）≈6) 帳面價(jià)格： /≈特別說(shuō)明：如發(fā)展商有部分折扣作特殊保留，建議提前知會(huì)中原，中原將提前將此部分折扣計(jì)算入價(jià)格表，使價(jià)格表更合理、更科學(xué)，避免日后造成混亂。7. 各階段價(jià)格走勢(shì)1) 初始賬面價(jià)格第6部分計(jì)算得出初始帳面均價(jià)為10805元/M22) 階段平均價(jià)格推廣階段起始時(shí)間時(shí)間段銷售比例優(yōu)惠力度實(shí)收均價(jià)解籌期68%%10155開盤期2個(gè)月23%%10367尾盤期1個(gè)月9%%10261合計(jì)——100%——3) 階段價(jià)格走勢(shì)圖8. 東方尊峪價(jià)格表定價(jià)原則1) 東方尊峪價(jià)格表的具體制定方法是：設(shè)定水平系數(shù)和垂直系數(shù)、特殊系數(shù)3大系統(tǒng)，并針對(duì)各系統(tǒng)分別評(píng)分賦值：252。 水平系數(shù)評(píng)定：同一平面各單位，按差別劃分檔次，進(jìn)而細(xì)分及打分。主要考慮因素及權(quán)重：打分因素景觀視野朝向戶型戶型暢銷度權(quán)重30%15%20%25%10%考慮角度內(nèi)園景、山景資源開揚(yáng)程度，主要指鴻景翠峰的遮擋按自然朝向，順序東南/南西南/東東北/北西北/西）方正度、各功能單元與戶型面積匹配程度、通透通風(fēng)情況等供給稀缺程度、面積暢銷程度注：各棟水平單元初步打分表已經(jīng)完成，詳見《東方尊峪水平單元評(píng)分表》，具體系數(shù)表及最終價(jià)格表將在下一步提交。252。 垂直系數(shù)評(píng)定：216。 按同一單位因?yàn)闃菍痈叩偷淖兓鹚刭|(zhì)差異進(jìn)行打分，主要包括視野景觀變化、空間感差異、心理優(yōu)越差異等因素，且高層單位通常情況下是從上到下逐層價(jià)格遞減。216。 但定價(jià)過程中，低高樓層的層差不宜太大，因?yàn)橐轁w屬于高層，層差如果過大，會(huì)出現(xiàn)高低層總價(jià)相差非常大，到時(shí)會(huì)出現(xiàn)底層單位被搶購(gòu)一空，剩下高層單位價(jià)格過高滯銷的局面，建議6層以下由于景觀影響較大，可以略為調(diào)低價(jià)格。216。 高層除最頂三層以外，很多單位有視野障礙或?qū)σ暚F(xiàn)象，低層單位可以觀賞園景，低高層單位整體素質(zhì)相差不遠(yuǎn)，將高低樓層的層差拉小，符合樓盤特征。216。 具體層差178。 層差：低層：（2—4樓）60—80元/平米；中層（58樓）80—100元/平米；高層（918樓）60—80元/平米；頂層復(fù)式增加5000元/平米。178。 跳差：16樓以上100元/平米（視野突然開闊）；252。 特殊系數(shù)評(píng)定：本項(xiàng)目主要是入戶花園、局部連廊、中戶型復(fù)式、兩套可打通設(shè)計(jì)等主要戶型賣點(diǎn)4層跳躍設(shè)置的超高變化部分的影響，主要考慮花園面積大小與戶型的匹配度、花園朝向、花園形狀、花園位置及好用度、花園私密性等因素。為計(jì)算方便，打分反映在水平系統(tǒng)中。216。 逸濤閣的E戶型是120平米的小復(fù)式，市場(chǎng)上屬于較為稀缺戶型；建議均價(jià)加價(jià)3000元/平米。216。 逸清閣和逸濤閣的戶型都有送露臺(tái)的特點(diǎn)，逸濤閣的價(jià)格是全送面積，逸清閣是送一半面積；建議前者加價(jià)600元/平米，后者加價(jià)300元/平米。216。 部分可打通的兩房單位；可加價(jià)50元/平米。216。 部分有公共連廊；建議此部分加價(jià)300元/ 平米。這些特殊戶型賣點(diǎn)都較受客戶喜歡，所以應(yīng)該將這些單位的價(jià)格適當(dāng)提升，如此既能實(shí)現(xiàn)好單位賣好價(jià)格，而且也能有力的減輕其他素質(zhì)較差單位壓力，通過價(jià)格杠桿實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的均衡銷售。B. 根據(jù)公式：252。 折實(shí)單價(jià)＝試算值（1+水平系數(shù)）（1+垂直系數(shù)）（1+花園系數(shù)）252。 價(jià)格表價(jià)格＝折實(shí)單價(jià)建筑面積247。綜合折扣系數(shù)252。 折實(shí)單價(jià)和價(jià)格表價(jià)格，在計(jì)算過程中分別取整，綜合折扣系數(shù)保留小數(shù)點(diǎn)后3位。注：價(jià)格表制作過程是一個(gè)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)倪^程，本著務(wù)實(shí)的原則，中原在制作價(jià)格表過程中需要根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)客戶的喜好轉(zhuǎn)變及市場(chǎng)的變化，進(jìn)行多次的修改和調(diào)整。 中原地產(chǎn)代理（深圳）有限公司
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