【正文】 公司向投資者（一般是機(jī)構(gòu)投資者）發(fā)行信托受益憑證募集社會(huì)資金，投入土地儲(chǔ)備中心，分享土地一級(jí)市場(chǎng)開發(fā)的項(xiàng)目收益。土地信托與其他融資方式相比，一是成本較低，相較于銀行貸款的高還款利率，%%左右，成本優(yōu)勢(shì)是明顯的。另外，土地信托的收益率可以隨市場(chǎng)變動(dòng)而靈活變動(dòng)，這是傳統(tǒng)的銀行貸款模式所不具備的優(yōu)點(diǎn)。再就是土地信托可以有效的分散風(fēng)險(xiǎn)。與銀行貸款相比，前者是風(fēng)險(xiǎn)的唯一承擔(dān)者，一旦國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)政策形勢(shì)發(fā)生變化，還款風(fēng)險(xiǎn)巨大。而土地信托將其風(fēng)險(xiǎn)分散到信托公司、投資者、土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)等諸多主體，可以有效的降低風(fēng)險(xiǎn)。目前國(guó)內(nèi)比較典型的是土地信托模式即為“益陽(yáng)模式”，“益陽(yáng)模式”的土地信托流轉(zhuǎn)是在堅(jiān)持不改變土地集體所有制性質(zhì)、不改變農(nóng)地屬性、不改變農(nóng)民承包權(quán)的前提下推行的。由政府設(shè)立土地信托流轉(zhuǎn)服務(wù)中心，出資設(shè)立信托基金，成立信托投資公司，為加速當(dāng)?shù)赝恋亓鱾髯龀鲋匾暙I(xiàn)。但是，以土地儲(chǔ)備為融資目的的金融產(chǎn)品在我國(guó)尚屬新生事物，很多投資者對(duì)信托這種融資模式不熟悉，對(duì)其內(nèi)在的風(fēng)險(xiǎn)也無(wú)法正確理解。而且我國(guó)土地市場(chǎng)上一直以來(lái)信息披露不全，致使投資者的投資信心不足，這也是土地信托存在的主要問(wèn)題之一。另外，就是目前對(duì)土地信托的相關(guān)法律規(guī)定尚不明確，盡管銀監(jiān)會(huì)嚴(yán)令禁止信托公司以信托資金發(fā)放土地儲(chǔ)備貸款，但在執(zhí)行層面還存在諸多空白之處。（四）土地項(xiàng)目融資土地項(xiàng)目融資是一個(gè)嚴(yán)謹(jǐn)復(fù)雜的流程，其中涉及融資的各參與方。項(xiàng)目融資有以下幾種模式。近年來(lái)，TOT項(xiàng)目融資方式在國(guó)際上較為流行。即融資方（政府）把已經(jīng)投產(chǎn)運(yùn)行的項(xiàng)目在一定期限內(nèi)移交給外資（或內(nèi)資）投資商經(jīng)營(yíng)，以項(xiàng)目在該期限內(nèi)的現(xiàn)金流量為標(biāo)準(zhǔn)，一次性從投資商那里融得一筆資金，用于建設(shè)新的項(xiàng)目，政府建成項(xiàng)目后，交投資商經(jīng)營(yíng)。這種模式可以避免施工過(guò)程中的各種風(fēng)險(xiǎn)，適用范圍比較廣泛。在該模式中，政府可以一次性獲得資金用于下一輪的土地儲(chǔ)備工作，有效的促進(jìn)城市的發(fā)展。通過(guò)近幾年我國(guó)土地經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)的調(diào)查研究，TOT融資方式十分適用于政府土地收購(gòu)儲(chǔ)備。ABS模式即資產(chǎn)—支持—證券模式，是近年世界金融領(lǐng)域的一大創(chuàng)新，它是以項(xiàng)目所屬資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益作為基礎(chǔ)和保證，通過(guò)在資本市場(chǎng)發(fā)行資產(chǎn)抵押證券的一種項(xiàng)目融資方式。土地證券持有者可以獲得地價(jià)上升的增值收益。上海市早在上世紀(jì)80年代中期，以ABS模式運(yùn)作原理，成立了一批城市建設(shè)投資公司，先后解決了一些工程的籌資建設(shè)問(wèn)題。現(xiàn)在這些公司有地方政府作為強(qiáng)大的“信譽(yù)后盾”，不僅運(yùn)作良好，且擁有很大的發(fā)展?jié)摿Α＜唇ㄔO(shè)—經(jīng)營(yíng)—轉(zhuǎn)讓方式，是指政府部門通過(guò)特許權(quán)協(xié)議，授予投資者承擔(dān)公共基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的建造、經(jīng)營(yíng)和維護(hù)；在協(xié)議規(guī)定的期限內(nèi)，投資者擁有項(xiàng)目的所有權(quán)，通過(guò)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)收回投資和運(yùn)營(yíng)成本，并獲取合理的收益；特許期滿后，項(xiàng)目所有權(quán)由政府無(wú)償收回。該模型的債務(wù)償還只能靠項(xiàng)目的現(xiàn)金流量，存在融資成本較高，風(fēng)險(xiǎn)大等問(wèn)題。但是由于融資項(xiàng)目不出現(xiàn)在承包商的資產(chǎn)負(fù)債表內(nèi)，所以承包商不必暴露自身財(cái)務(wù)情況，能夠吸引國(guó)外的承包商，促進(jìn)外匯流出，適合于城市中的公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。它是BOT模式的一種派生模式，即項(xiàng)目完成后轉(zhuǎn)交給政府，直接由政府按原協(xié)議支付項(xiàng)目總投資和合理的回報(bào)率，是政府利用非政府資金來(lái)進(jìn)行基礎(chǔ)非經(jīng)營(yíng)性設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目的一種融資模式。該項(xiàng)目模式主要適用于存在質(zhì)量和自然等風(fēng)險(xiǎn)且投資大、周期長(zhǎng)的公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。目前BT項(xiàng)目的問(wèn)題在于進(jìn)行該模式項(xiàng)目投資的公司往往同時(shí)或先后進(jìn)行著多個(gè)項(xiàng)目，只要其中一個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)問(wèn)題，整個(gè)資金鏈條就會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。可以通過(guò)引入專業(yè)擔(dān)保公司，為BT項(xiàng)目借款做擔(dān)保等來(lái)積極完善。PPP模式即公共部門與私人企業(yè)基于某個(gè)項(xiàng)目而形成的合作關(guān)系的模式。合作者之間共同承擔(dān)責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)，政府只需要少量的資金投入可以起到經(jīng)營(yíng)杠桿作用和對(duì)該項(xiàng)目調(diào)控的目的。該模式在國(guó)際上已經(jīng)有廣泛的應(yīng)用并有不少成功的案例，但在國(guó)內(nèi)并不多見(jiàn)。二、土地儲(chǔ)備經(jīng)營(yíng)模式分析我國(guó)于1996年在上海建立了第一家城市土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，隨后杭州、南通等城市相繼建立了城市土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，截至2009年，全國(guó)已建立各級(jí)土地儲(chǔ)備中心1600多家。由于國(guó)家并未對(duì)此做任何原則性的規(guī)定，各城市紛紛結(jié)合當(dāng)?shù)赝恋毓芾韺?shí)際，自主創(chuàng)新，嘗試建立土地儲(chǔ)備制度，并在實(shí)踐中加強(qiáng)理論研究，不斷完善城市土地儲(chǔ)備制度的運(yùn)作模式。由于各城市間的差異，各地建立的城市土地儲(chǔ)備制度的功能定位和目標(biāo)不同，實(shí)際運(yùn)作模式也有所不同。綜合分析目前國(guó)內(nèi)正在實(shí)施的城市土地儲(chǔ)備制度的運(yùn)作模式及機(jī)構(gòu)設(shè)置特點(diǎn)，可以將其分為三大類：市場(chǎng)主導(dǎo)型、政府主導(dǎo)型和政府市場(chǎng)混合型。（一）市場(chǎng)主導(dǎo)型———上海在土地儲(chǔ)備部門對(duì)于相應(yīng)的土地進(jìn)行成功收購(gòu)后，會(huì)對(duì)這塊土地進(jìn)行前期的準(zhǔn)備工作，將相應(yīng)的基礎(chǔ)配套設(shè)施進(jìn)行合理的安裝，使其能夠符合項(xiàng)目進(jìn)駐前的基本條件，然后對(duì)這塊土地進(jìn)行交易轉(zhuǎn)讓，找到新的使用者，使其產(chǎn)生更大的經(jīng)濟(jì)效益，而土地的儲(chǔ)備部門也會(huì)在其中收到很大的利益差。那么對(duì)于這種儲(chǔ)備模式，在機(jī)制的設(shè)置上是比較單一的，對(duì)于土地的全程運(yùn)作過(guò)程都是由土地儲(chǔ)備部門來(lái)單獨(dú)完成的，并按“兩級(jí)政府、兩級(jí)管理”的體制建立市、區(qū)兩級(jí)，以市為主的土地儲(chǔ)備網(wǎng)。（二）政府主導(dǎo)型———杭州杭州在對(duì)土地的收購(gòu)工作上主要是政府主導(dǎo)型，在這種模式下，政府有效的利用了市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)作機(jī)制，合理的進(jìn)行土地資源的配置，真正的實(shí)現(xiàn)了政府和市場(chǎng)的有機(jī)結(jié)合，在以政府為指導(dǎo)的基礎(chǔ)上，充分的發(fā)揮市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的優(yōu)勢(shì)，將二者進(jìn)行有效的結(jié)合。這種土地收購(gòu)模式的機(jī)構(gòu)配置是雙結(jié)構(gòu)的模式，土地儲(chǔ)備部門的設(shè)置是以政府中分管土地的市長(zhǎng)為主要領(lǐng)導(dǎo)，其主要是負(fù)責(zé)制定收購(gòu)和出售土地的相關(guān)政策決定，為土地的合理收購(gòu)進(jìn)行掌舵，然后再合理的以獲取利益最大化的方式將土地進(jìn)行出售，對(duì)運(yùn)作期間的資金進(jìn)行調(diào)配，協(xié)調(diào)各部門職能間的配合，對(duì)于全程進(jìn)行有效的監(jiān)管。（三）政府市場(chǎng)混合型———武漢武漢的土地儲(chǔ)備將統(tǒng)一征用集體土地、土地收購(gòu)儲(chǔ)備、土地供應(yīng)、土地交易和土地開發(fā)整理等多項(xiàng)聯(lián)系緊密的業(yè)務(wù)工作組合在一起，逐步形成了“雙核心雙支撐一紐帶”的運(yùn)作模式。其特點(diǎn)在于以土地整理儲(chǔ)備供應(yīng)中心和土地交易中心這兩個(gè)中心為核心、土地儲(chǔ)備制度和土地交易許可制度這兩個(gè)制度為支撐，以市場(chǎng)為紐帶，實(shí)現(xiàn)了土地整理、收購(gòu)儲(chǔ)備、土地交易“一條龍”的管理體系。（四）各模式的比較研究在以市場(chǎng)為主導(dǎo)型的土地儲(chǔ)備模式下，主要是利用的土地的周轉(zhuǎn)而產(chǎn)生一定的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，在這個(gè)過(guò)程中，實(shí)現(xiàn)土地在價(jià)值上的增長(zhǎng)，目的是在對(duì)土地進(jìn)行收購(gòu)出售的過(guò)程中可以得到經(jīng)濟(jì)資源最大化。這種模式具有一定的優(yōu)勢(shì)，那就是土地的存留時(shí)間短，并且可以在很短的時(shí)間內(nèi)產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)價(jià)值，減少了因?yàn)橥恋亓糁枚a(chǎn)生的費(fèi)用支出，或者收購(gòu)后短時(shí)間內(nèi)無(wú)法出售而造成的資金浪費(fèi)，而且對(duì)于這部分的土地也減少了管理費(fèi)用，使資源配置得以優(yōu)化組合。以市場(chǎng)為主導(dǎo)的模式，收購(gòu)部門在對(duì)擬要收購(gòu)的土地范圍上有自己的意向判斷，但是對(duì)于這些范圍內(nèi)的土地不會(huì)進(jìn)行強(qiáng)制性的收購(gòu)，相應(yīng)的權(quán)力和義務(wù)都是在法律規(guī)定的范圍之內(nèi)進(jìn)行的。但是由于這種模式過(guò)于強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)化，將經(jīng)濟(jì)利益的效應(yīng)放的太大，有些時(shí)候在對(duì)于買賣雙方在價(jià)格上的不統(tǒng)一之處不能夠進(jìn)行合理的協(xié)調(diào)，對(duì)于要收購(gòu)的地塊，開發(fā)商可能覺(jué)得帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值不是很高，因?yàn)槌龅膬r(jià)位太低，而對(duì)這個(gè)地塊有著所有權(quán)的單位又不愿意以很低的價(jià)格進(jìn)行出售的時(shí)候，那么這項(xiàng)收購(gòu)計(jì)劃就無(wú)法進(jìn)行下去。這種模式的運(yùn)用，對(duì)政府有著一定的負(fù)面影響，因?yàn)閷?duì)于土地全程收購(gòu)計(jì)劃都是以市場(chǎng)為主導(dǎo)的，政府對(duì)于在土地市場(chǎng)的調(diào)控能力上有所弱化，那么就在對(duì)于土地一級(jí)市場(chǎng)的管理上處于不利的地位。在混合型模式中，土地儲(chǔ)備與土地交易許可得到無(wú)縫的鏈接。土地交易許可制度的出臺(tái)，活躍了土地二級(jí)市場(chǎng)，并且很好地解決了非經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開發(fā)用地以及屬于儲(chǔ)備范圍但不宜收購(gòu)?fù)恋氐膯?wèn)題，這種有選擇的儲(chǔ)備大大減輕了儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的金融壓力。但其缺點(diǎn)則與市場(chǎng)主導(dǎo)型一樣，削弱了政府對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的實(shí)際控制力，不利于實(shí)現(xiàn)土地一級(jí)市場(chǎng)的政府壟斷。第四章 2012年土地儲(chǔ)備相關(guān)行業(yè)發(fā)展分析第一節(jié) 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展情況一、房地產(chǎn)業(yè)綜合景氣度分析從近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)來(lái)看，與很多指標(biāo)相比，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡(jiǎn)稱“國(guó)房景氣指數(shù)”）更能準(zhǔn)確反映樓市變化。以100為景氣線，100以上為景氣空間，100以下為不景氣空間。最近6年以來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)長(zhǎng)時(shí)間運(yùn)行在100以上，僅2008年底至2009年上半年時(shí)低于100，反映出樓市調(diào)控下的市場(chǎng)運(yùn)行軌跡。本輪房地產(chǎn)調(diào)控自2010年啟動(dòng)以來(lái)，“國(guó)房景氣指數(shù)”從高位開始回落，但在嚴(yán)厲的調(diào)控政策之下，終未改變一路下探的趨勢(shì)。進(jìn)入2012年，在中央堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松的影響下，“國(guó)房景氣指數(shù)”繼續(xù)處于下行通道，雖然8月份多項(xiàng)關(guān)鍵性指標(biāo)的回升令“國(guó)房景氣指數(shù)”告別14連跌，但9月份開發(fā)企業(yè)表現(xiàn)并不積極，“國(guó)房景氣指數(shù)”繼續(xù)回落，沖破7月份低值并創(chuàng)下統(tǒng)計(jì)以來(lái)的新低。11月份高位反彈的成交量雖曾將全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)拉升回暖，但12月份國(guó)房景氣指數(shù)仍呈回落態(tài)勢(shì)。12月份，“國(guó)房景氣指數(shù)”，，說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)仍未完全走出底部。進(jìn)入2013年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)止跌反升，雖然還未越過(guò)景氣臨界值，但已經(jīng)走出底部回暖。2月份，“國(guó)房景氣指數(shù)”。3月份，“國(guó)房景氣指數(shù)”。數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局圖17 2006年12月以來(lái)我國(guó)國(guó)房景氣指數(shù)走勢(shì)二、房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行分析（一）房地產(chǎn)投資增速持續(xù)低位徘徊在一系列宏觀調(diào)控政策影響下，2012年以來(lái)全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速持續(xù)低位徘徊，雖然自8月份開始連續(xù)4個(gè)月表現(xiàn)出止跌企穩(wěn)態(tài)勢(shì)，但全年投資增速仍季節(jié)性回落。2012年，%。同期，全國(guó)固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶），%。房地產(chǎn)投資增速自2012年4月份開始持續(xù)低于固定資產(chǎn)投資增速，說(shuō)明房地產(chǎn)行業(yè)在固定資產(chǎn)投資中的作用逐漸弱化，這也正是本輪樓市調(diào)控和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的題中應(yīng)有之義。數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)網(wǎng)圖18 20082012年房地產(chǎn)開發(fā)投資情況具體來(lái)看，2012年1季度，房地產(chǎn)調(diào)控政策繼續(xù)從緊，投機(jī)性投資需求得到較大的抑制，樓市持續(xù)低迷；再加上庫(kù)存激增、資金緊張，開發(fā)商新增投資能力和投資意愿大大下降，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速降至近兩年來(lái)新低。2012年13月，%。不過(guò)由于房地產(chǎn)開發(fā)需要2～3年的建設(shè)周期，且前兩年的房地產(chǎn)項(xiàng)目上馬較多，大多尚未完工，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速依然保持在20%以上。2季度，由于政策面持續(xù)偏緊，庫(kù)存和資金壓力較大，開發(fā)商拿地和新開工意愿較弱，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速繼續(xù)回落，降至近兩年來(lái)新低。上半年，%。3季度，伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的超預(yù)期回暖，部分房企提前完成銷售目標(biāo)，銷售壓力、資金壓力明顯緩解，拿地和投資意愿有所加強(qiáng)，開發(fā)投資增速基本觸底。19月，%。4季度，房地產(chǎn)銷售形勢(shì)大好，資金回籠情況好于預(yù)期，開發(fā)商補(bǔ)充土地儲(chǔ)備和可售房源的需求增強(qiáng)，開發(fā)投資增速明顯回升，%。全年。數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局圖19 2011年2012年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)累計(jì)投資情況從供應(yīng)結(jié)構(gòu)來(lái)看，在工業(yè)化、城市化迅速發(fā)展所形成的城鎮(zhèn)人口不斷增加的背景下，作為居住用途的住宅成為房地產(chǎn)市場(chǎng)首要的也是主導(dǎo)性的需求。但在一系列宏觀調(diào)控政策影響下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極布局商業(yè)地產(chǎn)，2012年全國(guó)辦公樓、商用物業(yè)投資增速保持了高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，而住宅投資增速則低位運(yùn)行。具體來(lái)看，2012年，在房地產(chǎn)開發(fā)投資中，%，%；，%，%；，%，%；，%，%。數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局圖20 2011年與2012年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)（二）開發(fā)企業(yè)資金緊張態(tài)勢(shì)有所緩解2012年，%。其中，%，上年同期為零增長(zhǎng)；，%，%；，%，；，%。在其他資金中，%，；，%，%。數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局圖21 20112012年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來(lái)源及增速情況總體來(lái)看，2012年以來(lái)全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金狀況呈好轉(zhuǎn)態(tài)勢(shì)，說(shuō)明在實(shí)體經(jīng)濟(jì)下行壓力較大的背景下，相對(duì)于其他行業(yè)和領(lǐng)域的貸款，房地產(chǎn)開發(fā)貸款的質(zhì)量仍然較高，商業(yè)銀行的信貸投放偏好強(qiáng)烈。尤其是個(gè)人按揭貸款增速自年初開始正增長(zhǎng)后持續(xù)回升，說(shuō)明市場(chǎng)銷售回暖，銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)貸款“定向?qū)捤伞钡内厔?shì)愈發(fā)明顯，再加上不少企業(yè)仍在謀求多渠道融資以便增強(qiáng)自身抗風(fēng)險(xiǎn)能力，短期來(lái)看，開發(fā)企業(yè)資金來(lái)源狀況仍將繼續(xù)轉(zhuǎn)好。數(shù)據(jù)來(lái)源：世經(jīng)未來(lái)圖22 2011年與2012年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來(lái)源結(jié)構(gòu)（三）土地購(gòu)置面積增速持續(xù)呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)在一系列宏觀調(diào)控政策影響下，2012年以來(lái)全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積增速持續(xù)呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，說(shuō)明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)缺乏信心，儲(chǔ)備土地的熱情仍然不高；與此同時(shí)，待開發(fā)土地面積增速下降并于12月份實(shí)現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，說(shuō)明在當(dāng)前形勢(shì)下，企業(yè)開發(fā)進(jìn)程有所加快。2012年，%，%。同期，%，%。數(shù)據(jù)來(lái)源：世經(jīng)未來(lái)圖23 20082012年房地產(chǎn)開中土地購(gòu)置面積情況回顧2012年的土地市場(chǎng)可以看到，2011年的限購(gòu)政策導(dǎo)致樓市成交量下滑，樓市政策的不確定性導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)對(duì)未來(lái)的謹(jǐn)慎態(tài)度使得2012年上半年土地市場(chǎng)較為冷清。進(jìn)入下半年，二季度市場(chǎng)銷售的回暖，一方面使得開發(fā)商資金流壓力減小，另一方面部分房企有補(bǔ)庫(kù)存的需求，于是土地市場(chǎng)從三季度開始升溫。進(jìn)入四季度，地方政府迫于指標(biāo)壓力加快了推地速度，土地?cái)?shù)量和質(zhì)量都有提高，供需兩旺的情況也造就了年末地王頻出。整體來(lái)看，2012年土地市場(chǎng)先抑后揚(yáng)，但是土地供應(yīng)和成交均低于2011年，平均溢價(jià)率也同比下滑。（四）施、竣工面積增速回落 市場(chǎng)供應(yīng)總量增長(zhǎng)緩慢受上年基數(shù)較高因素影響，2012年以來(lái)全國(guó)商品房累計(jì)施工面積和新開工面積增速均表現(xiàn)為同比大幅回落，尤其是新開工面積增速自2012年4月份開始呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，%之后企穩(wěn)，但全年仍未走出負(fù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，且由于12月單月新開工面積增速同比回落使得全年降幅有所擴(kuò)大。2012年，%。，%，%。由于新開工面積在6個(gè)月甚至1年后才能形成供應(yīng)，因此這也將導(dǎo)致20132014年的商品房供應(yīng)偏緊，應(yīng)當(dāng)引起重視。在全國(guó)商品房累計(jì)施工面積和新開工面積增速回落的情況下，全國(guó)商品房累計(jì)竣工面積增速也呈回落態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)供應(yīng)總量增長(zhǎng)緩慢。2012年全年，%。數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局圖24 20082012年商品房新開工、施工、竣工面積累計(jì)同比增速情況（五）房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售情況分析2012年