【正文】 仲裁是指各方當(dāng)事人。第56條合同對訴訟與仲裁的約定 56．1 一般規(guī)定 訴訟是解決合同爭議最常用的方式，是指司法機(jī)關(guān)和案件的當(dāng)事人，在其他訴訟參與人的配合下，為解決爭議所進(jìn)行的活動(dòng)。 具體內(nèi)容參照本編第八章“訴訟、仲裁前的調(diào)解”。 如合同約定調(diào)解程序的，調(diào)解程序啟動(dòng)。 55．3律師為買受人提供法律服務(wù)時(shí)的重點(diǎn)內(nèi)容 調(diào)解過程中，可選擇一攬子解決雙方全部爭議事項(xiàng)，也可對部分爭議事項(xiàng)先協(xié)商一致，其余爭議事項(xiàng)留待后續(xù)解決。 ②調(diào)解效力包括，調(diào)解決定如何生效，生效后對雙方的約束力，一方對調(diào)解決定有異議的處理。 (2)調(diào)解程序 合同應(yīng)對確定調(diào)解人后的調(diào)解程序進(jìn)行明確約定，包括調(diào)解時(shí)間、調(diào)解效力、調(diào)解程序本身地位等。 ④若雙方在合同約定或在雙方商定的時(shí)間內(nèi)未能就調(diào)解人的選擇達(dá)成一致意見，或者雙方共同選擇的調(diào)解人拒絕履行職責(zé)或不能履行職責(zé)后14天內(nèi)，雙方未能重新達(dá)成一致意見，則合同可約定雙方調(diào)解程序終結(jié)。由1名調(diào)解人進(jìn)行調(diào)解的，該調(diào)解人由雙方共同在專家?guī)熘羞x擇確定。 ②調(diào)解人選擇范圍：調(diào)解人可以在省級律師協(xié)會(huì)建筑與房地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)專家?guī)?、省級或所在地、市律師協(xié)會(huì)常務(wù)理事、民事內(nèi)容委員會(huì)推薦的專家，或者消費(fèi)者協(xié)會(huì)中有關(guān)專家中選擇。第十節(jié)合同對爭議解決的約定第55條合同對調(diào)解的約定 55．1一般規(guī)定 調(diào)解是指合同當(dāng)事人自愿將合同爭議提交給合同之外的第三方，在第三方的主持下協(xié)商解決的方式。第54條律師為買受人提供法律服務(wù)時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)提示 54．1如果合同沒有對開發(fā)商違約時(shí)應(yīng)承擔(dān)的違約金或違約金計(jì)算方式作出明確約定，而僅僅約定賠償損失的，則買受人舉證證明其損失金額有一定難度。當(dāng)然，買受人可以約定更為具體的交付條件，比如，鑒于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑的正常使用是買受人能夠正常居住商品房的前提條件，可以將基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑符合正常使用條件約定為交付條件之一。第53條律師為買受人提供法律服務(wù)時(shí)的重點(diǎn)內(nèi)容 53．1 約定開發(fā)商違約的主要情形 (1)沒有按合同約定的時(shí)間交房； (2)交付的商品房不符合合同約定的交付條件； (3)商品房沒有達(dá)到合同約定的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)； (4)基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑不能在合同約定的時(shí)間內(nèi)達(dá)到使用條件； (5)沒有按合同約定的時(shí)間提供相關(guān)資料導(dǎo)致買受人無法取得商品房權(quán)屬證書； (6)沒有按合同約定履行保修義務(wù)。 52．3賠償損失 對于因當(dāng)事人違約行為給對方當(dāng)事人造成財(cái)產(chǎn)損失的，應(yīng)當(dāng)賠償對方當(dāng)事人因違約所受到的損失，這就是承擔(dān)賠償損失的違約責(zé)任形式。 52．2支付違約金 違約金是指合同當(dāng)事人不履行或不按約定履行合同時(shí)，應(yīng)付給對方當(dāng)事人由法律規(guī)定或合同約定的一定數(shù)額的貨幣。解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。 《合同法》第93條規(guī)定了合同的約定解除：當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。第九節(jié)合同對違約責(zé)任的約定第51條一般規(guī)定 違約責(zé)任的承擔(dān)方式 51．1解除合同 解除合同，是指在合同有效成立之后，當(dāng)具備解除合同的條件時(shí)，因當(dāng)事人一方的意思表示或雙方的意思表示而使基于合同發(fā)生的債權(quán)債務(wù)歸于消滅的行為。 49．5房屋初始登記的權(quán)利人是開發(fā)商，因此，買受人要求辦理的產(chǎn)權(quán)登記應(yīng)該是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。因此，買賣雙方可以在合同中約定不可抗力事件或開發(fā)商的其他免責(zé)事由的持續(xù)時(shí)間達(dá)到一定期限時(shí)，買受人有權(quán)解除合同。商品房是特殊商品，若不可抗力事件或開發(fā)商的其他免責(zé)事由持續(xù)時(shí)間過長，會(huì)影響買受人的生活。對于這些特殊原因，買賣雙方也應(yīng)當(dāng)約定一個(gè)告知期限以及舉證期限，即應(yīng)約定開發(fā)商在合理的時(shí)間內(nèi)告知買受人，并向買受人提供發(fā)生免責(zé)事由的證據(jù)。并約定未達(dá)到上述條件的任何一條，即使商品房已經(jīng)通過驗(yàn)收，仍視為未達(dá)到交房條件。第48條律師為買受人提供法律服務(wù)的內(nèi)容 詳見20．20．3。 47．3房地產(chǎn)權(quán)屬登記雖然《物權(quán)法》規(guī)定實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，但在不少地區(qū)，房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)分別登記。買受人確認(rèn)開發(fā)商所交付的房屋符合法律規(guī)定和合同約定，開發(fā)商也已確認(rèn)買受人按合同約定履行了付款義務(wù)，合同雙方就應(yīng)簽署房屋交接單。 (3)結(jié)算房款、交納物業(yè)維修資金及合同約定的其他費(fèi)用。 (2)檢查驗(yàn)收。 47．2商品房交付使用程序 我國現(xiàn)行法律、法規(guī)、規(guī)章及規(guī)范性文件對商品房交付的具體程序并無明確規(guī)定，商品房交付的一般程序如下： (1)入住通知。 (3)竣工驗(yàn)收備案 我國現(xiàn)有法律、法規(guī)規(guī)定，國家對建設(shè)工程質(zhì)量采用備案制度。 (2)工程竣工驗(yàn)收合格 根據(jù)《中華人民共和國建筑法》(以下簡稱《建筑法》)第61條的規(guī)定，交付竣工驗(yàn)收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，有完整的工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料和經(jīng)簽署的工程保修書，并具備國家規(guī)定的其他竣工條件。因此，國家環(huán)?？偩衷?999年7月1日環(huán)發(fā)(1999)154號(hào)復(fù)函曾經(jīng)對此作出規(guī)定：對房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目可在主體工程驗(yàn)收時(shí)先對環(huán)境保護(hù)設(shè)施進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收，待居民人住率達(dá)75％以上時(shí)，再對環(huán)境保護(hù)設(shè)施進(jìn)行正式驗(yàn)收。 ③環(huán)保驗(yàn)收。根據(jù)《中華人民共和國消防法》(以下簡稱《消防法》)第10條的規(guī)定，按照國家工程建筑消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)的建筑工程竣工時(shí)，必須經(jīng)公安消防機(jī)構(gòu)驗(yàn)收；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得投入使用。在一些市縣，建設(shè)項(xiàng)目完成后，由規(guī)劃部門驗(yàn)收，符合規(guī)劃許可證及附件等規(guī)劃文件載明的規(guī)劃條件的，出具相應(yīng)的合格證書。驗(yàn)收合格包括以下內(nèi)容與程序： (1)取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等單項(xiàng)驗(yàn)收合格證明 ①規(guī)劃驗(yàn)收合格。第八節(jié)合同對商品房交付條件、交付程序及權(quán)屬登記的約定47條一般規(guī)定 47．1商品房的交付使用條件 根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第26條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工，必須符合國家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。第46條律師為買受人提供法律服務(wù)時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)提示 如果合同約定買受人在接到開發(fā)商提出的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)變更通知之日起15日內(nèi)未作出書面答復(fù)的，視同接受變更。 (3)買受人同意變更方案的，買受人應(yīng)與開發(fā)商另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議。 45．3 為保護(hù)自身權(quán)益，買受人可以要求在商品房買賣合同中就規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更做出如下特別約定(推薦)： (1)商品房買賣合同簽訂后，未經(jīng)買受人同意，出賣人不能擅自對房屋的結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向、質(zhì)量以及小區(qū)公共配套設(shè)施、容積率、綠化率、房屋間距等進(jìn)行變更。第45條律師為買受人提供法律服務(wù)時(shí)的重點(diǎn)內(nèi)容 45．1 除了開發(fā)商提供的格式文本約定的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)變更情形之外，買受人認(rèn)為哪些規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)變更還需要開發(fā)商通知，并要求保留解約權(quán)的，可要求開發(fā)商在合同中約定。確實(shí)需要變更的應(yīng)取得設(shè)計(jì)單位同意和規(guī)劃部門批準(zhǔn)。第七節(jié)合同對設(shè)計(jì)變更與規(guī)劃變更的約定第43條一般規(guī)定 43．1 經(jīng)依法審定的修建性詳細(xì)規(guī)劃、建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案的總平面圖不得隨意修改；確需修改的，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)采取聽證會(huì)等形式，聽取利害關(guān)系人的意見；因修改給利害關(guān)系人合法權(quán)益造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法給予補(bǔ)償。第42條律師為買受人提供法律服務(wù)時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)提示 42．1買受人不按合同約定期限付款的，應(yīng)按約定承擔(dān)逾期付款的責(zé)任；逾期超過一定期限的，開發(fā)商有權(quán)要求解除合同。 41．2買受人以現(xiàn)金支付商品房價(jià)款的，則應(yīng)在合同或收據(jù)中注明現(xiàn)金付訖。第40條律師為買受人提供法律服務(wù)的內(nèi)容詳見20．20．3。 39．3分期付款 分期付款是指根據(jù)商品房買賣合同的約定，先由開發(fā)商將期房預(yù)售或?qū)F(xiàn)房出售給買受人，買受人在一定期限內(nèi)分次支付商品房價(jià)款的付款方式。第六節(jié)合同對付款方式與付款期限的約定第39條一般規(guī)定 39．1付款方式一般分為一次性付款、分期付款、銀行按揭三種方式。如果買受人同意，也可以約定由開發(fā)商支付一定數(shù)額的違約金。 (2)達(dá)不到約定標(biāo)準(zhǔn)但不影響買受人正常使用的，如安裝的電梯、裝修所采用的材料的品牌與合同約定不一致的，可以約定由開發(fā)商賠償雙倍的裝飾、設(shè)備差價(jià)。 37．6開發(fā)商交付使用的商品房的裝飾、設(shè)備達(dá)不到約定標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)區(qū)別不同情況作出約定(推薦)： (1)達(dá)不到約定標(biāo)準(zhǔn)并存在安全隱患或影響買受人正常使用的，如使用的材料不符合環(huán)保、消防、安全用電的要求或在安裝過程中造成安全隱患的，管道密封性能差致使水、氣外泄的，供水、供電達(dá)不到合同要求的，應(yīng)約定由開發(fā)商調(diào)換材料或修復(fù)，直至消除安全隱患或能夠正常使用為止。 37．5裝修工程竣工后，并不像土建工程竣工后需要得到建設(shè)行政主管部門認(rèn)可或備案，因此，沒有一份統(tǒng)一的證明材料來證明該裝修工程符合相關(guān)規(guī)范。 37．3買受人要求開發(fā)商在交付使用時(shí)提供相關(guān)材料、設(shè)備及整體質(zhì)量檢測證明的，應(yīng)在合同中約定。 37．2開發(fā)商提供菜單裝修的，有關(guān)設(shè)備、材料的品牌、規(guī)格型號(hào)、產(chǎn)地的約定應(yīng)當(dāng)確定，不會(huì)產(chǎn)生歧義；顏色等方面的約定應(yīng)十分明確，如，不能將某一種裝飾的顏色簡單地約定為藍(lán)色，而應(yīng)確定為深藍(lán)色還是淺藍(lán)色。第36條律師為買受人提供法律服務(wù)的內(nèi)容 詳見20．20．3。2002年，建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心頒發(fā)了《商品住宅裝修一次到位實(shí)施細(xì)則》和《商品住宅裝修一次到位材料、部品技術(shù)要點(diǎn)》，建設(shè)部已經(jīng)將此標(biāo)準(zhǔn)推廣到康居示范工程3A級住宅里面，并推薦給全行業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)、設(shè)計(jì)和施工單位參照執(zhí)行。第五節(jié)合同對精裝修標(biāo)準(zhǔn)與樣板房的約定第35條一般規(guī)定 35．1精裝修房又稱全裝修住宅，是指房屋交鑰匙前，所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)備全部安裝完成。33．3如開發(fā)商承諾商品房的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)高于國家標(biāo)準(zhǔn)或?qū)ι唐贩抠|(zhì)量有特別約定的，則應(yīng)在商品房買賣合同中作特別約定。第33條律師為買受人提供法律服務(wù)時(shí)的重點(diǎn)內(nèi)容 33．1 審查開發(fā)商提供的《住宅質(zhì)量保證書》或附件中約定的質(zhì)量保修條款是否符合相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，特別是當(dāng)?shù)匦姓ㄒ?guī)、規(guī)章對商品房的保修期限、保修范圍、保修責(zé)任有特別規(guī)定的，是否執(zhí)行了當(dāng)?shù)匾?guī)定。第32條律師為買受人提供法律服務(wù)的內(nèi)容 32．1 審查開發(fā)商提供的《住宅質(zhì)量保證書》或附件中約定的質(zhì)量保修條款。供熱與供冷系統(tǒng)的最低保修期限為兩個(gè)采暖期、供冷期。如電器照明的開關(guān)、插座安裝傾斜、插座缺項(xiàng)或短路，給排水管道漏水、堵塞，給水閥門關(guān)閉不嚴(yán)、脫絲，連接件滴、滲水，截止閥生銹、水表空走等均屬安裝工程質(zhì)量問題。地面工程質(zhì)量問題，如室內(nèi)地坪空鼓、開裂、起沙、地面滲水；樓面工程質(zhì)量問題，如墻面漿活起堿脫皮、龜裂，頂棚抹灰、墻紙、面磚鑲貼、油漆等飾面脫落，衛(wèi)生問、廚房地面泛水、積水、陽臺(tái)積水漏水；門窗工程質(zhì)量問題，如鋁合金窗框扇相碰、密封條、毛刷條短缺、密封股封閉不嚴(yán)向內(nèi)滲水等質(zhì)量問題。按照建設(shè)部2000年頒布的《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》規(guī)定，在正常使用下房屋防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，最低保修期限為5年。建筑物在合理使用壽命內(nèi)，必須確保地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量。 31．2質(zhì)量問題 房屋質(zhì)量問題是指房屋的地基基礎(chǔ)工程、主體結(jié)構(gòu)工程、屋面防水工程、其他土建工程、電氣管線、給排水系統(tǒng)管線的安裝工程、供熱、供冷系統(tǒng)工程等出現(xiàn)的質(zhì)量問題，主要表現(xiàn)為： (1)地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程的質(zhì)量問題。 (16)GB 502102001《建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》(精裝修房適用)。 (14)GB 50096—1999住宅設(shè)計(jì)規(guī)范(2003版)。 (12)GB 503252001(2006版)民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī)范。 (10)GBJ 242采暖與衛(wèi)生工程施工及驗(yàn)收規(guī)范。 (8)GBJ 207屋面工程施工及驗(yàn)收規(guī)范。 (6)GBJ 45高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范。 (4)GBJ 14室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范。 (2)GBJ 10鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范。 30．3建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)?、收益分配等事?xiàng)，如果沒有約定或約定不明確的，則按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。第30條律師為買受人提供法律服務(wù)時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)提示 30．1商品房買賣合同就公共空問的約定如違反《物權(quán)法》等法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，該約定無效。 29．3業(yè)主使用屬于“人防”工程的車位時(shí)，應(yīng)要求開發(fā)商出示“人防”工程平時(shí)使用審批手續(xù)，并審核開發(fā)商準(zhǔn)許業(yè)主使用年限有否超過“人防”主管部門準(zhǔn)許開發(fā)商使用的年限。第29條律師為買受人提供法律服務(wù)時(shí)的重點(diǎn)內(nèi)容 29．1經(jīng)審查，如果開發(fā)商提供的合同文本中有關(guān)公共空間的約定不符合《物權(quán)法》等法律、法規(guī)的規(guī)定的，應(yīng)協(xié)助買受人要求開發(fā)商依法修改。 28．3買受人購買地下車位的，應(yīng)當(dāng)查清該地下車位是否屬于“人防”設(shè)施。第28條律師為買受人提供法律服務(wù)的內(nèi)容 28．1 審查開發(fā)商提供的合同文本中有關(guān)公共空間的約定是否符合《物權(quán)法》等法律、法規(guī)的規(guī)定。如果沒有約定的，則按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。在絕大多數(shù)地方性法規(guī)、規(guī)章中，建設(shè)單位或產(chǎn)權(quán)所有人是建筑物、構(gòu)筑物地名的命名申請人。但是，民政管理部門(或地名委員會(huì))一般不會(huì)主動(dòng)對建筑物、構(gòu)筑物命名，而是根據(jù)申請人的申請進(jìn)行審核、命名。 27．3商品房外墻面和屋頂屬于全體業(yè)主共有，但其使用權(quán)歸屬可以在合同中約定。沒有按法律規(guī)定明示的，屬于全體業(yè)主共有。在沒有滿足業(yè)主需要之前，不得向業(yè)主以外的第三人銷售、出租、贈(zèng)與。 27．1 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。 在法律上已經(jīng)明確規(guī)定屬于業(yè)主所有的公共空間，不允許開發(fā)商與業(yè)主在合同中約定其權(quán)利歸屬。另外，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第3條的規(guī)定，建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分，以及其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場所及設(shè)施等，由業(yè)主共有。規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺(tái)等，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為《物權(quán)法》第六章所稱的專有部分的組成部分。第三節(jié)合同對業(yè)主的建筑物區(qū)