【正文】 的商品房的裝飾、設(shè)備達(dá)不到約定標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)區(qū)別不同情況作出約定(推薦)：　　(1)達(dá)不到約定標(biāo)準(zhǔn)并存在安全隱患或影響買受人正常使用的，如使用的材料不符合環(huán)保、消防、安全用電的要求或在安裝過(guò)程中造成安全隱患的，管道密封性能差致使水、氣外泄的，供水、供電達(dá)不到合同要求的，應(yīng)約定由開(kāi)發(fā)商調(diào)換材料或修復(fù)，直至消除安全隱患或能夠正常使用為止。由此而導(dǎo)致房屋逾期交付的，由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。　　(2)達(dá)不到約定標(biāo)準(zhǔn)但不影響買受人正常使用的，如安裝的電梯、裝修所采用的材料的品牌與合同約定不一致的，可以約定由開(kāi)發(fā)商賠償雙倍的裝飾、設(shè)備差價(jià)。　　(3)沒(méi)有按約定的要求裝修，但約定使用的裝飾材料、設(shè)備與實(shí)際使用的材料、設(shè)備之間沒(méi)有差價(jià)的，如約定的房間地板顏色為暗紅色，實(shí)際使用的房間地板為米黃色，雖然兩者的標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格都一樣，但買受人不滿意，在這種情況下，原則上應(yīng)當(dāng)由開(kāi)發(fā)商重新施工。如果買受人同意，也可以約定由開(kāi)發(fā)商支付一定數(shù)額的違約金?！　〉?8條　律師為買受人提供法律服務(wù)時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)提示　　由于目前沒(méi)有法定機(jī)構(gòu)對(duì)裝修質(zhì)量進(jìn)行統(tǒng)一檢測(cè)，因此，對(duì)于整體裝修質(zhì)量是否符合相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有相關(guān)驗(yàn)收文件可以作為憑據(jù)，如果合同約定買受人應(yīng)當(dāng)對(duì)是否存在裝修質(zhì)量問(wèn)題承擔(dān)舉證責(zé)任，且要求以鑒定機(jī)構(gòu)出具的鑒定結(jié)論為依據(jù)，則買受人很有可能因?yàn)楦哳~的鑒定費(fèi)用而造成無(wú)法向開(kāi)發(fā)商主張權(quán)利的后果。第六節(jié)　合同對(duì)付款方式與付款期限的約定　　第39條　一般規(guī)定　　39．1　付款方式一般分為一次性付款、分期付款、銀行按揭三種方式?！　?9．2　一次性付款　　一次性付款是指買受人在簽訂商品房買賣合同時(shí)或在合同約定的時(shí)間一次性支付全部商品房?jī)r(jià)款的付款方式。　　39．3　分期付款　　分期付款是指根據(jù)商品房買賣合同的約定，先由開(kāi)發(fā)商將期房預(yù)售或?qū)F(xiàn)房出售給買受人，買受人在一定期限內(nèi)分次支付商品房?jī)r(jià)款的付款方式。　　39．4　銀行按揭　　按揭付款的非訴法律服務(wù)詳見(jiàn)本編第六章?！　〉?0條　律師為買受人提供法律服務(wù)的內(nèi)容　　詳見(jiàn)20．20．3?！　〉?1條　律師為買受人提供法律服務(wù)時(shí)的重點(diǎn)內(nèi)容　　41．1　開(kāi)發(fā)商要求買受人將商品房?jī)r(jià)款匯入其指定賬戶的，則應(yīng)在合同中約定賬號(hào)等信息。　　41．2　買受人以現(xiàn)金支付商品房?jī)r(jià)款的，則應(yīng)在合同或收據(jù)中注明現(xiàn)金付訖?！　?1．3　買受人以分期付款方式付款的，如果買受人已按約定支付了大部分款項(xiàng)，僅僅是尾款沒(méi)有按約定期限支付的，應(yīng)限制開(kāi)發(fā)商行使合同解除權(quán)。　　第42條　律師為買受人提供法律服務(wù)時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)提示　　42．1　買受人不按合同約定期限付款的，應(yīng)按約定承擔(dān)逾期付款的責(zé)任；逾期超過(guò)一定期限的，開(kāi)發(fā)商有權(quán)要求解除合同?！　?2．2　買受人以第三人的名義向開(kāi)發(fā)商付款的，在商品房?jī)r(jià)款支付后應(yīng)向開(kāi)發(fā)商確認(rèn)，否則，開(kāi)發(fā)商有理由認(rèn)為買受人未按約定支付商品房?jī)r(jià)款。第七節(jié)　合同對(duì)設(shè)計(jì)變更與規(guī)劃變更的約定　　第43條　一般規(guī)定　　43．1　經(jīng)依法審定的修建性詳細(xì)規(guī)劃、建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案的總平面圖不得隨意修改；確需修改的，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)采取聽(tīng)證會(huì)等形式，聽(tīng)取利害關(guān)系人的意見(jiàn)；因修改給利害關(guān)系人合法權(quán)益造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法給予補(bǔ)償?！　?3．2　商品房銷售后，開(kāi)發(fā)商不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。確實(shí)需要變更的應(yīng)取得設(shè)計(jì)單位同意和規(guī)劃部門批準(zhǔn)。　　第44條　律師為買受人提供法律服務(wù)的內(nèi)容　　詳見(jiàn)20．20．3?！　〉?5條　律師為買受人提供法律服務(wù)時(shí)的重點(diǎn)內(nèi)容　　45．1　除了開(kāi)發(fā)商提供的格式文本約定的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)變更情形之外，買受人認(rèn)為哪些規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)變更還需要開(kāi)發(fā)商通知，并要求保留解約權(quán)的，可要求開(kāi)發(fā)商在合同中約定?！　?5．2　當(dāng)發(fā)生規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)變更的情形時(shí)，買受人除了行使解約權(quán)外，建議應(yīng)約定在不解約的情形下，可以向開(kāi)發(fā)商索賠。　　45．3　為保護(hù)自身權(quán)益，買受人可以要求在商品房買賣合同中就規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更做出如下特別約定(推薦)：　　(1)商品房買賣合同簽訂后，未經(jīng)買受人同意，出賣人不能擅自對(duì)房屋的結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向、質(zhì)量以及小區(qū)公共配套設(shè)施、容積率、綠化率、房屋間距等進(jìn)行變更?！　?2)出賣人確因建設(shè)需要必須變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)，并可能影響買受人所購(gòu)商品房質(zhì)量或使用功能的，應(yīng)將變更方案書(shū)面通知買受人，并征求買受人意見(jiàn)?！　?3)買受人同意變更方案的，買受人應(yīng)與開(kāi)發(fā)商另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議?！　?4)開(kāi)發(fā)商未將變更方案書(shū)面通知買受人，或雖通知買受人但買受人不同意變更方案，若開(kāi)發(fā)商擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)后，影響買受人所購(gòu)商品房質(zhì)量或使用功能的，買受人有權(quán)退房，買受人退房的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)在收到退房通知書(shū)之日起天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人，并向買受人賠償經(jīng)濟(jì)損失(包括可得利益損失)；買受人不退房的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任(買受人所購(gòu)商品房面積發(fā)生變化的，按照示范文本第5條的約定處理，其他變化可以約定一定比例或一定數(shù)額的違約金)?！　〉?6條　律師為買受人提供法律服務(wù)時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)提示　　如果合同約定買受人在接到開(kāi)發(fā)商提出的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)變更通知之日起15日內(nèi)未作出書(shū)面答復(fù)的，視同接受變更。因此，買受人應(yīng)予以及時(shí)答復(fù)。第八節(jié)　合同對(duì)商品房交付條件、交付程序及權(quán)屬登記的約定　　第47條　一般規(guī)定　　47．1商品房的交付使用條件　　根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第26條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工，必須符合國(guó)家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用。驗(yàn)收合格包括以下內(nèi)容與程序：　　(1)取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等單項(xiàng)驗(yàn)收合格證明　?、僖?guī)劃驗(yàn)收合格。根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第45條第1款的規(guī)定，縣級(jí)以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門按照國(guó)務(wù)院規(guī)定對(duì)建設(shè)工程是否符合規(guī)劃條件予以核實(shí)。在一些市縣，建設(shè)項(xiàng)目完成后，由規(guī)劃部門驗(yàn)收，符合規(guī)劃許可證及附件等規(guī)劃文件載明的規(guī)劃條件的，出具相應(yīng)的合格證書(shū)。　?、谙莉?yàn)收合格。根據(jù)《中華人民共和國(guó)消防法》(以下簡(jiǎn)稱《消防法》)第10條的規(guī)定，按照國(guó)家工程建筑消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)的建筑工程竣工時(shí)，必須經(jīng)公安消防機(jī)構(gòu)驗(yàn)收；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得投入使用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家工程建筑消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)，建設(shè)項(xiàng)目竣工后應(yīng)當(dāng)取得公安消防部門出具的消防驗(yàn)收合格的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件?！　、郗h(huán)保驗(yàn)收。房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的環(huán)保驗(yàn)收是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的重要一環(huán)，但房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目在居民未人住前，難以對(duì)環(huán)保設(shè)施進(jìn)行驗(yàn)收。因此，國(guó)家環(huán)?？偩衷?999年7月1日環(huán)發(fā)(1999)154號(hào)復(fù)函曾經(jīng)對(duì)此作出規(guī)定：對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目可在主體工程驗(yàn)收時(shí)先對(duì)環(huán)境保護(hù)設(shè)施進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收，待居民人住率達(dá)75％以上時(shí)，再對(duì)環(huán)境保護(hù)設(shè)施進(jìn)行正式驗(yàn)收。在實(shí)際執(zhí)行中，部分地區(qū)取消了房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目竣工環(huán)保預(yù)驗(yàn)收?！　?2)工程竣工驗(yàn)收合格　　根據(jù)《中華人民共和國(guó)建筑法》(以下簡(jiǎn)稱《建筑法》)第61條的規(guī)定，交付竣工驗(yàn)收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，有完整的工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料和經(jīng)簽署的工程保修書(shū)，并具備國(guó)家規(guī)定的其他竣工條件。建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用?！　?3)竣工驗(yàn)收備案　　我國(guó)現(xiàn)有法律、法規(guī)規(guī)定，國(guó)家對(duì)建設(shè)工程質(zhì)量采用備案制度?！督ㄔO(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第49條規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報(bào)建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案?！　?7．2　商品房交付使用程序　　我國(guó)現(xiàn)行法律、法規(guī)、規(guī)章及規(guī)范性文件對(duì)商品房交付的具體程序并無(wú)明確規(guī)定，商品房交付的一般程序如下：　　(1)入住通知。商品房具備交付使用條件后，開(kāi)發(fā)商應(yīng)向買受人發(fā)出入住通知書(shū)。　　(2)檢查驗(yàn)收。買受人在接收房屋前應(yīng)按照合同約定對(duì)房屋進(jìn)行驗(yàn)收，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)給買受人預(yù)留檢查驗(yàn)收的時(shí)間。　　(3)結(jié)算房款、交納物業(yè)維修資金及合同約定的其他費(fèi)用?！　?4)簽署房屋交接單。買受人確認(rèn)開(kāi)發(fā)商所交付的房屋符合法律規(guī)定和合同約定，開(kāi)發(fā)商也已確認(rèn)買受人按合同約定履行了付款義務(wù)，合同雙方就應(yīng)簽署房屋交接單。　　(5)交納先期物業(yè)服務(wù)費(fèi)以及代辦產(chǎn)權(quán)證所需要繳納的稅、費(fèi)?！　?7．3　房地產(chǎn)權(quán)屬登記　　雖然《物權(quán)法》規(guī)定實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，但在不少地區(qū)，房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)分別登記。房屋所有權(quán)登記還包括房屋所有權(quán)初始登記和房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，經(jīng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記后，買受人才取得房屋的所有權(quán)。　　第48條　律師為買受人提供法律服務(wù)的內(nèi)容　　詳見(jiàn)20．20．3。第49條律師為買受人提供法律服務(wù)時(shí)的重點(diǎn)內(nèi)容　　49．1　買受人可以要求在約定以驗(yàn)收合格或者取得批準(zhǔn)使用文件為交付條件的同時(shí)，約定其他更為具體的條件，特別是精裝修房屋，可增加約定相關(guān)部門(如環(huán)保部門)檢測(cè)，室內(nèi)空氣質(zhì)量達(dá)到有關(guān)環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)；小區(qū)設(shè)施已全部交付使用等。并約定未達(dá)到上述條件的任何一條，即使商品房已經(jīng)通過(guò)驗(yàn)收，仍視為未達(dá)到交房條件?！　?9．2　對(duì)于不可抗力以外的開(kāi)發(fā)商免責(zé)事由應(yīng)從嚴(yán)控制。對(duì)于這些特殊原因，買賣雙方也應(yīng)當(dāng)約定一個(gè)告知期限以及舉證期限，即應(yīng)約定開(kāi)發(fā)商在合理的時(shí)間內(nèi)告知買受人，并向買受人提供發(fā)生免責(zé)事由的證據(jù)?！　?9．3　約定買受人解除合同的權(quán)利。商品房是特殊商品，若不可抗力事件或開(kāi)發(fā)商的其他免責(zé)事由持續(xù)時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，會(huì)影響買受人的生活。如考古發(fā)現(xiàn)，有可能會(huì)延長(zhǎng)工期幾個(gè)月甚至一兩年。因此，買賣雙方可以在合同中約定不可抗力事件或開(kāi)發(fā)商的其他免責(zé)事由的持續(xù)時(shí)間達(dá)到一定期限時(shí)，買受人有權(quán)解除合同?！　?9．4　交接程序應(yīng)符合一般的商業(yè)慣例，即經(jīng)驗(yàn)收合格后再簽署房屋交接書(shū)。　　49．5　房屋初始登記的權(quán)利人是開(kāi)發(fā)商，因此，買受人要求辦理的產(chǎn)權(quán)登記應(yīng)該是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。第50條律師為買受人提供法律服務(wù)時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)提示　　如果合同沒(méi)有特別約定，則自買受人接到開(kāi)發(fā)商的書(shū)面交房通知，無(wú)正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書(shū)面交房通知確定的交付使用之日起，由買受人承擔(dān)。第九節(jié)　合同對(duì)違約責(zé)任的約定　　第51條　一般規(guī)定　　違約責(zé)任的承擔(dān)方式　　51．1　解除合同　　解除合同，是指在合同有效成立之后，當(dāng)具備解除合同的條件時(shí)，因當(dāng)事人一方的意思表示或雙方的意思表示而使基于合同發(fā)生的債權(quán)債務(wù)歸于消滅的行為。合同的解除，分為約定解除和法定解除兩種主要類型?！　　逗贤ā返?3條規(guī)定了合同的約定解除：當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。當(dāng)事人也可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。　　《合同法》第94條規(guī)定了合同法定解除的五種情形：因不可抗力致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)；在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；法律規(guī)定的其他情形?！　?2．2　支付違約金　　違約金是指合同當(dāng)事人不履行或不按約定履行合同時(shí)，應(yīng)付給對(duì)方當(dāng)事人由法律規(guī)定或合同約定的一定數(shù)額的貨幣。違約金分為法定違約金和約定違約金，凡法律規(guī)定的違約金是法定違約金，由合同雙方當(dāng)事人在合同中約定的違約金是約定違約金?！　?2．3　賠償損失　　對(duì)于因當(dāng)事人違約行為給對(duì)方當(dāng)事人造成財(cái)產(chǎn)損失的，應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方當(dāng)事人因違約所受到的損失，這就是承擔(dān)賠償損失的違約責(zé)任形式。第52條律師為買受人提供法律服務(wù)的內(nèi)容　　詳見(jiàn)20．20．3?！　〉?3條　律師為買受人提供法律服務(wù)時(shí)的重點(diǎn)內(nèi)容　　53．1　約定開(kāi)發(fā)商違約的主要情形　　(1)沒(méi)有按合同約定的時(shí)間交房；　　(2)交付的商品房不符合合同約定的交付條件；　　(3)商品房沒(méi)有達(dá)到合同約定的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)；　　(4)基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑不能在合同約定的時(shí)間內(nèi)達(dá)到使用條件；　　(5)沒(méi)有按合同約定的時(shí)間提供相關(guān)資料導(dǎo)致買受人無(wú)法取得商品房權(quán)屬證書(shū)；　　(6)沒(méi)有按合同約定履行保修義務(wù)?！　?3．2　買受人是否有權(quán)拒絕收房，應(yīng)依據(jù)商品房買賣合同約定的交付條件來(lái)看，而不是說(shuō)只要商品房存在質(zhì)量問(wèn)題，買受人就可以拒絕收房。當(dāng)然，買受人可以約定更為具體的交付條件，比如，鑒于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑的正常使用是買受人能夠正常居住商品房的前提條件，可以將基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑符合正常使用條件約定為交付條件之一?！　?3．3　對(duì)于精裝修房，對(duì)裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的約定的違約責(zé)任尤其要詳細(xì)具體?！　〉?4條　律師為買受人提供法律服務(wù)時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)提示　　54．1　如果合同沒(méi)有對(duì)開(kāi)發(fā)商違約時(shí)應(yīng)承擔(dān)的違約金或違約金計(jì)算方式作出明確約定，而僅僅約定賠償損失的，則買受人舉證證明其損失金額有一定難度?！　?4．2　法律規(guī)定或合同約定買受人行使合同解除權(quán)應(yīng)在一定期限內(nèi)行使的，買受人應(yīng)在規(guī)定或約定的期限內(nèi)行使，否則，買受人喪失合同解除權(quán)。第十節(jié)　合同對(duì)爭(zhēng)議解決的約定　　第55條　合同對(duì)調(diào)解的約定　　55．1　一般規(guī)定　　調(diào)解是指合同當(dāng)事人自愿將合同爭(zhēng)議提交給合同之外的第三方，在第三方的主持下協(xié)商解決的方式。　　55．2　律師為買受人提供法律服務(wù)的內(nèi)容　　律師應(yīng)當(dāng)提醒開(kāi)發(fā)商在商品房買賣合同補(bǔ)充條款中(示范文本附件四)對(duì)調(diào)解進(jìn)行明確的約定，約定內(nèi)容一般包括以下幾方面：　　(1)調(diào)解人的確定　?、匐p方可以直接約定調(diào)解人，也可以約定調(diào)解人選擇范圍、人數(shù)以及最終確定方式?！　、谡{(diào)解人選擇范圍：調(diào)解人可以在省級(jí)律師協(xié)會(huì)建筑與房地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)專家?guī)?、省?jí)或所在地、市律師協(xié)會(huì)常務(wù)理事、民事內(nèi)容委員會(huì)推薦的專家，或者消費(fèi)者協(xié)會(huì)中有關(guān)專家中選擇?！　、壅{(diào)解人人數(shù)：雙方可選擇由1名調(diào)解人進(jìn)行調(diào)解或者3名調(diào)解人組成調(diào)解小組進(jìn)行調(diào)解。由1名調(diào)解人進(jìn)行調(diào)解的，該調(diào)解人由雙方共同在專家?guī)熘羞x擇確定。雙方選擇由調(diào)解小組進(jìn)行調(diào)解的，則各自選擇1名專家，再由雙方共同選擇1名專家作為調(diào)解小組的組長(zhǎng)，由公證處在雙方在場(chǎng)的情況下抽簽確定?！　、苋綦p方在合同約定或在雙方商定的時(shí)間內(nèi)未能就調(diào)解人的選擇達(dá)成一致意見(jiàn)，或者雙方共同選擇的調(diào)解人拒絕履行職責(zé)或不能履行職責(zé)后14天內(nèi)，雙方未能重新達(dá)成一致意見(jiàn)，則合同可約定雙方調(diào)解程序終結(jié)?！　、菡{(diào)解人的報(bào)酬：包括涉及調(diào)解的其他費(fèi)用，應(yīng)在雙方選擇調(diào)解人時(shí)商定，由各方承擔(dān)上述報(bào)酬和費(fèi)用的一半?！　?2)調(diào)解