【正文】 昭陵）折射出清朝的文化古跡，同時，沈陽又是一個多民族城市，擁有漢族、滿族、朝鮮族、回族、錫伯族、蒙古族等32個少數(shù)民族，多種民族文化的交融，使沈陽城市更具魅力和特色，其影響力越來越廣。由于氣候原因，沈陽建筑施工期一般在每年的3月份至11月份，較南方少34個月，工程建筑施工期較長，影響項目的交付時間。一年四季分明，冬季漫長；春季回暖快，日照充足；夏季熱而多雨，空氣濕潤；秋季短促，天高云淡，涼爽宜人。二、氣候日照情況沈陽屬北溫帶受季風影響的半濕潤大陸性氣候。公路方面形成沈陽至大連、沈陽至丹東、沈陽至撫順、沈陽至哈爾濱、沈陽至北京的高速公路網(wǎng)絡(luò)，以及沈陽繞城高速公路均已建成通車。沈陽作為中國東北地區(qū)區(qū)域中心，是北方的交通樞紐，亦是西出京津兩市及環(huán)渤海地區(qū)的必經(jīng)之路，又是關(guān)內(nèi)諸省進入俄羅斯和東歐市場的重要通道，交通網(wǎng)絡(luò)十分完善，航空、鐵路、公路運輸網(wǎng)絡(luò)。從行政劃分看，沈陽市下轄沈河區(qū)、和平區(qū)、大東區(qū)、皇姑區(qū)、于洪區(qū)、鐵西區(qū)、東陵區(qū)、蘇家屯區(qū)、新城子區(qū)等9區(qū)及遼中縣、康平縣、法庫縣、新民市４個縣（市），總面積12980平方公里，市域總?cè)丝?20萬。一、沈陽城市區(qū)位概況沈陽地處東北遼東半島腹地，北依吉林、黑龍江及內(nèi)蒙古，是遼寧省會和東北地區(qū)的經(jīng)濟、文化、交通、金融、旅游中心。第二篇市場背景研究對于每個項目，切入點都是從項目區(qū)域宏觀條件開始分析，項目的市場背景和周邊的基本情況，對項目乃至整個行業(yè)的影響是導向性的，正確把握“大勢”所趨，是項目順利操作的前提。同時如何將酒店式公寓這種產(chǎn)品轉(zhuǎn)換成商品，才是我們應該仔細考慮的問題。 ————在沈陽酒店式公寓肯定有一定的市場，但無法與北京、上海相比，因為沈陽不具備上述兩個城市的人口特征。 時刻有全員的意識，接受每一雙審視的眼睛。 銷售把控要掌握好火候。 有主題有策略的推廣。備注：一、決定熱銷的十大關(guān)鍵要素 定位 風格 創(chuàng)新 地段 價格 戶型 競爭 客戶 操盤手 附加價值二、幾大建議 找準競爭對手。電子樓書在標志企業(yè)宣傳力度的同時，也為這部分網(wǎng)蟲提供了項目較為全面的介紹順應了現(xiàn)代科技時代發(fā)展的趨勢。電子樓書：電子樓書已悄然進入房產(chǎn)銷售領(lǐng)域，是在對房產(chǎn)銷售市場的深入考察和探索的基礎(chǔ)上，將軟件技術(shù)和多媒體手段巧妙結(jié)合起來的一種全新的房地產(chǎn)宣傳模式。值得一提的是路旗媒體以從單一的周邊導視作用發(fā)展到較有影響力、刺激力的媒體，可擴大路旗覆蓋范圍。而且具我們對其他項目的跟蹤調(diào)查表明通過電視媒體獲取樓盤信息的消費者逐漸上升。相對其他媒體權(quán)威性報紙更具有較強的閱讀量，其信息傳遞準確可用于企業(yè)、項目宣傳形象、傳遞項目進程信息等。媒體組合為達到刺激目標客戶群對項目提高關(guān)注度實現(xiàn)銷售，考慮到靠單一的報紙媒體宣傳力度不夠，應采取多媒體相互配合擴大信息量傳遞彌補報紙媒體到達率的缺陷。將這份激情傾注于銷售工作中去，事半功倍。B、銷售技巧方面的鍛煉信心的確立工欲成其事，必先利其器信心是成功的必要元素，成大事者必定信心十足。有針對性的銷售技巧培訓A、基本要求：要讓自己被客戶所認可銷售人員的自身形象注重個人的修養(yǎng)。通過產(chǎn)品把控方式將部分精品戶型“封閉”推遲上市期，待其他戶型盡量消化達到接近零庫存時將其推出，掀起銷售的另一高潮。應抓住消費者心理訴求點進行宣傳推廣。拓展?jié)撛诳蛻羧后w開展對非目標客戶群體的挖掘，充分儲備客戶資源。為順利地實現(xiàn)銷售，針對項目應進行階段性市場目標客戶群定位，確保宣傳的準確性。休閑生活理念—EQE ：Easy—輕松，完美配套，生活輕松 Quick—快速，交通、信息等 Enjoy—享受生活，商業(yè)配套，休閑運動，優(yōu)美環(huán)境，精神休閑 開發(fā)商品牌：（略）在推廣的過程中，不空洞地推出概念，以項目優(yōu)秀的品質(zhì)作為支撐點 。分析其營銷策略和銷售方式等。 四、項目啟動期營銷思路概述項目的啟動期針對于今后銷售工作是十分重要的，關(guān)于此項工作本人看法如下：1. 前期的市場調(diào)研分析：知己知彼，百戰(zhàn)不殆。威脅（T）l金廊周邊項目的不斷增多，將造成銷售分流現(xiàn)象。外地來沈再次置業(yè)者將成為項目的又一目標客群。劣勢（W）l地理位置的優(yōu)越性決定著價格的相對偏高；消費者購買行為日益理性化，使其產(chǎn)生就低不就高的心理。顯然，即使是很好的物業(yè)公司，服務(wù)也很難做到星級酒店的水準，如何實現(xiàn)服務(wù)的酒店化，對開發(fā)公司而言是一個不小的挑戰(zhàn)。酒店式公寓之間最大的差異不是在于地段，而在于配套和服務(wù)，這才是其能否生存的關(guān)鍵所在。有一點很重要，就是產(chǎn)品本身必須符合其區(qū)域特點。那么，沈陽的酒店式公寓市場需求到底有多大？沒有最詳盡的市場調(diào)查，恐怕誰也說不清楚。酒店式公寓在沈陽的出現(xiàn)，也是市場作用的結(jié)果。隨著“騰龍國際商務(wù)公寓”的發(fā)售和“萬眾家園”的拔地而起，以及沈陽華新的五里河大廈、有可能推出的“當代程式”二期以及正在規(guī)劃設(shè)計中的其它樓盤，未來沈陽“酒店式公寓”預計將達到20萬平方米，并且想進入該市場的房地產(chǎn)公司還在增加。沈陽自“當代程式”破土動工，“酒店式公寓”一下子成為引人注目的焦點。 二、沈陽市酒店式公寓概況分析酒店式公寓：意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，是一種只做服務(wù)、沒有任何酒店經(jīng)營的純服務(wù)公寓。其中后兩者都是一種投資行為。投資買房的群體在增加。 外來人口的成交量以15%/年的速度在增長，這種現(xiàn)象會繼續(xù)存在下去。沈陽市未來相當長的一段時間內(nèi)，房地產(chǎn)走勢趨于良好，主要體現(xiàn)在非城市中心區(qū)域中高檔以下的房地產(chǎn)項目。%，%均希望更換住房，改善現(xiàn)有條件和生活環(huán)境。%%；，創(chuàng)下了歷史同期最高紀錄。沈陽國際酒店式公寓推廣方案前言此方案非執(zhí)行性方案，為項目啟動期運作思路，大體從以下幾方面闡述一、沈陽市整體房產(chǎn)市場分析二、沈陽市酒店式公寓概況分析三、項目自身的SWOT分析四、項目啟動期營銷思路概述 一、沈陽市整體房產(chǎn)市場分析，%，高于基本建設(shè)和技術(shù)改造投資增幅，%%；，%。%%。2003年沈城房產(chǎn)市場逐漸向成熟發(fā)展，目前沈陽市場消費呈現(xiàn)三角形由低部向上推進狀態(tài)，購房主體中、低檔收入人群較多，銷售比率大幅度上升。政府規(guī)劃將在三年內(nèi)進行大批動遷從而帶動房產(chǎn)市場噴井式市場需求，2003年將有4萬動遷戶其中消費者占70%由潛在需求變成現(xiàn)實需求，如每戶按70平方米計算將近200萬平需求量，房價按2000元每平計算金額將達40多億元；三年總體將有13萬以上動遷戶，市場需求空間將增至1000萬平方米，市場金額在200億元左右。 現(xiàn)有許多城市家庭存在有效需求。 未來三年的城市內(nèi)部的13萬動遷戶將會直接或間接產(chǎn)生近1000萬平方米的需求量。買房的目的一是為了住，二是為了賣，三是為了租。隨著消費心理的微妙變化，消費者已趨于理性化沈陽現(xiàn)在有很多人開始進行住房投資，投資買房已經(jīng)形成了一定規(guī)模，房子作為一種資本，同債券、股票、儲蓄等相比，房市投資更可靠，增值能力更強。既吸收了星級酒店的服務(wù)功能和管理模式，又吸收了信息時代寫字樓的特點，擁有良好的通訊條件，可針對性地提供商務(wù)服務(wù)，是一種綜合性很強的物業(yè)管理概念，集住宅、酒店、會所等多種功能于一體的新興產(chǎn)物。這一新的住宅產(chǎn)品不僅吸引了大量消費者的“眼球”，同時，也被業(yè)界所關(guān)注。早在兩年前，北京、上海就已出現(xiàn)“酒店式公寓”，當時的情況是，產(chǎn)品一上市，立即被搶購一空，盡管后來上市量不斷增加，但仍被人們關(guān)注和看好，其原因主要來自于產(chǎn)品的特性充分滿足了市場需求。中高檔住宅產(chǎn)品供給相對過剩、銀行對房地產(chǎn)業(yè)貸款的收縮以及消費者對降低房價總款的需求都是該產(chǎn)品出現(xiàn)的原因和動力。先進入這個市場的公司肯定會嘗到甜頭，后來者的結(jié)果很難說。酒店式公寓的前景，從長遠來看，它雖屬過渡性產(chǎn)品，但會有一段時間的繁榮。到底給業(yè)主提供些什么？建成后由誰管理？酒店式服務(wù)如何實現(xiàn)？其本身的特點決定了業(yè)主對其產(chǎn)生的期望值，如果相關(guān)配套和服務(wù)令人失望，將對產(chǎn)品的市場造成不良影響。 三、項目自身的SWOT分析SWOT分析優(yōu)勢（S）l政府投入巨資對南北金廊的建設(shè)；項目不可復制的地理位置；集團的品牌形象及號召力；坐擁國際商業(yè)廣場；別具特色的園區(qū)規(guī)劃；合理的戶型設(shè)計。機會（O）l金廊建設(shè)將吸引較多非區(qū)域性的消費群體。項目與沈城其他項目比較有較強的優(yōu)越性，如能較好引導可將其他項目的客戶進行高質(zhì)量的分流。市政建設(shè)的時限。我們應在立足區(qū)域市場同時，面向整個沈城市場，針對競爭對手、消費群體進行細致周密的調(diào)研分析，從而確定目標客戶群體、區(qū)域及整體市場的主要競爭對手。2. 提煉項目賣點將產(chǎn)品的優(yōu)勢最大化的展現(xiàn)給目標客戶群如：l地段：地處CBD核心位置，坐標性建筑。3. 項目相關(guān)運作思路