【正文】 的人氣，但另一方面，也在很大程度上削減了該地塊的土地價(jià)值。項(xiàng)目名稱(chēng)位置面積（㎡）價(jià)格備注匯林華城北二環(huán)東段大明宮家居城廣場(chǎng)東3000尾盤(pán)頤園新城東二環(huán)和礦山路的交匯處58萬(wàn)2600在售桐樹(shù)灣城東區(qū)東二環(huán)礦山路十字西南角在售華清園酒十路東售罄東湖觀景園酒十路尾盤(pán)景觀城太華南路46萬(wàn)1388在售新房村東二環(huán)延伸段南在售快樂(lè)家園東元西路在售湖畔嘉園東二環(huán)延伸段北售罄（2）板塊短期供求辛家廟板塊即將新開(kāi)的商品房項(xiàng)目主要有4個(gè)，主要集中在礦山路沿線，都屬于中等規(guī)模的項(xiàng)目，其中中鐵置業(yè)、恒大集團(tuán)和華遠(yuǎn)集團(tuán)都是在**首次開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，除了華遠(yuǎn)大明宮馨村將在2009年入市外，其他三個(gè)項(xiàng)目均在2008年入市。項(xiàng)目名稱(chēng)位置面積（㎡）價(jià)格備注中鐵西岸國(guó)際花園東二環(huán)延伸段南/形象恒大名都礦山路與酒十路十字西北側(cè)303700/形象華遠(yuǎn)大明宮馨村太元路700000/形象羅馬花園北二環(huán)鉑金十字礦山路中段309149/形象（二）價(jià)格分析長(zhǎng)期價(jià)格近年來(lái)**住宅的成交價(jià)位一直保持穩(wěn)定的上漲，經(jīng)過(guò)5年的時(shí)間，住宅價(jià)位上漲了1000元/㎡，2007年住宅均價(jià)還沒(méi)有超過(guò)4000元。2007年下半年，在市場(chǎng)火爆的強(qiáng)烈支撐下，**住宅均價(jià)快速上漲，預(yù)計(jì)隨著剛性需求的不斷膨脹及改善型需求的不斷增多，**的住宅價(jià)位將步入快速上漲的階段，這也吸引了更多的外埠開(kāi)發(fā)商企業(yè)加快在**攻城略地，帶來(lái)新一輪的開(kāi)發(fā)熱潮。**市年度住宅成交均價(jià)表年度200220032004200520062007住宅均價(jià)(元/㎡)274928363054309832583772短期價(jià)格（1）全市住宅價(jià)格走勢(shì)分析自2007年3月以來(lái)，除了在07年12月及本月的住宅成交均價(jià)有小幅的下跌外，其余月份住宅的價(jià)位都保持穩(wěn)定而強(qiáng)勁的上漲，顯示出整個(gè)**市場(chǎng)良好的基本面，即使在市場(chǎng)淡季，房?jī)r(jià)也保持出堅(jiān)挺，而本月全市住宅價(jià)位的下跌主要是部分低價(jià)位樓盤(pán)成交的影響。**仍處于房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的階段，剛性需求及不斷增多的改善型需求推動(dòng)成為主要的因素，預(yù)計(jì)在整個(gè)2008年**房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)保持這種發(fā)展態(tài)勢(shì)，盡管在市場(chǎng)淡季會(huì)有較大的波動(dòng)。（2）城北區(qū)住宅價(jià)格走勢(shì)分析2007年3月2008年3月，住宅類(lèi)物業(yè)的成交均價(jià)走勢(shì)基本相一致，呈現(xiàn)出在不斷波動(dòng)中穩(wěn)定上漲的態(tài)勢(shì)，特別是07年第四季度以來(lái)上漲幅度加大，但本月出現(xiàn)大幅度下跌。（三）產(chǎn)品分析規(guī)模分析目前中小規(guī)模的項(xiàng)目仍占據(jù)**房地產(chǎn)市場(chǎng)的多數(shù)比例，主要是由于**本土房地產(chǎn)企業(yè)自身開(kāi)發(fā)能力較弱，加上資金實(shí)力不足，因此開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目多數(shù)屬于小型項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)周期短，資金回籠較快。隨著外埠地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入**市場(chǎng)，不斷開(kāi)發(fā)出具有較大市場(chǎng)影響力的大型樓盤(pán)項(xiàng)目，加上客戶(hù)對(duì)功能配套齊全、物業(yè)服務(wù)完善的大型社區(qū)越來(lái)越偏好，**房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸進(jìn)入大盤(pán)時(shí)代。**房地產(chǎn)市場(chǎng)主力項(xiàng)目分類(lèi)表總建面積形象預(yù)售在售尾盤(pán)售罄合計(jì)10萬(wàn)以下252531725951020萬(wàn)202511225832030萬(wàn)9107111383050萬(wàn)325011150100萬(wàn)002002100200萬(wàn)106007200萬(wàn)以上101002合計(jì)596235206223835%建面1020萬(wàn)㎡16%建面2030萬(wàn)㎡39%建面10萬(wàn)㎡以下10%其他大規(guī)模項(xiàng)目樓型分析（1）建筑形態(tài)隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，土地開(kāi)發(fā)資源趨于稀缺化，加上90/70政策對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的限制等因素的影響，**房地產(chǎn)市場(chǎng)上高層和小高層住宅已然成為主流，這也在一定程度上保證了開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。其他的如多層、別墅等在市場(chǎng)的比例較小。（2）建筑風(fēng)格及外觀隨著**房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展以及競(jìng)爭(zhēng)的激烈化，**住宅市場(chǎng)也不斷涌現(xiàn)出風(fēng)格迥異、更具吸引力的住宅建筑，以滿(mǎn)足購(gòu)房客戶(hù)不斷變化的需求偏好和高品質(zhì)的居住要求。其中以現(xiàn)代中式建筑、新中式建筑和純歐美風(fēng)情的建筑為主，并以風(fēng)格鮮明、文化內(nèi)涵濃厚成為高端樓盤(pán)的象征，在很大程度上也拉高了項(xiàng)目的平均價(jià)位。特別是對(duì)有著厚重文化情結(jié)的**購(gòu)房者來(lái)講，新中式建筑具有無(wú)與倫比的吸引力，這些典型項(xiàng)目一經(jīng)面市就受到了市場(chǎng)的極大關(guān)注。典型案例之一：蘭亭坊在建筑風(fēng)格上，以現(xiàn)代建筑形式表現(xiàn)中式風(fēng)格，符合現(xiàn)代人崇尚傳統(tǒng)又追求現(xiàn)代的心理。體現(xiàn)出多元化建筑群落的特點(diǎn)，整個(gè)項(xiàng)目?jī)?nèi)是高層與小高層合理布局，保證了每棟樓的視野且有利于日照和通風(fēng)。其中高層沿木塔寺公園、科技六路分布，氣度不凡，有利于形成“地標(biāo)建筑”，提升項(xiàng)目的品質(zhì)感。 在建筑色彩上，注意視覺(jué)效果，整體建筑立面采用淺灰、白、深褐色的色調(diào)搭配，簡(jiǎn)潔淡雅與中國(guó)傳統(tǒng)民居中的色彩基調(diào)相吻合。 沙盤(pán)模型展示 售樓部?jī)?nèi)景 裝飾中的中式文化元素 景觀樣板段通過(guò)對(duì)地域人文的挖掘和歷史沉淀的把握，強(qiáng)調(diào)細(xì)節(jié)的打造和表現(xiàn)，并以文化名人造勢(shì)為手段，使其在前期推廣階段就已經(jīng)對(duì)項(xiàng)目的中式文化精髓進(jìn)行了充分的渲染和營(yíng)造，取得了良好的市場(chǎng)反應(yīng)，成為近期文化地產(chǎn)運(yùn)作的典范，也在**市場(chǎng)再次掀起了中式人文居住的熱潮。蘭亭坊迎合了客戶(hù)追求人居品質(zhì)的居住需求，激發(fā)了**人心中厚重的對(duì)漢唐文化的歷史情結(jié)，也依此確立了中高端樓盤(pán)的市場(chǎng)定位。典型案例之二：曲江華府項(xiàng)目落定雁塔南路，綽立曲江景觀大道軸心。是集6+1電梯花園洋房、板式小高層等多種產(chǎn)品形態(tài)于一身的高檔精品住宅項(xiàng)目，沿襲曲江地域文脈，傳承現(xiàn)代人居文化，將中式居住的精髓注入現(xiàn)代建筑模式中，建立新中式人文典范，全力為**現(xiàn)代儒雅高尚人士創(chuàng)造自然與人文和諧的優(yōu)雅生活。 位置圖 售樓部 樓書(shū)表現(xiàn)1 樓書(shū)表現(xiàn)2 樓書(shū)表現(xiàn)3 樓書(shū)表現(xiàn)4曲江華府在項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)策略上，采取典型的文化地產(chǎn)模式。從前期的廣告宣傳和樓書(shū)風(fēng)格定位，到點(diǎn)面推廣活動(dòng)，甚至項(xiàng)目的位置圖表現(xiàn)，均賦予濃厚的中式居住文化特色。從始至終，客戶(hù)在接觸項(xiàng)目的過(guò)程中，不斷激發(fā)起對(duì)中國(guó)文化尊重與自豪的歷史情結(jié)，既加深了客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目完整的形象認(rèn)識(shí)，也在客觀上支撐了項(xiàng)目中高端的價(jià)格水平。樓書(shū)對(duì)唐文化進(jìn)行了淋漓盡致的提煉，這也符合**市的古文化特色，容易引起**消費(fèi)者的共鳴，比較成功的傳達(dá)了中式居住文化的理念。典型案例之三：香克林小鎮(zhèn)香克林小鎮(zhèn)項(xiàng)目定位為原味英倫紳士生活小鎮(zhèn)，由美國(guó)GN國(guó)際設(shè)計(jì)公司及英國(guó)G26規(guī)劃景觀設(shè)計(jì)事務(wù)所分別擔(dān)綱項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)和景觀設(shè)計(jì)。香克林小鎮(zhèn)社區(qū)總體規(guī)劃采用英倫小鎮(zhèn)風(fēng)貌，建筑立面以暗紅色面磚為主，屋面采用坡頂形式，突出了休閑典雅的英倫社區(qū)特點(diǎn)，配合鄉(xiāng)村自然的田園生活氛圍，住宅區(qū)配套了一個(gè)英倫風(fēng)情商業(yè)街，同時(shí)項(xiàng)目將一些經(jīng)典的英式空間引入小鎮(zhèn)，著力塑造英國(guó)風(fēng)情的生活氛圍。 一期鳥(niǎo)瞰圖 售樓部效果圖 外立面1 外立面2房型分析2007年**住宅成交中，2室的戶(hù)型成交最多，占到成交總數(shù)的36%，3室的戶(hù)型成交緊隨其后，占到住宅成交總數(shù)的32%?？傮w上看，隨著90/70戶(hù)型政策的逐漸深入執(zhí)行，**住宅市場(chǎng)的中小戶(hù)型供應(yīng)增多，而且自住型需求也以小戶(hù)型為主，因此本年度**住宅成交的中小戶(hù)型占到成交總數(shù)的56%，而且2008年將繼續(xù)這一趨勢(shì)，中小戶(hù)型成交的比例將逐漸增高。**各個(gè)區(qū)域的住宅成交戶(hù)型也逐漸表現(xiàn)出不同的特征，2007年城南區(qū)和高新區(qū)的大戶(hù)型成交在全市中所占的比例較大，而其他區(qū)域的中小戶(hù)型成交比例較大。由于城南區(qū)和高新區(qū)集中了較多的中高端項(xiàng)目，主力戶(hù)型以3室為主，并且成為改善型需求客戶(hù)主要的選擇區(qū)域，因此3室的成交更多。2007年戶(hù)型成交比例 2008年一季度戶(hù)型成交比例 面積段分析2007**住宅成交面積中，80～100㎡的戶(hù)型成交最多，占到住宅成交總面積的26%，并遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他面積區(qū)間的戶(hù)型，基本上是2室的戶(hù)型。除了180以上的超大面積戶(hù)型外，其余面積區(qū)間的住宅成交在全市總成交量中的比例相對(duì)比較平均，均處于10%～17amp。之間，其中面積在120～140㎡之間的戶(hù)型成交位居全市第二位，占總成交的17%。從總體上看，2007年面積在120㎡以上的住宅成交占到全市總量的33%，主要是滿(mǎn)足改善型客戶(hù)的需求；面積在100㎡以下的中小戶(hù)型成交面積占到全市總量的53%，主要是滿(mǎn)足自住型客戶(hù)的需求。值得注意的是，盡管中小戶(hù)型的成交比例不斷增大，但在2007年**住宅成交中，90㎡%，距離90/70戶(hù)型政策的要求相去甚遠(yuǎn)。主力面積分析80～100㎡的2室，120～140㎡的3室是住宅成交的主力面積區(qū)間，占據(jù)住宅成交的絕對(duì)比例，代表著剛性的自主需求和改善型需求。（四）客戶(hù)分析**市購(gòu)房客戶(hù)分析（1）成交客戶(hù)區(qū)域來(lái)源**購(gòu)房客戶(hù)的本土化比例非常高，占到購(gòu)房客戶(hù)總數(shù)的90%左右，而其他區(qū)域的客戶(hù)比例非常小，基本以投資為主。隨著眾多外埠企業(yè)不斷進(jìn)駐**市場(chǎng)，帶來(lái)外區(qū)域的追隨客戶(hù)，加上快速上漲的房?jī)r(jià)對(duì)其他區(qū)域投資客戶(hù)的吸引，預(yù)計(jì)從2008年開(kāi)始，其他區(qū)域的購(gòu)房客戶(hù)對(duì)**市場(chǎng)關(guān)注度加強(qiáng)，其比例將有所上升。1%5%90%4%西安本地客戶(hù)陜西省內(nèi)客戶(hù)其他區(qū)域客戶(hù)國(guó)內(nèi)其他省市客戶(hù)? 關(guān)中地區(qū)? 陜北地區(qū)? 陜南地區(qū)? 西安市區(qū)? 周邊所轄縣市? 境外投資者? 其他購(gòu)房客戶(hù)? 陜西周邊省市? 其余省市（2）成交客戶(hù)職業(yè)構(gòu)成**住宅成交客戶(hù)的職業(yè)構(gòu)成中，政府機(jī)關(guān)公務(wù)員及企事業(yè)單位的人員是購(gòu)房的主力，占據(jù)較大的比例。作為初級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)，中等收入的普通客戶(hù)推動(dòng)了住宅的成交，主要是滿(mǎn)足自住需求，屬于首次置業(yè)的比例比較高。政府公務(wù)員 20%企業(yè)中層 35%自由職業(yè)者15%其他 30%高層管理者 15%中層管理者 35%普通客戶(hù) 30%其他 20%客戶(hù)職業(yè)構(gòu)成（全市）（3）成交客戶(hù)購(gòu)房目的**房地產(chǎn)市場(chǎng)符合典型的初級(jí)市場(chǎng)特征。從客戶(hù)購(gòu)房的目的來(lái)看，在城市化不斷發(fā)展的過(guò)程中催生出龐大的剛性需求在很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)將一直是推動(dòng)市場(chǎng)發(fā)展的最主要的因素；同時(shí)隨著經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展及城鎮(zhèn)居民可支配收入的大幅提高，以改善居住為主要目的的客戶(hù)不斷增多，主要是來(lái)自政府機(jī)關(guān)及企事業(yè)單位的客戶(hù)；此外，由于**住宅市場(chǎng)房?jī)r(jià)上漲較快，并且還有較大的上升空間，因此保值及投資型的客戶(hù)也迅速增多。投資需求 10%改善需求 25%保值增值需求 15%購(gòu)房客戶(hù)目的（全市）167。 剛性需求膨脹167。 改善需求增多167。 保值增值需求穩(wěn)定167。 投資需求迅速增長(zhǎng)其他需求 5%自住需求 45%（4）成交客戶(hù)付款方式由于**購(gòu)房者的收入水平相對(duì)較低，加上**住宅市場(chǎng)以剛性需求為主體，選擇銀行按揭貸款購(gòu)房的客戶(hù)占有絕對(duì)的多數(shù)，2007年**住宅成交中有16%的客戶(hù)選擇了按揭貸款的方式。盡管如此，也有36%的客戶(hù)選擇一次性付款購(gòu)房，以改善型的二次置業(yè)為主，并且有相當(dāng)多的客戶(hù)選擇品質(zhì)較好、總價(jià)較高的大戶(hù)型，而選擇分期付款的客戶(hù)非常少。此外，**的公積金總額較少，審批手續(xù)繁瑣，因此在購(gòu)房時(shí)選擇公積金貸款的比例非常小。隨著2007年6次加息在新的一年中一次性?xún)冬F(xiàn)，并且央行有可能在2008年多次加息，選擇按揭貸款購(gòu)房的客戶(hù)的負(fù)擔(dān)將會(huì)不斷加重，在這種情況下，部分客戶(hù)會(huì)選擇一次性付款或者推遲購(gòu)房計(jì)劃，對(duì)**住宅市場(chǎng)的發(fā)展有一定的抑制作用。區(qū)域（板塊）客戶(hù)分析主要參考周邊臨近項(xiàng)目的客戶(hù)來(lái)源，并結(jié)合辛家廟板塊市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀以及**市場(chǎng)購(gòu)房客戶(hù)的基本特征，對(duì)本項(xiàng)目的潛在購(gòu)房客戶(hù)進(jìn)行簡(jiǎn)析。（1）成交客戶(hù)區(qū)域來(lái)源對(duì)辛家廟板塊來(lái)講，由于板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展正處于起步階段，區(qū)域內(nèi)的客戶(hù)仍占據(jù)住宅成交的多數(shù)比例，達(dá)到60%左右。主要是隨著板塊內(nèi)諸多城中村項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，催生了較大的剛性需求和改善型需求。區(qū)域客戶(hù)中來(lái)自項(xiàng)目周邊的客戶(hù)最多，二環(huán)內(nèi)和經(jīng)開(kāi)區(qū)的客戶(hù)也占有相當(dāng)?shù)谋壤Ｈ衅渌麉^(qū)域的客戶(hù)占到30%。區(qū)域客戶(hù)60%其他客戶(hù)40%項(xiàng)目周邊 25%全市 30%二環(huán)內(nèi)15%經(jīng)開(kāi)區(qū)15%其他 5%省內(nèi) 5%外省市 1%其他 4%（2）成交客戶(hù)職業(yè)構(gòu)成辛家廟板塊住宅成交客戶(hù)的職業(yè)構(gòu)成中，來(lái)自企業(yè)的中層人員及其他普通上班族是購(gòu)房的主力，占據(jù)較大的比例，其中自由置業(yè)者也占據(jù)相當(dāng)?shù)谋壤?，主力客?hù)一般都屬于初次置業(yè)。此外，由于現(xiàn)階段辛家廟板塊的住宅價(jià)位相對(duì)較低，也吸引了大量的普通置業(yè)的購(gòu)房者前來(lái)購(gòu)房。政府公務(wù)員 15%企業(yè)中層 40%自由職業(yè)者 15%其他 30%高層管理者 10%中層管理者 40%普通客戶(hù) 35%其他 15%客戶(hù)職業(yè)構(gòu)成（辛家廟板塊）（3）成交客戶(hù)購(gòu)房目的辛家廟板塊住宅成交客戶(hù)中，以自住為目的的購(gòu)房需求占到總數(shù)的一半，改善型需求的比例低于全市平均水平，主要是現(xiàn)階段板塊的居住環(huán)境相對(duì)較弱，配套亟待完善，影響了改善型客戶(hù)的選擇。此