【正文】 因此可充分利用房屋預售來籌集必要的資金。 計劃銷售量計算表 單位：萬元經(jīng)濟適用住房多層商品住宅高層商品住宅合 計2013年度銷售量250004000040000120000銷售金額2014年度銷售量500008000080000249000銷售金額2015年度銷售量500008000080000251000銷售金額2016年度銷售量500008000080000240000銷售金額合 計 投資計劃與資金籌措表 單位：萬元序號項目合計20132014201520161項目總投資開發(fā)建設(shè)投資經(jīng)營資金000002資金籌措自有資金借貸資金預售收入預租收入其他收入河南城建學院本科畢業(yè)論文 第七章 項目經(jīng)濟效益評價第七章 項目經(jīng)濟效益評價 項目財務(wù)評價 銷售收入 銷售收入=可銷售面積*售單價=350000*4200=147000 （萬元） 單位：萬元序號項 目合計20132014201520161銷售收入14700012600420004200050400可銷售面積單位售價銷售比例35000042001003000042001000004200100000420012000042002經(jīng)營稅金及稅金附加8085693231023102772營業(yè)稅城市維護建設(shè)稅教育費附加73506302100147632100147632520 損益和利潤分配 銷售利潤預測表（損益表） 單位：萬元序號項 目合 計2013年2014年2015年2016年1銷售收入銷售收入出租收入2經(jīng)營成本銷售成本3經(jīng)營稅費銷售稅費營業(yè)稅及附加交易及印花稅4銷售費用5財務(wù)費用6開發(fā)利潤7所得額8所得稅9稅后利潤應付利潤未分配利潤 財務(wù)指標①財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）與財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR） 總現(xiàn)金流量表 單位：萬元項 目合 計2013年2014年2015年2016年1現(xiàn)金流入銷售收入小計2現(xiàn)金流出固定資產(chǎn)投資經(jīng)營資金開發(fā)總投資銷售費用經(jīng)營稅費土地增值稅所得稅小計3凈現(xiàn)金流量4累計凈現(xiàn)金流量5折現(xiàn)系數(shù)（i=10%）6折現(xiàn)值7累計折現(xiàn)值8折現(xiàn)系數(shù)（i=45%）9折現(xiàn)值10折現(xiàn)系數(shù)（i=50%）11折現(xiàn)值計算指標IRR=%NPV（10%）=靜態(tài)投資回收期=動態(tài)投資回收期= 自有資金現(xiàn)金流量表 單位：萬元項 目合 計2013年2014年2015年2016年1現(xiàn)金流入銷售收入小 計2現(xiàn)金流出自有資金收入用于投資銷售費用經(jīng)營稅費所得稅貸款本金償還貸款利息支付小 計3凈現(xiàn)金流量4累計凈現(xiàn)金流量5折現(xiàn)系數(shù)（i=10%）6折現(xiàn)值7累計折現(xiàn)值8折現(xiàn)系數(shù)（i=40%）9折現(xiàn)值10折現(xiàn)系數(shù)（i=45%）11折現(xiàn)值計算指標NPV(10%)=IRR=%靜態(tài)投資回收期=動態(tài)投資回收期=根據(jù)項目現(xiàn)金流量表可計算出財務(wù)凈現(xiàn)值和財務(wù)內(nèi)部收益率 財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）=財務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)=%經(jīng)過表中計算可知，項目財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）0,表明項目除了達到基準的收益率外，還能后的超過收益，具有財務(wù)上，經(jīng)濟上的可行性，項目財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）10%，,且水平較高，表明項目具有盈利能力，故可行。②項目投資利潤率 投資利稅率 投資回收期 ，.投資利潤率＝平均利潤總額/總投資額100％＝％銷售利潤率＝平均利潤總額/銷售收入100％＝％靜態(tài)投資回收期＝動態(tài)投資回收期＝ 償債能力分析 資金來源與運用表 用表資金來源與運用表 單位：萬元序號項 目合 計2013年2014年2015年2016年1資金來源銷售收入自有資金銀行貸款小 計2資金運用開發(fā)成本經(jīng)營稅費銷售費用財務(wù)費用應付利潤各期還本付息小 計3=12歸還墊支利潤及凈投資回收（盈余資金） 借款還本付息表 貸款還本付息表 單位：萬元序號項 目合 計2013年2014年2015年2016年1貸款及還本付息初期貸款本息累計本金利息本期貸款本期應計利息本期本金歸還本期利息支付期末貸款利息累計0本年年利率%%%%2償還貸款本息的資金來源投資回收未分配利潤其他 經(jīng)濟效益評價結(jié)論本房地產(chǎn)投資開發(fā)方案在財務(wù)方面、經(jīng)濟效益方面是完全可行的。河南城建學院本科畢業(yè)論文 第八章 風險分析第八章 風險分析總銷售收入S=PQ總成本C=F+VQ總利潤B=SC當總成本C=F+VQ時V=(CF)/Q=()/400000=（元）即銷售面積的盈虧平衡點為：Q。=F/(PV)= ()=(平方米)投資額、銷售收入、銷售成對財務(wù)凈現(xiàn)值的敏感度分析： 敏感度分析表 單位：萬元變化NPV參數(shù)20%10%5%0+5%+10%+20%投 資銷售收入銷售成本可知凈現(xiàn)值對銷售收入的變化最為敏感根據(jù)表計算可得：建設(shè)投資平均敏感度=%銷售收入平均敏感度=%銷售成本平均敏感度=% 政策風險2011年開始政府對房地產(chǎn)的調(diào)控一直沒有放松手腕，政府的政策對房地產(chǎn)的影響是全局性的，因而，由于政策的變化而帶來的風險將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大的影響。大同市屬于二、三線城市，房地產(chǎn)受到限制的力度還沒有那么明顯，2011年大同市經(jīng)濟發(fā)展狀況良好，2012年將延續(xù)較好的發(fā)展勢頭，大同市政府作出“十二五”規(guī)劃，重點扶持愈合生態(tài)園這個城市中軸線，所以，目前項目是在良好的政治環(huán)境下開發(fā)的，受到國家限制政策影響可能性很小。 經(jīng)濟風險，%。在房地產(chǎn)開發(fā)投資中，%， %；，%，%；，%，%；，%，%。據(jù)調(diào)查2011年大同市在商品住宅銷售中，%，%；，%，%。在商品住宅銷售中，%，%；，%，%。隨著房地產(chǎn)市場逐漸理性成熟，小戶型商品房愈受廣大客戶青睞，小戶型商品房市場前景好，因此御花園小區(qū)主打70—100平米小戶型，占總比例70%。迎合市場需求，所以該項目的經(jīng)濟風險同樣很低。 技術(shù)風險隨著房地產(chǎn)市場的不段發(fā)展，房地產(chǎn)技術(shù)也在飛速的發(fā)展，華岳房地產(chǎn)公司立志要將御花園住宅小區(qū)項目打造成為一個集居住、購物、商務(wù)、休閑、餐飲、娛樂、文化于一體的區(qū)域標志性社區(qū)，要在大同地區(qū)影響巨大，成為公司的招牌項目。因此本項目不可避免的要運用高端的技術(shù)與方法，在建筑設(shè)計、結(jié)構(gòu)設(shè)計、景觀設(shè)計等方面都會遇到風險。為了打造精品項目，所以在項目招標方面也會有一定的風險，建筑生產(chǎn)力不足會給項目帶來致命的打擊。 市場風險 隨著大同市的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，全市經(jīng)濟發(fā)展迅猛，國民生產(chǎn)總值呈快速上升趨勢，城市發(fā)展穩(wěn)中有進，尤其是市政府加大城市建設(shè)力度，進行大規(guī)模的舊城改造，極大地推動大同市當?shù)禺a(chǎn)的蓬勃、健康的發(fā)展。2012年大同市將繼續(xù)大規(guī)模實施保障性安居工程，97691套。其中市本級74561套?？h區(qū)23130套。目前，各項目正在辦理規(guī)劃、環(huán)保、可研、批復、立項、土地預審等前期手續(xù)，建設(shè)用地和資金已基本落實。本項目主打中小戶型經(jīng)濟適用房，很受顧客親睞，政府建設(shè)保障性安居工程對商品住宅會有一定的沖擊，但是影響不會很大，商品房的主要消費人群占社會人口的大頭，綜合來看，本項目市場前景很好，風險很小。 投資風險的控制 通過加快進度來回避風險開發(fā)經(jīng)營周期越長項目建成以后的經(jīng)濟形勢就越難預測。其次，開發(fā)經(jīng)營周期越長項目建成以后的政治形勢也越難預測。所以回避房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風險的辦法快完成開發(fā)項目。針對該項目，我們采取提高選址的速度、利用法律手段、來保證遷址工作的順利進行、采用招投標的辦法和建設(shè)單位簽訂具有法律效應的承包合同，以保證資金 的充分供應，與建筑材料等物資供應賞簽訂施工材料供應合同。這樣極可能避免不必要因素的影響。 通過市場調(diào)查來降低風險通過市場調(diào)查，獲得盡可能多的信息。獲得的信息有關(guān)投資環(huán)境和投資項目的市場信息越多，作出的預測就越精確，從而能進行正確的科學的決策，包括投資項目的選擇、區(qū)位的選擇、時機的選擇、融資的選擇、租售的選擇等等。這樣就能把不確定性降低到最低限度，較好地控制房地產(chǎn)投資過程中的風險。 通過加強管理來控制風險良好的項目管理是重要的保證。從投資開發(fā)來看，項目全過程的投資、進度和質(zhì)量是重點。聘請有經(jīng)驗的房地產(chǎn)專家進行指導是非常有必要的，可以有效地減少經(jīng)營費用、提高收益水平，進而降低并控制風險。河南城建學院本科畢業(yè)論文 第九章 項目評價第九章 項目評價 結(jié)論財務(wù)評價指標評價標準評價結(jié)果是否可行全部資金內(nèi)部收益率＞10%%可行全部資金靜態(tài)投資回收期可行全部資金財務(wù)凈現(xiàn)值＞0可行自有資金內(nèi)部收益率＞10%%可行自有資金靜態(tài)投資回收期可行自有資金財務(wù)凈現(xiàn)值＞0可行貸款償還期4年 可行通過上述計算分析得出如下結(jié)論：即本項目可行。在本次可行性研究當中，數(shù)據(jù)采集，成本核算，銷售價格確定采用相對保守的標準和數(shù)據(jù)，以求得利潤水平的真實性。在實際操作過程