【正文】 　　(2)調(diào)解程序
?！　、苋綦p方在合同約定或在雙方商定的時(shí)間內(nèi)未能就調(diào)解人的選擇達(dá)成一致意見，或者雙方共同選擇的調(diào)解人拒絕履行職責(zé)或不能履行職責(zé)后14天內(nèi)，雙方未能重新達(dá)成一致意見，則合同可約定雙方調(diào)解程序終結(jié)。由1名調(diào)解人進(jìn)行調(diào)解的，該調(diào)解人由雙方共同在專家?guī)熘羞x擇確定?！　、谡{(diào)解人選擇范圍：調(diào)解人可以在省級(jí)律師協(xié)會(huì)建筑與房地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)專家?guī)?、省?jí)或所在地、市律師協(xié)會(huì)常務(wù)理事、民事內(nèi)容委員會(huì)推薦的專家，或者消費(fèi)者協(xié)會(huì)中有關(guān)專家中選擇。第十節(jié)　合同對(duì)爭(zhēng)議解決的約定　　第55條　合同對(duì)調(diào)解的約定　　55．1　一般規(guī)定　　調(diào)解是指合同當(dāng)事人自愿將合同爭(zhēng)議提交給合同之外的第三方，在第三方的主持下協(xié)商解決的方式?！　〉?4條　律師為買受人提供法律服務(wù)時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)提示　　54．1　如果合同沒有對(duì)開發(fā)商違約時(shí)應(yīng)承擔(dān)的違約金或違約金計(jì)算方式作出明確約定，而僅僅約定賠償損失的，則買受人舉證證明其損失金額有一定難度。當(dāng)然，買受人可以約定更為具體的交付條件，比如，鑒于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑的正常使用是買受人能夠正常居住商品房的前提條件，可以將基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑符合正常使用條件約定為交付條件之一?！　〉?3條　律師為買受人提供法律服務(wù)時(shí)的重點(diǎn)內(nèi)容　　53．1　約定開發(fā)商違約的主要情形　　(1)沒有按合同約定的時(shí)間交房；　　(2)交付的商品房不符合合同約定的交付條件；　　(3)商品房沒有達(dá)到合同約定的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)；　　(4)基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑不能在合同約定的時(shí)間內(nèi)達(dá)到使用條件；　　(5)沒有按合同約定的時(shí)間提供相關(guān)資料導(dǎo)致買受人無(wú)法取得商品房權(quán)屬證書；　　(6)沒有按合同約定履行保修義務(wù)。　　52．3　賠償損失　　對(duì)于因當(dāng)事人違約行為給對(duì)方當(dāng)事人造成財(cái)產(chǎn)損失的，應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方當(dāng)事人因違約所受到的損失，這就是承擔(dān)賠償損失的違約責(zé)任形式?！　?2．2　支付違約金　　違約金是指合同當(dāng)事人不履行或不按約定履行合同時(shí)，應(yīng)付給對(duì)方當(dāng)事人由法律規(guī)定或合同約定的一定數(shù)額的貨幣。解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同?！　　逗贤ā返?3條規(guī)定了合同的約定解除：當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。第九節(jié)　合同對(duì)違約責(zé)任的約定　　第51條　一般規(guī)定　　違約責(zé)任的承擔(dān)方式　　51．1　解除合同　　解除合同，是指在合同有效成立之后，當(dāng)具備解除合同的條件時(shí)，因當(dāng)事人一方的意思表示或雙方的意思表示而使基于合同發(fā)生的債權(quán)債務(wù)歸于消滅的行為。　　49．5　房屋初始登記的權(quán)利人是開發(fā)商，因此，買受人要求辦理的產(chǎn)權(quán)登記應(yīng)該是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。因此，買賣雙方可以在合同中約定不可抗力事件或開發(fā)商的其他免責(zé)事由的持續(xù)時(shí)間達(dá)到一定期限時(shí)，買受人有權(quán)解除合同。商品房是特殊商品，若不可抗力事件或開發(fā)商的其他免責(zé)事由持續(xù)時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，會(huì)影響買受人的生活。對(duì)于這些特殊原因，買賣雙方也應(yīng)當(dāng)約定一個(gè)告知期限以及舉證期限，即應(yīng)約定開發(fā)商在合理的時(shí)間內(nèi)告知買受人，并向買受人提供發(fā)生免責(zé)事由的證據(jù)。并約定未達(dá)到上述條件的任何一條，即使商品房已經(jīng)通過(guò)驗(yàn)收，仍視為未達(dá)到交房條件?！　〉?8條　律師為買受人提供法律服務(wù)的內(nèi)容　　詳見20．20．3?！　?7．3　房地產(chǎn)權(quán)屬登記　　雖然《物權(quán)法》規(guī)定實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，但在不少地區(qū)，房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)分別登記。買受人確認(rèn)開發(fā)商所交付的房屋符合法律規(guī)定和合同約定，開發(fā)商也已確認(rèn)買受人按合同約定履行了付款義務(wù)，合同雙方就應(yīng)簽署房屋交接單?！　?3)結(jié)算房款、交納物業(yè)維修資金及合同約定的其他費(fèi)用。　　(2)檢查驗(yàn)收。　　47．2　商品房交付使用程序　　我國(guó)現(xiàn)行法律、法規(guī)、規(guī)章及規(guī)范性文件對(duì)商品房交付的具體程序并無(wú)明確規(guī)定，商品房交付的一般程序如下：　　(1)入住通知。　　(3)竣工驗(yàn)收備案　　我國(guó)現(xiàn)有法律、法規(guī)規(guī)定，國(guó)家對(duì)建設(shè)工程質(zhì)量采用備案制度。　　(2)工程竣工驗(yàn)收合格　　根據(jù)《中華人民共和國(guó)建筑法》(以下簡(jiǎn)稱《建筑法》)第61條的規(guī)定，交付竣工驗(yàn)收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，有完整的工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料和經(jīng)簽署的工程保修書，并具備國(guó)家規(guī)定的其他竣工條件。因此，國(guó)家環(huán)?？偩衷?999年7月1日環(huán)發(fā)(1999)154號(hào)復(fù)函曾經(jīng)對(duì)此作出規(guī)定：對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目可在主體工程驗(yàn)收時(shí)先對(duì)環(huán)境保護(hù)設(shè)施進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收，待居民人住率達(dá)75％以上時(shí)，再對(duì)環(huán)境保護(hù)設(shè)施進(jìn)行正式驗(yàn)收?！　、郗h(huán)保驗(yàn)收。根據(jù)《中華人民共和國(guó)消防法》(以下簡(jiǎn)稱《消防法》)第10條的規(guī)定，按照國(guó)家工程建筑消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)的建筑工程竣工時(shí)，必須經(jīng)公安消防機(jī)構(gòu)驗(yàn)收；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得投入使用。在一些市縣，建設(shè)項(xiàng)目完成后，由規(guī)劃部門驗(yàn)收，符合規(guī)劃許可證及附件等規(guī)劃文件載明的規(guī)劃條件的，出具相應(yīng)的合格證書。驗(yàn)收合格包括以下內(nèi)容與程序：　　(1)取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等單項(xiàng)驗(yàn)收合格證明　?、僖?guī)劃驗(yàn)收合格。第八節(jié)　合同對(duì)商品房交付條件、交付程序及權(quán)屬登記的約定　　第47條　一般規(guī)定　　47．1商品房的交付使用條件　　根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第26條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工，必須符合國(guó)家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。　　第46條　律師為買受人提供法律服務(wù)時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)提示　　如果合同約定買受人在接到開發(fā)商提出的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)變更通知之日起15日內(nèi)未作出書面答復(fù)的，視同接受變更?！　?3)買受人同意變更方案的，買受人應(yīng)與開發(fā)商另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議?！　?5．3　為保護(hù)自身權(quán)益，買受人可以要求在商品房買賣合同中就規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更做出如下特別約定(推薦)：　　(1)商品房買賣合同簽訂后，未經(jīng)買受人同意，出賣人不能擅自對(duì)房屋的結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向、質(zhì)量以及小區(qū)公共配套設(shè)施、容積率、綠化率、房屋間距等進(jìn)行變更?！　〉?5條　律師為買受人提供法律服務(wù)時(shí)的重點(diǎn)內(nèi)容　　45．1　除了開發(fā)商提供的格式文本約定的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)變更情形之外，買受人認(rèn)為哪些規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)變更還需要開發(fā)商通知，并要求保留解約權(quán)的，可要求開發(fā)商在合同中約定。確實(shí)需要變更的應(yīng)取得設(shè)計(jì)單位同意和規(guī)劃部門批準(zhǔn)。第七節(jié)　合同對(duì)設(shè)計(jì)變更與規(guī)劃變更的約定　　第43條　一般規(guī)定　　43．1　經(jīng)依法審定的修建性詳細(xì)規(guī)劃、建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案的總平面圖不得隨意修改；確需修改的，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)采取聽證會(huì)等形式，聽取利害關(guān)系人的意見；因修改給利害關(guān)系人合法權(quán)益造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法給予補(bǔ)償?！　〉?2條　律師為買受人提供法律服務(wù)時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)提示　　42．1　買受人不按合同約定期限付款的，應(yīng)按約定承擔(dān)逾期付款的責(zé)任；逾期超過(guò)一定期限的，開發(fā)商有權(quán)要求解除合同?！　?1．2　買受人以現(xiàn)金支付商品房?jī)r(jià)款的，則應(yīng)在合同或收據(jù)中注明現(xiàn)金付訖?！　〉?1條　律師為買受人提供法律服務(wù)時(shí)的重點(diǎn)內(nèi)容　　41．1　開發(fā)商要求買受人將商品房?jī)r(jià)款匯入其指定賬戶的，則應(yīng)在合同中約定賬號(hào)等信息?！　?9．4　銀行按揭　　按揭付款的非訴法律服務(wù)詳見本編第六章?！　?9．2　一次性付款　　一次性付款是指買受人在簽訂商品房買賣合同時(shí)或在合同約定的時(shí)間一次性支付全部商品房?jī)r(jià)款的付款方式。如果買受人同意，也可以約定由開發(fā)商支付一定數(shù)額的違約金?！　?2)達(dá)不到約定標(biāo)準(zhǔn)但不影響買受人正常使用的，如安裝的電梯、裝修所采用的材料的品牌與合同約定不一致的，可以約定由開發(fā)商賠償雙倍的裝飾、設(shè)備差價(jià)?！　?7．6　開發(fā)商交付使用的商品房的裝飾、設(shè)備達(dá)不到約定標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)區(qū)別不同情況作出約定(推薦)：　　(1)達(dá)不到約定標(biāo)準(zhǔn)并存在安全隱患或影響買受人正常使用的，如使用的材料不符合環(huán)保、消防、安全用電的要求或在安裝過(guò)程中造成安全隱患的，管道密封性能差致使水、氣外泄的，供水、供電達(dá)不到合同要求的，應(yīng)約定由開發(fā)商調(diào)換材料或修復(fù)，直至消除安全隱患或能夠正常使用為止?！　?7．5　裝修工程竣工后，并不像土建工程竣工后需要得到建設(shè)行政主管部門認(rèn)可或備案，因此，沒有一份統(tǒng)一的證明材料來(lái)證明該裝修工程符合相關(guān)規(guī)范?！　?7．3　買受人要求開發(fā)商在交付使用時(shí)提供相關(guān)材料、設(shè)備及整體質(zhì)量檢測(cè)證明的，應(yīng)在合同中約定。　　37．2　開發(fā)商提供菜單裝修的，有關(guān)設(shè)備、材料的品牌、規(guī)格型號(hào)、產(chǎn)地的約定應(yīng)當(dāng)確定，不會(huì)產(chǎn)生歧義；顏色等方面的約定應(yīng)十分明確，如，不能將某一種裝飾的顏色簡(jiǎn)單地約定為藍(lán)色，而應(yīng)確定為深藍(lán)色還是淺藍(lán)色?！　〉?6條　律師為買受人提供法律服務(wù)的內(nèi)容　　詳見20．20．3。如果買賣雙方參照該標(biāo)準(zhǔn)的，則應(yīng)在買賣合同中約定?！　?5．2　建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范主要有《建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》、《住宅裝飾裝修工程施工規(guī)范》等，另外，各地還制定了一些地方標(biāo)準(zhǔn)，如北京市的《家庭居室裝飾工程質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》、上海市的《住宅裝飾裝修驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》、浙江省《家庭裝飾裝修工程質(zhì)量規(guī)范》，等等?！　〉?4條　律師為買受人提供法律服務(wù)時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)提示　　如果合同約定買受人應(yīng)當(dāng)對(duì)是否存在質(zhì)量問(wèn)題承擔(dān)舉證責(zé)任，且要求以鑒定機(jī)構(gòu)出具的鑒定結(jié)論為依據(jù)，則買受人很有可能因?yàn)楦哳~的鑒定費(fèi)用而無(wú)法向開發(fā)商主張權(quán)利?！　?3．2　審查開發(fā)商在商品房買賣合同及其附件(包括《住宅質(zhì)量保證書》)中約定的開發(fā)商質(zhì)量免責(zé)條款、處理機(jī)制、違約責(zé)任是否公平合理?！　?2．2　詳見．20．3?！　?1．3　發(fā)生質(zhì)量糾紛后的處理方式　　房屋質(zhì)量問(wèn)題按性質(zhì)和程度可分為房屋的主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格、影響正常使用的嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題和其他一般質(zhì)量問(wèn)題三種情況。　　(5)供熱、供冷系統(tǒng)工程的質(zhì)量問(wèn)題，是指暖氣設(shè)備、中央空調(diào)設(shè)備等的安裝工程等出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題。 (4)電氣管線、給排水系統(tǒng)管線的安裝工程的質(zhì)量問(wèn)題，主要指電氣的線路、開關(guān)、電表的安裝，電氣照明燈具的安裝，給水管道、排水管道的安裝等出現(xiàn)的問(wèn)題?！　?3)其他土建工程質(zhì)量問(wèn)題，一般包括地面、樓面工程，門窗工程等出現(xiàn)的問(wèn)題。按照建設(shè)部2000年頒布的《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》規(guī)定，在正常使用下房屋防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，最低保修期限為5年。房屋的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題一般表現(xiàn)為：地基下沉、房屋傾斜、承重結(jié)構(gòu)變形、墻體開裂、傾斜等嚴(yán)重的質(zhì)量問(wèn)題?！　?1．2　質(zhì)量問(wèn)題　　房屋質(zhì)量問(wèn)題是指房屋的地基基礎(chǔ)工程、主體結(jié)構(gòu)工程、屋面防水工程、其他土建工程、電氣管線、給排水系統(tǒng)管線的安裝工程、供熱、供冷系統(tǒng)工程等出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題，主要表現(xiàn)為：　　(16)GB502102001《建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》(精裝修房適用)?！　?14)GB500961999住宅設(shè)計(jì)規(guī)范(2003版)?！　?12)GB503252001(2006版)民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī)范。　　(11)GBJ　　(10)GBJ 207屋面工程施工及驗(yàn)收規(guī)范?！　?8)GBJ 45高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范?！　?6)GBJ 14室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范。　　(4)GBJ 10鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范。　　(2)GBJ　　30．3　建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)?、收益分配等事?xiàng)，如果沒有約定或約定不明確的，則按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定?！　〉?0條　律師為買受人提供法律服務(wù)時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)提示　　30．1　商品房買賣合同就公共空問(wèn)的約定如違反《物權(quán)法》等法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，該約定無(wú)效?！　?9．3　業(yè)主使用屬于“人防”工程的車位時(shí)，應(yīng)要求開發(fā)商出示“人防”工程平時(shí)使用審批手續(xù)，并審核開發(fā)商準(zhǔn)許業(yè)主使用年限有否超“人防”主管部門準(zhǔn)許開發(fā)商使用的年限?！　〉?9條　律師為買受人提供法律服務(wù)時(shí)的重點(diǎn)內(nèi)容　　29．1　經(jīng)審查，如果開發(fā)商提供的合同文本中有關(guān)公共空間的約定不符合《物權(quán)法》等法律、法規(guī)的規(guī)定的，應(yīng)協(xié)助買受人要求開發(fā)商依法修改?！　?8．3　買受人購(gòu)買地下車位的，應(yīng)當(dāng)查清該地下車位是否屬于“人防”設(shè)施?！　〉?8條　律師為買受人提供法律服務(wù)的內(nèi)容　　28．1　審查開發(fā)商提供的合同文本中有關(guān)公共空間的約定是否符合《物權(quán)法》等法律、法規(guī)的規(guī)定。如果沒有約定的，則按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。在絕大多數(shù)地方性法規(guī)、規(guī)章中，建設(shè)單位或產(chǎn)權(quán)所有人是建筑物、構(gòu)筑物地名的命名申請(qǐng)人。但是，民政管理部門(或地名委員會(huì))一般不會(huì)主動(dòng)對(duì)建筑物、構(gòu)筑物命名，而是根據(jù)申請(qǐng)人的申請(qǐng)進(jìn)行審核、命名。　　27．3　商品房外墻面和屋頂屬于全體業(yè)主共有，但其使用權(quán)歸屬可以在合同中約定。沒有按法律規(guī)定明示的，屬于全體業(yè)主共有。在沒有滿足業(yè)主需要之前，不得向業(yè)主以外的第三人銷售、出租、贈(zèng)與?！　?7．1　建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定?！　≡诜缮弦呀?jīng)明確規(guī)定屬于業(yè)主所有的公共空間，不允許開發(fā)商與業(yè)主在合同中約定其權(quán)利歸屬。另外，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第3條的規(guī)定，建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分，以及其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場(chǎng)所及設(shè)施等，由業(yè)主共有。規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺(tái)等，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為《物權(quán)法》第六章所稱的專有部分的組成部分。第三節(jié)　合同對(duì)業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的相關(guān)約定　　第27條　一般規(guī)定　　業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房的專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有權(quán)和共同管理權(quán)?！　〉?6條　律師為買受人提供法律服務(wù)時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)提示　　26．1　買受人選擇按建筑面積計(jì)價(jià)時(shí)，就有可能出現(xiàn)買受人實(shí)際可使用的套內(nèi)建筑面積減少，但因共有建筑面積增加，買受人還要增加商品房?jī)r(jià)款的情形?！　?5．3　按建筑面積計(jì)價(jià)時(shí)，買受人可以要求約定，當(dāng)建筑面積增加，套內(nèi)面積沒有增加或增加比例小于建筑面積增加比例時(shí)的處理方式，以及當(dāng)建筑面積減少，套內(nèi)建筑面積減少比例大于建筑面積減少比例時(shí)