【正文】 查評估，合理確定貸款額度；完善貸款擔(dān)保手續(xù)，落實第一還款來源；落實貸款用途監(jiān)控；落實土地拍賣款；探索多渠道融資，合理分散信貸風(fēng)險。土地儲備的定義分為四個要素，即儲備主體、對象、手段和目的。土地儲備工作的具體實施，由土地儲備機構(gòu)承擔(dān)。土地儲備機構(gòu)的定位是不以盈利為目的，并積極服務(wù)于政府。現(xiàn)階段，有以下幾種形式：一是征用，即通過征用將列入城市發(fā)展規(guī)劃的集體土地轉(zhuǎn)為國有土地；二是收回，按《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，兩年內(nèi)沒有使用的土地、改變用途的土地、單位搬遷及違法使用土地的土地，政府可以依法將土地使用權(quán)收回。四是置換，即運用價值杠桿，實現(xiàn)不同土地使用權(quán)的置換，使政府達到收回土地使用權(quán)的目的。由此可以看出土地儲備行業(yè)在國民經(jīng)濟中處于關(guān)鍵的源頭地位。土地儲備行業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位和作用通過土地儲備制度體現(xiàn)出來。一、土地儲備制度在城市土地管理中的主要作用（一）提高政府對土地市場的調(diào)控能力土地市場是房地產(chǎn)市場，乃至整個城市社會經(jīng)濟運作的基礎(chǔ)性影響因素，土地儲備制度就是通過政府對土地市場的壟斷，增加政府對土地市場的調(diào)控能力，平抑地價，確保土地市場平穩(wěn)運作，為房地產(chǎn)市場發(fā)展及城市經(jīng)濟增長提供保障作用。（三）增加政府財政收入土地儲備制度對城市存量土地進行統(tǒng)一收購和壟斷供應(yīng)以后，可以有效地消除土地灰色市場，通過城市存量土地的盤活和土地增值收益的壟斷，增加了政府財政收入。由于過去我國的法定土地征用成本較低，城市土地利用以外延利用為主。二、土地儲備制度對房地產(chǎn)市場的調(diào)控作用（一）土地儲備制度所形成的政府壟斷供給解決房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)失衡和市場價格畸形問題。這種壟斷性的土地供應(yīng)消除了土地市場中的投機活動。其次，其又促使了二級和三級市場的發(fā)展，提高了城市土地利用率。二、三級市場的活躍和物業(yè)市場的發(fā)展就平衡了房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)。零地價供應(yīng)土地，土地總量無限擴張，最終只能形成城市產(chǎn)業(yè)布局混亂，土地總體價值難以提升的結(jié)果。只有政府樹立土地資產(chǎn)觀念，限制供應(yīng)總量，對土地進行合理規(guī)劃，開展土地資本運營，為企業(yè)在房地產(chǎn)市場中的公平競爭提供一個良好的社會環(huán)境，這樣才能引發(fā)企業(yè)對土地進行資產(chǎn)投資的熱情，進而擴大土地投入，獲取土地增值效應(yīng)，實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營的目的。（三)土地儲備制度對土地實行“統(tǒng)一管理”將解決房地產(chǎn)市場管理問題。這種城市土地管理制度在提高了政府工作效率的同時，也提高了房地產(chǎn)運行效率，加強了房地產(chǎn)市場的管理。第二章 2008年土地儲備行業(yè)發(fā)展環(huán)境分析第一節(jié) 2008年宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析2008年國內(nèi)外不確定性因素增加，美國次貸危機、越南金融危機相繼出現(xiàn)，雪災(zāi)、地震等突發(fā)事件接踵而至，中國在實現(xiàn)了長達5年的高增長之后，通貨膨脹率也高達8%以上。2007年和2008年上半年，中國經(jīng)濟是在過去10年“高增長、低通脹”基礎(chǔ)上轉(zhuǎn)變到“高增長、高通脹”的軌道上的。當(dāng)時講“最困難”，主要是中國經(jīng)濟增長有從偏快走向過熱的趨勢，居民消費價格指數(shù)上升較快，年初南方遭遇了歷史上罕見冰雨災(zāi)害，5月遭遇了人類歷史上最嚴(yán)重的地震災(zāi)害之一——汶川大地震，奧運會安保任務(wù)重，但對美國次貸危機可能對中國帶來的影響并沒有被納入主要議事日程而提前采取重大對策。只是到了下半年，在經(jīng)濟增長出現(xiàn)日益嚴(yán)重的滑坡之后，宏觀調(diào)控政策才改變了方向。我們的調(diào)控政策仍然把防通脹作為主要目標(biāo)。第三季度中國在奧運會結(jié)束后，意識到了宏觀經(jīng)濟下滑和國際金融危機的嚴(yán)重性，對宏觀調(diào)控政策的方向進行了調(diào)整，由“雙防”轉(zhuǎn)變?yōu)椤耙槐Ｒ环馈保幢Ｔ鲩L，防通脹，仍然把通貨膨脹視為重大威脅。（二）宏觀經(jīng)濟總量增長速度下降全年國內(nèi)生產(chǎn)總值300670億元， %。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值34000億元，%；第二產(chǎn)業(yè)增加值146183億元，%；第三產(chǎn)業(yè)增加值120487億元，%。分所有制看，%；%；%；%。分地區(qū)看，東、中、%、%%。111月份，全國規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)利潤24066億元，%。實現(xiàn)利潤最多的5個行業(yè)是：石油和天然氣開采業(yè)、煤炭開采和洗選業(yè)、交通運輸設(shè)備制造業(yè)、化學(xué)原料及化學(xué)制品制造業(yè)、黑色金屬冶煉及壓延加工業(yè)。其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資148167億元，%，；農(nóng)村固定資產(chǎn)投資24124億元，%。分地區(qū)看，東、中、%、%%。（五）國內(nèi)市場銷售增長較快，城鄉(xiāng)消費旺盛全年社會消費品零售總額108488億元，%。分行業(yè)看，批發(fā)和零售業(yè)消費品零售額91199億元，%；住宿和餐飲業(yè)消費品零售額15404億元，%。其中，%，%。%，%。%，%。其中，出口14285億美元，%；進口11331億美元，%。受國際市場需求萎縮、國際初級產(chǎn)品大幅下跌等因素影響，%，%。%。這表現(xiàn)在居民儲蓄存款增長率一直維持在近20%的水平。金融機構(gòu)的超額準(zhǔn)備金比率在第一季度曾下降到了2%以下，金融機構(gòu)的流動性略顯緊張。年初，M1的增長率一度達到21%以上，到10月份，%，%。（二）貨幣政策分析2008年的貨幣政策出現(xiàn)了從“從緊”到“適度寬松”的巨大轉(zhuǎn)變。上半年貨幣政策的基調(diào)為“從緊”，7月份之后貨幣政策開始出現(xiàn)轉(zhuǎn)變，9月中旬貨幣政策出現(xiàn)方向性的大轉(zhuǎn)折。2008年上半年的貨幣政策操作主要著眼于國內(nèi)的通脹壓力和所謂的流動性過剩，到9月份之后，貨幣政策不僅有保國內(nèi)經(jīng)濟增長、促進就業(yè)的需要，同時也是維護金融體系穩(wěn)定，參與全球主要中央銀行危機管制的協(xié)調(diào)政策行動的一部分。9月15日，雷曼兄弟公司宣布申請破產(chǎn)保護，全球金融市場陷入緊急狀態(tài)，在金融股的帶領(lǐng)下，股票市場大幅下挫。在雷曼事件的當(dāng)天，央行就宣布，從2008年9月16日起，其他期限檔次貸款基準(zhǔn)利率按照短期多調(diào)、長期少調(diào)的原則作相應(yīng)調(diào)整。在中國國慶長假期間，歐洲的形勢驟然惡化，美國國會通過了布什政府提交的7000億美元救市計劃之后，全球金融市場再度陷入恐慌之中。由于中國金融全球化加深，中國自然不能置身事外，于是，10月8日，中國人民銀行再次降息27個基點，這次同時降低了存貸款的基準(zhǔn)利率。11月初，中國政府提出了要實行積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策。12月23日起，其他期限次存貸款基準(zhǔn)利率作相應(yīng)調(diào)整。在這一系列利率調(diào)整后，%%，%%，五年期以下（含五年期）%。這主要是在住房抵押貸款領(lǐng)域進行的。這意味著，商業(yè)銀行可在中國人民銀行規(guī)定的同期限檔次基準(zhǔn)利率之上，對居民住房抵押貸款的利率向下浮動30%。這一次進一步擴大了住房抵押貸款利率的下浮幅度，進一步增加了商業(yè)銀行利率和風(fēng)險定價的自主性，對那些信用風(fēng)險較低的借款者而言，可在一定程度上降低抵押貸款的融資成本。2008年上半年，央行法定存款準(zhǔn)備金政策的實施依然是在這一主導(dǎo)思想下展開的。2008年的最后一次宣布提高法定存款準(zhǔn)備金比率是在6月7日。一次宣布提高法定存款準(zhǔn)備金比率1個百分點，是自2003年以來僅有的三次之一。實際上，在央行連續(xù)多次提高法定存款準(zhǔn)備金比率后，商業(yè)銀行體系的超額準(zhǔn)備金比率已捉襟見肘。再加上受全球金融危機沖擊的影響，中國金融體系的流動性也略顯緊張。之后，在10月8日全球主要央行協(xié)調(diào)降息和向金融體系提供流動性支持的背景下。12月23日，中國人銀行又決定從2008年12月25日起。例如，貿(mào)易順差增長率的下降，7月份之后人民幣匯率停止了加速升值的態(tài)勢，境外機構(gòu)為了應(yīng)對流動性需求而變現(xiàn)人民幣資產(chǎn)等，使得國際收支對國內(nèi)貨幣供給的沖擊減弱了。 公開市場操作是中國人民銀行日常管理流動性的基本手段。2008年1～11月份，中國人民銀行共發(fā)行各期限央行票據(jù)41290億元，各期限正回購操作28100億元。在9月份之前，公開市場操作依然以沖銷和回收流動性為主，所以各月央行票據(jù)發(fā)行規(guī)模較大。這在12月8日國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于金融促進經(jīng)濟發(fā)展的若干意見》中得到了進一步的確認(rèn)和強化。2007年前三個季度，商業(yè)銀行的信貸增長遠(yuǎn)遠(yuǎn)過了政府的預(yù)期。這一政策在2008年上半年得到了延續(xù)。但是，在連續(xù)多次提高法定存款準(zhǔn)備金比率和信貸規(guī)模控制的作用下，許多商業(yè)銀行的超額準(zhǔn)備金比率大幅下降，可貸資金急劇減少，企業(yè)融資難，尤其是中小企業(yè)融資難的問題再次凸現(xiàn)出來。允許小額擔(dān)保貸款利率按規(guī)定實施上浮。第三，改進財政貼息資金管理。隨著金融危機的加劇，商業(yè)銀行的信用風(fēng)險開始顯現(xiàn)出來。有鑒于此，央行在10月份取消了過去一年左右時間里對商業(yè)銀行信貸規(guī)模的嚴(yán)厲控制，12月8日，國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于當(dāng)前金融促進經(jīng)濟發(fā)展的若干意見》，強調(diào)了要認(rèn)真執(zhí)行適度寬松的貨幣政策，加大金融支持力度，促進經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展。至此，中國的信貸政策從數(shù)月前的嚴(yán)格控制信貸增長，轉(zhuǎn)變到了刺激信貸增長。至此之后，匯率在相當(dāng)程度上取代了利率，擔(dān)當(dāng)了反通脹的重任。2008年上半年，%左右。人民幣匯加速升值和金融危機對國外需求不振的雙重打擊，給中國那些依賴于出口的中小企業(yè)帶來了沉重的打擊。另外，人民幣加速升值的結(jié)果，不僅對中國出口帶來了影響，而且也帶來了更多的資本流入，其結(jié)果是，外匯占款不僅沒有減少，反而還保持了高速增長。受金融危機向全球擴散、年初國際社會極力倡導(dǎo)的強勢美元政策的影響，進入7月份之后，英鎊、歐元、澳元等兌美元的匯率開始大幅貶值，在參考一籃子貨幣的匯率機制下，人民幣兌美元的匯率升值勢頭得到了一定抑制。隨后不久，人民幣兌美元匯率出現(xiàn)了少見的跌停，人民幣升值正式告一段落。受全球金融風(fēng)暴、經(jīng)濟增速放緩、財富效應(yīng)收縮等因素影響，2008年下半年中國整體房地產(chǎn)行業(yè)成交量低迷，價格由升轉(zhuǎn)跌。2009年房地產(chǎn)銷售價格將繼續(xù)下調(diào)，成交量最早有望在09年下半年企穩(wěn)。第二節(jié) 2008年土地儲備行業(yè)政策環(huán)境分析一、重點政策匯總表1 20072008年國家土地儲備相關(guān)政策與規(guī)范化文件匯總時間政策名稱政策目的2008/12/22《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》加大保障性住房建設(shè)力度2008/08/13《全國土地利用總體規(guī)劃綱要》緊縮耕地農(nóng)轉(zhuǎn)非指標(biāo)2008/07/29《關(guān)于金融促進節(jié)約集約用地的通知》貫徹落實《國務(wù)院關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知》2008/06/01《違反土地管理規(guī)定行為處分辦法》加強土地管理，懲處違反土地管理規(guī)定的行為2008/04/30《土地違法案件查處辦法》保證土地管理部門正確,及時查處土地違法案件2008/02/07《土地調(diào)查條例》全面查清土地資源和利用狀況，掌握真實準(zhǔn)確的土地基礎(chǔ)數(shù)據(jù)2008/02/01《土地登記辦法》規(guī)范土地登記行為，保護土地權(quán)利人的合法權(quán)益2008/01/03《國務(wù)院關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知》保護耕地，促進節(jié)約集約用地2007/12/30《國務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策，遏制并依法糾正亂占農(nóng)用地進行非農(nóng)業(yè)建設(shè)2007/12/11《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知》進一步貫徹落實《中國人民銀行中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》2007/11/19《經(jīng)濟適用住房管理辦法》改進和規(guī)范經(jīng)濟適用住房制度，保護當(dāng)事人合法權(quán)益2007/11/19《土地儲備管理辦法》加強土地管理，規(guī)范土地儲備管理行為2007/11/17《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強和規(guī)范新開工項目管理的通知》加強和規(guī)范新開工項目管理2007/11/01《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》規(guī)范國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓行為2007/09/30《關(guān)于認(rèn)真貫徹國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見進一步加強土地供應(yīng)調(diào)控的通知》進一步加大土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，保證用于解決城市低收入家庭住房困難的住房用地供應(yīng)2007/08/07《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》切實加大解決城市低收入家庭住房困難工作力度2007/01/01《國務(wù)院關(guān)于修改中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例的決定》合理利用城鎮(zhèn)土地，加強土地管理數(shù)據(jù)來源：相關(guān)部委、世經(jīng)未來整理二、重點政策及重大事件分析（一）《土地儲備管理辦法》首先，從新增的內(nèi)容亮點看，一是對土地儲備的內(nèi)涵進行了界定：土地儲備是指市、縣人民政府國土資源管理部門為實現(xiàn)調(diào)控土地市場、促進土地資源合理利用目標(biāo)，依法取得土地，進行前期開發(fā)、儲存以備供應(yīng)土地的行為。這將為土地儲備機構(gòu)提供更多的資金來源渠道，將有利于提高土地儲備和一級開發(fā)工作的效率。這樣既保證了儲備土地的充分有效利用，又避免閑置和囤積土地現(xiàn)象的出現(xiàn)。據(jù)了解，有些地方存在以政府財政作擔(dān)保情況，《管理辦法》對這個問題首次表明了態(tài)度，部分地方需要進行糾正。同時近幾年的金融政策表明央行已確定把金融資源的優(yōu)化配置當(dāng)作當(dāng)前重點工作來安排。因此，不排除今后出臺更加嚴(yán)格地規(guī)范土地儲備信貸的政策文件?！豆芾磙k法》明確規(guī)定，土地儲備機構(gòu)的定位不能以盈利為目的，要積極服務(wù)于政府，是隸屬于國土資源管理部門的事業(yè)單位。（二）《國務(wù)院關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知》2008年1月7日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)了《國務(wù)院關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知》，《通知》重點明確了五個方面的政策措施：按照節(jié)約集約用地原則，審查調(diào)整各類相關(guān)規(guī)劃和用地標(biāo)準(zhǔn)；充分利用現(xiàn)有建設(shè)用地，大力提高建設(shè)用地利用效率；充分發(fā)揮市場配置土地資源基礎(chǔ)性作用，健全節(jié)約集約用地長效機制；強化農(nóng)村土地管理，穩(wěn)步推進農(nóng)村集體建設(shè)用地節(jié)約集約利用；加強監(jiān)督檢查，全面落實節(jié)約集約用地責(zé)任。（2）嚴(yán)格執(zhí)行閑置土地處置政策，即土地閑置滿兩年、依法應(yīng)當(dāng)無償收回的，堅決無償收回，重新安排使用；土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費。通知還要求，2008年6月底前，各省、自治區(qū)、直轄市人民政府要將閑置土地清理處置情況向國務(wù)院做出專題報告。合理安排住宅用地，繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地供應(yīng)。對該調(diào)控政策的解讀：促使房地產(chǎn)開發(fā)商在規(guī)定期限內(nèi)開發(fā)土地，增加房屋供給，打擊開發(fā)商過度囤地行為，是國家實行對房地產(chǎn)行業(yè)“增加供給、抑制需求”的調(diào)控思路的具體表現(xiàn)。加快開發(fā)速度，一方面對公司資金實力和融資能力提出更高要求，一方面增加了房屋的供給，有助于緩解目前房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求的矛盾，并對商品房的價格特別是中檔商品房的價格造成一定沖擊。沒有土地儲備做支撐，市盈率（P