【正文】 積不包括任何作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚等面積，作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。 地下室 地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的 1／ 2 者。 凈高 凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。 建筑密度 建筑密度是指在居住區(qū)用地內(nèi)各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率（％），它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。 動既有章可循，也有利可圖，吸引居民和機構(gòu)投資住房租賃市場。住宅開間一般不超過 米 米，磚混結(jié)構(gòu)住宅開間一般不超過 米。非住宅用房按建筑面積計算。 公用面積 住宅的公用面積是指住宅樓內(nèi)為住戶出入方便、正常交往、保障生活所設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。違約金是對違約方的一種經(jīng)濟制裁，具有懲罰性和補償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。 元／平方米起售 ，以較低的起價來引起消費者的注意。 均價 均價是指將各單位的銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價。 爛尾房 爛尾房是指那些由于開發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯誤判斷供求形勢，開發(fā)總量供大于求，導(dǎo)致大面積空置，無法回收前期投資，更無力進(jìn)行后續(xù)建設(shè)，甚至全盤停滯的積壓樓宇。 內(nèi)銷房 內(nèi)銷商品房是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的，取得了商品房銷售許可證的房屋，內(nèi)銷商品房可以出售給當(dāng)?shù)仄笫聵I(yè)單位和居民。一些無房的人，可以買一套別人多余的房；而另一些手 里有些積蓄又有小房子居住的，可以賣掉舊房買新房；而那些住房富余戶，也能賣掉自己的多余住房換取收益。我國的廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。 使用權(quán)房 使用權(quán)房是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租給居民的公有住房。 商業(yè)街的商鋪是最受投資者青睞的，占了總體的 ％，其次是寫字樓和住宅的底商，這代表了資 金的流向，也是開發(fā)商的指南針。 針對目前市場上購物中心的分布結(jié)構(gòu)來看，隨著舊城改造、城市外擴、城市化進(jìn)程的加快，在統(tǒng)一 開發(fā)的新興居住小區(qū)和衛(wèi)星城鎮(zhèn)發(fā)展適當(dāng)規(guī)模的社區(qū)型或鄰里型的購物中心將會成為一種趨勢。通常，商圈可以分為 3 個層次： 核心商圈――占 50～ 70％的客流量 次級商圈――占 15～ 30％的客流量 邊際商圈――占 10％左右的客流量 開發(fā)商業(yè)地產(chǎn) 所要評估的商圈因素有： 客流－－行人的數(shù)量； 車流－－車輛數(shù)、車輛類型、交通擁擠程度； 停車設(shè)施－－停車場的數(shù)量和質(zhì)量，停車場到商店的距離； 交通條件：大規(guī)模公交系統(tǒng)的可獲性，新近主要交通防線是否便于送貨，公交車數(shù)； 商店構(gòu)成 :商店數(shù)量與規(guī)模、商店間的互補性，零售的均衡配置； 具體店址：易見性、區(qū)域內(nèi)的布局、營業(yè)場地的規(guī)模與形狀、場地和建筑的狀況使用年限； 占用條件：自助或租用條件，勞動和維護費用，稅金，區(qū)域規(guī)劃的限制，自愿遵守的規(guī)則； 全面評價：商店大體位置，具體店址。 根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)的分類圖，來看目前國內(nèi)商業(yè)物業(yè)的構(gòu)成。 （三）我國商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展介紹 發(fā)展時間短，發(fā)展勢頭猛 回顧歷史， 1998 年是商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)折點，隨著經(jīng)濟持續(xù)快速的發(fā)展和居民生活水平、支付水平的不斷提高，為商業(yè)用房提供了堅實的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。房管部門預(yù)測，未來 的商品房均價還將保持本季度的態(tài)勢。其中，商業(yè)營業(yè)用房的平均價格為 6117 元 /平方米，增長 %，不僅增長最快，平均價格也最高；住宅平均價格為 2830元 /平方米，增長 %。例如有的企業(yè)征的是農(nóng)用耕地，要等到國土資源部解凍才能辦 土地使用證。據(jù)調(diào)查，到目前為止上年項目完工的企業(yè)大部分沒有新項目開工，仍處于市場調(diào)查階段。 商品房銷售勢頭良好 。全市具有新資質(zhì)等級的建筑業(yè)企業(yè) 824 家，共完成增加值 81 億元，增長 24%；實現(xiàn)利稅 20 億元，增長 %；全員勞動生產(chǎn)率（按當(dāng)年價全社會增加值計算）為 /人 ,房屋施工面積 2873萬平方米，房屋竣工面積 萬平方米，其中住宅 萬平方米。 ，但大多數(shù)地區(qū)健康、穩(wěn)定發(fā)展。 今后要適當(dāng)?shù)卦黾由a(chǎn)經(jīng)營住房的補助，過去房地產(chǎn)住房嚴(yán)格短 缺，研究我們的的住房從目前的 ％提高到 50％，城鎮(zhèn)人口從現(xiàn)在的 億增加到 7 億，僅是人剖自然增長和農(nóng)民進(jìn)程，就需要新建城鎮(zhèn)住宅 56 億平方米。 ，初步形成富民強國的支柱產(chǎn)業(yè)。隨著建房數(shù)的增加，城鎮(zhèn)人君主房水平由 平方 米提高到 22 平方米，農(nóng)村人均住房水平從 恩平方米提高到 平方米，就整體而言，我國住房嚴(yán)格短缺的時代已經(jīng)基本結(jié)束。 ，居住水平提高快，但局部地區(qū)存在過熱的苗頭。 住宅建設(shè)的重點任務(wù)是建立并完善五大體系，即國家宏觀調(diào)控體系、住房供應(yīng)體系、房地產(chǎn)市場體系、住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化體系和市場服務(wù)體系。中國鋼材、水泥、玻璃產(chǎn)量保持世界首位； 1993 年建筑陶瓷和衛(wèi)生陶瓷產(chǎn)量也已躍居世界第一； 1996 年我國成為世界電梯第二生產(chǎn)大國；化學(xué)建材產(chǎn)品生產(chǎn)能力成倍增長。 請開發(fā)商各部門提前安排講師及備課。城鎮(zhèn)人均建筑面積由 1995 年的 平方米提高到 2020 年的 20 平方米。 1999 年 4 月以來，全國有 47 個住宅工程列入建設(shè)部實施的國家康居示范工程計劃，總面積近 700萬平方米。到 2020 年底，全國物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)已超過 2 萬家，從業(yè)人員已突破 200 萬人。平均每年 2334 萬平方米，折合 46萬套。八十年代以前建成的住宅大部分為設(shè)施簡陋的建議住宅，其中平房 44％，有 31％的廚房， 27％的師內(nèi)沒有自來水。房地產(chǎn)創(chuàng)造的增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重接近 8％對當(dāng)年新增 GDP 的貢獻(xiàn)接近 3 個百分點。實現(xiàn)這個目標(biāo)，全國居民將達(dá)到每戶有一套舒適實用的住宅，城鎮(zhèn)人均住房面積總目前的 22 平方米提高到 35 平方米，整體居住水平將居于發(fā)展中國家的前列。 （二）濟南市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 房地產(chǎn)業(yè)較快發(fā)展。 濟南房地產(chǎn) 2020 年完成投資 億 ，同比上升 %； 竣工面積 萬平方米； 商品房銷售面積 248 萬平方米，同比上升 %。商業(yè)營業(yè)用房銷售 萬平方米，增長 %。據(jù)對濟南市中小房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)查，普遍存在著沒有土地可開發(fā)的問題。四是正在等待辦理開工手續(xù)，一旦手續(xù)辦妥就可以開工。住宅銷售建筑面積為 萬平方米，下降 %。 截至 2020年 3 月，濟南市商品房 (含住房、非住房 )銷售 2447 件，同比減少 %；銷售面積 萬平方米，減少 %；銷售金額 億元，減少 %。 19972020 國內(nèi)商業(yè)物業(yè)銷售面積（單位：萬平方米） 1997 1998 1999 2020 2020 2020 19972020 國內(nèi)房地產(chǎn)銷售面積比 商業(yè)物業(yè) 10％ 住宅 ％ 其他 ％ 20 世紀(jì) 80 年代以前，中國沒有商業(yè)房地產(chǎn)，商業(yè)形態(tài)多為各種類型的供銷社、百貨大樓，而且其產(chǎn)權(quán)屬于國家或集體，經(jīng)營與場所的投入沒有嚴(yán)格的經(jīng)濟關(guān)系。商業(yè)物業(yè)與之不同，它作為產(chǎn)品流通的場所， 在使用過程中將人力物力等轉(zhuǎn)化為新的價值，其價值受固定資產(chǎn)折舊的影響不大，而是由其所在地段、人流、商業(yè)氛圍等等外在環(huán)境來決定。 目前，上海市共擁有購物中心 35 家，位居全國第一位，其購物中心總量占全國的 18％；廣州 27 家，占全國 13％，居全國第二位；深圳位居第三，擁有購物中心 20 家，所占比重為 10％；北京、成都、大連、重慶、武漢的購物中心擁有量均超過 10 家。零售商開發(fā)的購物中心在全國的開發(fā)總量中占 29％，僅為地產(chǎn)商開發(fā)數(shù)量的 51％。 投資者選擇商鋪最重要的因素 商鋪是否有特點 商圈的聚集效應(yīng) 交通是否便利 投資者對商業(yè)地產(chǎn)的偏好 商業(yè)街 % 寫字樓和住宅底商 % 社區(qū)商鋪 % 專業(yè)市場 % 購物中心 % 地鐵商鋪 % 大型商店 % Shopping Mall % 特色商鋪 % 據(jù)專業(yè)部門調(diào)查統(tǒng)計，有 ％的開發(fā)商看好商業(yè)地產(chǎn)的未來前景，其中 ％認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)成為市場熱點，是房地產(chǎn)開發(fā)投資的新增值點，但希望能夠有更高的投資回報率。目前居民租用的公有住房，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有住房，一類是不可售公有住房。它是由個人或家庭購買、建造的住宅。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項目。 共有房產(chǎn) 共有房產(chǎn)：指兩個或兩個以上的人對同一項房產(chǎn)共同享有所有權(quán)。 居住小區(qū) 居住小區(qū)一般稱小區(qū)，是被居住區(qū)級道路或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模 7000～ 15000 人相對應(yīng)，配建有一套能滿足該區(qū)居民基本的物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地 居住組團 居住組團一般稱組團，指一般被小區(qū)道路分隔，并與居住人口規(guī)模 1000～ 3000 人相對應(yīng)，配建有居民所需的基層公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。商品房的銷售價一般以基價為基數(shù)增減樓層，朝向差價后而得出。一次性買斷價屬房產(chǎn)銷售合同中的專用價格術(shù)語，確定之后，買方或賣方必須按此男懈犢罨蚪環(huán)康囊邐瘢 壞盟嬉獗涓 ? 定金 定金是指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔(dān)保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實現(xiàn)。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。 居住面積 住宅的居住面積是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。 得房率 得房率是指套內(nèi)建筑面積與套（單元）建筑隊面積之比。 進(jìn)深 在建筑學(xué)上是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實際長度。房屋建筑的竣工應(yīng)是按照設(shè)計要求全部完工，經(jīng)驗收合格的建筑 . 輔助面積 輔助面積是指住宅建筑各層中不直接供住戶生活的室內(nèi)凈面積。 綠地率 綠地率描述的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與居住區(qū)用地的比率（ % ）。 實用率 實用率是套內(nèi)建筑面積和住宅面積 之比，大于使用率。 公共服務(wù)設(shè)施用地 公共服務(wù)設(shè)施用地一般稱公建用地，是與居住人口規(guī)模相對應(yīng)配建的、為居民服務(wù)和使用的各類設(shè)施的用地，應(yīng)包括建筑基底占地及其所屬場院、綠地和配建停車場等。玄關(guān)一般與廳相連，由于功能不同，需調(diào)度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。 第三條國家依法實行國有土地有償、有限期使用制度。 第八條城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，該幅國有土地的使用權(quán)方可有償出讓。 第十三條土地使用權(quán)出讓最高年限由國務(wù)院規(guī)定。 第二十條土地使用權(quán)因土地滅失而終止。超過出讓合同約定的動工開發(fā)期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)口但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除 外。工商行政管理部門對符合本法規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)予以登記，發(fā)給營業(yè)執(zhí)照：對不符合本法規(guī)定條件的不予登記。 第三十三條國家實行房地產(chǎn)價格評估制度。 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。 第四十四條商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件： （一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書； （二）待有建設(shè)工程規(guī)劃許可證； （三）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期； （四）向 縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。 第四十八條房地產(chǎn)抵押，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書、房屋所有權(quán)證書辦理。租用房屋從事生產(chǎn)，經(jīng)營活動的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款。 第五十五條以出讓或者劃撥方式取得土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記，經(jīng)縣級以上地方人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證書。 第六十四條違反本法第二十九條的規(guī)定，未取得營業(yè)執(zhí)照擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的，由縣級以上人民政府工晰政管理部門責(zé) 令停止房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)活動，沒收違法所得，可以并處罰款。 房產(chǎn)管理部門、土 地管理部門工作人員利用職務(wù)上的便利，索取他人財物，或者非法收受他人財物為他人謀取利益，構(gòu)成犯罪的，依照懲治貪污罪賄賂罪的補充規(guī)定追究刑事責(zé)任；不構(gòu)成犯罪的，給予行政處分。 本條例所稱商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已竣工的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。 未取得商品房預(yù)售許可證明的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。對符合法定條件的，商品房銷售管理部門應(yīng)當(dāng)自受理之日起十日內(nèi)，依法作出準(zhǔn)予許可的書面決定，并向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)頒發(fā)商品房預(yù)售許可證明；對不符合法定條件的，商品房銷售管理部門應(yīng)當(dāng)自受理之日起十日內(nèi)，依法作出不予許可的書面決定，并應(yīng)當(dāng)說明理由。 第十三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售所得的款項，必須用于與