【正文】 的商品房的裝飾、設(shè)備達不到約定標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)區(qū)別不同情況作出約定(推薦)：　　(1)達不到約定標(biāo)準(zhǔn)并存在安全隱患或影響買受人正常使用的，如使用的材料不符合環(huán)保、消防、安全用電的要求或在安裝過程中造成安全隱患的，管道密封性能差致使水、氣外泄的，供水、供電達不到合同要求的，應(yīng)約定由開發(fā)商調(diào)換材料或修復(fù)，直至消除安全隱患或能夠正常使用為止。由此而導(dǎo)致房屋逾期交付的，由開發(fā)商承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。　　(2)達不到約定標(biāo)準(zhǔn)但不影響買受人正常使用的，如安裝的電梯、裝修所采用的材料的品牌與合同約定不一致的，可以約定由開發(fā)商賠償雙倍的裝飾、設(shè)備差價?！　?3)沒有按約定的要求裝修，但約定使用的裝飾材料、設(shè)備與實際使用的材料、設(shè)備之間沒有差價的，如約定的房間地板顏色為暗紅色，實際使用的房間地板為米黃色，雖然兩者的標(biāo)準(zhǔn)、價格都一樣，但買受人不滿意，在這種情況下，原則上應(yīng)當(dāng)由開發(fā)商重新施工。如果買受人同意，也可以約定由開發(fā)商支付一定數(shù)額的違約金?！　〉?8條　律師為買受人提供法律服務(wù)時的風(fēng)險提示　　由于目前沒有法定機構(gòu)對裝修質(zhì)量進行統(tǒng)一檢測，因此，對于整體裝修質(zhì)量是否符合相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)沒有相關(guān)驗收文件可以作為憑據(jù)，如果合同約定買受人應(yīng)當(dāng)對是否存在裝修質(zhì)量問題承擔(dān)舉證責(zé)任，且要求以鑒定機構(gòu)出具的鑒定結(jié)論為依據(jù)，則買受人很有可能因為高額的鑒定費用而造成無法向開發(fā)商主張權(quán)利的后果。第六節(jié)　合同對付款方式與付款期限的約定　　第39條　一般規(guī)定　　39．1　付款方式一般分為一次性付款、分期付款、銀行按揭三種方式。　　39．2　一次性付款　　一次性付款是指買受人在簽訂商品房買賣合同時或在合同約定的時間一次性支付全部商品房價款的付款方式?！　?9．3　分期付款　　分期付款是指根據(jù)商品房買賣合同的約定，先由開發(fā)商將期房預(yù)售或?qū)F(xiàn)房出售給買受人，買受人在一定期限內(nèi)分次支付商品房價款的付款方式。　　39．4　銀行按揭　　按揭付款的非訴法律服務(wù)詳見本編第六章?！　〉?0條　律師為買受人提供法律服務(wù)的內(nèi)容　　詳見20．20．3。　　第41條　律師為買受人提供法律服務(wù)時的重點內(nèi)容　　41．1　開發(fā)商要求買受人將商品房價款匯入其指定賬戶的，則應(yīng)在合同中約定賬號等信息。　　41．2　買受人以現(xiàn)金支付商品房價款的，則應(yīng)在合同或收據(jù)中注明現(xiàn)金付訖?！　?1．3　買受人以分期付款方式付款的，如果買受人已按約定支付了大部分款項，僅僅是尾款沒有按約定期限支付的，應(yīng)限制開發(fā)商行使合同解除權(quán)?！　〉?2條　律師為買受人提供法律服務(wù)時的風(fēng)險提示　　42．1　買受人不按合同約定期限付款的，應(yīng)按約定承擔(dān)逾期付款的責(zé)任；逾期超過一定期限的，開發(fā)商有權(quán)要求解除合同?！　?2．2　買受人以第三人的名義向開發(fā)商付款的，在商品房價款支付后應(yīng)向開發(fā)商確認(rèn)，否則，開發(fā)商有理由認(rèn)為買受人未按約定支付商品房價款。第七節(jié)　合同對設(shè)計變更與規(guī)劃變更的約定　　第43條　一般規(guī)定　　43．1　經(jīng)依法審定的修建性詳細(xì)規(guī)劃、建設(shè)工程設(shè)計方案的總平面圖不得隨意修改；確需修改的，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)采取聽證會等形式，聽取利害關(guān)系人的意見；因修改給利害關(guān)系人合法權(quán)益造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法給予補償?！　?3．2　商品房銷售后，開發(fā)商不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計。確實需要變更的應(yīng)取得設(shè)計單位同意和規(guī)劃部門批準(zhǔn)。　　第44條　律師為買受人提供法律服務(wù)的內(nèi)容　　詳見20．20．3?！　〉?5條　律師為買受人提供法律服務(wù)時的重點內(nèi)容　　45．1　除了開發(fā)商提供的格式文本約定的規(guī)劃變更、設(shè)計變更情形之外，買受人認(rèn)為哪些規(guī)劃變更、設(shè)計變更還需要開發(fā)商通知，并要求保留解約權(quán)的，可要求開發(fā)商在合同中約定?！　?5．2　當(dāng)發(fā)生規(guī)劃變更、設(shè)計變更的情形時，買受人除了行使解約權(quán)外，建議應(yīng)約定在不解約的情形下，可以向開發(fā)商索賠?！　?5．3　為保護自身權(quán)益，買受人可以要求在商品房買賣合同中就規(guī)劃、設(shè)計變更做出如下特別約定(推薦)：　　(1)商品房買賣合同簽訂后，未經(jīng)買受人同意，出賣人不能擅自對房屋的結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向、質(zhì)量以及小區(qū)公共配套設(shè)施、容積率、綠化率、房屋間距等進行變更?！　?2)出賣人確因建設(shè)需要必須變更規(guī)劃、設(shè)計，并可能影響買受人所購商品房質(zhì)量或使用功能的，應(yīng)將變更方案書面通知買受人，并征求買受人意見?！　?3)買受人同意變更方案的，買受人應(yīng)與開發(fā)商另行簽訂補充協(xié)議?！　?4)開發(fā)商未將變更方案書面通知買受人，或雖通知買受人但買受人不同意變更方案，若開發(fā)商擅自變更規(guī)劃、設(shè)計后，影響買受人所購商品房質(zhì)量或使用功能的，買受人有權(quán)退房，買受人退房的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在收到退房通知書之日起天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人，并向買受人賠償經(jīng)濟損失(包括可得利益損失)；買受人不退房的，開發(fā)商應(yīng)按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任(買受人所購商品房面積發(fā)生變化的，按照示范文本第5條的約定處理，其他變化可以約定一定比例或一定數(shù)額的違約金)。　　第46條　律師為買受人提供法律服務(wù)時的風(fēng)險提示　　如果合同約定買受人在接到開發(fā)商提出的規(guī)劃變更、設(shè)計變更通知之日起15日內(nèi)未作出書面答復(fù)的，視同接受變更。因此，買受人應(yīng)予以及時答復(fù)。第八節(jié)　合同對商品房交付條件、交付程序及權(quán)屬登記的約定　　第47條　一般規(guī)定　　47．1商品房的交付使用條件　　根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第26條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計、施工，必須符合國家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用。驗收合格包括以下內(nèi)容與程序：　　(1)取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等單項驗收合格證明　?、僖?guī)劃驗收合格。根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第45條第1款的規(guī)定，縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門按照國務(wù)院規(guī)定對建設(shè)工程是否符合規(guī)劃條件予以核實。在一些市縣，建設(shè)項目完成后，由規(guī)劃部門驗收，符合規(guī)劃許可證及附件等規(guī)劃文件載明的規(guī)劃條件的，出具相應(yīng)的合格證書。　?、谙莉炇蘸细瘛８鶕?jù)《中華人民共和國消防法》(以下簡稱《消防法》)第10條的規(guī)定，按照國家工程建筑消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進行消防設(shè)計的建筑工程竣工時，必須經(jīng)公安消防機構(gòu)驗收；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得投入使用。房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)當(dāng)按照國家工程建筑消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進行消防設(shè)計，建設(shè)項目竣工后應(yīng)當(dāng)取得公安消防部門出具的消防驗收合格的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件?！　、郗h(huán)保驗收。房地產(chǎn)建設(shè)項目的環(huán)保驗收是房地產(chǎn)開發(fā)過程中的重要一環(huán)，但房地產(chǎn)建設(shè)項目在居民未人住前，難以對環(huán)保設(shè)施進行驗收。因此，國家環(huán)保總局在1999年7月1日環(huán)發(fā)(1999)154號復(fù)函曾經(jīng)對此作出規(guī)定：對房地產(chǎn)建設(shè)項目可在主體工程驗收時先對環(huán)境保護設(shè)施進行預(yù)驗收，待居民人住率達75％以上時，再對環(huán)境保護設(shè)施進行正式驗收。在實際執(zhí)行中，部分地區(qū)取消了房地產(chǎn)建設(shè)項目竣工環(huán)保預(yù)驗收?！　?2)工程竣工驗收合格　　根據(jù)《中華人民共和國建筑法》(以下簡稱《建筑法》)第61條的規(guī)定，交付竣工驗收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，有完整的工程技術(shù)經(jīng)濟資料和經(jīng)簽署的工程保修書，并具備國家規(guī)定的其他竣工條件。建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用?！　?3)竣工驗收備案　　我國現(xiàn)有法律、法規(guī)規(guī)定，國家對建設(shè)工程質(zhì)量采用備案制度。《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第49條規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自建設(shè)工程竣工驗收合格之日起15日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗收報告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案?！　?7．2　商品房交付使用程序　　我國現(xiàn)行法律、法規(guī)、規(guī)章及規(guī)范性文件對商品房交付的具體程序并無明確規(guī)定，商品房交付的一般程序如下：　　(1)入住通知。商品房具備交付使用條件后，開發(fā)商應(yīng)向買受人發(fā)出入住通知書?！　?2)檢查驗收。買受人在接收房屋前應(yīng)按照合同約定對房屋進行驗收，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)給買受人預(yù)留檢查驗收的時間?！　?3)結(jié)算房款、交納物業(yè)維修資金及合同約定的其他費用。　　(4)簽署房屋交接單。買受人確認(rèn)開發(fā)商所交付的房屋符合法律規(guī)定和合同約定，開發(fā)商也已確認(rèn)買受人按合同約定履行了付款義務(wù)，合同雙方就應(yīng)簽署房屋交接單?！　?5)交納先期物業(yè)服務(wù)費以及代辦產(chǎn)權(quán)證所需要繳納的稅、費?！　?7．3　房地產(chǎn)權(quán)屬登記　　雖然《物權(quán)法》規(guī)定實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，但在不少地區(qū)，房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)分別登記。房屋所有權(quán)登記還包括房屋所有權(quán)初始登記和房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，經(jīng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記后，買受人才取得房屋的所有權(quán)?！　〉?8條　律師為買受人提供法律服務(wù)的內(nèi)容　　詳見20．20．3。第49條律師為買受人提供法律服務(wù)時的重點內(nèi)容　　49．1　買受人可以要求在約定以驗收合格或者取得批準(zhǔn)使用文件為交付條件的同時，約定其他更為具體的條件，特別是精裝修房屋，可增加約定相關(guān)部門(如環(huán)保部門)檢測，室內(nèi)空氣質(zhì)量達到有關(guān)環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)；小區(qū)設(shè)施已全部交付使用等。并約定未達到上述條件的任何一條，即使商品房已經(jīng)通過驗收，仍視為未達到交房條件?！　?9．2　對于不可抗力以外的開發(fā)商免責(zé)事由應(yīng)從嚴(yán)控制。對于這些特殊原因，買賣雙方也應(yīng)當(dāng)約定一個告知期限以及舉證期限，即應(yīng)約定開發(fā)商在合理的時間內(nèi)告知買受人，并向買受人提供發(fā)生免責(zé)事由的證據(jù)?！　?9．3　約定買受人解除合同的權(quán)利。商品房是特殊商品，若不可抗力事件或開發(fā)商的其他免責(zé)事由持續(xù)時間過長，會影響買受人的生活。如考古發(fā)現(xiàn)，有可能會延長工期幾個月甚至一兩年。因此，買賣雙方可以在合同中約定不可抗力事件或開發(fā)商的其他免責(zé)事由的持續(xù)時間達到一定期限時，買受人有權(quán)解除合同。　　49．4　交接程序應(yīng)符合一般的商業(yè)慣例，即經(jīng)驗收合格后再簽署房屋交接書?！　?9．5　房屋初始登記的權(quán)利人是開發(fā)商，因此，買受人要求辦理的產(chǎn)權(quán)登記應(yīng)該是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。第50條律師為買受人提供法律服務(wù)時的風(fēng)險提示　　如果合同沒有特別約定，則自買受人接到開發(fā)商的書面交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險自書面交房通知確定的交付使用之日起，由買受人承擔(dān)。第九節(jié)　合同對違約責(zé)任的約定　　第51條　一般規(guī)定　　違約責(zé)任的承擔(dān)方式　　51．1　解除合同　　解除合同，是指在合同有效成立之后，當(dāng)具備解除合同的條件時，因當(dāng)事人一方的意思表示或雙方的意思表示而使基于合同發(fā)生的債權(quán)債務(wù)歸于消滅的行為。合同的解除，分為約定解除和法定解除兩種主要類型?！　　逗贤ā返?3條規(guī)定了合同的約定解除：當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。當(dāng)事人也可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權(quán)人可以解除合同?！　　逗贤ā返?4條規(guī)定了合同法定解除的五種情形：因不可抗力致使合同目的不能實現(xiàn)；在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；法律規(guī)定的其他情形?！　?2．2　支付違約金　　違約金是指合同當(dāng)事人不履行或不按約定履行合同時，應(yīng)付給對方當(dāng)事人由法律規(guī)定或合同約定的一定數(shù)額的貨幣。違約金分為法定違約金和約定違約金，凡法律規(guī)定的違約金是法定違約金，由合同雙方當(dāng)事人在合同中約定的違約金是約定違約金?！　?2．3　賠償損失　　對于因當(dāng)事人違約行為給對方當(dāng)事人造成財產(chǎn)損失的，應(yīng)當(dāng)賠償對方當(dāng)事人因違約所受到的損失，這就是承擔(dān)賠償損失的違約責(zé)任形式。第52條律師為買受人提供法律服務(wù)的內(nèi)容　　詳見20．20．3?！　〉?3條　律師為買受人提供法律服務(wù)時的重點內(nèi)容　　53．1　約定開發(fā)商違約的主要情形　　(1)沒有按合同約定的時間交房；　　(2)交付的商品房不符合合同約定的交付條件；　　(3)商品房沒有達到合同約定的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)；　　(4)基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑不能在合同約定的時間內(nèi)達到使用條件；　　(5)沒有按合同約定的時間提供相關(guān)資料導(dǎo)致買受人無法取得商品房權(quán)屬證書；　　(6)沒有按合同約定履行保修義務(wù)。　　53．2　買受人是否有權(quán)拒絕收房，應(yīng)依據(jù)商品房買賣合同約定的交付條件來看，而不是說只要商品房存在質(zhì)量問題，買受人就可以拒絕收房。當(dāng)然，買受人可以約定更為具體的交付條件，比如，鑒于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑的正常使用是買受人能夠正常居住商品房的前提條件，可以將基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑符合正常使用條件約定為交付條件之一?！　?3．3　對于精裝修房，對裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的約定的違約責(zé)任尤其要詳細(xì)具體?！　〉?4條　律師為買受人提供法律服務(wù)時的風(fēng)險提示　　54．1　如果合同沒有對開發(fā)商違約時應(yīng)承擔(dān)的違約金或違約金計算方式作出明確約定，而僅僅約定賠償損失的，則買受人舉證證明其損失金額有一定難度。　　54．2　法律規(guī)定或合同約定買受人行使合同解除權(quán)應(yīng)在一定期限內(nèi)行使的，買受人應(yīng)在規(guī)定或約定的期限內(nèi)行使，否則，買受人喪失合同解除權(quán)。第十節(jié)　合同對爭議解決的約定　　第55條　合同對調(diào)解的約定　　55．1　一般規(guī)定　　調(diào)解是指合同當(dāng)事人自愿將合同爭議提交給合同之外的第三方，在第三方的主持下協(xié)商解決的方式?！　?5．2　律師為買受人提供法律服務(wù)的內(nèi)容　　律師應(yīng)當(dāng)提醒開發(fā)商在商品房買賣合同補充條款中(示范文本附件四)對調(diào)解進行明確的約定，約定內(nèi)容一般包括以下幾方面：　　(1)調(diào)解人的確定　?、匐p方可以直接約定調(diào)解人，也可以約定調(diào)解人選擇范圍、人數(shù)以及最終確定方式?！　、谡{(diào)解人選擇范圍：調(diào)解人可以在省級律師協(xié)會建筑與房地產(chǎn)專業(yè)委員會專家?guī)?、省級或所在地、市律師協(xié)會常務(wù)理事、民事內(nèi)容委員會推薦的專家，或者消費者協(xié)會中有關(guān)專家中選擇。　　③調(diào)解人人數(shù)：雙方可選擇由1名調(diào)解人進行調(diào)解或者3名調(diào)解人組成調(diào)解小組進行調(diào)解。由1名調(diào)解人進行調(diào)解的，該調(diào)解人由雙方共同在專家?guī)熘羞x擇確定。雙方選擇由調(diào)解小組進行調(diào)解的，則各自選擇1名專家，再由雙方共同選擇1名專家作為調(diào)解小組的組長，由公證處在雙方在場的情況下抽簽確定?！　、苋綦p方在合同約定或在雙方商定的時間內(nèi)未能就調(diào)解人的選擇達成一致意見，或者雙方共同選擇的調(diào)解人拒絕履行職責(zé)或不能履行職責(zé)后14天內(nèi)，雙方未能重新達成一致意見，則合同可約定雙方調(diào)解程序終結(jié)。　?、菡{(diào)解人的報酬：包括涉及調(diào)解的其他費用，應(yīng)在雙方選擇調(diào)解人時商定，由各方承擔(dān)上述報酬和費用的一半。　　(2)調(diào)解