徽商?御花園項目品牌策劃報告-資料下載頁
2025-05-17 12:23本頁面
【正文】 開發(fā)實際情況；3) 符合“大盤開發(fā)” 的品牌要求，在符合市場年消費需求的基礎上，一期開發(fā) 9萬平方米可以在短期內迅速掠奪市場，提升 項目品位；4) 一期開發(fā)遵循“品牌讓利”的價格策略，一方面有利于加快前期 資金回籠速度，降低開發(fā)風險；另外一方面打下堅實的品牌基礎，為后續(xù)價格的提升，謀取更高利益提供有力的市場依據。5) 符合整體價格攀升原則，后期 產品形態(tài)根據以上的綜合考慮，我司認為 本項目一期開發(fā)是比較可行的。. 一期產品分批推出計劃根據我司前期的綜合分析以及對項目自身工程進度的研究，我司認為本項目一期產品分批推出初步建議如下：1① 第一批房源推出計劃（如圖示）21? 推出物業(yè)類型：11 幢（其中 8 幢多層+3 幢小高層）? 推出總套數(shù)：375 套（其中多層 276 套；小高層 99 套）? 推出總面積：約 4 萬平方米? 預計推出時間：2022 年 4 月（根據蓄水情況確定）? 預計銷售均價：多層 2500 元/平方米；小高層 2400 元/平方米（暫定）2① 第二批房源推出計劃（如上圖示）? 推出物業(yè)類型：9 幢（其中 4 幢多層+5 幢小高層）? 推出總套數(shù)：421 套（其中多層 146 套；小高層 275 套）? 推出總面積：約 5 萬平方米? 預計推出時間：2022 年 9 月（根據蓄水情況確定）? 預計銷售均價：多層 2600 元/平方米；小高層 2500 元/平方米（暫定）預計一期總體銷售均價：2500 元/平方米（毛坯）；總銷售額 22500 萬元。第一批第二批22. “低開高走， 穩(wěn)步攀升”的入市策略“低開高走， 穩(wěn) 步攀升 ”策略一期銷售均價：2500 元/平方米 (毛坯)，第一批房源推出的總體銷售均價（約 4 萬平方米）：2450 元/平方米(毛坯)；第二批推出房源的 總體銷售均價（約 5 萬平方米）：2550 元/平方米(毛坯)。通過這樣的分期銷售調整，一方面可以在最大限度上保證 本項目的開盤銷售成功，另外一方面還可以突出項目高升值潛力， 讓前面的人覺得買得 值， 讓后面的人覺得可以買，形成良性價格攀升循環(huán)。① 格策略市場依據? 城市中心生活居住區(qū)，生活配套十分完善。? 舊城拆遷量逐步加大，市區(qū)部分高消 費客戶要求改善居住明顯。? 項目總體規(guī)模優(yōu)勢明顯， “皇家園林主題產品定位”具有很 強的市場差異性。? 現(xiàn)階段市中心競爭項目銷售情況理想，市 場前景樂觀。? “小王莊”顯 赫地段優(yōu)勢明顯，市 場認同度較高， 給予項 目雙重核心保障。? 產品定位相對比較合理，比 較符合市場的需求。? 徽商集團當?shù)貜姶蟮馁Y源整合能力。? 市場對“現(xiàn)代簡約建筑風 格” 的認可度比較高， 項目與 這一市場需求比較吻合。① 格策略風險分析? 市場整體容量有限，市 場競 爭壓力大。23? 價格處于巢湖市中心同類型產品的最高端，具有一定的市場風險。? 項目建設成本相對較高，市 場抗風險能力相對較弱。? 項目規(guī)模較大，開發(fā)周期 長，市場變數(shù)較多風險較高。? 市場后續(xù)供應量大，市場競 爭進一步加劇，對本項目構成一定的壓力。? 巢湖整體房地產市場發(fā)展力度不高，市 場開發(fā)風險高。① 分析小結“低開高走，穩(wěn)步攀升”雖然是 現(xiàn)階段很多開發(fā)商采用的價格策略，特別是一些大型項目，如萬科、順馳等，發(fā)展商將獲利的重點放在后期的開發(fā)上。為了保證一期的銷售迅速成功，符合“在最短的時間內樹立項目的市場公信力”的傳播目標，我司建議同樣采用“低開高走，穩(wěn)步攀升”的價格策略。第一：可以在短時間引起市場的關注，迅速 樹立起項目的市 場知名度，降低市 場風險；第二：促進銷售，加快資金的回 籠，減 輕前期的資金投入壓 力；第三：犧牲小部分前期利潤，擴 大品牌效應，迅速拉升高走的策略，實現(xiàn)目標利潤。由于本項目定位為：“巢湖當?shù)仄焚|最高的精品居住社區(qū)”之一，因此我司認為本項目在傳播上需要有一定的氣勢， 這樣才能夠體現(xiàn)項目的核心 競爭優(yōu)勢。另外 項目需要在短期內實現(xiàn)預期的品牌效果以及銷售效果。另外根據合同 規(guī)定，雙方約定營銷推廣費用比低于當期推出總銷售金額的 1%，因此我司建議一期的媒體費用預算最好能夠控制在 %（不24含銷售中心、樣板房裝修、外接待中心租賃等費用）。預算前提條件：一期住宅總建筑面積：9 萬平方米， 預計一期銷售均價 2500 元/ 平方米（預計），總銷售金額：225，000，000 元； 根據以上的數(shù)據分析，總媒體 預算費用：270 萬元（按照 %計算）：25徽商御花園費用預算一覽表（根據實際情況調整）：媒體費用百分比媒體金額（萬元）費用合計（萬元）備注固定廣告 50主要 針對巢湖市以及周邊的鎮(zhèn)中心大牌，預計 45 塊，如果找不到大牌，該費用可預留作為流動廣告用途；流動廣告 20 包括公交車身、出租車等廣告 戶 外廣 告工地圍墻30%1080不含工程，主要包括畫面制作和更 換費用巢湖日報 11% 30 30 約 15 次彩色整版（2 萬元/次，軟+硬）報 紙媒 體 其它 7% 20 20 約 20 次整版；根據媒體關系進行協(xié)調品牌宣傳活動 11% 30 30 開盤產品推介會、五一、十一大型開盤活動等電視廣告 19% 50 50 巢湖電視臺，簽訂大合同，要求提供跟蹤服務銷售資料 4% 10 10 包括銷售資 料、客戶通訊、 DM 直郵等模型制作費用 4% 10 10 含單體模型、總體模型等；可分攤 公積金對賬單 7% 20 20 從今年年底開始參加，預計 3 次短信促銷費用 1 1 根據銷售節(jié)點確定不可預算費用 7% 19 19可按照 3 年分攤；（該部分費用可適當提高到20 萬，根據實際情況調整）小計 100% 270 萬 270 萬南京合富輝煌房地產2022．10．24
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