【正文】 務處理： 借：投資性房地產 貸：固定資產（或“出租開發(fā)產品”） 資本公積：公允價值模式下不提取折舊或攤銷。 ： 借：銀行存款　　 　　 貸：主營業(yè)務收入　　 ，無論上漲還是下跌都必須進行相應調整。借：投資性房地產 貸：公允價值變動損益 ——下跌做相反的會計處理。涉稅分析：公允價值計量模式會計核算與稅法不一致，產生了新的特殊差異需要進行調整。還要關注：租金收入會計與稅法不一致。稅收上：公允價值變動損益稅務上不承認，故期末對公允價值變動損益進行稅務調整，對折舊，觀點一就是稅法上允許折舊，故調減，觀點二就是稅法上不允許折舊，故會計上不提稅法上不承認故不作調整，支持觀點二的人認為其為投資，個人觀點支持第一種（三）租金收入會計核算對租金收入要求按照權責發(fā)生制進行會計處理。稅法上對以上收入的確認沒有采用權責發(fā)生制原則，而是按照合同約定的日期確認收入的實現。實施條例第十八條：利息收入，按照合同約定的債務人應付利息的日期確認收入的實現。實施條例第十九條：租金收入，按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現。實施條例第二十條：特許權使用費收入，按照合同約定的特許權使用人應付特許權使用費的日期確認收入的實現。實施條例第四十七條：…以經營租賃方式租入固定資產發(fā)生的租賃費支出，按照租賃期限均勻扣除。國稅函【2010】79號對上述實施條例第19條進行改革例：2008年甲公司向乙公司出租房產一處，租期三年，每年租金100萬元，合同約定甲公司于租賃開始日一次性收取300萬元。2008年收取租金時：借：銀行存款 300萬貸：預收賬款 300萬009和10年作：借：預收賬款 100萬 貸：主營業(yè)務收入 100萬借：應交稅費—營業(yè)稅 15萬 貸：銀行存款 15萬借：營業(yè)稅金及附加 15萬 貸：應交稅金—營業(yè)稅 15萬（應該是5萬）其余兩年結轉收入分錄同上。納稅調整：應確認3年的收入。討論：折舊要不要調整？納稅申報表的填寫方法：08年稅收確認300萬的收入，應當調增當期的收入200萬元，填入附表三第5行第3列。后兩年做相反的納稅調整。第一年——附表三 納稅調整項目明細表 填報時間： 年 月 日 金額單位：元　行次項目賬載金額稅收金額調增金額調減金額1234　1一、收入類調整項目***5未按權責發(fā)生制原則確認的收入100300200第二年、第三年—— 填報時間： 年 月 日 金額單位：元行次項目賬載金額稅收金額調增金額調減金額12341一、收入類調整項目**5未按權責發(fā)生制原則確認的收入1000100國稅函[2010]79號　一、關于租金收入確認問題　　…如果交易合同或協議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，…出租人可對上述已確認的收入，在租賃期內，分期均勻計入相關年度收入。想法：本文件僅僅改變的是租金收入，但是利息收入、特使權并沒有改變本條例只是對提前一次性支付的情況進行改變，但是推遲支付的情況并未改變對推遲的情況并未規(guī)定是考慮到納稅資金的問題本條中有個為“可”字，納稅人有選擇權一般企業(yè)可能會選擇權責發(fā)生制的方式，但是也有企業(yè)會選擇一次提前，原因可能為其提前處在稅收優(yōu)惠政策三、非貨幣性交易（視同銷售）非貨幣性交易，指交易雙方以非貨幣性資產進行的交換。這種交換不涉及或只涉及少量的貨幣性資產（即補價）。1．無補價的非貨幣性交易會計制度的計價原則：企業(yè)發(fā)生非貨幣性交易時，應以換出資產的賬面價值，加上應支付的相關稅費，作為換入資產的入賬價值。例:甲房地產開發(fā)公司以一棟開發(fā)產品（辦公樓）換入乙公司的土地使用權，辦公樓的賬面成本為600萬元，公允價值為900萬元。換入土地暫時不投入房地產開發(fā)。甲企業(yè)的會計處理為:借: 無形資產 600貸: 開發(fā)產品 600【稅法上土地成本為900萬，故當年企業(yè)所得稅會做300萬的調增，但是在未來結轉成本的時候會計上幣稅法上少300,萬，可以相應的調減】涉稅分析：實施條例第二十五條：視同銷售。換出資產算銷售（按公允價值）；換入資產算購進（按公允價值）。國稅發(fā)[2006]56號。第二次修改后的新申報表中，將自產和委托加工產品用于九個方面?！白援a、委托加工產品視同銷售的收入”：填報用于在建工程、管理部門、非生產機構、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利獎勵等方面的材料和自產、委托加工產品的價值金額。【現在視同銷售強調了產權轉移才需要】第14行“處置非貨幣性資產視同銷售的收入”：填報將非貨幣性資產用于投資、分配、捐贈、抵償債務等方面，按照稅收規(guī)定應視同銷售確認收入的金額。實施條例第25條：企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產交換，以及將貨物、財產、勞務用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應當視同銷售。國稅函〔2008〕828號：資產所有權屬在形式和實質上均不發(fā)生改變，可作為內部處置資產，不視同銷售確認收入。會計準則的變化及涉稅分析：《企業(yè)會計準則第7號——非貨幣性資產交換》。制度只允許采用賬面價值計量；新準則規(guī)定既可以按賬面價值計量，在符合條件的情況下也可以按公允價值為基礎確定換入資產的成本，并確認產生的損益。，在公允價值計量下，以存貨的交換的，應按公允價確認為商品銷售收入，并結轉成本。借:無形資產 900貸:主營業(yè)務收入 900借:主營業(yè)務成本 600 貸:開發(fā)產品 600按照準則的核算方法，還需要納稅調整嗎？【不需要】四、合作建房（一）合作建房的形式從目前房地產合作開發(fā)情況來看，合作建房主要以本企業(yè)為主體聯合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產項目，且該項目未成立獨立法人公司，按參與分配的形式分為以下兩種：1．開發(fā)合同或協議中約定向投資各方分配開發(fā)產品；2．開發(fā)合同或協議中約定分配項目利潤。（這樣的話這個項目必須獨立核算，要最終能核算出相應的利潤）（二）以開發(fā)產品作為分配形式的1．房地產開發(fā)企業(yè)在取得投資款時：借：銀行存款貸：遞延收益？或其他應付款【為什么不要預收賬款，因為能避免繳企業(yè)所得稅？這個感覺有問題】企業(yè)取得的投資款實質為銷售款。【精辟】2．分配開發(fā)產品時：借：遞延收益？或其他應付款貸：主營業(yè)務收入借：營業(yè)稅金及附加貸：應交稅費－應交營業(yè)稅（二）以分配項目利潤作為分配形式的會計處理1．取得的投資款時：借：銀行存款貸：應付股利、其他應付款【為什么不用股本科目，因為這種合作并非法律意義上的股東】企業(yè)取得的投資款時，由于未成立獨立法人公司，所謂的投資方不是真正法律意義上的股東。2．分配項目利潤時：借：應付股利、其他應付款貸：銀行存款五、以土地使用權投資開發(fā)項目以土地使用權投資于開發(fā)項目，對房地產而言主要有三種形式。（一）第一種：房地產企業(yè)以換取開發(fā)產品為目的，將土地使用權投資其他房地產開發(fā)項目，但并沒有形成股權。即房地產企業(yè)以土地使用權對其他企業(yè)房地產項目投資，換取開發(fā)產品。1．轉出土地使用權時：借：預付賬款（土地使用權的公允價值）貸：無形資產－土地使用權（賬面價值）營業(yè)外收入（差額）2．取得開發(fā)產品時：借：開發(fā)產品貸：預付賬款（二）第二種：其他企業(yè)以換取開發(fā)產品為目的，將土地使用權投資于房地產開發(fā)項目，也沒有形成股權。即其他企業(yè)以土地使用權對本房地產企業(yè)房地產項目投資，換取開發(fā)產品。1．房地產開發(fā)企業(yè)取得土地使用權時：借：無形資產－土地使用權貸：遞延收益？或其他應付款 2．分配開發(fā)產品時：借：遞延收益？其他應付款貸：主營業(yè)務收入借：營業(yè)稅金及附加貸：應交稅費－應交營業(yè)稅（三）第三種：房地產企業(yè)以股權的形式，將土地使用權投資于其他房地產企業(yè)房地產開發(fā)項目。即房地產企業(yè)以土地使用權對其他企業(yè)房地產項目投資，作為股權投資獲取利潤。轉出土地使用權時：借：長期股權投資（土地使用權公允價值和相關稅費）貸：無形資產－土地使用權（賬面價值）營業(yè)外收入（差額）一般情況下，這類交易具有商業(yè)實質，所以按公允價值進行會計處理。“長期股權投資”的后續(xù)計量及投資收益的核算按長期股權投資準則規(guī)定處理。六、債務重組1．債務重組的概念和方式會計制度的概念：債務重組是指債權人按照其與債務人達成的協議或法院的裁決同意債務人修改債務條件的事項。會計準則的概念：債務重組是指在債務人發(fā)生財務困難的情況下，債權人按照其與債務人達成的協議或者法院的裁定作出讓步的事項。重組方式包括：（1）以低于債務賬面價值的現金清償債務； （2）以非現金資產清償債務；（3）債務轉為資本；（4）修改其他債務條件，如延長債務償還期限、延長債務償還期限并加收利息、延長債務償還期限并減少債務本金或債務利息等；（5）以上兩種或兩種以上方式的組合（簡稱“混合重組方式”）。2．會計處理例1：2008年4月10日，華光房地產開發(fā)公司向海天公司銷售商品房，售房款1 500萬元尚未收到。12月20日，海天公司發(fā)生財務困難，無法按合同償還債務，經雙方協議，華光公司同意減免海天公司200萬元債務，余額用現金立即償還。會計制度的賬務處理——海天公司（債務人）：借：應付賬款 1 500 貸：銀行存款 1 300 資本公積 200華光公司（債權人）：借：銀行存款 1 300 營業(yè)外支出 200 貸：應收賬款 1 500稅收調整——原規(guī)定：總局6號令和13號令。新規(guī)定：財稅[2009]59號…債務人…低于債務計稅基礎的差額，確認債務重組所得；債權人…低于債務計稅基礎的差額，確認債務重組損失。新準則對債務人收益的核算改為營業(yè)外收入，對納稅調整有什么影響？＊ST長控近期公告：2007年4月11日公告，公司經財務部門初步估計，預計07年第一季度將大幅盈利，主要是債務重組已于06年完成，07年1月1日起相關債權人已豁免了公司相關債務，按照新會計準則，債務重組收益（2. 71億元）計入當期損益。例2：2009年6月1日，光大公司銷售一批建筑材料給華光房地產開發(fā)公司，含稅價300萬元。2009年12月1日，華光公司發(fā)生財務困難，無法按合同規(guī)定償還債務，經雙方協議，光大公司同意華光公司用商品房抵償該應收賬款。該產品市價（即公允價值）為260萬元，成本200萬元（假定沒有發(fā)生營業(yè)稅等）。華光公司：借：應付賬款 300貸：開發(fā)產品 200 資本公積 100光大公司：借：固定資產 300 貸：應收賬款 300海天公司（債務人）的納稅調整：…新準則（債務人）:借：應付賬款 300貸：主營業(yè)務收入 260 營業(yè)外收入 40借:主營業(yè)務成本 200 貸:庫存商品 200新準則（債權人）: 借：固定資產 260 營業(yè)外支出 40貸：應收賬款 300納稅調整？會計準則的賬務處理——（1）抵債資產為存貨的，應按公允價確認為商品銷售收入，并結轉成本；抵債資產為無形資產或固定資產的，公允價值與賬面價值的差額核算為營業(yè)外收入或營業(yè)外支出；抵債資產為長期股權投資的，公允價值與賬面價值的差額核算為投資收益。（2）對于以實物、無形資產或長期股權投資抵債的債務重組業(yè)務，債權人對取得的資產運用公允價值計量。41 / 4