【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 。 07年南城區(qū)建設(shè)處于起步階段，房?jī)r(jià)有一定的優(yōu)勢(shì)，升值潛力巨大。 08年市場(chǎng)放量較大，接近 80萬(wàn)平方的市場(chǎng)放量，市場(chǎng)壓力較大，走勢(shì)緩慢。 瑞爾國(guó)際公館 華廈綠城 板塊分析： 城南新行政中心，品牌開(kāi)發(fā)公司打造樓盤品質(zhì)極高，升值潛力巨大 城南 板塊區(qū)域劃分 公園道 1號(hào) 公園道一號(hào) 項(xiàng)目位置：公園道 1號(hào)位于鹽瀆公園南側(cè) 開(kāi)發(fā)商：鹽城市聯(lián)鑫置業(yè) 總建面積： 60萬(wàn)㎡ 容 積 率： 開(kāi)盤時(shí)間： 2022 物業(yè)形態(tài)：高層住宅 價(jià) 格： 48005000元 /㎡ 簡(jiǎn) 介：位于解放南路與青年路交界處的時(shí) 代超級(jí)購(gòu)物中心是鹽城僅有的幾個(gè) 大型綜合超市之一；集娛樂(lè)、餐飲、 購(gòu)物于一體的大型綜合性商業(yè)項(xiàng)目。 瑞爾國(guó)際公館 項(xiàng)目位置：躍馬路與聚亨路交匯處 開(kāi)發(fā)商：鹽城瑞爾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 總建面積： 30萬(wàn) 容 積 率： 開(kāi)盤時(shí)間： 2022 物業(yè)形態(tài)：精品公寓、服務(wù)式酒店公寓、精品購(gòu)物廣場(chǎng) 價(jià) 格： 38004000元 /㎡ 簡(jiǎn) 介：瑞爾國(guó)際公館是一個(gè)由鹽城瑞爾房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投資打造的高品 質(zhì)樓盤，項(xiàng)目位于鹽城南城新區(qū)核 心地段，緊鄰城市新行政中心，面 向鹽城南城 400000㎡ 中央濕地公園 和中心湖景，區(qū)域位置極佳，鹽城 首善之區(qū)，具有巨大升值潛力。 華廈綠城 項(xiàng)目位置：新市政府南 600米（躍馬路東、聚亨路南，東臨戴莊路） 開(kāi)發(fā)商：鹽城華廈融創(chuàng)置地 總建面積： 30萬(wàn) 容 積 率： 開(kāi)盤時(shí)間： 2022 物業(yè)形態(tài)：小高層公寓 價(jià) 格： 42004500元 /㎡ 簡(jiǎn) 介：項(xiàng)目前期占地 200多畝，建筑面積 近 30萬(wàn)㎡，內(nèi)有多層、小高層和高 層共計(jì) 1600多戶，居住人數(shù)將達(dá)到 5000人左右，戶型有從 60㎡ 到 230 ㎡ 多種不同理想戶型，小區(qū)建筑密 度低于 20％，綠地率為 45％。 鹽馬路以西，以西環(huán)路為軸線 板塊特征： 03年八大房產(chǎn)商鹿戰(zhàn)西環(huán)路時(shí)代的開(kāi) 始就宣告了城西板塊市場(chǎng)活躍性，隨 著開(kāi)發(fā)的深化，區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展被拉 動(dòng)，片區(qū)的發(fā)展也得到帶動(dòng)。 樓盤主要集中于青年路與西環(huán)路交匯 處，整體體量不少，由于區(qū)域位置的 特殊性（緊鄰老城，青年路為城市的 軸心位置），再加上價(jià)格有一定的優(yōu) 勢(shì)， 城西板塊認(rèn)同率較高。 金大洋花園 西城逸品 金大洋花園板塊分析： 市場(chǎng)活躍，新盤集中 , 體量不少，性價(jià)比高 城西 板塊區(qū)域劃分 金大洋花園 項(xiàng)目位置：鹽城市區(qū)西環(huán)路 1號(hào) 開(kāi)發(fā)商：江蘇金大洋投資置業(yè) 總建面積： 24萬(wàn)㎡ 容 積 率： 開(kāi)盤時(shí)間： 20226 物業(yè)形態(tài)：小高層公寓及商業(yè) 價(jià) 格： 45004800元 /㎡ 簡(jiǎn) 介：該項(xiàng)目占地面積 190畝，總投 資近 ，目前已投入 1 億元，工程總建筑面積 24萬(wàn) 平方米，分金大洋花園（商 ?。┖徒鸫笱笱b飾 生活廣 場(chǎng)（集中商業(yè)區(qū)）兩塊，總 體建筑綠化率為 30%，其中金 大洋花園住宅面積 12萬(wàn)平方 米，于 2022年 6月 18日開(kāi)盤銷 售。 西城逸品 項(xiàng)目位置： 西環(huán)路與青年路交界處 開(kāi)發(fā)商： 豐盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 總建面積： 40萬(wàn) ㎡ 容 積 率： 2 開(kāi)盤時(shí)間： 2022 物業(yè)形態(tài)：小高層公寓 價(jià) 格： 43004500元 /㎡ 簡(jiǎn) 介： 位于西環(huán)路與青年路交界處，是新老城交界處核心地段。東面為前進(jìn)河，南面為北港河， 周圍配套及發(fā)展前景良好，交通便利，區(qū)域位置極佳，是鹽城首善之區(qū)，有著巨大的升值 潛力。 項(xiàng)目總建筑面積約 40萬(wàn)平方米，占地面積約 20萬(wàn)平方米，綠化率高達(dá) 46%，由 33幢 風(fēng)格簡(jiǎn)約的景觀建筑組成，約 2022戶，可入住數(shù)千人，是一座大型水岸園林生活社區(qū)。一 期建筑面積 5萬(wàn)多平方米，為 6棟純小高層臨水住宅。 各板塊近年的發(fā)展以及結(jié)合媒體的炒作，其板塊特征已較為明顯；新建樓盤雖不多，但在售個(gè)案體量較大，多集中在 30萬(wàn)平方米以上，例如公園道 1號(hào)已達(dá)到 60萬(wàn)平方米體量。 ?整個(gè)市場(chǎng)的商品房供需關(guān)系處于一個(gè)較為供小于求的階段。樓市銷售情況屬于比較樂(lè)觀的狀態(tài)。不同層次的客戶的購(gòu)買行為，對(duì)于不同板塊的需求特征已逐漸形成。 ?隨著整個(gè)鹽城市區(qū)發(fā)展變化，城市中心由北向南轉(zhuǎn)移，城中、城南區(qū)域的配套以及景觀資源逐漸豐富，板塊內(nèi)，樓盤內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)以及產(chǎn)品品質(zhì)得到充分體現(xiàn)，同時(shí)各家開(kāi)發(fā)商，共同打造產(chǎn)生的優(yōu)勢(shì)效果也不斷加強(qiáng)。 ?目前整個(gè)鹽城市場(chǎng)，處于一個(gè)發(fā)展階段，城中以及城南是未來(lái)鹽城樓市的發(fā)展重點(diǎn)。 ?鹽城現(xiàn)階段還是處于賣房型、賣價(jià)格、賣地段的階段。雖然有高檔樓盤的概念提出，但什么樣是真正高端、有品質(zhì)的樓盤沒(méi)有具體的認(rèn)識(shí)。 ?隨著鹽城今年土地量供應(yīng)加大，未來(lái)的供應(yīng)量勢(shì)必增加。雖然現(xiàn)階段市場(chǎng)供小于求，但是可預(yù)見(jiàn)的將來(lái)競(jìng)爭(zhēng)勢(shì)必非常激烈。 ?市場(chǎng)產(chǎn)品組合較為單一，即使大體量項(xiàng)目的產(chǎn)品線也不豐富。 對(duì)于本項(xiàng)目而言，處于城中、城南交匯地帶，鄰近的鹽瀆公園，政府重金打造古典水街，新市政府落戶于此，已給本案奠定良好的發(fā)展空間。 小結(jié)： 區(qū)域分析 Chapter 2 區(qū)內(nèi)文脈 城市規(guī)劃 規(guī)劃指標(biāo)分析 SWOT 分析 千年的鹽城 復(fù)興的鹽城 在鹽阜大地上，哺育過(guò)文雄海內(nèi)的“建安七子”之一陳琳，水滸作者施耐庵；南北朝產(chǎn)生過(guò)名醫(yī)徐道度，清代有治水專家馮道立；明清出現(xiàn)過(guò)詩(shī)人吳嘉紀(jì) 陳玉澍、書(shū)法家宋曹、畫家萬(wàn)嵐以及評(píng)書(shū)的開(kāi)創(chuàng)者柳敬亭等。建湖的“百戲”在唐代即享有盛譽(yù)，慶豐十八團(tuán)是我國(guó)雜技三個(gè)半發(fā)源地之一。明代中葉還出現(xiàn)過(guò)東臺(tái)安豐人王艮為代表的具有全國(guó)影響的泰州學(xué)派。近、現(xiàn)代鹽城出現(xiàn)的學(xué)者名流甚多。 區(qū)域文脈 鹽城歷史的見(jiàn)證“鹽瀆公園” 鹽瀆公園位于鹽城市區(qū)中心地段，東依古老的運(yùn)鹽河 —— 串場(chǎng)河，西臨躍馬路，南接?xùn)|進(jìn)路，北靠青年路，占地 728畝，總投資 ，是市區(qū)最大的綜合性水綠生態(tài)公園 ,建有石門踩浪、噴泉?jiǎng)?chǎng)等 30多個(gè)景點(diǎn)。 鹽瀆公園的工程建設(shè)，開(kāi)創(chuàng)了鹽城公園建設(shè)史上許多新的篇章：一是創(chuàng)造了鹽城公園建設(shè)多項(xiàng)歷史之最。面積最大，投資最多。音樂(lè)噴泉最高可噴 80多米；園內(nèi)最大的一棵樹(shù)，高 16米，胸徑約 82厘米；最大的石頭重 50多噸。二是營(yíng)造了一個(gè)豐富多彩的水世界。鹽瀆公園東依古老的運(yùn)鹽河道 —— 串場(chǎng)河，水面占公園面積百分之三十以上，水面之間由四十四座不同材質(zhì)、形態(tài)各異的橋梁聯(lián)通。公園以大面積的湖泊、草坪、樹(shù)林為主體，水面占整個(gè)公園面積的 30%以上。三是形成了風(fēng)格獨(dú)具的橋博覽。園內(nèi)有橋 43座，這些橋造型別致、各具情趣，組成了公園內(nèi)一道獨(dú)特的風(fēng)景線。四是構(gòu)建了綠色和諧的生態(tài)園。公園內(nèi)綠化面積占總面積的 51%以上，栽植各類常綠喬木、充分體現(xiàn)了“綠底水魂”和人與自然的有機(jī)融合。 鹽瀆公園 文化風(fēng)貌區(qū)中的重要景點(diǎn)“水街” 鹽城產(chǎn)海鹽，自漢代以來(lái)就有著極為重要的作用，輝煌時(shí)期曾經(jīng)占到全國(guó)財(cái)政總收入的三分之一。舊時(shí)的鹽城，可以說(shuō)是百河交錯(cuò)，水系密集，百米之內(nèi)，三步兩橋。古時(shí)鹽城就有水街，水街上富商云集，店鋪林立。為了順應(yīng)民意，鹽城市政府在廣納賢言的基礎(chǔ)上，籌資億元，重建水街，光復(fù)舊景。水街，與其說(shuō)是街更不如說(shuō)是一個(gè)小鎮(zhèn)。全部是青磚灰瓦的仿古建筑。 水街 海鹽歷史文化風(fēng)貌區(qū)工程總投資 13億元，占地面積 500畝，建筑面積 18萬(wàn)平方米。水街是海鹽歷史文化風(fēng)貌區(qū)的重要組成部分，位于串場(chǎng)河?xùn)|側(cè)，由世紀(jì)大道向北至東進(jìn)路，沿開(kāi)放大道西側(cè)規(guī)劃建設(shè)，建筑面積 ，總投資 元。水街的定位為國(guó)家 AAAA級(jí)旅游景區(qū)，整個(gè)建筑風(fēng)格為仿古建筑，包含大宅門、天水廣場(chǎng)和驛水酒家三大片區(qū)，建有水云閣、漂舟戲苑、瀚墨閣等特色景點(diǎn)和部分商業(yè)店鋪，安排了水上游船和陸上游覽線路，集中展示地方戲曲、雜技、老行當(dāng)和民間藝術(shù)等民俗文化，同時(shí)經(jīng)營(yíng)地方特色小吃、旅游工藝品、土特產(chǎn)和文房四寶等，配套餐飲、茶肆等商業(yè)服務(wù)，充分展現(xiàn)鹽城水鄉(xiāng)風(fēng)情和海鹽歷史文化風(fēng)貌。 城市規(guī)劃