【正文】 及增速情況 33圖22 2011年與2012年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源結(jié)構(gòu) 33圖23 20082012年房地產(chǎn)開中土地購置面積情況 34圖24 20082012年商品房新開工、施工、竣工面積累計(jì)同比增速情況 35圖25 20082012年商品房銷售情況 35圖26 20082012年商品房銷售面積和銷售金額累計(jì)增速情況 36圖27 20112012年新建住宅價(jià)格走勢情況 38圖28 2011年9月2012年9月全國財(cái)政收入情況 40圖29 20112012年北京公開出讓土地面積對比 44圖30 2012年上海市土地成交面積與成交總價(jià) 48圖31 2012年杭州土地市場各月成交走勢情況 54圖32 20102012年成都市主城區(qū)住宅及商業(yè)用地供需走勢 59圖33 2012年成都市主城區(qū)住宅用地成交均價(jià)月度走勢 60圖34 2012年成都市主城區(qū)商業(yè)類用地成交均價(jià)月度走勢 62圖35 2012年萬科新增土地分布情況 67圖36 恒大土地儲(chǔ)備分布情況 68圖37 恒大土地款支付情況 68圖38 2012年龍湖地產(chǎn)新增收購?fù)恋貎?chǔ)備分布情況 71第一章 土地儲(chǔ)備行業(yè)概況第一節(jié) 行業(yè)定義土地儲(chǔ)備，是指各級人民政府依照法定程序在批準(zhǔn)權(quán)限范圍內(nèi)，對通過收回、收購、征用或其他方式取得土地使用權(quán)的土地，進(jìn)行儲(chǔ)存或前期開發(fā)整理，并向社會(huì)提供各類建設(shè)用地的行為。土地儲(chǔ)備工作的具體實(shí)施，由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)承擔(dān)。土地儲(chǔ)備實(shí)行計(jì)劃管理。《辦法》明確，儲(chǔ)備土地必須符合規(guī)劃、計(jì)劃，優(yōu)先儲(chǔ)備閑置、空閑和低效利用的國有存量建設(shè)用地。儲(chǔ)備主體，即地方政府國土資源管理部門，這決定了土地儲(chǔ)備不僅僅是一種市場行為，而且是一種管理制度；儲(chǔ)備對象，按中國的現(xiàn)狀，可以理解為依法納入儲(chǔ)備范圍的土地；儲(chǔ)備手段，可依照法律程序、運(yùn)用市場機(jī)制、按照土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃；目的就是供應(yīng)和調(diào)控城市各類建設(shè)用地的需求。土地儲(chǔ)備包括土地征購、土地整理和土地出讓，土地收購是指通過征用集體土地、收回閑置土地、調(diào)整不合理配置用地和土地置換等行為取得土地使用權(quán)，土地整理是指通過統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一拆遷、統(tǒng)一配套和統(tǒng)一開發(fā)等方式對所收購?fù)恋剡M(jìn)行的整理與包裝，土地供應(yīng)則是指根據(jù)社會(huì)發(fā)展、城市規(guī)劃和供地計(jì)劃而采取向社會(huì)公告、開展招商活動(dòng)、建立土地招標(biāo)拍賣制度等多種形式出讓土地使用權(quán)。土地儲(chǔ)備是支撐房地產(chǎn)行業(yè)生存的供給方，并對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展具有指導(dǎo)和調(diào)控作用。2012年4月19日，財(cái)政部、國土資源部聯(lián)合發(fā)布了《新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)資金使用管理辦法》，規(guī)范新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)資金使用范圍、預(yù)算管理、中央對地方新增費(fèi)轉(zhuǎn)移支付預(yù)算管理、監(jiān)督檢查等。2012年6月1日，國土資源部第53號令修訂發(fā)布了《閑置土地處置辦法》，《辦法》共6章32條，自2012年7月1日起正式施行。并且要求土地出讓必須是“凈地”出讓，禁止“毛地”出讓。2012年9月13日，國土資源部發(fā)布《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行土地使用標(biāo)準(zhǔn)大力促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，落實(shí)節(jié)約優(yōu)先戰(zhàn)略，大力推進(jìn)節(jié)約集約用地制度建設(shè)，切實(shí)提高節(jié)約集約用地水平。二、2012年土地出讓金對地方財(cái)政收入的貢獻(xiàn)下滑，同比下降15%，下降15%，較2011年顯著下降。2012年土地出讓金占地方財(cái)政總收入 的31%，比2011年降低了7個(gè)百分點(diǎn)，但依然處于歷史較高位。三、2012年土地財(cái)政收入 對地方財(cái)政收入的貢獻(xiàn)占比為42%自2003年開始，房地產(chǎn)稅收與土地出讓金收入顯著的影響著地方政府的財(cái)政收入，特別是土地出讓金收入已成為地方財(cái)政非稅收收入的主要來源。土地財(cái)政收入呈現(xiàn)穩(wěn)步上升趨勢，其在地方財(cái)政收入中所占比重也在波動(dòng)中上升，%%，10年內(nèi)漲了一倍之多，幾乎占據(jù)了地方財(cái)政收入一半的來源。第二章 2012年土地儲(chǔ)備行業(yè)發(fā)展環(huán)境分析第一節(jié) 經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析從國際經(jīng)濟(jì)形勢來看，全球經(jīng)濟(jì)依舊脆弱。美國經(jīng)濟(jì)溫和復(fù)蘇，財(cái)政整頓進(jìn)展緩慢。受外需萎縮和國內(nèi)消費(fèi)需求不足影響，日本經(jīng)濟(jì)下滑。世界銀行2013年1月6日公布的《全球經(jīng)濟(jì)展望》顯示，%，%。2012年，面對復(fù)雜嚴(yán)峻的國際經(jīng)濟(jì)形勢和國內(nèi)改革發(fā)展穩(wěn)定的繁重任務(wù)，黨中央、國務(wù)院堅(jiān)持以科學(xué)發(fā)展為主題，以加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式為主線，按照穩(wěn)中求進(jìn)的工作總基調(diào)，及時(shí)加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控，把穩(wěn)增長放在更加重要的位置，國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行緩中企穩(wěn)，經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展穩(wěn)中有進(jìn)。分季度看，%，%，%，%，四季度經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升，終止了經(jīng)濟(jì)連續(xù)回落七個(gè)季度的下行趨勢。從GDP季度累計(jì)增速來看，2012年前三季度，%、%%，在“穩(wěn)增長”政策助推下，%。%提高到2011年的10%左右，對世界經(jīng)濟(jì)增長的年均貢獻(xiàn)率超過20%。中國加入世貿(mào)組織以來，經(jīng)濟(jì)增速從未低于9%。第二節(jié) 政策環(huán)境分析一、政策匯總為了嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)用地調(diào)控政策，做好當(dāng)前和今后一段時(shí)間房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控工作，促進(jìn)土地市場健康平穩(wěn)可持續(xù)發(fā)展、嚴(yán)控地王，2012年以來，我國政府相關(guān)部門發(fā)布了一系列土地調(diào)控政策?！掇k法》規(guī)定，國有土地使用權(quán)一經(jīng)出讓或劃撥，任何建設(shè)單位或個(gè)人都不得擅自更改確定的容積率。城市、縣城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)將容積率調(diào)整程序、各環(huán)節(jié)責(zé)任部門等內(nèi)容在辦公地點(diǎn)和政府網(wǎng)站上公開。（二）《新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)資金使用管理辦法》2012年4月19日，財(cái)政部、國土資源部聯(lián)合發(fā)布了《新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)資金使用管理辦法》，規(guī)范新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)資金使用范圍、預(yù)算管理、中央對地方新增費(fèi)轉(zhuǎn)移支付預(yù)算管理、監(jiān)督檢查等。 世經(jīng)未來點(diǎn)評：《辦法》強(qiáng)化了資金使用的管理，規(guī)范了新增費(fèi)的支出范圍，完善了中央對地方新增費(fèi)轉(zhuǎn)移支付預(yù)算管理，加強(qiáng)了資金監(jiān)督管理。另外，《通知》明確部省聯(lián)動(dòng)，強(qiáng)化各級職責(zé)；優(yōu)化程序，簡化報(bào)件：改進(jìn)用地審查、用地壓覆重要礦產(chǎn)資源審查、耕地占補(bǔ)平衡審查，簡化用地申報(bào)內(nèi)容，合理確定市、縣申報(bào)材料； 世經(jīng)未來點(diǎn)評：提高土地利用效率，加快土地供應(yīng)節(jié)奏，有助于項(xiàng)目的審批和開工，是土地參與宏觀調(diào)控的重要舉措，有利于平抑地價(jià)，降低市場預(yù)期。2012年6月1日，國土資源部第53號令修訂發(fā)布了《閑置土地處置辦法》（以下簡稱《辦法》），《辦法》共6章32條，自2012年7月1日起正式施行。并且要求土地出讓必須是“凈地”出讓，禁止“毛地”出讓?！掇k法》規(guī)定，閑置土地按照下列方式處理：未動(dòng)工開發(fā)滿一年的，由市、縣國土資源主管部門報(bào)經(jīng)本級人民政府批準(zhǔn)后，向國有建設(shè)用地使用權(quán)人下達(dá)《征繳土地閑置費(fèi)決定書》，按照土地出讓或者劃撥價(jià)款的百分之二十征繳土地閑置費(fèi)。閑置土地設(shè)有抵押權(quán)的，同時(shí)抄送相關(guān)土地抵押權(quán)人。為有效處置和充分利用閑置土地，規(guī)范土地市場行為，促進(jìn)節(jié)約集約用地，早在1999年4月國土資源部就出臺(tái)了《閑置土地處置辦法》，其中明確規(guī)定：已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地，一年以上未動(dòng)工建設(shè)的，需繳納20%的土地閑置費(fèi)；閑置兩年的要無償收回。在這期間，房價(jià)幾度飆漲，一些開發(fā)商的囤地行為也乘機(jī)收獲了超額的土地增值收益。盡管國土資源部接連下發(fā)通知，要求地方清理批而未用土地，依法處置閑置用地，但時(shí)至今日，閑置土地收回的政策執(zhí)行一直存在較大彈性：當(dāng)風(fēng)頭緊、市場好、需要放大土地供應(yīng)時(shí)則收緊政策繩索，警告閑置土地開發(fā)企業(yè)；當(dāng)市場走弱時(shí)則放水執(zhí)行，一系列土地清查政策喪失了威懾力。但可以肯定的是，如果《辦法》能夠得到嚴(yán)格執(zhí)行，從短期來看，開發(fā)商加大對閑置土地的開發(fā)力度，供應(yīng)量增加利于樓市趨于平穩(wěn)；從長遠(yuǎn)來看，開發(fā)商在土地的“招拍掛”上會(huì)更加謹(jǐn)慎，對土地價(jià)格也會(huì)起到相應(yīng)的抑制作用，從而促使房價(jià)回落?！掇k法》強(qiáng)調(diào)專項(xiàng)資金在優(yōu)先滿足發(fā)放廉租住房租賃補(bǔ)貼的前提下，可用于購買、改建或租賃廉租住房支出。世經(jīng)未來點(diǎn)評：本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策實(shí)施以來，土地出讓金下降對地方政的影響較大，各地尤其是財(cái)政困難地區(qū)普遍面臨保障房建設(shè)資金短缺的問題。（六）《關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格房地產(chǎn)用地管理鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果的緊急通知》2012年7月19日，國土部、住建部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格房地產(chǎn)用地管理鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果的緊急通知》。世經(jīng)未來點(diǎn)評：2012年中期，房地產(chǎn)和土地市場出現(xiàn)一些波動(dòng)，市場運(yùn)行的復(fù)雜性和不穩(wěn)定性增加，《緊急通知》對各級國土資源主管部門、住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部分提出了嚴(yán)格要求，有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)和土地市場，防止房價(jià)反彈。世經(jīng)未來點(diǎn)評：新目錄明確限定住宅項(xiàng)目“”，將從操作層面進(jìn)一步將別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目擋在“閘門”外?！锻ㄖ窂?qiáng)調(diào)嚴(yán)格執(zhí)行和不斷完善土地使用標(biāo)準(zhǔn)；明確土地使用標(biāo)準(zhǔn)的審查內(nèi)容和使用環(huán)節(jié)；加強(qiáng)土地使用標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行的監(jiān)管和評價(jià)；認(rèn)真開展土地使用標(biāo)準(zhǔn)的培訓(xùn)和宣傳。《通知》的發(fā)布有利于解決地方土地使用標(biāo)準(zhǔn)不明確，對建設(shè)用地審批、供應(yīng)和開發(fā)利用的約束力不夠等問題?！锻ㄖ芬?，要加強(qiáng)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)管理，按照《土地儲(chǔ)備管理辦法》的規(guī)定，建立土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)名錄制（以下簡稱“名錄”）并定期更新。建立名錄制的主要目的是為了與其他融資平臺(tái)相區(qū)別，名錄以外的各類單位不得享受土地儲(chǔ)備的相關(guān)政策，銀行等金融機(jī)構(gòu)也不得向其發(fā)放土地儲(chǔ)備貸款。優(yōu)先收購儲(chǔ)備空閑、低效利用及其他現(xiàn)有建設(shè)用地，積極開展工業(yè)用地儲(chǔ)備。財(cái)政部門會(huì)同國土資源主管部門、人民銀行分支機(jī)構(gòu)及銀行業(yè)監(jiān)督管理部門根據(jù)土地儲(chǔ)備計(jì)劃，核定土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)年度融資規(guī)模，并實(shí)行年度融資規(guī)?？刂瓶ü芾?。此外，《通知》還提出了調(diào)整土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)融資政策的規(guī)定，列入名錄的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)可以向銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)貸款，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)按照有關(guān)部門關(guān)于土地儲(chǔ)備貸款的相關(guān)規(guī)定，根據(jù)貸款人的信用狀況、土地儲(chǔ)備項(xiàng)目周期、資金回籠計(jì)劃等因素合理確定貸款期限，貸款期限最長不超過五年。納入儲(chǔ)備的土地不得用于為土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)以外的企事業(yè)法人融資擔(dān)保。自2001年以來，國務(wù)院先后印發(fā)了《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理的通知》、《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》、《國務(wù)院辦公廳關(guān)于規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》等文件，對規(guī)范運(yùn)行土地儲(chǔ)備制度提出了明確要求。實(shí)踐證明，土地儲(chǔ)備制度是嚴(yán)格土地管理不可或缺的重要環(huán)節(jié)，對穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、保障民生用地、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)發(fā)揮了積極而重大的作用。2012年全國土地市場先抑后揚(yáng)，供求整體仍處低位。針對2012年末部分大型房企加速拿地，局部市場量價(jià)齊升的現(xiàn)象，國土資源部表示將積極采取措施，穩(wěn)供抑價(jià)，并通過嚴(yán)格市場準(zhǔn)入條件、靈活使用多種競價(jià)方式等手段保持地價(jià)信號平穩(wěn)，適時(shí)公布本地“地王”的參照標(biāo)準(zhǔn)，減少對市場的誤導(dǎo)和干擾。2013年土地政策將繼續(xù)圍繞房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)方面，以達(dá)到穩(wěn)定土地市場，并合理增加普通商品住房用地，確保保障房用地的供應(yīng)。世經(jīng)未來點(diǎn)評：加強(qiáng)住房用地供應(yīng)和開發(fā)利用動(dòng)態(tài)監(jiān)測有利于住房用地市場平穩(wěn)運(yùn)行，對保障性安居工程建設(shè)任務(wù)的順利落地、加快形成市場有效供應(yīng)、促進(jìn)房價(jià)合理回歸具有重要作用。世經(jīng)未來點(diǎn)評：保障性住房和征地拆遷的信息公開，既是人民群眾的迫切要求，也是建設(shè)行為規(guī)范、公開透明、廉潔高效的行政管理體制的需要； （三）政部補(bǔ)助公租房660億元2012年5月，財(cái)政部稱，2012年全國新增公共租賃住房230萬套。該項(xiàng)資金項(xiàng)用于補(bǔ)助政府組織實(shí)施的公共租賃住房項(xiàng)目，包括投資補(bǔ)助、貸款息以及政府投資項(xiàng)目的資本金等開支。公租房補(bǔ)助將減少公租房開展難度，一定度上可以增加地方執(zhí)行保障房建設(shè)的建設(shè)量。 （四）國土部下調(diào)20地區(qū)土地供應(yīng)計(jì)劃2012年8月15日，國土資源部對年初確定的住房用地供應(yīng)計(jì)劃進(jìn)行了調(diào)整，其中20個(gè)地區(qū)計(jì)劃量減少，5個(gè)地區(qū)計(jì)劃量增加。（五）中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議：堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖2012年12月招開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議認(rèn)為，2013年國際經(jīng)濟(jì)形勢依然錯(cuò)綜復(fù)雜、充滿變數(shù)，世界經(jīng)濟(jì)低速增長態(tài)勢仍將延續(xù)，各種形式的保護(hù)主義明顯抬頭，潛在通脹和資產(chǎn)泡沫的壓力加大，世界經(jīng)濟(jì)已由危機(jī)前的快速發(fā)展期進(jìn)入深度轉(zhuǎn)型調(diào)整期。世經(jīng)未來點(diǎn)評：中央層面對于房地產(chǎn)調(diào)控的決心依然很大，目前在整個(gè)調(diào)控環(huán)節(jié)中，行政手段用得比較多，是為了在前期調(diào)控中立竿見影。 （六）房地產(chǎn)用地管控情況公布 閑置土地能蓋122萬套房2012年12月19日，國土部公布房地產(chǎn)用地管理調(diào)控情況，按容積率一套房90平方米標(biāo)準(zhǔn)，全國截至11月底閑置土地能蓋122萬套房。與此同時(shí)，國土部也要求各地保持地價(jià)信號平穩(wěn)，減少對市場的誤導(dǎo)和干擾。一是加大土地供應(yīng)力度，二是同時(shí)推出多宗地或安排同時(shí)出讓，三是減少流標(biāo)流拍，有助于提升住宅用地供應(yīng)計(jì)劃的完成率，確保后期房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。盡管一線城市的土地市場持續(xù)回暖。世經(jīng)未來點(diǎn)評：在國土部要求各地避免“地王”再次出現(xiàn)的通知出臺(tái)后的第二天，北京國土局暫停了農(nóng)展館地塊的出讓。第三章 2012年土地儲(chǔ)備行業(yè)發(fā)展情況分析第一節(jié) 2011年土地儲(chǔ)備行業(yè)供需分析及預(yù)測一、供給情況分析（一）2013年土地市場計(jì)劃供給2013年，（調(diào)整后）%，為近三年最低。在目前房地產(chǎn)市場調(diào)控力度進(jìn)一步加大的背景下，企業(yè)拿地將更為謹(jǐn)慎，切實(shí)落后供應(yīng)計(jì)劃，合理調(diào)整供地節(jié)奏，將是2013年各地政府土地供應(yīng)工作的重點(diǎn)。用于滿足2013年新開工630萬套保障性安居工程用地需求；，%。一線城市計(jì)劃供應(yīng)量同比小幅增長。據(jù)國土資源部公告稱，是過去5年年均實(shí)際供應(yīng)量（），“三類住房”%，其中一線城市（北、上、廣、深）%，加大熱點(diǎn)區(qū)域及城市的土地供應(yīng)將更有效地穩(wěn)定住房市場預(yù)期，從一定程度上緩解供需矛盾。其中，2010年，增速最高，%；2011年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積意愿下滑，%，但仍高于20082009年，進(jìn)入2012年，受國家調(diào)控政策的影響，土地供應(yīng)同比明顯下滑。由于房地產(chǎn)開發(fā)的特殊性所致，企業(yè)一般集中在上半年拿地，下半年土地購置明顯減弱，而 2012年全年的土地購置面積均在不斷地下滑，從4月開始則一直保持在14%以上的下滑幅度。2012年受房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)減少拿地，土地價(jià)格下降，以及2010年高基數(shù)影響，2011年土地購置費(fèi)增長大幅度減少。房地產(chǎn)投資增速與房地產(chǎn)投資完成額中的其他費(fèi)用的增速幾乎完全重合，而其他費(fèi)用主要體現(xiàn)的就是土地出讓收入。表6 20112012年房地產(chǎn)開發(fā)中土地購置費(fèi)投資總額情況