【正文】 工作。其它員工招聘時(shí)也選擇具有一定技能基礎(chǔ)的人員(如司機(jī)、保安等)。所有員工均需進(jìn)行職業(yè)培訓(xùn)，主要是采取企業(yè)內(nèi)部和外部結(jié)合的培訓(xùn)方式，具體培訓(xùn)工作由各部門與人力資源部共同配合進(jìn)行。隨著項(xiàng)目進(jìn)一步運(yùn)行，對(duì)表現(xiàn)優(yōu)良的部門經(jīng)理及其它管理人員還將采取送出去的培訓(xùn)方式，以使休閑中心各級(jí)管理人員的管理水平更上檔次，各項(xiàng)管理工作更上一層樓。第十章 項(xiàng)目建設(shè)管理及招標(biāo)投標(biāo)第一節(jié) 建設(shè)管理為防止在投資建設(shè)項(xiàng)目中出現(xiàn)漏洞，從以下幾個(gè)主要的方面加強(qiáng)項(xiàng)目建設(shè)管理。嚴(yán)格工程管理，建立層層負(fù)責(zé)質(zhì)量責(zé)任制，要逐級(jí)明確責(zé)任，對(duì)工程質(zhì)量長期負(fù)責(zé)；嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)范的工程招標(biāo)制度，同時(shí)防止中標(biāo)單位對(duì)工程項(xiàng)目轉(zhuǎn)包和違法分包；嚴(yán)格項(xiàng)目的監(jiān)理、監(jiān)督，特別對(duì)隱蔽工程重點(diǎn)監(jiān)理，嚴(yán)防偷工減料。實(shí)施“cc三個(gè)監(jiān)理”即：質(zhì)量監(jiān)理、工程監(jiān)理、財(cái)務(wù)監(jiān)理；建設(shè)資金要嚴(yán)加管理，嚴(yán)禁挪用資金，切實(shí)做到?？顚Ｓ?；加強(qiáng)項(xiàng)目檔案工作，嚴(yán)格按規(guī)定收集、整理、歸檔，建立健全項(xiàng)目檔案。第二節(jié) 招標(biāo)投標(biāo)為了降低建設(shè)成本，保證工程質(zhì)量和建設(shè)進(jìn)度，在工程的操作過程中嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)范的工程招投標(biāo)制度。成立專門的項(xiàng)目管理辦公室，負(fù)責(zé)招標(biāo)、合同管理和預(yù)決算管理工作；招標(biāo)以公平、公正為原則，實(shí)行公開招標(biāo)；從勘察、設(shè)計(jì)、施工、設(shè)備材料的采購以及監(jiān)理隊(duì)伍的選定，均通過招投標(biāo)方式進(jìn)行；項(xiàng)目招投標(biāo)和預(yù)決算審查應(yīng)選擇有資質(zhì)的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)和工程咨詢機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)進(jìn)行。第十一章 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度安排第一節(jié) 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度一、建設(shè)計(jì)劃本項(xiàng)目實(shí)施過程分為前期準(zhǔn)備階段和施工建設(shè)階段。前期準(zhǔn)備階段主要包括項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制、初步設(shè)計(jì)、資金籌措和施工圖設(shè)計(jì)；施工建設(shè)階段主要包括建筑安裝施工、設(shè)備購置、設(shè)備安裝、生產(chǎn)準(zhǔn)備和投料試車試產(chǎn)等。二、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排本項(xiàng)目建設(shè)期兩年，并交叉作業(yè)。項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表年份工程項(xiàng)目2009年2010年第1季度第2季度第3季度第4季度第1季度第2季度第3季度第4季度項(xiàng)目可行性研究報(bào)告核準(zhǔn)勘測(cè)設(shè)計(jì)工程招標(biāo)土建工程設(shè)備購置安裝竣工驗(yàn)收投產(chǎn)試運(yùn)行第二節(jié) 質(zhì)量保證體系本項(xiàng)目實(shí)行建設(shè)單位法人代表對(duì)工程總負(fù)責(zé)制，并委派工程施工質(zhì)量責(zé)任較強(qiáng)的同志負(fù)責(zé)工程協(xié)調(diào)工作，設(shè)計(jì)單位要確保工作設(shè)計(jì)質(zhì)量，并由總建筑師對(duì)工程設(shè)計(jì)的圖紙把關(guān)，不符合工程質(zhì)量的設(shè)計(jì)不能流入現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)工程進(jìn)行招標(biāo)，并有相應(yīng)資質(zhì)的施工單位進(jìn)行建設(shè)，建筑單位法人代表對(duì)建筑質(zhì)量負(fù)總責(zé)，嚴(yán)格按圖紙施工，不合格的材料不能流入施工現(xiàn)場(chǎng)；委托或公開招標(biāo)有資質(zhì)的監(jiān)理單位對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行管理，形成工程質(zhì)量管理網(wǎng)絡(luò)，并嚴(yán)格遵守國家建筑法規(guī)和省建筑管理?xiàng)l例。第十二章 投資估算與資金籌措第一節(jié) 投資估算本估算內(nèi)容包括：建筑工程費(fèi)、設(shè)備購置費(fèi)、安裝工程費(fèi)、以及現(xiàn)行國家規(guī)定的和項(xiàng)目建設(shè)所需的其他費(fèi)用。一、估算依據(jù)1．《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》(第二版)；2．《投資項(xiàng)目可行性研究指南》；3．《江西省建筑工程預(yù)算定額》(2001版)；4．《市政工程預(yù)算定額江西省基價(jià)本》(2000版)；5．《安裝工程預(yù)算定額江西省基價(jià)本》(2000版)；6．《江西省裝飾工程綜合定額》(2002版)；7．《江西省建設(shè)工程費(fèi)用定額》(2001版)；8．《江西省工程造價(jià)信息》(2004版)；9．勘察設(shè)計(jì)費(fèi)依據(jù)國家計(jì)委、建設(shè)部關(guān)于發(fā)布《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定》的通知(計(jì)價(jià)格【2002版本】10號(hào))估算；10．工程監(jiān)理費(fèi)依據(jù)國家物價(jià)局、建設(shè)部《關(guān)于發(fā)布工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)有關(guān)規(guī)定的通知》(【1992】價(jià)費(fèi)字479號(hào))估算；11．《國家計(jì)委關(guān)于印發(fā)建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢收費(fèi)暫行規(guī)定的通知》(計(jì)價(jià)格[1999]1283號(hào))；12．國家發(fā)展計(jì)委員會(huì)、國家環(huán)境保護(hù)總局《關(guān)于規(guī)范環(huán)境影響咨詢收費(fèi)有關(guān)問題的通知》(計(jì)價(jià)格[2002】125號(hào))；13．國家發(fā)展計(jì)委員會(huì)《招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)管理暫行辦法》(計(jì)價(jià)格[2002】1980號(hào))；14．％估算；15．工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)依據(jù)《關(guān)于全面整頓住房建設(shè)收費(fèi)取消部分收費(fèi)項(xiàng)目的通知》(贛計(jì)價(jià)管[2001】1104號(hào))計(jì)算；16．基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)依據(jù)《關(guān)于重新核定城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)的通知》(贛發(fā)改價(jià)管[2003】119號(hào))計(jì)算；17．經(jīng)營設(shè)備、家具設(shè)備等購置及安裝依據(jù)供貨商報(bào)價(jià)估算；18．辦公用品及家電設(shè)備依據(jù)市場(chǎng)價(jià)估算；19．其它費(fèi)用依據(jù)江西省有關(guān)規(guī)定估算。二、估算范圍、內(nèi)容、金額(一)建筑工程費(fèi)用序號(hào)建、構(gòu)筑物名稱單 位工程量單價(jià)(元)費(fèi)用合計(jì)(萬元)1新建休閑中心樓樁基工程m23600150建筑工程m213200420安裝工程水電安裝工程m21320040照明消防安裝工程m21320030裝飾工程m213200502新建兩層聯(lián)體別墅樓.裝飾工程m29000100.建筑工程m29000500安裝工程m2 水電安裝工程m2900040 照明消防安裝工程m29000303新建四層獨(dú)立別墅樓.裝飾工程m23600120.建筑工程m23600520安裝工程m2 水電安裝工程m2360040 照明消防安裝工程m23600304基礎(chǔ)設(shè)施及公用工程室外給排水工程給水工程項(xiàng)150000排水工程項(xiàng)140000 排污工程項(xiàng)150000排雨工程項(xiàng)130000環(huán)境保護(hù)工程污水處理工程項(xiàng)150000環(huán)境衛(wèi)生工程 ’項(xiàng)120000道路及停車場(chǎng)m23500150綠化工程m22000010小計(jì)(二)經(jīng)營設(shè)備購置及安裝工程序設(shè)備名稱單數(shù)設(shè)備購置費(fèi)(元)設(shè)備安裝費(fèi)費(fèi)用合計(jì)號(hào)位量單價(jià)總價(jià)(萬元)(萬元)1經(jīng)營設(shè)備太陽能熱水設(shè)備 套450000200000照明及外景燈飾系統(tǒng)設(shè)備 套17000070000廚房設(shè)備 套1120000120000營業(yè)用家具 項(xiàng)900000900000弱電系統(tǒng)設(shè)備 套17800078000KTV設(shè)備 套118000180002公用設(shè)備供配電設(shè)備 套15000050000柴油發(fā)電機(jī)組 套12000020000交通運(yùn)輸設(shè)備 臺(tái)4150000辦公設(shè)備 項(xiàng)5000050000器具 項(xiàng)4600046000小計(jì)1 (三)工程建設(shè)其他費(fèi)用費(fèi)用名稱計(jì)算依據(jù)費(fèi)率或標(biāo)準(zhǔn)費(fèi)用合計(jì)(萬元)前期工作費(fèi)可研編制費(fèi)計(jì)價(jià)格【1999】128 3號(hào)下浮20％可研評(píng)估費(fèi)計(jì)價(jià)格【1999】128 3號(hào)下浮20％環(huán)境評(píng)價(jià)費(fèi)計(jì)價(jià)格【2002】125號(hào)下浮20％招標(biāo)代理費(fèi)計(jì)價(jià)格【2002】1980號(hào)下浮20％設(shè)計(jì)費(fèi)計(jì)價(jià)格【2002】10號(hào)下浮20％施工圖預(yù)算編制費(fèi)設(shè)計(jì)費(fèi)10％建設(shè)單位管理工程費(fèi)用％質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)贛計(jì)價(jià)管【2001】1104號(hào)％工程監(jiān)理費(fèi)【1992】價(jià)費(fèi)字479號(hào)下浮20％工程保險(xiǎn)費(fèi)工程費(fèi)用％竣工圖編制費(fèi)設(shè)計(jì)費(fèi)5％基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)贛發(fā)改價(jià)管【2003】119號(hào)小計(jì)(四)預(yù)備費(fèi)1．不可預(yù)見費(fèi)用：160萬元2．漲價(jià)預(yù)備費(fèi)：根據(jù)國家計(jì)委計(jì)投資【1999】1340號(hào)規(guī)定，暫不考慮。(五)土地及設(shè)施購置費(fèi)本項(xiàng)目征地租賃的費(fèi)用（含各項(xiàng)稅費(fèi)）為：800萬元(六)流動(dòng)資金流動(dòng)資金按經(jīng)營成本資金率法估算，正常經(jīng)營年為500萬元。三、估算結(jié)果總投資估算為： 。其中：建設(shè)投資：流動(dòng)資金：500萬元第二節(jié) 資金籌措，％。申請(qǐng)上級(jí)扶持1000萬元，％。第十三章 財(cái)務(wù)分析與評(píng)價(jià)第一節(jié) 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析遵循的主要依據(jù)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是依據(jù)國家計(jì)委、建設(shè)部1993年頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》和江西省關(guān)于免征減征企業(yè)所得稅的規(guī)定的要求規(guī)定編寫，按照投入產(chǎn)出相對(duì)應(yīng)的原則進(jìn)行評(píng)估的。中華人民共和國會(huì)計(jì)法；中華人民共和國企業(yè)財(cái)務(wù)通則；中華人民共和國企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則；中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例；中華人民共和國旅游、飲食服務(wù)企業(yè)財(cái)務(wù)制度；中華人民共和國旅游、飲食服務(wù)企業(yè)會(huì)計(jì)制度；中華人民共和國城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例；江西省關(guān)于免征減征企業(yè)所得稅的規(guī)定；《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》；《投資項(xiàng)目可行性研究指南》；第二節(jié) 各項(xiàng)財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)一、經(jīng)濟(jì)費(fèi)用效果分析：（一）企業(yè)經(jīng)營能力：客房住房869間（585套），可同時(shí)接待1200人以上老年人居住。（二）項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施：本項(xiàng)目建設(shè)期2年，項(xiàng)目計(jì)算營業(yè)期按10年計(jì)算。（三）營業(yè)收入：年收入：項(xiàng)目建成后可同時(shí)接待1200人入住，全年入住率因**尚無此類老年人公寓，故按照**市目前老年公寓最低入住率60％計(jì)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：平均每人、每月、每床位800元計(jì)。則老年公寓年收益為：1200人ｘ60％ｘ800元／人?月ｘ12月／年＝691萬元。 項(xiàng)目營業(yè)收入預(yù)測(cè)表 單位：萬年名稱建設(shè)期（年）營業(yè)期（年）合計(jì)年份200920102011201220132014201520162017201920202021入住率60%60%60%60%80%80%80%80%80%100%年收入69169169169192292292292292211528526萬元（四）營業(yè)稅金附加：根據(jù)國家稅法規(guī)定，本項(xiàng)目享受全免稅政策（五）營業(yè)成本和費(fèi)用估算員工薪資支出：18000元／人?年ｘ50人＝90萬元。水電費(fèi)支出： 20萬元。雜費(fèi)及不可預(yù)見支出： 5萬元。管理費(fèi)用開支 15萬元。醫(yī)療保險(xiǎn)、公司經(jīng)費(fèi)等綜合按工資總額的25％估算。正常經(jīng)營年23萬元。經(jīng)營總成本費(fèi)用：=90+20+5+15+23 =153萬元項(xiàng)目計(jì)算期經(jīng)營總成本費(fèi)用：=153ｘ10 =1530萬元（六）項(xiàng)目計(jì)算期年平均利潤項(xiàng)目年稅前利潤：=（總銷售收入－項(xiàng)目總成本）/10=（85261530）/10=700萬元項(xiàng)目所得稅： =700ｘ25%（所得稅按25%上繳）=175萬元項(xiàng)目年稅后利潤：=700175=525萬元投資利潤率：=營業(yè)期內(nèi)年平均利潤/總投資100% =700247。100%=%投資利稅率：=營業(yè)期內(nèi)年平均利稅總額/總投資100% =175247。100%=%投資回收期：=（企業(yè)角度凈收益回收投資的投資回收期）=（總投資247。利潤）100%=（247。525）+2=二、盈利能力分析本項(xiàng)目反映盈利能力的評(píng)價(jià)指標(biāo)如下：指標(biāo)名稱全部投資自有資金所得稅后單位所得稅前所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率％靜態(tài)投資回收期年財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(Ic=l 2％)萬元投資利潤率％投資利稅率％資本金凈利潤率％全部投資內(nèi)部收益率為17．54％，大于基準(zhǔn)收益率(Ic=12％、)，大于零，表明本項(xiàng)目除能滿足行業(yè)最低要求外，還有超額盈余；本項(xiàng)目投資利潤率為，％，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于銀行貸款利率，說明項(xiàng)目投資回報(bào)很高；％。％，表明項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益很好。因此，在財(cái)務(wù)上是可行的；，小于行業(yè)基準(zhǔn)投資回收期，表明本項(xiàng)目盈利能力強(qiáng)、投資回收快、經(jīng)濟(jì)效益很好。三、不確定分析（一）敏感性