【正文】 為全面的產(chǎn)品線。 產(chǎn)品多元化，符合大盤需求大量購買人群 1：周邊有大體量的競爭對手，以后的競爭會越來越激烈，所以，我們在 規(guī)劃初期就應該貫穿和其他樓盤不一樣的理念。 2：除了我們在做整體規(guī)劃時，在概念上打造出非同一般的核心內(nèi)涵，更 需要在產(chǎn)品面上實際打造出具有代表樓盤檔次的產(chǎn)品。 3：鹽城大量開發(fā)的產(chǎn)品多只是普通公寓或者別墅，產(chǎn)品線單一。復合型 的高端產(chǎn)品現(xiàn)在還未出現(xiàn)，所以留給我們一個巨大的機會。 產(chǎn)品面積控制，與鹽城整體消費水平相符合 鹽城位處蘇北，在經(jīng)濟上和蘇南地區(qū)有一定差距，在購買力上也就存在差距。所以在產(chǎn)品設計上，在考慮整體舒適度，提高實際使用比例外，總價上應該有一定的控制，在單價不變的情況下，面積控制是最合適的方式。 充分利用周邊資源，滿足投資需求 無論是立足今天還是從長遠角度看，市級商業(yè)中心的概念是經(jīng)年逐步發(fā)展形成的，大市口的核心商業(yè)地位是不可被取代的。作為本項目而言，周邊已經(jīng)規(guī)劃了眾多商業(yè)設施，而本區(qū)域的人氣又不足，有限的消費力也不足以支撐眾多大型商業(yè)。因此在體量上盡可能做到適宜的尺度，以精致取勝。 商業(yè)定位思考 —— 適度體量 本項目旁就是悅達企業(yè)總部，作為一家世界級的企業(yè)總部，未來往來人員必定眾多。同時鹽城有眾多在外打工，又在鹽城當?shù)刭I房卻不住的人群。這部分人很多是投資性購房，他們有資本，又能無障礙地理解什么是投資性產(chǎn)品。所以，綜合起來，在一定價格下，如酒店公寓這樣的投資產(chǎn)品會受到追捧。 項目總體定位及規(guī)劃建議 Chapter 4 定位價值要點 項目總體定位 總體規(guī)劃建議 多元的城市，多元的生活 定位價值要點 價值體現(xiàn)之二 :主題性引領鹽城 鹽城是一個擁有悠久歷史的古城，本項目的區(qū)域又是規(guī)劃中的文化旅游休閑區(qū)。所以在整個項目的定位規(guī)劃里，應該與之相呼應。且一個高尚樓盤的成功與否，就要看它賦予給整個樓盤什么樣的文化內(nèi)涵。 價值體現(xiàn)之一 :符合整個區(qū)域的規(guī)劃 價值體現(xiàn)之三 :體現(xiàn)多元性、擴大受眾面 本地樓盤產(chǎn)品比較多的是強調(diào)房型、功能、地段等方面的優(yōu)勢，但是從上海、或者北京等地樓盤分析來看，一個好的中高端樓盤，是不是有一個好的主題吸引到購房者，是產(chǎn)品在項目前期樹立形象時最大的賣點，也是未來決定產(chǎn)品價值的重要依據(jù)之一。 作為這樣一個大體量的樓盤，注定我們不能走單一產(chǎn)品的路線，在人群覆蓋上必須涵蓋，中、中高、高端及投資性產(chǎn)品較為全面的產(chǎn)品線。只有受眾面提高，在優(yōu)越的產(chǎn)品吸引下，必定會給銷售帶來極大利好。 項目總體定位 總體定位 —— 以“紫薇”為主題特色，汲取鹽城歷史文化及山水之精華的、具有 鹽城唯一性的主題性社區(qū) 融合高檔酒店公寓、公寓、花園洋房、別墅、文化為主題特色社區(qū)商業(yè)與典雅藝術(shù)建筑住宅 為城市高收入人群及高尚白領打造的，小高層、花園洋房、別墅 現(xiàn)代高尚人文景觀復合社區(qū) 定位詮釋： 形象定位：對鹽城市花紫薇花的深度挖掘，用以對鹽城的歷史、文化、形象感進行固化、符號化，塑造鮮明市場形象和文化感 產(chǎn)品定位：為鹽城高端市場打造的，酒店公寓、公寓、花園洋房、別墅、文化為主題特色社區(qū)商業(yè)與典雅藝術(shù)建筑住宅 客戶定位：鹽城“富人”和中高收入白領及投資者 產(chǎn)品形態(tài)： 小高層、花園洋房、別墅、酒店公寓及特色社區(qū)商業(yè) 特色社區(qū)商業(yè) +酒店公寓 +別墅 +花園洋房 +小高層 類型 層數(shù) 建筑面積（約） 比例（約） 產(chǎn)品占地（約） 商業(yè) 2 2萬平米 5% 酒店公寓 1820 10% 別墅 35 5% 花園洋房 8 20% 小高層 1216 60% 合計 100% 6萬平米 產(chǎn)品規(guī)劃方案 地塊初步規(guī)劃分為 4個區(qū)域，酒店公寓及商業(yè) 區(qū)塊、公寓區(qū)塊、別墅區(qū)塊、花園洋房區(qū)塊。 初步規(guī)劃布局方案 開放大道 中心廣場 小高層公寓 花園洋房 別 墅 酒店公寓及商業(yè) 酒店及商業(yè) 投影占地面積約： 10000㎡ 小高層公寓 投影占地面積約： 25000㎡ 別墅 投影占地面積約： 8000㎡ 花園洋房 投影占地面積約： 17000㎡ 東 進 路 水 街 紫薇花大道 樣板段 產(chǎn)品設計建議 Chapter 5 產(chǎn)品定位 產(chǎn)品亮點設計建議 我的家，就在紫薇花開的地方 產(chǎn)品定位 掩映在紫薇花里的復合型高尚主題社區(qū) 所有的記憶都是紫薇花開時，燦爛的陽光； 這是我一直在找尋的地方，我要把夢種在這里，等待明年紫薇再綻放的時候，我就娶回我的新娘。 產(chǎn)品面積段劃分方案 類型 面積 戶數(shù)（約） 酒店公寓 5080平方米 760 別墅 160220平方米 115 花園洋房 130150平方米 650 小高層 85140平方米 2700 產(chǎn)品面積的設計，充分考慮到不同產(chǎn)品特點及未來存在的需求情況，以及產(chǎn)品線的完整。具體劃分原則如下： 1：酒店公寓： 小戶型 總價低 3：花園洋房： 舒適性 改善型 產(chǎn)品面積劃分原則： 2：別墅 : 享受性 尊貴性 高端性 當?shù)叵M能力 當?shù)厝讼埠? 4：小高層 : 實用性 功能性 經(jīng)濟型 當?shù)厝讼埠? 特色亮點： 萬棵紫薇“撼”鹽城 本項目整個社區(qū)，引種一萬棵紫薇花樹，形成對市場的絕對震撼！以促進整個購買人群對于本項目的追捧！ 紫薇花大道 紫薇花在你頭上密密地壓蓋著，陽光從縫隙里鉆出來， 心跟著飛揚起來，回家的路上也充滿芳香。 貫穿整個小區(qū)，形成本項目最直觀的符號代表！ 小高層、花園洋房產(chǎn)品對于低層區(qū)，尤其對于 14層由于即無法享受到高層的優(yōu)越性，又必需承擔比多層更高的物業(yè)管理費，因此銷售也是最難的，最終往往以低價處理。我們建議通過產(chǎn)品的創(chuàng)新解決 14層可能面臨的滯銷的問題，同時產(chǎn)品的創(chuàng)新也是形式上、符號化的對項目市場形象、企業(yè)品牌的提升。 具體手法，在小高層、花園洋房設計中 14層采用層層退的方式，將 14層戶型都設計為電梯情景花園洋房產(chǎn)品 ，增加低層的賣點和附加值，也使空間和建筑形式上更為靈活。 同時在頂層也可采用同樣的處理手法，即可控制總面積，同時也可提升產(chǎn)品價值 。 有退臺的小高層和花園洋房 建設樣板段 鹽城當?shù)赜袠影彘g的不多，有樣板段的更少。本項目是一個大盤，銷售周期較長。樣板段除了能樹立首次良好的印象外，更能直接觸發(fā)購買欲望，引發(fā)話題。同時讓項目可以長時間保持關注度。樣板段注意一下幾點 : 1: 在開盤前全面完成樣板段 2：樣板段要覆蓋公寓、別墅 及花園洋房。 3：樣板段必須有一個連續(xù)的 空間 4：紫薇的主題特點應該全面 貫穿整個設計主題。最好 有部分紫薇花大道出現(xiàn)。 別墅 別墅產(chǎn)品是體現(xiàn)一個樓盤品質(zhì)的最佳明證，所以是否有別墅產(chǎn)品，是給人高端產(chǎn)品第一印象的最直觀證明。 以疊加別墅為主，視情況結(jié)合少量聯(lián)排別墅 花園洋房 產(chǎn)品多元化，抓住各種需求的客戶，滿足中高端家庭的需求。特別是希望二次換房，但又經(jīng)濟上不能支持別墅產(chǎn)品負擔的家庭，提供了選擇。 小高層公寓 小高層公寓是本項目里體量最大的部分，也是最貼近普通購房者需求的，同時也是本項目資金的最大回籠部分，所以可以這樣說，別墅是整個項目的形象，而公寓這直接關系開發(fā)商的盈利。 面積 戶型 比例 8595平方米 兩房兩廳一衛(wèi) 20% 105115平方米 小三房兩廳一衛(wèi) 30% 115126平方米 小三房兩廳兩衛(wèi) 35% 130140平方米 三房兩廳兩衛(wèi) 15% 1： 3房的比例 65%，大面積的比例占 15%,主力戶型以小 3房為主。 2：拉低總價，是項目在市場中的競爭力更具有優(yōu)勢，客戶面更寬。 酒店公寓 本項目旁就是悅達企業(yè)總部，作為一家世界級的企業(yè)總部，未來往來人員必定眾多。同時鹽城有眾多在外打工，又在鹽城當?shù)刭I房卻不住的人群。這部分人很多是投資性購房，他們有資本，又能無障礙地理解什么是投資性產(chǎn)品。所以，綜合起來，在一定價格下，如酒店公寓這樣的投資產(chǎn)品會受到追捧。 ? 結(jié)語 以 上部分為我司對該項目的初步定位設想，我們希望打造出鹽城真正主題性的高尚樓盤。方案在項目的內(nèi)涵和營造方面，在概念的提出和包裝方面，做到了獨特性，達到主題新穎，領先鹽城的目的。同時將此報告作為與貴司討論的平臺，以期更進一步的使本項目更加成熟與完善，一同打造鹽城地產(chǎn)行業(yè)的明星產(chǎn)品。