【正文】 生產(chǎn)經(jīng)營項目比重增加。為滿足中高收者和國外的需要，這時期還興建的部分高檔公寓和獨立 住。 目前全國約有三分之一的物業(yè)管理企業(yè)是從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派生出來的，這種建管不分的體制決定了物業(yè)管理從屬于、依附于、受制于房地產(chǎn)開發(fā) 。 到 2020 年底，科技對我國住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的貢獻率達到 %，比 “ 八五 ” 末期提高了 個百分點。 1999 年 8 月，國務(wù)院辦公廳批準(zhǔn)轉(zhuǎn)發(fā)的建設(shè)部等八個部委局提出的《關(guān)于推進住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化提高住宅質(zhì)量的若干意見》，提出了住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的指導(dǎo)思想和主要目標(biāo)，形成了中國住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的實施框架。 我國目前物業(yè)管 理仍屬于勞動密集型產(chǎn)業(yè)， 80%以上物業(yè)管理員工來自城市企事業(yè)單位下崗分流人員、部隊復(fù)員轉(zhuǎn)業(yè)軍人以及農(nóng)村剩余勞動力。近幾 年新的住宅都提高很快，絕大部分是設(shè)施期權(quán)、配套萬占的集合住宅。在一定的社會經(jīng)濟條件前提下，最大限度地做到 “ 安全、適用、環(huán)保、美觀 ” ，應(yīng)該是住宅建設(shè)的基本方針。其中：住宅投資完成 億元，增長 %，占房地 產(chǎn)開發(fā)完成投資的 %。據(jù)了解濟南市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在聊城、濰坊、青島等地均有開發(fā)項目。目前全市商品房平均銷售價格為 2998 元 /平方米。 20 世紀 90 年代末期，一些以 Shopping Mall 為雛形的大型超級購物中心在一級城市登陸，從規(guī)模、形式、購買力等等各方面試探國內(nèi)的消費能力。據(jù)此看，國內(nèi)大型城市的購物中心應(yīng)適當(dāng)加以控制，而部分二級城市的購物中心還有一定的成長空間和發(fā)展?jié)摿Α? （四）行業(yè)相關(guān)術(shù)語解釋 產(chǎn)權(quán)證書 產(chǎn)權(quán)證書是指 房屋所有權(quán)證 和 土地使用權(quán)證 。公有住房通過住宅消費市場出售給個人和家庭，也就轉(zhuǎn)為私有住宅。它是房地產(chǎn)業(yè)進入散戶零售時代的產(chǎn)物，是空置房中的一種。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價為起價；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價。計算住宅使用面積，可以比較直觀地反應(yīng)住宅的使用狀況，但在住宅買賣中一般不采用使用面積來計算價格。 套（單元）建筑面積 =套內(nèi)建筑隊面積 +分攤得公用建筑隊面積。 共有建筑面積 房屋系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。 陽臺 陽臺是指供居住者進行室外活動、晾曬衣物等的空間。 隔斷 隔斷是指專門作為分隔室內(nèi)空間的不到 頂?shù)陌虢亓⒚?. 過道 過道是指住宅套內(nèi)使用的水平交通空間。 第十條縣級以上地方人民政府出讓土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開發(fā)的，須根據(jù)省級以上人政府下達的控制指標(biāo)擬訂年度出讓土地使用權(quán)總面積方案，按照國務(wù)院規(guī) 定，報國務(wù)院或者省級人民政府批準(zhǔn)。 土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國家無償收回。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后的一個月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C關(guān)所在地的縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門備案。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。 第五十條設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價款中繳納相當(dāng)于 應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時，應(yīng)當(dāng)向縣級 以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請庚產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書。 第七十二條本法自 1 9 9 5 年 1 月 1 日起施行。 第八條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請商品房預(yù)售許可，應(yīng)當(dāng)提交下列材料： （一）商品房預(yù)售許可申請表； （二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書； （三）符合本條例第七條規(guī)定條件的證明文件； （四）業(yè)主臨時公約； （五）已簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同； （六）商品房預(yù)售方案。買受人已經(jīng)支付全部購房款的，應(yīng)當(dāng)及時告知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以配合，合同另有約定的除外；買受人未支付全部購房款的，應(yīng)當(dāng)征得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同意。 第二章 銷售條件 第六條 商品房預(yù)售實行許可制度。 第七十條房產(chǎn)管理部門、土地管理部門工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任 39。 第五十八條國家實行房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度。 第四十七條依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。 第三十七條下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓： （一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十八條規(guī)定的條件的； （二）司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的； （三）依法收回土 地使用權(quán)的； （四）共有房地產(chǎn)，末經(jīng)其他共有人書面同意的； （五）權(quán)屬有爭議的； （六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的； （七）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備下列條件： （一）有自己的名稱和組織機構(gòu)； （二）有固定的經(jīng)營場所； （三）有符合國務(wù)院規(guī)定的注冊資本； （四）有足夠的專業(yè)技術(shù)人員； （五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。 第十八條土地使用權(quán)出讓金應(yīng)當(dāng)全部上繳財政，列入預(yù)算，用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和土地開發(fā)，土地使用權(quán)出讓金上繳和使用的具體辦法由國務(wù)院規(guī)定。 縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理、土地管理部門的機構(gòu)設(shè)置及其職權(quán)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。一般公用建筑面積按以下方法計算 ：整棟建筑物的面積扣除整棟建筑物各套（單元）套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積，為整棟建筑的公用建筑面積 玄關(guān) 玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個緩沖過渡的地段。 公用建筑面積分攤系數(shù) 將建筑物整棟的公用建筑面積除以整棟樓各套套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分攤系數(shù)。 公攤面積 商品房分攤的公用建筑面積主要由兩部分組成： 1．電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積； 2．各 單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的 50％。 容積率 容積率是建筑總面積與建筑用地面積的比。只要當(dāng)事人有違約行為且在主觀上有過錯，無論是否給對方造成損失，都要支付違約金。均價一般不是銷售價，但也有例外，前段時期某高層物業(yè)推出的 不計樓層、朝向，以 2800 元／平方米統(tǒng)一價 銷售 ，即以均價作銷售價，也不失為引人矚目的營銷策略。 準(zhǔn)現(xiàn)房 準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進行配套施工 階段的房屋。廉租房的來源主要是騰退的舊公房等。大部分投資者表示，其能夠承受的商鋪總價不宜超過 300 萬元。 購物中心成為開發(fā)熱點 截至 2020 年底，國內(nèi)省會以上城市購物中心的總體數(shù)量已經(jīng)超過 300 家，其中僅 2020 年一年新增的購物中心就達 94 家，占購物中心總量的 ％，達到了一個歷史最高點。在經(jīng)濟發(fā)達的一線城市，?一鋪養(yǎng)三代?的投資理念開始廣為傳誦。 2020 年一季度地產(chǎn)行業(yè)動態(tài) ? 供應(yīng)量和需求量 2020 年 濟南市 12 月份 ,濟南市住宅等新開工面積正大幅度增長。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速下降的主要原因： 1） 、有部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目基本完工，正處于項目決算階段，所以完成投資很小。 投資 、建設(shè)情況 2020 年濟南市 房地產(chǎn)業(yè)較快發(fā)展。相當(dāng)于前二十年的綜合。 存在的問題是企業(yè)數(shù)量太多，投資盲目性較大，部分地區(qū)出現(xiàn)了區(qū)域性過熱和結(jié)構(gòu)性過剩的苗頭。未來 5 年，住房制度改革任務(wù)是全面建立住房新體制，同時保持住房建設(shè)持續(xù)穩(wěn)定增長。 偉業(yè)顧問 二 00 五年九月四日 目 錄 條 目 頁碼 一、集團、公司經(jīng)營理念 ??????????????????????????? 2 集團、公司經(jīng)營理念介 紹 ?????????????????????? 2 魯能領(lǐng)秀城項目開發(fā)理念 ????????????????????? 2 集團、公司管理制度學(xué)習(xí) ????????????????????? 2 二、 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 ??????????????????????????? 251 我國房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 ??????????????????????? 25 濟南市行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 ??????????????????????? 68 我國商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展介紹 ????????????????????? 812 行業(yè)相 關(guān)術(shù)語解釋 ????????????????????????? 1220 銷售管理辦法等政策學(xué)習(xí) ????????????????????? 2052 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與項目可行性研究 ?????????????????? 52 建筑規(guī)劃基礎(chǔ)知識 ????????????????????????? 52 三、 房地產(chǎn)營銷的基本理論和方法 ?????????????????????? 5253 房地產(chǎn)市場調(diào)研 ?????????????????????????? 52 項目營銷的理論與運用 ????????????????????? ?? 5253 四、 房地產(chǎn)銷售流程 ???????????????????????????? 5358 銷售體管理制度 ?????????????????????????? 53 銷售現(xiàn)場流程與接待規(guī)范 ?????????????????????? 5357 專用業(yè)務(wù)表格使用 ????????????????????????? 58 五、 房地產(chǎn)銷售技巧 ???????????????????????????? 5781 商務(wù)禮儀 ????????????????????????????? 5861 客戶拜訪規(guī)范 ?????????? ????????????????? 6162 成交、逼定技巧 ?????????????????????????? 6279 客戶心理學(xué) ???????????????????????????? 7880 六、 項目培訓(xùn) ??????????????????????????????? 8087 項目營銷推廣策略及思路 ?????????????????????? 80 答客問 ?????????????????????????????? 8087 項目講解與沙盤講解 ???????????????????????? 8788 產(chǎn)品學(xué)習(xí) 熟悉項目宣傳道具和資料 七、 實戰(zhàn)培訓(xùn) —— 本部分不需要文字資料 一、 集團、公司經(jīng)營理念 （一）集團、公司經(jīng)營理念介紹 —— 請策劃組準(zhǔn)備發(fā)言稿 （二）魯能領(lǐng)秀城項目開發(fā)理念 —— 楊總 （三）集團、公司管理制度學(xué)習(xí) —— 綜合事物部 二、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 （一）我國房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 “ 九五 ” 期間，中國住房體制發(fā)生了根本性的轉(zhuǎn)變，舊的住房分配體制基本打破，新的住房體制初步形成。 我國住宅產(chǎn)業(yè)仍處在初級階段，屬勞動密集型產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)化率僅為 15%，施工企業(yè)人均年竣工面積長期在 20 多平方米徘徊。從 1950 年至 1980年，全國城鎮(zhèn)新建住宅僅 7 億平方米，折合 1400 萬套。目前每年投資惡已接近 1 萬億元，是各行各業(yè)中投資最高，拉動經(jīng)濟增長強經(jīng)的行業(yè)。 ，構(gòu)建和諧型社區(qū)。據(jù)了解，截至 12 月末，濟南市累計銷售各類房屋面積為 248 萬平方米，比上年下降 %，其中，住宅銷售 萬 平方米，下降 %；辦公樓銷售 萬平方米，下降 %。三是部分企業(yè)是因為資金問題，雖然手里有土地，但因為資金短缺故遲遲不能開工。 統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，一季度濟南市土地交易價格同比上漲 %，其中住宅用地上漲 %，在全國居第 14 位。 商業(yè)房地產(chǎn)分類 按照行業(yè)類型劃分 零售功能房地產(chǎn) 娛樂功能房地產(chǎn) 餐飲功能房地產(chǎn) 健身服務(wù)及休閑功能房地