【正文】 方法進(jìn)行分配的，應(yīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。　　例題2：某宗地占地面積40000平方米，土地購(gòu)置成本為5億元。其中住宅樓基座占地面積為15000平方米，寫(xiě)字樓基座占地面積為5000平方米，幼兒園基座占地面積為1000平方米，物業(yè)管理用房占地500平方米，地上車位占地3500平方米，小區(qū)圍墻、供水設(shè)施、供氣設(shè)施、配電設(shè)施、綠地、道路和露天健身場(chǎng)地等占地面積為15000平方米。　　那么上述案例中，成本對(duì)象為住宅、寫(xiě)字樓、幼兒園、物業(yè)管理用房、地上車位四種類型，占地面積總計(jì)25000平方米。住宅應(yīng)分配的土地成本=(15000/25000)*5=3億元　　寫(xiě)字樓應(yīng)分配土地成本=(5000/25000)*5=1億元　　幼兒園應(yīng)分配土地成本=(1000/25000)*5=　　物業(yè)管理用房應(yīng)分配土地成本=(500/25000)*5=　　地上車位應(yīng)分配土地成本=(3500/25000)*5=　　例題3：商鋪樓基座占地總面積為1000平方米，住宅正投影占地面積為600平方米(也就是說(shuō)，雙方交叉占地面積是600平方米)，商鋪建筑總面積是2000平方米(其中住宅正下方的建筑面積為1200平方米)，住宅建筑總面積是8000平方米。單位面積土地成本為1萬(wàn)元/平方米。 計(jì)算方法一：　　商鋪應(yīng)分配土地成本=1*1000*(2000/10000)=200(萬(wàn)元)　　住宅應(yīng)分配土地成本=1*1000*(8000/10000)=800(萬(wàn)元)　　計(jì)算方法二：商鋪應(yīng)分配土地成本=1*(1000600)+1*600*(1200/9200)=400+=(萬(wàn)元)住宅應(yīng)分配土地成本=1*600*(8000/9200)=400+=(萬(wàn)元)　　單獨(dú)作為過(guò)渡性成本對(duì)象核算的公共配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本，應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分配?！　〗杩钯M(fèi)用屬于不同成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的，按直接成本法或按預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分配?！　　　?guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)第四條第(五)項(xiàng)：屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額?！　　都?xì)則》第九條：納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)偅虬唇ㄖ娣e計(jì)算分?jǐn)?，也可按稅?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)偂！　　秶?guó)家稅務(wù)總局關(guān)于廣西土地增值稅計(jì)算問(wèn)題請(qǐng)示的批復(fù)》：《細(xì)則》第九條的“總面積”是指可轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的土地總面積。在土地開(kāi)發(fā)中，因道路、綠化等公共設(shè)施用地是不能轉(zhuǎn)讓的，按《細(xì)則》第七條規(guī)定，這些不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施的費(fèi)用是計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目。因此，在計(jì)算轉(zhuǎn)讓土地的增值額時(shí)，按實(shí)際轉(zhuǎn)讓土地的面積占可轉(zhuǎn)讓土地總面積來(lái)計(jì)算分?jǐn)?，即：可轉(zhuǎn)讓土地面積為開(kāi)發(fā)土地總面積減除不能轉(zhuǎn)讓的公共設(shè)施用地面積后的剩余面積?！　　　《?、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品企業(yè)所得稅單位計(jì)稅成本計(jì)算方法和土地增值稅清算對(duì)象單位成本計(jì)算方法區(qū)別？　　(一)企業(yè)所得稅可售面積單位工程成本=成本對(duì)象總成本247。成本對(duì)象總可售面積　　已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本=已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積可售面積單位工程成本　　(二)土地增值稅　　土地增值稅清算一般不需要計(jì)算清算對(duì)象單位成本?！　∪⒎康禺a(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算后再取得的項(xiàng)目尾盤(pán)銷售收入土地增值稅扣除項(xiàng)目的計(jì)算方法 　　(一)總局基本規(guī)定　　國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)第八條：在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算?！　挝唤ㄖ娣e成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額247。清算的總建筑面積　　(二)地方規(guī)定　　　　京地稅地[2007]325號(hào)、鄂地稅發(fā)〔2008〕207號(hào)、桂地稅發(fā)[2008]44號(hào)　　　　大地稅函[2007]200號(hào)　　　　青地稅發(fā)〔2008〕100號(hào)　　四、房地產(chǎn)企業(yè)建造的商住連體樓如何分配計(jì)算繳納企業(yè)所得稅和土地增值稅的扣除項(xiàng)目？銷售收入法、層高系數(shù)法、特殊系數(shù)法、可售面積法的選擇依據(jù)　　(一)銷售收入法贛地稅發(fā)〔2008〕76號(hào)可以按收入分?jǐn)偟貎r(jià)?！　?二)層高系數(shù)法　　南地稅發(fā)〔2008〕221號(hào)和榕地稅發(fā)〔2008〕108號(hào)　　(三)特殊系數(shù)法　　穗地稅發(fā)[2006]39號(hào) 　　(四)可售面積法 最常用?！　∥?、先租后售的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品企業(yè)所得稅、土地增值稅如何計(jì)算扣除項(xiàng)目？　　(一)企業(yè)所得稅　　(二)土地增值稅　　、舊房判定標(biāo)準(zhǔn)　　財(cái)稅字[1995]48號(hào) 冀地稅發(fā)[1995]71號(hào)：建成后未使用的房產(chǎn)為新房。凡已經(jīng)使用的房產(chǎn)，不論其使用時(shí)間和磨損程度如何，一律為舊房。 評(píng)估法協(xié)議價(jià)，用發(fā)票抵不評(píng)估，也沒(méi)有發(fā)票，按核定征收第八節(jié) 成本計(jì)算程序一、對(duì)當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的各項(xiàng)支出，按其性質(zhì)、經(jīng)濟(jì)用途及發(fā)生的地點(diǎn)、時(shí)間區(qū)進(jìn)行整理、歸類，并將其區(qū)分為應(yīng)計(jì)入成本對(duì)象的成本和應(yīng)在當(dāng)期稅前扣除的期間費(fèi)用。同時(shí)還應(yīng)按規(guī)定對(duì)在有關(guān)預(yù)提費(fèi)用和待攤費(fèi)用進(jìn)行計(jì)量與確認(rèn)?！　《?、對(duì)應(yīng)計(jì)入成本對(duì)象中的各項(xiàng)實(shí)際支出、預(yù)提費(fèi)用、待攤費(fèi)用等合理的劃分為直接成本、間接成本和共同成本， 并按規(guī)定將其合理的歸集、分配至已完工成本對(duì)象、在建成本對(duì)象和未建成本對(duì)象。　　三、對(duì)期前已完工成本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用按已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品、未銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)進(jìn)行分配，其中應(yīng)由已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的部分，在當(dāng)期納稅申報(bào)時(shí)進(jìn)行扣除，未銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用待其實(shí)際銷售時(shí)再予扣除?！　∷?、對(duì)本期已完工成本對(duì)象分類為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)并對(duì)其計(jì)稅成本進(jìn)行結(jié)算。其中屬于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按可售面積計(jì)算其單位工程成本，據(jù)此再計(jì)算已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本和未銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本。對(duì)本期已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，準(zhǔn)予在當(dāng)期扣除，未銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本待其實(shí)際銷售時(shí)再予扣除?！　∥?、對(duì)本期未完工和尚未建造的成本對(duì)象應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用，應(yīng)按分別建立明細(xì)臺(tái)賬，待開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后再予結(jié)算。第九節(jié) 其他　　一、房地產(chǎn)企業(yè)為尚未銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品繳納的取暖費(fèi)如何進(jìn)行財(cái)稅處理？ 　　(一)會(huì)計(jì)處理　　《施工、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》第五十四條第二款：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售費(fèi)用還包括開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售之前改裝修復(fù)費(fèi)、看護(hù)費(fèi)、采暖費(fèi)等。 (二)企業(yè)所得稅　　國(guó)稅發(fā)[2000]84號(hào)第十四條第三款：從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的納稅人的銷售費(fèi)用還包括開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售之前的改裝修復(fù)費(fèi)、看護(hù)費(fèi)、采暖費(fèi)等。 　　(三)土地增值稅　　二、房地產(chǎn)企業(yè)延期交房支付的違約金入賬合法憑據(jù)是什么？是否需要代扣個(gè)人所得稅？　　(一)營(yíng)業(yè)稅征收與否分析(二)土地增值稅（三）企業(yè)所得稅（四）個(gè)人所得稅　　三、房地產(chǎn)企業(yè)支付的前期物業(yè)費(fèi)補(bǔ)助和贈(zèng)送業(yè)主若干年物業(yè)費(fèi)財(cái)稅處理區(qū)別？　　(一)房地產(chǎn)企業(yè)支付前期物業(yè)費(fèi)補(bǔ)助　　　　　　(二)房地產(chǎn)企業(yè)贈(zèng)送業(yè)主若干年物業(yè)費(fèi)　　　　四、房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)房送電器的方式，電器成本是否可以作為裝修成本，企業(yè)所得稅和土地增值稅處理的異同？房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)房送車位，企業(yè)所得稅和土地增值稅如何處理？我省規(guī)定：不征收增值稅。楊溝通過(guò)　　(一)營(yíng)業(yè)稅和增值稅　　(國(guó)稅函〔2006〕1278號(hào)、國(guó)稅函〔2007〕414號(hào)、國(guó)稅函〔2007〕778號(hào)、國(guó)稅函〔2007〕1322號(hào))。　　2.《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)同時(shí)一并銷售附著于土地或者不動(dòng)產(chǎn)上的固定資產(chǎn)有關(guān)稅收問(wèn)題的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2011年第47號(hào))?！　?二)土地增值稅　　捆綁銷售和銷售費(fèi)用兩種觀點(diǎn)的結(jié)果一致性分析?！　?三)企業(yè)所得稅　　國(guó)稅函[2008]875號(hào)第三條：企業(yè)以買一贈(zèng)一等方式組合銷售本企業(yè)商品的，不屬于捐贈(zèng)，應(yīng)將總的銷售金額按各項(xiàng)商品的公允價(jià)值的比例來(lái)分?jǐn)偞_認(rèn)各項(xiàng)的銷售收入。 　　五、房地產(chǎn)企業(yè)支付的銷售傭金，稅前扣除的票據(jù)、支付方式、輔助內(nèi)部扣除憑證　　(一)土地增值稅(二)企業(yè)所得稅國(guó)稅發(fā)〔2000〕84號(hào)：有合法真實(shí)憑證；支付的對(duì)象必須是獨(dú)立的有權(quán)從事中介服務(wù)的納稅人或個(gè)人（支付對(duì)象不含本企業(yè)雇員）；支付給個(gè)人的傭金，除另有規(guī)定者外，不得超過(guò)服務(wù)金額的5%。財(cái)稅〔2009〕29號(hào)：（1）按與具有合法經(jīng)營(yíng)資格中介服務(wù)機(jī)構(gòu)或個(gè)人（不含交易雙方及其雇員、代理人和代表人等）所簽訂服務(wù)協(xié)議或合同確認(rèn)的收入金額的5%計(jì)算限額。（2）企業(yè)應(yīng)與具有合法經(jīng)營(yíng)資格中介服務(wù)企業(yè)或個(gè)人簽訂代辦協(xié)議或合同，并按國(guó)家有關(guān)規(guī)定支付手續(xù)費(fèi)及傭金。除委托個(gè)人代理外，企業(yè)以現(xiàn)金等非轉(zhuǎn)賬方式支付的手續(xù)費(fèi)及傭金不得在稅前扣除。（3）企業(yè)支付的手續(xù)費(fèi)及傭金不得直接沖減服務(wù)協(xié)議或合同金額，并如實(shí)入賬。（4）企業(yè)應(yīng)當(dāng)如實(shí)向當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)提供當(dāng)年手續(xù)費(fèi)及傭金計(jì)算分配表和其他相關(guān)資料，并依法取得合法真實(shí)憑證。國(guó)稅發(fā)〔1999〕242號(hào)第二條：外商投資企業(yè)向境外代銷、包銷企業(yè)支付的各項(xiàng)傭金、差價(jià)、手續(xù)費(fèi)、提成費(fèi)等勞務(wù)費(fèi)用，應(yīng)提供完整、有效的憑證資料，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確認(rèn)后，方可作為外商投資企業(yè)的費(fèi)用列支。但實(shí)際列支的數(shù)額，不得超過(guò)房地產(chǎn)銷售收入的10％。國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)第二十條：企業(yè)委托境外機(jī)構(gòu)銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，其支付境外機(jī)構(gòu)的銷售費(fèi)用（含傭金或手續(xù)費(fèi)）不超過(guò)委托銷售收入10%的部分，準(zhǔn)予據(jù)實(shí)扣除。59 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