徽商?御花園項目品牌策劃報告-資料下載頁
2025-05-17 12:23本頁面
【正文】 開發(fā)實(shí)際情況；3) 符合“大盤開發(fā)” 的品牌要求，在符合市場年消費(fèi)需求的基礎(chǔ)上，一期開發(fā) 9萬平方米可以在短期內(nèi)迅速掠奪市場，提升 項目品位；4) 一期開發(fā)遵循“品牌讓利”的價格策略，一方面有利于加快前期 資金回籠速度，降低開發(fā)風(fēng)險；另外一方面打下堅實(shí)的品牌基礎(chǔ)，為后續(xù)價格的提升，謀取更高利益提供有力的市場依據(jù)。5) 符合整體價格攀升原則，后期 產(chǎn)品形態(tài)根據(jù)以上的綜合考慮，我司認(rèn)為 本項目一期開發(fā)是比較可行的。. 一期產(chǎn)品分批推出計劃根據(jù)我司前期的綜合分析以及對項目自身工程進(jìn)度的研究，我司認(rèn)為本項目一期產(chǎn)品分批推出初步建議如下：1① 第一批房源推出計劃（如圖示）21? 推出物業(yè)類型：11 幢（其中 8 幢多層+3 幢小高層）? 推出總套數(shù)：375 套（其中多層 276 套；小高層 99 套）? 推出總面積：約 4 萬平方米? 預(yù)計推出時間：2022 年 4 月（根據(jù)蓄水情況確定）? 預(yù)計銷售均價：多層 2500 元/平方米；小高層 2400 元/平方米（暫定）2① 第二批房源推出計劃（如上圖示）? 推出物業(yè)類型：9 幢（其中 4 幢多層+5 幢小高層）? 推出總套數(shù)：421 套（其中多層 146 套；小高層 275 套）? 推出總面積：約 5 萬平方米? 預(yù)計推出時間：2022 年 9 月（根據(jù)蓄水情況確定）? 預(yù)計銷售均價：多層 2600 元/平方米；小高層 2500 元/平方米（暫定）預(yù)計一期總體銷售均價：2500 元/平方米（毛坯）；總銷售額 22500 萬元。第一批第二批22. “低開高走， 穩(wěn)步攀升”的入市策略“低開高走， 穩(wěn) 步攀升 ”策略一期銷售均價：2500 元/平方米 (毛坯)，第一批房源推出的總體銷售均價（約 4 萬平方米）：2450 元/平方米(毛坯)；第二批推出房源的 總體銷售均價（約 5 萬平方米）：2550 元/平方米(毛坯)。通過這樣的分期銷售調(diào)整，一方面可以在最大限度上保證 本項目的開盤銷售成功，另外一方面還可以突出項目高升值潛力， 讓前面的人覺得買得 值， 讓后面的人覺得可以買，形成良性價格攀升循環(huán)。① 格策略市場依據(jù)? 城市中心生活居住區(qū)，生活配套十分完善。? 舊城拆遷量逐步加大，市區(qū)部分高消 費(fèi)客戶要求改善居住明顯。? 項目總體規(guī)模優(yōu)勢明顯， “皇家園林主題產(chǎn)品定位”具有很 強(qiáng)的市場差異性。? 現(xiàn)階段市中心競爭項目銷售情況理想，市 場前景樂觀。? “小王莊”顯 赫地段優(yōu)勢明顯，市 場認(rèn)同度較高， 給予項 目雙重核心保障。? 產(chǎn)品定位相對比較合理，比 較符合市場的需求。? 徽商集團(tuán)當(dāng)?shù)貜?qiáng)大的資源整合能力。? 市場對“現(xiàn)代簡約建筑風(fēng) 格” 的認(rèn)可度比較高， 項目與 這一市場需求比較吻合。① 格策略風(fēng)險分析? 市場整體容量有限，市 場競 爭壓力大。23? 價格處于巢湖市中心同類型產(chǎn)品的最高端，具有一定的市場風(fēng)險。? 項目建設(shè)成本相對較高，市 場抗風(fēng)險能力相對較弱。? 項目規(guī)模較大，開發(fā)周期 長，市場變數(shù)較多風(fēng)險較高。? 市場后續(xù)供應(yīng)量大，市場競 爭進(jìn)一步加劇，對本項目構(gòu)成一定的壓力。? 巢湖整體房地產(chǎn)市場發(fā)展力度不高，市 場開發(fā)風(fēng)險高。① 分析小結(jié)“低開高走，穩(wěn)步攀升”雖然是 現(xiàn)階段很多開發(fā)商采用的價格策略，特別是一些大型項目，如萬科、順馳等，發(fā)展商將獲利的重點(diǎn)放在后期的開發(fā)上。為了保證一期的銷售迅速成功，符合“在最短的時間內(nèi)樹立項目的市場公信力”的傳播目標(biāo)，我司建議同樣采用“低開高走，穩(wěn)步攀升”的價格策略。第一：可以在短時間引起市場的關(guān)注，迅速 樹立起項目的市 場知名度，降低市 場風(fēng)險；第二：促進(jìn)銷售，加快資金的回 籠，減 輕前期的資金投入壓 力；第三：犧牲小部分前期利潤，擴(kuò) 大品牌效應(yīng)，迅速拉升高走的策略，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)利潤。由于本項目定位為：“巢湖當(dāng)?shù)仄焚|(zhì)最高的精品居住社區(qū)”之一，因此我司認(rèn)為本項目在傳播上需要有一定的氣勢， 這樣才能夠體現(xiàn)項目的核心 競爭優(yōu)勢。另外 項目需要在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)預(yù)期的品牌效果以及銷售效果。另外根據(jù)合同 規(guī)定，雙方約定營銷推廣費(fèi)用比低于當(dāng)期推出總銷售金額的 1%，因此我司建議一期的媒體費(fèi)用預(yù)算最好能夠控制在 %（不24含銷售中心、樣板房裝修、外接待中心租賃等費(fèi)用）。預(yù)算前提條件：一期住宅總建筑面積：9 萬平方米， 預(yù)計一期銷售均價 2500 元/ 平方米（預(yù)計），總銷售金額：225，000，000 元； 根據(jù)以上的數(shù)據(jù)分析，總媒體 預(yù)算費(fèi)用：270 萬元（按照 %計算）：25徽商御花園費(fèi)用預(yù)算一覽表（根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整）：媒體費(fèi)用百分比媒體金額（萬元）費(fèi)用合計（萬元）備注固定廣告 50主要 針對巢湖市以及周邊的鎮(zhèn)中心大牌，預(yù)計 45 塊，如果找不到大牌，該費(fèi)用可預(yù)留作為流動廣告用途；流動廣告 20 包括公交車身、出租車等廣告 戶 外廣 告工地圍墻30%1080不含工程，主要包括畫面制作和更 換費(fèi)用巢湖日報 11% 30 30 約 15 次彩色整版（2 萬元/次，軟+硬）報 紙媒 體 其它 7% 20 20 約 20 次整版；根據(jù)媒體關(guān)系進(jìn)行協(xié)調(diào)品牌宣傳活動 11% 30 30 開盤產(chǎn)品推介會、五一、十一大型開盤活動等電視廣告 19% 50 50 巢湖電視臺，簽訂大合同，要求提供跟蹤服務(wù)銷售資料 4% 10 10 包括銷售資 料、客戶通訊、 DM 直郵等模型制作費(fèi)用 4% 10 10 含單體模型、總體模型等；可分?jǐn)?公積金對賬單 7% 20 20 從今年年底開始參加，預(yù)計 3 次短信促銷費(fèi)用 1 1 根據(jù)銷售節(jié)點(diǎn)確定不可預(yù)算費(fèi)用 7% 19 19可按照 3 年分?jǐn)?；（該部分費(fèi)用可適當(dāng)提高到20 萬，根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整）小計 100% 270 萬 270 萬南京合富輝煌房地產(chǎn)2022．10．24
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