【正文】 ，可以由縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥： （一）國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地： （二）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地： （三）國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地； （四）法律、行政法規(guī)定的其他用地。 第二十一條土地使用權(quán)出讓合同約定的 使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要，收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)，經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。 第十七條土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整 土地使用權(quán)出讓金。 第十四條土地使用權(quán)出讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面出讓合同。 第十二條土地使用權(quán)出讓，可以來取拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式。 第九條土地使用權(quán)出讓，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設(shè)用地計(jì)劃。 第六條國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門、土地管理部門依照國(guó)務(wù)院規(guī)定的職權(quán)劃分，各司其職，密切配合，管理全國(guó)房地產(chǎn)工作。但是，國(guó)家在本法規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥國(guó)有土地使用權(quán)的除外。 本法所稱房屋，是指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物。平時(shí)，玄關(guān)也是接受郵件、簡(jiǎn)單會(huì)客的場(chǎng)所。 公用建筑面積 公用建筑面積不包括任何作為獨(dú)立使用空間租、售的地下室、車棚等面積，作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積。 道路用地 道路用地是指居住區(qū)道 路、小區(qū)路、組團(tuán)路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場(chǎng)地。 地下室 地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的 1／ 2 者。即實(shí)用率＝套內(nèi)建筑面積／套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偟墓灿泄灿媒ㄖ娣e 標(biāo)準(zhǔn)層 標(biāo)準(zhǔn)層是指平面布置相同的住宅樓層。 凈高 凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。綠地率所指的 居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地 主要包括 公共綠地、宅旁綠地等。 建筑密度 建筑密度是指在居住區(qū)用地內(nèi)各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率（％），它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。包括過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、起 居室、貯藏室等。 動(dòng)既有章可循，也有利可圖，吸引居民和機(jī)構(gòu)投資住房租賃市場(chǎng)。進(jìn)深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但 為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風(fēng)條件，住宅的進(jìn)深在設(shè)計(jì)上有一定的要求，不宜過大。住宅開間一般不超過 米 米，磚混結(jié)構(gòu)住宅開間一般不超過 米。 套內(nèi)建筑面積 =套內(nèi)使用面積 +套內(nèi)墻體面積 +陽臺(tái)建筑面積。非住宅用房按建筑面積計(jì)算。所謂凈面積就是要除去墻、柱等建筑構(gòu)件所占有的水平面積（即結(jié)構(gòu)面積）。 公用面積 住宅的公用面積是指住宅樓內(nèi)為住戶出入方便、正常交往、保障生活所設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。 使用面積 住宅的使用面積，指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的凈面積之和。違約金是對(duì)違約方的一種經(jīng)濟(jì)制裁，具有懲罰性和補(bǔ)償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。根據(jù)我國(guó)發(fā)法通則和《擔(dān)保法》八十九條規(guī)定，定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定，當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)約定 交付定金的期限。 元／平方米起售 ，以較低的起價(jià)來引起消費(fèi)者的注意。 起價(jià) 起價(jià)也叫起步價(jià)，是指某物業(yè)各樓層銷售價(jià)格中的最低價(jià)格，即是起價(jià)。 均價(jià) 均價(jià)是指將各單位的銷售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價(jià)。 配建設(shè)施 配建設(shè)施是指與住宅規(guī)模或與人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、道路和公共綠地的總稱。 爛尾房 爛尾房是指那些由于開發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯(cuò)誤判斷供求形勢(shì)，開發(fā)總量供大于求，導(dǎo)致大面積空置，無法回收前期投資，更無力進(jìn)行后續(xù)建設(shè)，甚至全盤停滯的積壓樓宇。 尾房 尾房又稱掃尾房。 內(nèi)銷房 內(nèi)銷商品房是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的，取得了商品房銷售許可證的房屋，內(nèi)銷商品房可以出售給當(dāng)?shù)仄笫聵I(yè)單位和居民。而在成都市通常對(duì)期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。一些無房的人，可以買一套別人多余的房；而另一些手 里有些積蓄又有小房子居住的，可以賣掉舊房買新房；而那些住房富余戶，也能賣掉自己的多余住房換取收益。在農(nóng)村，農(nóng)民的住宅基本上是自建私有住宅。我國(guó)的廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。上述兩類房均為使用權(quán)房。 使用權(quán)房 使用權(quán)房是指由國(guó)家以及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租給居民的公有住房。這是需要各個(gè)方面的綜合因素來支撐的，管理 模式、經(jīng)營(yíng)模式等等對(duì)其開發(fā)的利潤(rùn)率都有影響，但是，最根本的影響還是在于商業(yè)地產(chǎn)所開發(fā)的產(chǎn)品定位，這是開發(fā)的第一步。 商業(yè)街的商鋪是最受投資者青睞的，占了總體的 ％，其次是寫字樓和住宅的底商，這代表了資 金的流向，也是開發(fā)商的指南針。不過，中國(guó)的大型百貨公司大多占據(jù)著城市商業(yè)最繁華的地段，加之其品牌業(yè)已形成廣泛的影響力，因此未來中國(guó)購物中心的另外一支主要力量將可能來自轉(zhuǎn)型而來的百貨公司，并形成零售商與地產(chǎn)商并駕齊驅(qū)的發(fā)展局面。 針對(duì)目前市場(chǎng)上購物中心的分布結(jié)構(gòu)來看，隨著舊城改造、城市外擴(kuò)、城市化進(jìn)程的加快，在統(tǒng)一 開發(fā)的新興居住小區(qū)和衛(wèi)星城鎮(zhèn)發(fā)展適當(dāng)規(guī)模的社區(qū)型或鄰里型的購物中心將會(huì)成為一種趨勢(shì)。上述城市的購物中心數(shù)量占全國(guó)購物中心總量的72％。通常，商圈可以分為 3 個(gè)層次： 核心商圈――占 50～ 70％的客流量 次級(jí)商圈――占 15～ 30％的客流量 邊際商圈――占 10％左右的客流量 開發(fā)商業(yè)地產(chǎn) 所要評(píng)估的商圈因素有： 客流－－行人的數(shù)量； 車流－－車輛數(shù)、車輛類型、交通擁擠程度； 停車設(shè)施－－停車場(chǎng)的數(shù)量和質(zhì)量，停車場(chǎng)到商店的距離； 交通條件：大規(guī)模公交系統(tǒng)的可獲性，新近主要交通防線是否便于送貨，公交車數(shù)； 商店構(gòu)成 :商店數(shù)量與規(guī)模、商店間的互補(bǔ)性，零售的均衡配置； 具體店址：易見性、區(qū)域內(nèi)的布局、營(yíng)業(yè)場(chǎng)地的規(guī)模與形狀、場(chǎng)地和建筑的狀況使用年限； 占用條件：自助或租用條件，勞動(dòng)和維護(hù)費(fèi)用，稅金，區(qū)域規(guī)劃的限制，自愿遵守的規(guī)則； 全面評(píng)價(jià)：商店大體位置，具體店址。 國(guó)內(nèi)投資品種回報(bào)比較 投資渠道 年投資回報(bào)率 投資比較 商鋪投資 10％ 20％ 投資回報(bào)高，與經(jīng)濟(jì)景氣程度聯(lián)系緊 密 住宅投資 7％ 10％ 投資回報(bào)較高，抵御通貨膨脹能力強(qiáng) 商業(yè)銀行 5 年貸款息 ％ 受系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的影響較大 企業(yè)債券 ％ 受企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況影響較大 2020 年發(fā)行的 5 年債券 ％ 抵御通貨膨脹能力差 二、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)指南 自從中國(guó)加入 WTO 后，許多國(guó)際零售、娛樂、家居餐飲業(yè)的商業(yè)巨頭均加快進(jìn)軍中國(guó)市場(chǎng)的腳步，一些新興的商業(yè)類型推動(dòng)了國(guó)內(nèi)商業(yè)物業(yè)的發(fā)展。 根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)的分類圖，來看目前國(guó)內(nèi)商業(yè)物業(yè)的構(gòu)成。 20 世紀(jì) 80 年代中后期開始在北京、上海等大中城市出現(xiàn)的?購物中心?，到 90 年代中期，這些購物中心在百貨店的基礎(chǔ)上，將餐飲、娛樂等休閑設(shè)施 引入，形成名副其實(shí)的?購物中心?，但規(guī)模比較小。 （三）我國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展介紹 發(fā)展時(shí)間短，發(fā)展勢(shì)頭猛 回顧歷史， 1998 年是商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，隨著經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速的發(fā)展和居民生活水平、支付水平的不斷提高，為商業(yè)用房提供了堅(jiān)實(shí)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。今年頭 3 個(gè)月，濟(jì)南市商品房住房銷售 2287 件，同比減少 %；銷售面積 萬平方米，同比減少 %；銷售金額 億元，同比減少 %。房管部門預(yù)測(cè)，未來 的商品房均價(jià)還將保持本季度的態(tài)勢(shì)。 截至 2020 年 3 月，濟(jì)南市商品房 (含住房、非住 房 )銷售 2447 件，同比減少 %；銷售面積 萬平方米，減少 %；銷售金額 億元，減少 %。其中，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的平均價(jià)格為 6117 元 /平方米，增長(zhǎng) %，不僅增長(zhǎng)最快，平均價(jià)格也最高；住宅平均價(jià)格為 2830元 /平方米，增長(zhǎng) %。 4） 、新開工面積及土地開發(fā)面積等先行指標(biāo)下滑。例如有的企業(yè)征的是農(nóng)用耕地，要等到國(guó)土資源部解凍才能辦 土地使用證。因?yàn)闈?jì)南市土地實(shí)行招拍掛制度，這就對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金實(shí)力要求 較高，而一些中小企業(yè)沒有那么大的資金實(shí)力，只好將投資眼光轉(zhuǎn)向外地。據(jù)調(diào)查，到目前為止上年項(xiàng)目完工的企業(yè)大部分沒有新項(xiàng)目開工，仍處于市場(chǎng)調(diào)查階段。購買仍以個(gè)人為主。 商品房銷售勢(shì)頭良好 。 全年房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，增長(zhǎng) %。全市具有新資質(zhì)等級(jí)的建筑業(yè)企業(yè) 824 家，共完成增加值 81 億元，增長(zhǎng) 24%；實(shí)現(xiàn)利稅 20 億元，增長(zhǎng) %；全員勞動(dòng)生產(chǎn)率（按當(dāng)年價(jià)全社會(huì)增加值計(jì)算）為 /人 ,房屋施工面積 2873萬平方米，房屋竣工面積 萬平方米，其中住宅 萬平方米。 04 年 全年房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，增長(zhǎng) %。 ，但大多數(shù)地區(qū)健康、穩(wěn)定發(fā)展。住房品質(zhì)進(jìn)一 步提高，健康住宅將占主導(dǎo)地位。 今后要適當(dāng)?shù)卦黾由a(chǎn)經(jīng)營(yíng)住房的補(bǔ)助，過去房地產(chǎn)住房嚴(yán)格短 缺，研究我們的的住房從目前的 ％提高到 50％，城鎮(zhèn)人口從現(xiàn)在的 億增加到 7 億，僅是人剖自然增長(zhǎng)和農(nóng)民進(jìn)程，就需要新建城鎮(zhèn)住宅 56 億平方米。國(guó)家每年通過房地產(chǎn)收取的土地出讓金用相關(guān)稅費(fèi) 6000 多億元，就業(yè)人數(shù) 2020 萬 人，并拉動(dòng)建材、鋼鐵、家電電氣、空調(diào)、電梯、加劇等每年以兩位數(shù)增長(zhǎng)，投資誘發(fā)系數(shù)達(dá)到 1： 15 以上。 ，初步形成富民強(qiáng)國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)。 66％沒有廁所。隨著建房數(shù)的增加，城鎮(zhèn)人君主房水平由 平方 米提高到 22 平方米，農(nóng)村人均住房水平從 恩平方米提高到 平方米，就整體而言，我國(guó)住房嚴(yán)格短缺的時(shí)代已經(jīng)基本結(jié)束。 1980 恩年起，國(guó)家加大了住宅投資力度及 1981 至 2020 年，全國(guó)新建城鎮(zhèn)住宅 68 億平方米，折合 8435 萬套。 ，居住水平提高快，但局部地區(qū)存在過熱的苗頭。 1994 年建設(shè)部下發(fā)《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》以來，全國(guó)有近萬個(gè) 5 萬平方米以上的新建住宅小區(qū)實(shí)行了物業(yè)管理新體制。 住宅建設(shè)的重點(diǎn)任務(wù)是建立并完善五大體系，即國(guó)家宏觀調(diào)控體系、住房供應(yīng)體系、房地產(chǎn)市場(chǎng)體系、住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化體系和市場(chǎng)服務(wù)體系。 “ 十五 ” 期間，住宅建設(shè)的發(fā)展目標(biāo)是，全國(guó)城鎮(zhèn)住宅計(jì)劃竣工面積 27 億平方米，約 3000 萬套；2020 年城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積增加到 22 平方米；到 “ 十五 ” 末期消滅危房，舊房基本得到更新和改造，基本實(shí)現(xiàn)每戶擁有一套功能相對(duì)齊全、綜合質(zhì)量較高的住宅。中國(guó)鋼材、水泥、玻璃產(chǎn)量保持世界首位； 1993 年建筑陶瓷和衛(wèi)生陶瓷產(chǎn)量也已躍居世界第一； 1996 年我國(guó)成為世界電梯第二生產(chǎn)大國(guó)；化學(xué)建材產(chǎn)品生產(chǎn)能力成倍增長(zhǎng)。城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重 2020 年達(dá)到 %。 請(qǐng)開發(fā)商各部門提前安排講師及備課。 課程安排祥見領(lǐng)秀城銷售部培訓(xùn)計(jì)劃表。城鎮(zhèn)人均建筑面積由 1995 年的 平方米提高到 2020 年的 20 平方米。 1994 年我國(guó)建筑市場(chǎng)上所能提供的建筑材料和部品僅 4000 種， “ 九五 ” 期間，這種局面已有巨大改變 。 1999 年 4 月以來，全國(guó)有 47 個(gè)住宅工程列入建設(shè)部實(shí)施的國(guó)家康居示范工程計(jì)劃，總面積近 700萬平方米。城鎮(zhèn)住宅竣工面積達(dá)到 55 億平方米，使科技進(jìn)步對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的貢獻(xiàn)率 達(dá)到 40%以上。到 2020 年底，全國(guó)物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)已超過 2 萬家，從業(yè)人員已突破 200 萬人。 八十年代以來，我國(guó)住房建設(shè)以跨越式速度發(fā)展，今年城鄉(xiāng)建設(shè)總量每年在 13 億平方米左右，是全世界建房數(shù)最多的國(guó)家，其成就各問題主要有以下幾個(gè)方面。平均每年 2334 萬平方米，折合 46萬套。 2020 年為 ，其中各類商品房約占 50％。八十年代以前建成的住宅大部分為設(shè)施簡(jiǎn)陋的建議住宅，其中平房 44％，有 31％的廚房， 27％的師內(nèi)沒有自來水。存在的問題是部分工程質(zhì)量粗早，科技含量較低，特別是農(nóng)村建房結(jié)構(gòu)淡薄，設(shè)施簡(jiǎn)陋，抗風(fēng)險(xiǎn)能力不強(qiáng)。房地產(chǎn)創(chuàng)造的增加值占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重接近 8％對(duì)當(dāng)年新增 GDP 的貢獻(xiàn)接近 3 個(gè)百分點(diǎn)。大規(guī)模的住房建設(shè)顯著地改善了群眾住房條件，這一時(shí)期有 8000 多萬戶的居民， 2 億多人口遷入新居，初步實(shí)現(xiàn)了 “ 居有其屋的小康目標(biāo)，為改革開放和經(jīng)濟(jì)發(fā)展創(chuàng)造了一個(gè)安定的社會(huì)環(huán)境。實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，全國(guó)居民將達(dá)到每戶有一套舒適實(shí)用的住宅，城鎮(zhèn)人均住房面積總目前的 22 平方米提高到 35 平方米，整體居住水平將居于發(fā)展中國(guó)家的前列。 ，產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展。 （二）濟(jì)南市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 房地產(chǎn)業(yè)較快發(fā)展。建筑業(yè)快速增長(zhǎng)。 濟(jì)南房地產(chǎn) 2020 年完成投資 億 ，同比上升 %； 竣工面積 萬平方米； 商品房銷售面積 248 萬平方米，同比上升 %。 從空置面積看，住宅空置面積為 萬平方米，同比下降 萬平方米；辦公樓空置面積為 萬平方米，同比增長(zhǎng) %，而商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置面積為 萬平方米，同比增長(zhǎng) %。商業(yè)營(yíng)業(yè)