【正文】 項(xiàng)目位于現(xiàn)代城路南500米，西大望路以東，百子灣路以北。 銷(xiāo)售進(jìn)度目前該項(xiàng)目銷(xiāo)售勢(shì)頭良好，據(jù)稱(chēng)一周7天認(rèn)購(gòu)60余套（2萬(wàn)元定金）。精裝修是珠江傳統(tǒng)作法，2套樣板間風(fēng)格迥異，一套古典、一套現(xiàn)代，展示了不同的裝修標(biāo)準(zhǔn)。覆蓋了需求層面的高、中、低檔，大有把CBD客戶(hù)群一網(wǎng)打盡之勢(shì)，與本案競(jìng)爭(zhēng)最直接的就是珠江羅馬花園。作為珠江旗下樓盤(pán)，本身就具有了強(qiáng)大的號(hào)召力。 推廣與包裝宣傳推廣力度頗大，特別是固定媒體發(fā)布：taiyang路沿線(xiàn)路牌、國(guó)貿(mào)東三環(huán)沿線(xiàn)的廣告牌。 售價(jià)價(jià)塔樓精裝修6300元/平方米（毛坯大約5900左右），板樓精裝修7000元/平方米，基本上與遠(yuǎn)洋天地持平。目前該項(xiàng)目尚未開(kāi)盤(pán)，預(yù)計(jì)9月8日正式開(kāi)盤(pán)。216。216。 建筑類(lèi)型建筑類(lèi)型為主要為板樓和板塔結(jié)合，建筑層數(shù)為22層，局部1118層。社區(qū)采取圍合式布局，由貫穿社區(qū)的東西走向的綠化景觀(guān)走廊和南北走向的秋景大道（主要交通干線(xiàn)）將社區(qū)分為四個(gè)組團(tuán)。216。2） 珠江羅馬花園216。這證明，北京的客戶(hù)買(mǎi)房不僅是在乎房子本身，更在乎“生活方式”。提倡環(huán)保，欣賞先鋒藝術(shù)，把廠(chǎng)房改建成藝術(shù)中心，實(shí)驗(yàn)話(huà)劇，搖滾樂(lè)……所有這些被現(xiàn)代都市年輕人崇尚的行為和物品，都在遠(yuǎn)洋天地得到表現(xiàn)，并且走得更遠(yuǎn)。最為人熟悉的一大群年輕人普通得似乎是鄰家男孩，更加強(qiáng)了親切感。其推廣各個(gè)環(huán)節(jié)在兩年的時(shí)間里都一直緊緊圍繞這一核心定位。178。今天，遠(yuǎn)洋天地現(xiàn)房板樓的價(jià)位（經(jīng)裝修后7700元/平方米）已經(jīng)與taiyang園二期不相上下。 價(jià)位（提價(jià)策略成功）遠(yuǎn)洋天地開(kāi)盤(pán)時(shí)，相當(dāng)?shù)囟蔚臉潜P(pán)售價(jià)都在8000以上，遠(yuǎn)洋不求一期的高利潤(rùn)，把相對(duì)更容易得到市場(chǎng)認(rèn)同的產(chǎn)品（一期主要為板樓）以塔樓不到5000，板樓精裝6600推出，具有極大的殺傷力，保證了一期快速清盤(pán)，贏得了市場(chǎng)。這樣的業(yè)績(jī)確實(shí)可說(shuō)十分成功。216。目前一期已經(jīng)入住，贏得良好口碑，配套的遠(yuǎn)洋藝術(shù)館為項(xiàng)目提供了極好的社區(qū)文化氛圍。216。216。 價(jià)格推廣初期，開(kāi)發(fā)商執(zhí)行低價(jià)策略，每平方米凈利潤(rùn)在200元左右，板樓精裝修均價(jià)6600元/平方米，塔樓最低價(jià)不到5000元，在市場(chǎng)上一炮打響。精裝修房和毛坯房分別集中在不同樓座，如不選擇開(kāi)發(fā)商提供的樓座，但又要選擇開(kāi)發(fā)商提供的裝修標(biāo)準(zhǔn)，須另加配合費(fèi)，費(fèi)用按裝修總費(fèi)用的8%收取。216。216。預(yù)計(jì)在2個(gè)月后再推出1棟現(xiàn)房板樓和2棟塔樓，約550套。 推廣分期遠(yuǎn)洋天地于2001年出開(kāi)盤(pán)，一期推廣時(shí)推出了1棟塔樓和7棟板樓，共700余套，現(xiàn)已全部售罄（開(kāi)發(fā)商保留了一期工程的3棟板樓到現(xiàn)房階段發(fā)售），板樓均價(jià)約6600元/平方米。社區(qū)西南角的三期尚在規(guī)劃之中，四期已轉(zhuǎn)讓給住邦2000，第五期是社區(qū)西部外圍臨四環(huán)路的公建和寫(xiě)字樓。 開(kāi)發(fā)分期整個(gè)項(xiàng)目分五期開(kāi)發(fā)，一期10棟板樓、1棟塔樓， 1000余套，現(xiàn)已入住600多戶(hù)。 開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商中遠(yuǎn)集團(tuán)，在北京開(kāi)發(fā)有多個(gè)樓盤(pán)，其集團(tuán)整合推廣的氣魄，給遠(yuǎn)洋天地帶來(lái)較高市場(chǎng)知名度。由美國(guó)HOK公司負(fù)責(zé)建筑設(shè)計(jì)、澳大利亞HASSELL負(fù)責(zé)景觀(guān)設(shè)計(jì)。216。1） 遠(yuǎn)洋天地216。項(xiàng)目名稱(chēng)位 置項(xiàng)目性質(zhì)規(guī)模萬(wàn)M2入住時(shí)間均價(jià)元/ m2棕櫚泉taiyang公園南側(cè)外銷(xiāo)公寓302003年12月11000（精）珠江帝景大望路現(xiàn)代城南2000米外銷(xiāo)公寓902004年初10000（精）都會(huì)國(guó)際taiyang路十里鋪外銷(xiāo)公寓共50萬(wàn)2002年9月8600（精）taiyang園Ⅱtaiyang路青年路外銷(xiāo)公寓28二期2002年10月入住7800（精）藍(lán)堡公寓光華路現(xiàn)代城對(duì)面內(nèi)銷(xiāo)公寓202003年4月9500（精）住邦2000慈云寺橋東南角內(nèi)銷(xiāo)商住50一期2003年6月10700橙色時(shí)光taiyang區(qū)東風(fēng)橋內(nèi)銷(xiāo)住宅最早入住2003年6月底5500遠(yuǎn)洋天地慈云寺橋東南側(cè)內(nèi)銷(xiāo)住宅60板樓已入住，二期2003年6月，2004年全部入住。除了珠江帝景、珠江羅馬和遠(yuǎn)洋天地之外，每一個(gè)項(xiàng)目都采取突出一個(gè)概念的推廣手法。l （建筑類(lèi)型）從建筑類(lèi)型來(lái)看，高檔項(xiàng)目中高層塔樓占了很高比例，新建項(xiàng)目棕櫚泉、珠江帝景、藍(lán)堡全部是有塔有板，老項(xiàng)目都會(huì)國(guó)際和taiyang園則全部為塔樓；但在中檔項(xiàng)目中，板樓占據(jù)了絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，除了遠(yuǎn)洋天地和珠江羅馬是有塔有板，其它清一色為板樓。普通公寓項(xiàng)目也有多個(gè)項(xiàng)目采用精裝修，比如遠(yuǎn)洋天地一半毛坯、一半精裝；精裝修是珠江地產(chǎn)的一貫作風(fēng)，珠江羅馬延續(xù)了這一作風(fēng)，其全套裝修標(biāo)準(zhǔn)與珠江駿景類(lèi)似，大約在500元/平方米左右；金港國(guó)際則提供裝修套餐。二、 項(xiàng)目分析 區(qū)域市場(chǎng)分析（周邊項(xiàng)目分析）l (價(jià)格分布)本項(xiàng)目從表21中可以看出，周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目基本分為兩類(lèi)：8000、乃至10000元/平方米以上的高檔公寓和55007000元/平方米的普通住宅。 2居面積范圍基本在126—130M2，總價(jià)范圍為83萬(wàn)左右；3居室面積都在150M2以上，總價(jià)超過(guò)100萬(wàn)元，最大一套的總價(jià)大約在130萬(wàn)元左右。 開(kāi)發(fā)二期基本是2居和3居。其中2居213套、三居189套、四居20套。 2居面積范圍97—120M2，總價(jià)范圍為60萬(wàn)—80萬(wàn)；3居室面積范圍134—141M2，總價(jià)范圍82—90萬(wàn)元；四居室面積范圍182—194M2，總價(jià)在120萬(wàn)元左右。 開(kāi)發(fā)一期中2居、3居在套型比例中各占34%，4居比例也相當(dāng)大，%以上，但4居面積比例則更大。l 一期住宅由三棟高層建筑組成，層數(shù)由22732層不等，總建筑面積130215M2，共有大約848個(gè)住宅單位（不含復(fù)式），詳細(xì)情況見(jiàn)表1。taiyang國(guó)際公寓推廣方案一、 項(xiàng)目概況 規(guī)劃情況l 建筑用地面積65,396M2l 總建筑面積337,217M2，其中地上建筑面積270,257M2l 住宅建筑面積267,033M2l l 綠化面積27,882M2l %l 總居住戶(hù)數(shù)1,646戶(hù)l 停車(chē)位1,841個(gè)，小區(qū)基本呈圍合布局，地下車(chē)庫(kù)集中設(shè)置于中央綠地之下 建筑分期l 地塊分基本三期建設(shè)，南部4號(hào)樓為一期，5號(hào)樓為為二期，6號(hào)公寓樓為三期，會(huì)所設(shè)于二期。一期預(yù)計(jì)于2004年5月交用。216。216。棟號(hào)項(xiàng)目一居二居三居四居合計(jì)4樓套數(shù)420120204348面積范圍7811214118194　3樓套數(shù)64268168　500面積范圍447797120132139　　總計(jì)套數(shù)68288288204848面積范圍44789712013214118194　套數(shù)比例%%%%　表11 taiyang國(guó)際公寓4號(hào)樓戶(hù)型分析l 二期住宅為二座高層建筑，總建筑面積82314M2，大約有422個(gè)單位。216。216。棟號(hào)項(xiàng)目二居三居四居合計(jì)1樓套數(shù)19264　256面積范圍126130173　　5樓套數(shù)2112520166面積范圍144150191206　總計(jì)套數(shù)21318920422面積范圍126144150191206　套數(shù)比例%%%　表12 taiyang國(guó)際公寓5號(hào)樓戶(hù)型分析l 三期公建總建筑面積81188M2，其中公寓58688M2，公建22500M2。l （裝修標(biāo)準(zhǔn)）高檔項(xiàng)目全部是精裝修，其中珠江帝景的裝修標(biāo)準(zhǔn)報(bào)價(jià)高達(dá)2000元/平方米，藍(lán)堡在裝修之外還配備白家電。l （入住時(shí)間）從入住期來(lái)看有兩個(gè)高峰，一個(gè)是2003年中，一個(gè)是2003年底到2004年初。l （形象定位）在形象定位上，幾乎所有的項(xiàng)目都在主打CBD概念。珠江和遠(yuǎn)洋之所以例外在與開(kāi)發(fā)商本身的品牌效應(yīng)和號(hào)召力，這兩個(gè)企業(yè)的手法是突出集團(tuán)的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)化品牌優(yōu)勢(shì)。塔樓5800板樓現(xiàn)房7250東潤(rùn)楓景亮馬橋與東四環(huán)交匯外東南角內(nèi)銷(xiāo)住宅35第一期已為現(xiàn)房6200亮馬水晶亮馬橋路5號(hào)內(nèi)銷(xiāo)住宅最早入住為2003年底6500珠江羅馬花園taiyang區(qū)青年路內(nèi)銷(xiāo)住宅412003年底7000（精）金港國(guó)際花園大望路現(xiàn)代城南1800米內(nèi)銷(xiāo)住宅282004年3月6618張寶全啤酒廠(chǎng)項(xiàng)目國(guó)貿(mào)橋東南，通惠河南岸內(nèi)銷(xiāo)60年底開(kāi)盤(pán)65006800（開(kāi)盤(pán)價(jià)）表21 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案概況分析項(xiàng)目名稱(chēng)建筑類(lèi)型市場(chǎng)定位（或主打廣告語(yǔ)）棕櫚泉塔樓、板樓亞洲城市公園文化名宅珠江帝景板樓CBD都會(huì)核心唯一可持續(xù)發(fā)展的大型新型城池taiyang園Ⅱ塔樓CBD生活平臺(tái)，國(guó)際化精英社區(qū)藍(lán)堡公寓圍合式板樓，CBD寶石地段尊貴宅邸住邦2000板樓CBD衛(wèi)城首席商務(wù)中心橙色時(shí)光板樓遠(yuǎn)洋天地板樓、塔樓年輕的天地，我們的生活珠江羅馬花園板樓、塔樓意大利風(fēng)格，國(guó)際化社區(qū)，CBD 內(nèi)異國(guó)建筑徽標(biāo)金港國(guó)際花園板樓表22 主要競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案市場(chǎng)定位分析 重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析根據(jù)本案的地段、價(jià)格、規(guī)模、客戶(hù)定位、入住時(shí)間來(lái)看，確定本案的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是：遠(yuǎn)洋天地、珠江羅馬、金港國(guó)際。 位置位于慈云寺橋東南角，與本案隔橋相望，是距離最近，最有可比性的項(xiàng)目。 規(guī)模和規(guī)劃特色，住宅部分總建筑面積約60萬(wàn)平方米，共約3200戶(hù)。216。216。二期7棟30層塔樓，共約1500戶(hù)，預(yù)計(jì)2003年6月全部入住。216。二期分批推出了5棟塔樓和2棟現(xiàn)房板樓，共約1300套，現(xiàn)2棟板樓和1棟塔樓已基本售罄，另外4棟塔樓的銷(xiāo)售率在50%左右。3期預(yù)計(jì)還有700套。 銷(xiāo)售進(jìn)度截止到目前為止推出的2000套總銷(xiāo)售率在75%左右。 裝修標(biāo)準(zhǔn)為適應(yīng)不同客戶(hù)的需要，遠(yuǎn)洋天地有精裝修和毛坯房?jī)煞N規(guī)格可供選擇，裝修房比毛坯房貴450元/平方米。216。取得市場(chǎng)認(rèn)同后，開(kāi)發(fā)商逐步調(diào)高售價(jià)，8月24日遠(yuǎn)洋天地又一次調(diào)價(jià)后，現(xiàn)房板樓均價(jià)已高達(dá)7250元/平方米（毛坯），塔樓均價(jià)基本保持在5800—5900元/平方米。 戶(hù)型主力戶(hù)型為二居、三居，面積在115—140平方米之間，其中136左右的三居占40%。 市場(chǎng)定位與推廣包裝遠(yuǎn)洋天地以25—30歲的年輕白領(lǐng)為主要訴求對(duì)象，其廣告形象采用了一群極普通的、甚至丑陋的年輕人，十分引人注目。整個(gè)項(xiàng)目的包裝與客戶(hù)定位十分吻合，從售樓處、樣板間、樓書(shū)和DM等印刷品，都表現(xiàn)了現(xiàn)代、簡(jiǎn)潔、干凈和程式化的特點(diǎn)。 核心操作？遠(yuǎn)洋天地2001年1月開(kāi)盤(pán)至今20個(gè)月，成交大約1500套，平均每個(gè)月成交7080套，四期（住邦2000）項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓出手。這樣一個(gè)項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)當(dāng)然很多，比如它的規(guī)劃設(shè)計(jì)、藝術(shù)中心、立面色彩、板樓戶(hù)型等等，但從推廣運(yùn)作的角度，有兩個(gè)核心要素很值得借鑒：178。推盤(pán)時(shí)分期分批，小幅提價(jià)，并保留部分好樓座在現(xiàn)樓階段再出手，創(chuàng)造更高利潤(rùn)，20個(gè)月時(shí)間，均價(jià)上漲了1100元（18%）。當(dāng)然，塔樓的價(jià)格依然較低，期房均價(jià)5800元/平方米。 項(xiàng)目定位和社區(qū)文化遠(yuǎn)洋天地的以 CBD年輕白領(lǐng)為主要客戶(hù)群，定位為青春白領(lǐng)的自由家園。廣告用語(yǔ)“年輕的天地，我們的生活”一語(yǔ)中的，并且給人廣闊的想象空間。賣(mài)場(chǎng)、樣板間、樓書(shū)、印刷品都十分簡(jiǎn)潔、明快、精致、時(shí)尚，但絕非高不可攀，這一切都是買(mǎi)家日常的工作和生活。所有這一切推廣動(dòng)作都源于開(kāi)發(fā)商試圖創(chuàng)造出只為年輕人服務(wù)的社區(qū)文化，使遠(yuǎn)洋的生活成為年輕人的榜樣，它挖掘了年輕人在精神層面的一切需求，并且在精神和文化層面打動(dòng)人心。難怪有人認(rèn)為：房子首先是精神的蔽所，其次才是身體的蔽所。 位置位于taiyang路延長(zhǎng)線(xiàn)，taiyang路以北600米，青年路西側(cè)，毗鄰北京知名的外銷(xiāo)物業(yè)taiyang園，距本案約2公里。 規(guī)模項(xiàng)目占地21公頃，地上建筑面積41萬(wàn)平方米。216。開(kāi)發(fā)商充分利用意大利方面的支持，建筑設(shè)計(jì)、園林設(shè)計(jì)均頗得意大利風(fēng)格的神韻。 社區(qū)配套社區(qū)配套完善，規(guī)劃有雙語(yǔ)幼兒園、國(guó)際小學(xué)，甚至設(shè)有意大利使館簽證的咨詢(xún)處。 推廣分期一期推出的是社區(qū)西北角的陽(yáng)光那波里，共5棟板樓、2棟塔樓。216。216。項(xiàng)目定位為純正意大利風(fēng)格，強(qiáng)調(diào)國(guó)際化生活品質(zhì)，同時(shí)在廣告方面主打“投資珠江羅馬，搶占CBD”的概念。圍繞著CBD核心區(qū)，珠江地產(chǎn)有帝景、羅馬、綠洲、國(guó)際城4個(gè)項(xiàng)目，均是40萬(wàn)平方米以上的規(guī)模，其價(jià)位分別為：帝景10,000、羅馬7,000、綠洲5,500、4,500。售樓處氣勢(shì)宏大，裝修成歐式5星級(jí)酒店大堂的風(fēng)格，配有身著制服的門(mén)童（不是保安）和保潔工人，給客戶(hù)造成一定壓力。216。3） 金港國(guó)際花園216。216。板式小高層，圍合式布局，歐式風(fēng)格。 推廣分期和戶(hù)型分布該項(xiàng)目于2002年4月底開(kāi)盤(pán)，推出5棟板樓和2棟點(diǎn)式樓（板塔），板樓除以東17—14層外，層數(shù)都在10層以下。216。216。216。金港國(guó)際大、小戶(hù)型的銷(xiāo)售表現(xiàn)可說(shuō)是兩重天，一方面是1居、2居的熱銷(xiāo)到幾乎供不應(yīng)求，另一方面3居、4居滯銷(xiāo)，幾乎沒(méi)有成交。因此金港國(guó)際這一定位顯然起到了正反兩方面的作用。 本案位于taiyang路與東四環(huán)交匯處的慈云寺橋西南角，東臨東四環(huán)路，北臨taiyang路；178。 公共交通發(fā)達(dá)，有多公交線(xiàn)路在附近?？?，如113438康恩專(zhuān)線(xiàn)、115等，地塊東北側(cè)有輕軌?？空?；178。l 規(guī)劃優(yōu)勢(shì)178。 高層、圍合式設(shè)計(jì)，保證了整個(gè)小區(qū)開(kāi)闊的空間感和社區(qū)的私密性；178。 車(chē)位充足，地下車(chē)庫(kù)集中設(shè)置于中央綠地之下，獨(dú)具特色。 中央集中綠地面積超過(guò)2萬(wàn)平方