【導讀】魯能領秀城銷售部培訓手冊。課程安排祥見領秀城銷售部培訓計劃表。請開發(fā)商各部門提前安排講師及備課?！熬盼濉逼陂g，城鎮(zhèn)住宅年均建成億平方米，合886萬套；農(nóng)村住宅年均建成億平方米。產(chǎn)總值的比重2020年達到%。本滿足居民長期居住需求。未來5年，住房制度改革任務是全面建立住房新體制，同時保持住房建設持續(xù)穩(wěn)定增長。1981年3月10日，我國第一家物業(yè)管理企業(yè)在深圳成立。數(shù)已超過2萬家，從業(yè)人員已突破200萬人。人員、部隊復員轉(zhuǎn)業(yè)軍人以及農(nóng)村剩余勞動力。定了物業(yè)管理從屬于、依附于、受制于房地產(chǎn)開發(fā)。是全世界建房數(shù)最多的國家，其成就各問題主要有以下幾個方面。，居住水平提高快，但局部地區(qū)存在過熱的苗頭。積只有平方米，農(nóng)尊人均住房面積平方米，按國際標準衡量屬于溫飽型水。年，全國城鎮(zhèn)新建住宅僅7億平方米，折合1400萬套。相當于前三十年的倍，平均每年建房數(shù)量為3億平方米，折合375萬套。

　　

【正文】 證書。 第三十九條以劃撥方式取得土地使用權的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應當按照國務院規(guī)定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉(zhuǎn)讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續(xù)，并依照國家有關規(guī)定繳納土地使用權出讓金。 以劃拔方式取得土地使用權的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報批時，有批準權的人民政府按照國務院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應當按照國 務院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。 第四十條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應當簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，合同中應當載明土地使用權取得的方式。 第四十一條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉(zhuǎn)移。 第四十二條以出讓方式取得土地使用權的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，其土地使用權的使用年限為原土地使用權出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。 第四十三條以出讓方式取得土地使用權的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人改變原土地使用權出讓 合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調(diào)整土地使用權出讓金。 第四十四條商品房預售，應當符合下列條件： （一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書； （二）待有建設工程規(guī)劃許可證； （三）按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期； （四）向 縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。 商品房預售人應當按照國家有關規(guī)定將預售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。 商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設。 第四十五雜商品房預售的，商品房預購人將購買的末竣工的預售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務院規(guī)定。 第三節(jié)房地產(chǎn)抵押 第四十六條房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不 履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。 第四十七條依法取得的房屋所有權連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權，可以設定抵押權。 以出讓方式取得的土地使用權，可以設定抵押權。 第四十八條房地產(chǎn)抵押，應當憑土地使用權證書、房屋所有權證書辦理。 第四十九條房地產(chǎn)抵押，抵押人和抵押權人應當簽訂書面抵押合同。 第五十條設定房地產(chǎn)抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于 應繳納的土地使用權出讓金的款額后，抵押權人方可優(yōu)先受償。 第五十一條房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產(chǎn)。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產(chǎn)一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權人無權優(yōu)先受償。 第四節(jié)房屋租賃 第五十二條房屋租賃，是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。 第五十三條房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價 格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利和義務，并向房產(chǎn)管理部門登記備案。 第五十四條住宅用房的租賃，應當執(zhí)行國家和房屋所在城市人民政府規(guī)定的租賃政策。租用房屋從事生產(chǎn)，經(jīng)營活動的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款。 第五十五條以營利為目的，房屋所有權人將以劃撥方式取得使用權的國有土地上建成的房屋出租的，應當將租金中所含土地收益上繳國家。具體辦法由國務院規(guī)定。 第五節(jié)中介服務機構 第五十六條房地產(chǎn)中介服務機構包括房地產(chǎn)咨詢機構、房地產(chǎn)價格評估 機構、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構等。 第五十七條房地產(chǎn)中介服務機構應當具備下列條件： （一）有自己的名稱和組織機構； （二）有固定的服務場所； （三）有必要的財產(chǎn)和經(jīng)費； （四）有足夠數(shù)量的專業(yè)人員； （五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。 設立房地產(chǎn)中介服務機構，應當向工商行政管理部門申請設立登記，領取營業(yè)執(zhí)照后，方可開業(yè)。 第五十八條國家實行房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度。 第五章房地產(chǎn)權屬登記管理 第五十九條國家實行土地使用權和房屋所有權登記發(fā)證制度。 第五十五條以出讓或者劃撥方式取得土地使用權，應當向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記，經(jīng)縣級以上地方人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府頒發(fā)土地使用權證書。 在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的，應當憑土地使用權證書向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府肩產(chǎn)管理部門核實井頒發(fā)房屋所有權證書。 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時，應當向縣級 以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請庚產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，經(jīng)同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書。 法律另有規(guī)定的，依照有關法律的規(guī)定辦理。 第六十一條房地產(chǎn)抵押時，應當向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門辦理抵押登記。 因處分抵押房地產(chǎn)而取得土地使用權和房屋所有權的，應當依照本章規(guī)定辦理過戶登記。 第六十二條經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，縣級以上 地方人民政府由一個部門統(tǒng)一負責良產(chǎn)管理和土地管理工作的，可以制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權證書，依照本法第六十條的規(guī)定，將房屋的所有權的該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權的確認和變谷，分別載人房地產(chǎn)權證書。 第六章法律責任 第六十三條違反本法第十條、第十一條的規(guī)定，擅自批準出讓或者擅自出讓土地使用權用于房地產(chǎn)開發(fā)的，由上級機關或者所在單位給予有關責任人員行政處分。 第六十四條違反本法第二十九條的規(guī)定，未取得營業(yè)執(zhí)照擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的，由縣級以上人民政府工晰政管理部門責 令停止房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務活動，沒收違法所得，可以并處罰款。 第六十五條違反本法第三十入條第一款的規(guī)定轉(zhuǎn)讓土地使用權的，由縣級以上人民政府土地管理部門沒收違法所得，可以并處罰款。 第六十六條違反本法第三十九條第一款的規(guī)定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，由縣級以上人民政府土地管理部門貴令繳納土地使用權出讓金，沒收違法所得，可以并處罰款。 第六十七雜違反本法第四十四條第一款的規(guī)定預售商品房的，由縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門責令停止預宦活動，沒收違法所得，可以并處罰款。 第 六十八條違反本法第五十六條的規(guī)定，未取得營業(yè)執(zhí)照擅自從事房地產(chǎn)中介服務業(yè)務的，由縣組以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地產(chǎn)中介服務業(yè)務活動，沒收違法所得，可以并處罰款。 第六十九條沒有法律、法規(guī)的依據(jù)，向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收費的，上級機關應當責令退回所收取的錢款；情節(jié)嚴重的，由上級機關或者所在單位給予直接責任人員行政處分。 第七十條房產(chǎn)管理部門、土地管理部門工作人員玩忽職守、濫用職權，構成犯罪的，依法追究刑事責任 39。不構成犯罪的，給予行政處分。 房產(chǎn)管理部門、土 地管理部門工作人員利用職務上的便利，索取他人財物，或者非法收受他人財物為他人謀取利益，構成犯罪的，依照懲治貪污罪賄賂罪的補充規(guī)定追究刑事責任；不構成犯罪的，給予行政處分。 第七章附則 第七十一條在城市規(guī)劃區(qū)外的國有土地范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權，從事房地產(chǎn)開發(fā)、交易活動以及實施房地產(chǎn)管理，參照本法執(zhí)行 。 第七十二條本法自 1 9 9 5 年 1 月 1 日起施行。 山東省商品房銷售條例 第一章 總則 第一條 為規(guī)范商品房 銷售行為，保障商品房買賣雙方當事人的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》等法律、法規(guī)，結合本省實際，制定本條例。 第二條 在本省行政區(qū)域內(nèi)從事商品房銷售及商品房銷售管理等活動，應當遵守本條例。 本條例所稱商品房，是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)依法取得國有土地使用權的土地上開發(fā)建設，向社會公開銷售的房屋及其附屬設施。 第三條 商品房銷售包括商品房預售和商品房現(xiàn)售。 本條例所稱商品房預售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在 建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。 本條例所稱商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已竣工的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。 第四條 銷售商品房應當遵循自愿、平等、公平和誠實信用的原則。 禁止對商品房惡意炒作，哄抬房價。 第五條 省建設行政主管部門負責全省的商品房銷售管理工作。 設區(qū)的市、縣（市）人民政府商品房銷售管理部門，負責本行政區(qū)域內(nèi)的商品房銷售管理工作。 工商行政管理、國土資源、稅務等 部門，按照各自職責分工，共同做好與商品房銷售有關的管理工作。 第二章 銷售條件 第六條 商品房預售實行許可制度。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行商品房預售，應當向設區(qū)的市、縣（市）商品房銷售管理部門申請預售許可，取得商品房預售許可證明。 未取得商品房預售許可證明的，不得進行商品房預售。 第七條 商品房預售應當符合下列條件： （一）已交納全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書； （二）持有房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營權證明、建設工程規(guī)劃許可證和施 工許可證； （三）按提供的預售商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上、已完成基礎工程，并確定施工進度和竣工交付日期。 第八條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請商品房預售許可，應當提交下列材料： （一）商品房預售許可申請表； （二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書； （三）符合本條例第七條規(guī)定條件的證明文件； （四）業(yè)主臨時公約； （五）已簽訂的前期物業(yè)服務合同； （六）商品房預售方案。預售方案應當 說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、經(jīng)營性或者非經(jīng)營性配套公共設施清單以及公共建筑的產(chǎn)權歸屬等內(nèi)容； （七）根據(jù)施工圖設計文件繪制的商品房預售總平面圖、分層平面圖、分戶面積圖。 土地使用權、在建工程已經(jīng)設置抵押的，還應當提交抵押權人簽署的書面意見。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當對其所提交材料的真實性負責。 第九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照本條例第八條的規(guī)定提交有關材料，材料齊全符合法定形式的，商品房銷售管理部門應當當場出具受理通知書；材料不齊全或者不符合法定形式的，應當 當場或者五日內(nèi)一次書面告知需要補正的全部內(nèi)容。 第十條 商品房銷售管理部門對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的有關材料是否符合法定條件進行審核。對符合法定條件的，商品房銷售管理部門應當自受理之日起十日內(nèi)，依法作出準予許可的書面決定，并向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)頒發(fā)商品房預售許可證明；對不符合法定條件的，商品房銷售管理部門應當自受理之日起十日內(nèi)，依法作出不予許可的書面決定，并應當說明理由。 商品房銷售管理部門作出的準予商品房預售許可的決定，應當予以公開，公眾有權查閱。 第十一條 商品房預售，房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)應當與買受人訂立商品房預售合同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當自合同訂立之日起三十日內(nèi)，依法辦理商品房預售合同備案手續(xù)，并于十五日內(nèi)書面告知買受人。 備案機關應當應用網(wǎng)絡信息技術，逐步推行商品房預售合同網(wǎng)上備案。 第十二條 預售的商品房可以依法進行轉(zhuǎn)讓。買受人已經(jīng)支付全部購房款的，應當及時告知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當予以配合，合同另有約定的除外；買受人未支付全部購房款的，應當征得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同意。 預售商品房轉(zhuǎn)讓的，買受人和受讓人應當依法辦理商品房預售合同備案的變 更手續(xù)。 第十三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行商品房預售所得的款項，必須用于與預