【正文】 字樓的特點(diǎn)，擁有良好辦公、商務(wù)設(shè)施，是一種綜合性很強(qiáng)的物業(yè)管理概念，集住宅、酒店、會(huì)所等多種功能于一體的物業(yè)。該類物業(yè)往往位于城市的黃金商務(wù)區(qū)、商業(yè)區(qū)，由于總價(jià)低，物業(yè)管理和服務(wù)配套完善，成為白領(lǐng)和商務(wù)需求的熱點(diǎn)，亦深受投資者的青睞。酒店式公寓在沈陽房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)時(shí)間較晚，2002年，當(dāng)代程式、騰龍國際公寓等酒店式公寓在沈城樓市橫空出世，一推出立即受到市場(chǎng)的追捧，成為白領(lǐng)、商務(wù)人士和投資者投資的熱點(diǎn)。2003年酒店式公寓成為中高檔房地產(chǎn)市場(chǎng)主流，多數(shù)新開發(fā)的樓盤中會(huì)出現(xiàn)酒店式公寓的產(chǎn)品，但在戶型、面積方面參差不齊，由30平方米—200平方米不等，從銷售方面看，以小戶型（30平方米—70平方米）酒店式公寓更為走俏。目前沈陽市酒店式公寓按小戶型酒店式公寓主要有：騰龍國際公寓、當(dāng)代程式、皇城酒店公寓、勝利公寓、金茂國際公寓、中潤(rùn)國際等項(xiàng)目，其它在廣告推廣中提及酒店式公寓的項(xiàng)目有：五里河大廈、鵬利廣場(chǎng)花園、東大國際中心、云頂天廈、艾特國際公寓、渾南新區(qū)來美安公寓；皇姑區(qū)克萊斯特國際花園、萬眾家園等項(xiàng)目。市場(chǎng)供應(yīng)分析考慮本項(xiàng)目特性，使研究范圍具有更大的針對(duì)性，本篇以項(xiàng)目周邊及太原商圈在售的酒店式公寓為主力研究對(duì)象。（1）供應(yīng)區(qū)域目前沈城酒店式公寓的供應(yīng)仍然比較集中，主要分布在三好街、青年大街周邊、和平區(qū)太原街周邊及中街、北行商圈等地段非常好的商業(yè)區(qū)及中心市區(qū)。小戶型酒店式公寓目前主要集中在太原街周邊及中街周邊等繁華區(qū)域，主要目標(biāo)客戶群是高薪單身白領(lǐng)階層、經(jīng)商人員、商務(wù)人士及投資者。本項(xiàng)目周邊酒店式公寓供應(yīng)的樓盤較少，只有位于中街東段的金茂國際公寓。酒店式公寓樓盤供應(yīng)樓盤名稱 物業(yè)規(guī)模萬m178。 主力面積m178。 銷售價(jià)格元/ m178。 主力總價(jià)萬元 備注金茂國際公寓 4060 7500（均） 3540 現(xiàn)房騰龍國際公寓 49107 7400（均） 3545 現(xiàn)房當(dāng)代程式 6065 約5000 3035 期房皇城酒店公寓 3 3775 61007800（7樓） 3040 準(zhǔn)現(xiàn)房城建同澤廣場(chǎng) 3567 起5488 2535 期房勝利公寓 2665 4180（起） 2030 期房中潤(rùn)國際 3 28—52 4090元（起） 20—30 準(zhǔn)現(xiàn)房（2）供應(yīng)規(guī)模從供應(yīng)規(guī)模看，研究區(qū)域內(nèi)的酒店式公寓樓盤規(guī)模大都在4萬平方米以下（），以單幢板式建筑為主，總建筑規(guī)模達(dá)到20萬平方米（勝利公寓部分為大戶型住宅），供應(yīng)量達(dá)到1680套，由于以上物業(yè)大都在近兩年內(nèi)開發(fā)建設(shè)，所以上述供應(yīng)規(guī)模也代表近兩年積累的供應(yīng)。目前沈陽在建、已建及待建的酒店式公寓供應(yīng)總量超過30萬平方米。（3）供應(yīng)面積目前，酒店式公寓主流供應(yīng)面積集中在4070平方米戶型，其中騰龍國際公寓最大戶型面積更是達(dá)到了107平方米，而40平方米以下的酒店式公寓供應(yīng)存在一定缺口，其中皇城酒店公寓、城建同澤廣場(chǎng)和勝利公寓的部分供應(yīng)，由于市場(chǎng)主流供應(yīng)戶型銷售看好，開發(fā)商存在一定跟從性，導(dǎo)致市場(chǎng)供應(yīng)的戶型面積相對(duì)集中，這意味著市場(chǎng)還沒有完全細(xì)分，40平方米以下小戶型酒店式公寓存在一定的機(jī)會(huì)。（4）供應(yīng)價(jià)格由于酒店式公寓地理位置較好，臨近中心商務(wù)區(qū)或者是黃金商業(yè)地段，交房標(biāo)準(zhǔn)多采用精裝修標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)作為高層物業(yè)，其銷售價(jià)格相對(duì)較高，目前現(xiàn)房的酒店式公寓銷售價(jià)格達(dá)7000元/平方米以上，其中金茂國際公寓均價(jià)達(dá)到7500元/平方米，騰龍國際公寓亦達(dá)到7880元/平方米（均價(jià)），其最高銷售價(jià)格更是突破8000元/平方米，創(chuàng)沈城樓市天價(jià)，目前期房銷售價(jià)格也達(dá)到50006000元/平方米，以當(dāng)代程式和中潤(rùn)國際為代表。由于小戶型酒店式公寓戶型小、購房總價(jià)略低的優(yōu)勢(shì)，小戶型酒店式公寓在推廣宣傳中采用首付低、總價(jià)少來吸引消費(fèi)者，部分項(xiàng)目采用成套銷售。今后的小戶型酒店式公寓按套銷售的趨勢(shì)前景較好?，F(xiàn)有小戶型酒店式公寓的價(jià)格要高于中心區(qū)域住宅的價(jià)格，約高出1500元/平方米?？們r(jià)方面，目前市場(chǎng)酒店式公寓的供應(yīng)總價(jià)十分集中，主力總價(jià)在3040萬元（每套）之間。（5）市場(chǎng)消化情況小戶型酒店式公寓由于地理位置優(yōu)越、交通方便、戶型小、總價(jià)低、提供精裝修及全套式酒店服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等優(yōu)勢(shì)，深受年輕白領(lǐng)階層和商務(wù)人士、經(jīng)商人員的青睞，更受投資客戶的關(guān)注，因此該類物業(yè)在沈城問世后，銷售形勢(shì)一直看好。金茂國際公寓在短短3個(gè)月內(nèi)，銷售率超過42%，當(dāng)代程式銷售率也達(dá)到90%，中潤(rùn)國際在短短時(shí)間內(nèi)竟達(dá)到93%的良好銷售佳績(jī)。當(dāng)然，與其他沿海發(fā)達(dá)城市單身公寓火爆的銷售局面相比，沈城的酒店式公寓銷售態(tài)勢(shì)略遜一籌，由于當(dāng)代程式的預(yù)留口碑對(duì)沈城酒店式公寓市場(chǎng)存在一定的影響，使部分投資客戶處于觀望狀態(tài)，影響其投資積極性，2004年大量公建及商住用地的供應(yīng)，以及外地大型開發(fā)商大量進(jìn)駐，將給沈城酒店式公寓市場(chǎng)帶來新的活力和變革，市場(chǎng)亦逐漸走向供需兩旺。（6）其他供應(yīng)特征沈陽市小戶型單身公寓規(guī)模狀況：目前供應(yīng)的小戶型酒店式公寓均是高層建筑，容積率均超過10，每層平均有15戶，基本為精裝修，公共區(qū)域的裝修風(fēng)格接近酒店，相關(guān)的配套設(shè)施較充足，如：餐廳、健身室、棋牌室、臺(tái)球室等，提供的物業(yè)服務(wù)也與酒店相同，如：洗衣、送餐、收拾房間等項(xiàng)目。（7）酒店式公寓目標(biāo)人群研究A、駐沈商務(wù)人員個(gè)人社會(huì)和經(jīng)濟(jì)特征：多為外企或大型企業(yè)的商務(wù)骨干，活躍在沈陽的商業(yè)領(lǐng)域，收較高，自己的家不在沈陽。產(chǎn)品需求描述：對(duì)項(xiàng)目的地段、交通要求很高，要求靠近商務(wù)區(qū)以節(jié)省大量的時(shí)間，注重戶型的舒適性和便利性，強(qiáng)調(diào)亦商亦住的功能。B、單身白領(lǐng)個(gè)人社會(huì)和經(jīng)濟(jì)特征：崇尚個(gè)性，個(gè)人月收較高，擁有較高學(xué)歷，具有較強(qiáng)的自主支配能力，是城市中的新生力量。家庭生活基本態(tài)度和觀念：喜歡簡(jiǎn)潔而又豐富的生活方式，崇高個(gè)人空間，但生活不追求奢華，追求寬松、自由的生活狀態(tài)。C、投資客戶個(gè)人社會(huì)和經(jīng)濟(jì)特征：早年創(chuàng)業(yè)的淘金人，已完成了財(cái)富的原始積累，并認(rèn)定住宅是穩(wěn)定和安全的投資方式?？粗赝顿Y回報(bào)率、風(fēng)險(xiǎn)大小、收益穩(wěn)定性及變現(xiàn)快的因素。其投資后出租給小型廣告公司、事務(wù)所、外籍商務(wù)人員和辦事處等。產(chǎn)品需求描述：地段、產(chǎn)品總價(jià)和適租性是其購房時(shí)考慮的首要因素。（8）酒店式公寓籌建項(xiàng)目項(xiàng)目名稱 上市時(shí)間 入住時(shí)間 基本情況地王國際花園 2004．5 約2005年年底或2006年 酒店式公寓為兩棟高層，約300戶左右。具體情況尚未確定。盛華苑 2004．5 約2005年年底或2006年 酒店式公寓為三棟高層，底部裙樓相連，具體情況目前尚未確定。銀信商座 2004．8 約2006年 酒店式公寓為兩棟高層，底部裙樓相連，具體情況目前尚未確定。國際公寓 2004．6 約2006年 具體情況不詳。中街區(qū)域鵬利廣場(chǎng)花園二期也有10多萬平方米的精小戶型公寓（30100平方米），將在2004年底推出。三、小結(jié)市場(chǎng)供應(yīng)過度集中，產(chǎn)品線窄在住宅市場(chǎng)中，市場(chǎng)的供應(yīng)戶型基本都在120平方米以上，120平方米以下戶型寥寥無幾，100平方米以下戶型更是難覓蹤影，市場(chǎng)主流供應(yīng)集中在150平方米180平方米，總價(jià)供應(yīng)過高，產(chǎn)品線比較單一，與市場(chǎng)實(shí)際需求造成一定脫節(jié)，造成目前大戶型物業(yè)的滯銷現(xiàn)象，隨著年輕及外來購房群體的增加，市場(chǎng)的需求將逐漸回歸理性，無論是酒店式公寓（單身公寓）還是住宅市場(chǎng)，都在呼喚個(gè)性化、多樣化精品化的產(chǎn)品。產(chǎn)品品質(zhì)逐步升級(jí)沈陽供應(yīng)的樓盤都在兩年前設(shè)計(jì)開發(fā)，由于開發(fā)時(shí)間比較早，這些樓盤在外立面、設(shè)計(jì)、整體功能、品質(zhì)等方面已有所滯后，隨著居民收入水平的提高以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的日益成熟和完善，居民對(duì)居住環(huán)境和質(zhì)量的要求亦將逐漸提升，規(guī)模和高品質(zhì)的住宅將成為其未來需求。隨著外地規(guī)模和有實(shí)力的開發(fā)商的進(jìn)入，加上本地實(shí)力華新和銀基等開發(fā)商的介入，沈城房地產(chǎn)市場(chǎng)涌現(xiàn)了一大批高品質(zhì)、高檔物業(yè)，諸如地王國際花園、天龍家園、河畔新城、萬科金色家園等，促進(jìn)沈城物業(yè)品質(zhì)的提高，特別是酒店式公寓其完善的配套服務(wù)和物業(yè)品質(zhì)已經(jīng)走在市場(chǎng)的前沿，這將推動(dòng)沈城物業(yè)品質(zhì)的革命，可以預(yù)見未來沈城樓是將走入品質(zhì)時(shí)代。產(chǎn)品缺乏個(gè)性，存在一定同質(zhì)性從研究區(qū)域供應(yīng)樓盤看，相當(dāng)部分的產(chǎn)品很大程度上存在同質(zhì)性，無論是立面、整體功能和品質(zhì)等，即使是高檔物業(yè)，在功能和產(chǎn)品方面也存在諸多雷同，諸如格林豪森、地王國際花園等樓盤，缺乏鮮明的產(chǎn)品個(gè)性，特別是酒店式公寓，更是千篇一律，缺乏應(yīng)有的產(chǎn)品個(gè)性。這與當(dāng)?shù)亻_發(fā)商存在跟從性及購房者的購房觀念有很大的關(guān)系，也表明市場(chǎng)尚未成熟，在這樣的市場(chǎng)環(huán)境中，對(duì)本項(xiàng)目亦是一個(gè)發(fā)展契機(jī)。我司認(rèn)為由于項(xiàng)目的諸多環(huán)境和規(guī)模限制，走精品化路線應(yīng)是本項(xiàng)目的發(fā)展方向。32 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