【正文】 具新意。十、管理特色物業(yè)管理中，我們將就安全管理、機(jī)電設(shè)備管理、環(huán)境管理、檔案管理、節(jié)能降耗、社區(qū)文化、有效溝通、內(nèi)部運(yùn)作機(jī)制等方面提供特色服務(wù)方案，綜述如下：加強(qiáng)安全管理工作（1）“人防、技防、物防”三防結(jié)合，以“外馳內(nèi)張”為原則，科學(xué)組織日常管理，嚴(yán)禁出現(xiàn)各種刑事治安案件或破壞活動(dòng)。（2）定義四種安全狀態(tài)：一級(jí)狀態(tài)、二級(jí)狀態(tài)、三級(jí)狀態(tài)、四級(jí)狀態(tài)，針對(duì)不同狀態(tài)采取不同的處理措施。制訂暴力事件、聚眾鬧事、車輛事故、發(fā)現(xiàn)可疑分子和可疑物品的等各種情況的應(yīng)急處理方案并演練，防患于未然。（3）人員錄用實(shí)行入職政審和擔(dān)保人制度，確保員工的政治素質(zhì)過硬。（4）嚴(yán)密的來訪控制程序。對(duì)進(jìn)入小區(qū)的來訪人員，值勤保安員先問好，再詢問其來訪事由及被訪者姓名，有禮貌地嚴(yán)格查驗(yàn)有效證件，辦理有關(guān)手續(xù)（填寫來訪人員登記表，包裹定點(diǎn)存放等）后方可進(jìn)入。（5）消防管理。服務(wù)管理中心內(nèi)部落實(shí)消防責(zé)任制，建立區(qū)域防火責(zé)任人制度，對(duì)物業(yè)的重點(diǎn)防火部位進(jìn)行登記，對(duì)管轄區(qū)內(nèi)的消防設(shè)備設(shè)施進(jìn)行日常巡視和定期維護(hù)，保證設(shè)備有效運(yùn)行；成立義務(wù)消防隊(duì)，訂立火災(zāi)應(yīng)急處理方案，并每年至少組織兩次消防演習(xí)。高效的運(yùn)作機(jī)制（1）導(dǎo)入ISO9000質(zhì)量管理體系將ISO9000這一國際質(zhì)量管理體系導(dǎo)入到小區(qū)的物業(yè)管理中，確保高質(zhì)量的服務(wù)，滿足并超越客戶的期望。（2）樹立最優(yōu)理念，不斷提升服務(wù)水平以最優(yōu)理念為根本引伸出了幾種提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的措施：“快捷服務(wù)”和“首問責(zé)任制”，高速處理并全程跟蹤落實(shí)客戶的需求。（3）“閉環(huán)+激勵(lì)”管理控制系統(tǒng) “閉環(huán)+激勵(lì)”管理控制圖采用雙閉環(huán)控制模式。小閉環(huán)是對(duì)工作過程的微觀控制，主要通過個(gè)人、班組、服務(wù)管理中心三級(jí)執(zhí)行，大閉環(huán)是公司有關(guān)部門如質(zhì)量管理部、技術(shù)委員會(huì)對(duì)服務(wù)管理中心階段性工作的宏觀控制。公司按發(fā)展戰(zhàn)略制定工作計(jì)劃與標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)充分考慮業(yè)主（住戶）要求、行業(yè)新標(biāo)準(zhǔn)、新技術(shù)新工藝和新的管理模式，對(duì)服務(wù)管理中心每一環(huán)節(jié)都進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督和考核，重點(diǎn)是對(duì)工作結(jié)果進(jìn)行檢查、分析和評(píng)價(jià)，提出改進(jìn)措施，融入下一步工作計(jì)劃與標(biāo)準(zhǔn)的訂立中。同時(shí)，通過目標(biāo)激勵(lì)、崗位激勵(lì)、獎(jiǎng)懲機(jī)制作為系統(tǒng)的動(dòng)力和“潤滑劑”。從而形成一個(gè)嚴(yán)密的閉環(huán)，確保管轄區(qū)內(nèi)整個(gè)物業(yè)管理過程得到有效控制。服務(wù)管理中心在具體實(shí)施時(shí)，實(shí)行維修、保潔人員分區(qū)負(fù)責(zé)制，管理人員分專業(yè)負(fù)責(zé)制，將工作目標(biāo)和工作標(biāo)準(zhǔn)分解落實(shí)到班組和個(gè)人，所有的工作都有相應(yīng)的責(zé)任人，下級(jí)對(duì)上級(jí)負(fù)責(zé)，上級(jí)檢查，監(jiān)督下級(jí)的工作。管理人員每天至少對(duì)小區(qū)巡視檢查兩次，服務(wù)管理中心經(jīng)理每周組織有關(guān)人員對(duì)小區(qū)全面檢查一次，分別作為對(duì)各崗位人員的考核依據(jù)。公司質(zhì)量管理部或委派的質(zhì)量內(nèi)審員定期或不定期對(duì)小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的硬件和軟件進(jìn)行全面質(zhì)量檢查，作為對(duì)服務(wù)管理中心的綜合考評(píng)，以確定服務(wù)管理中心的工作績效。通過嚴(yán)格的監(jiān)督考核，既增強(qiáng)了員工的工作責(zé)任感，充分調(diào)動(dòng)了員工的工作主動(dòng)性和積極性，又保證了問題及時(shí)發(fā)現(xiàn)，及時(shí)得到糾正。（4）強(qiáng)化素質(zhì)，樹立形象物業(yè)管理服務(wù)人員經(jīng)常與外界人員接觸，其形象的好壞不但會(huì)影響到公司，更會(huì)直接影響到物業(yè)的形象。所以，我們制定了管理、水電、清潔、保安等崗位的言行規(guī)范，保安實(shí)行準(zhǔn)軍事化管理，通過持續(xù)培訓(xùn)強(qiáng)化員工的素質(zhì)，強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)。機(jī)電設(shè)備的有力保障管轄內(nèi)有多層和高層住宅，須保證電力等機(jī)電設(shè)備正常運(yùn)行，一旦出現(xiàn)停電等故障，必然會(huì)引起電梯停止運(yùn)行等后果，嚴(yán)重影響到住戶的日常生活、活動(dòng)的正常進(jìn)行，而且有可能會(huì)引發(fā)混亂，所以，機(jī)電設(shè)備的正常安全運(yùn)行是保證管轄內(nèi)各項(xiàng)工作正常開展的重要保障。我們采取以下保障措施：（1）預(yù)防為主，堅(jiān)持日常保養(yǎng)與計(jì)劃性維修保養(yǎng)并重，使設(shè)備時(shí)刻處于良好狀態(tài)。（2）實(shí)行機(jī)電設(shè)備專管制度。每臺(tái)設(shè)備責(zé)任落實(shí)到人，悉心養(yǎng)護(hù)，嚴(yán)禁超負(fù)荷、帶“病”運(yùn)行，禁止違規(guī)操作，設(shè)備運(yùn)行有記錄，設(shè)備設(shè)施定期巡查保養(yǎng)及維護(hù)，水電等做到每日巡查和維護(hù)，應(yīng)急發(fā)電機(jī)定期試運(yùn)行，設(shè)備出現(xiàn)故障征兆及故障時(shí)能及時(shí)有效地處理。對(duì)一些專業(yè)性強(qiáng)，維修技術(shù)復(fù)雜的大型設(shè)備（如電梯等）委托專業(yè)化公司進(jìn)行維修保養(yǎng)，并對(duì)保養(yǎng)周期、質(zhì)量要求、故障處理期限有明確的規(guī)定。同時(shí)注意完善設(shè)備的標(biāo)識(shí)系統(tǒng)和做好設(shè)備機(jī)房環(huán)境建設(shè)，通過嚴(yán)格、科學(xué)的定期維修保養(yǎng)，保證設(shè)備始終處于安全高效的運(yùn)行狀態(tài)。同時(shí)，公司專設(shè)技術(shù)委員會(huì)作為服務(wù)管理中心的技術(shù)后援力量。（3）制訂供配電、給排水、電梯等系統(tǒng)的應(yīng)急處理方案并定期組織有關(guān)人員演練，以防出現(xiàn)緊急情況時(shí)及時(shí)有序處理。 注重環(huán)境衛(wèi)生和綠化管理（1）科技清潔。依據(jù)材料養(yǎng)護(hù)理論，對(duì)各種建筑新材料進(jìn)行物理分析與化學(xué)分析，制定最佳的清潔方案；科學(xué)合理地進(jìn)行化工材料應(yīng)用、試劑調(diào)配，安全、經(jīng)濟(jì)、高效地做好清潔管理工作。（2）環(huán)保清潔。垃圾分類處理，日產(chǎn)日清，封閉轉(zhuǎn)運(yùn)，杜絕一次污染；使用綠色環(huán)保型藥劑；采用物理防治法與生物防治法，定期對(duì)“四害”進(jìn)行消殺。（3）掌握各種植物習(xí)性，搞好綠化管理。杜絕出現(xiàn)植物枯死現(xiàn)象，加強(qiáng)綠化修剪和澆水、施肥等管理，為小區(qū)營造優(yōu)美居住環(huán)境。注重檔案管理鑒于管轄內(nèi)業(yè)主資料的保密性，物業(yè)管理檔案資料按保密等級(jí)分類存放和使用，建立嚴(yán)格的保管和借閱制度。對(duì)業(yè)主住戶個(gè)人資料及車輛情況及圖紙、設(shè)備設(shè)施清單等屬于機(jī)密資料，嚴(yán)禁外借和向外透露；日常運(yùn)作資料只準(zhǔn)內(nèi)部借閱和使用。增進(jìn)溝通，提高服務(wù)水平（1）以問卷等形式征詢廣大業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的需求，日常至少每半年向業(yè)主（住戶）征詢一次意見，不斷提高、改進(jìn)我們的管理方法、標(biāo)準(zhǔn)。（2）與小區(qū)業(yè)主委員會(huì)一道，開展有益身心的社區(qū)文化活動(dòng)。如球類比賽、聯(lián)歡晚會(huì)等，既豐富業(yè)主（住戶）的業(yè)余文化生活，又達(dá)到增進(jìn)了解、融洽關(guān)系的目的。（3）根據(jù)業(yè)主的需要，有針對(duì)性地開展一些特約服務(wù)，如：幫助業(yè)主家庭安裝空調(diào)，修理抽油煙機(jī)，水電維修等。（4）給業(yè)主（住戶）免費(fèi)代繳水費(fèi)、電費(fèi)，并代收發(fā)信件、包裹、報(bào)刊并負(fù)責(zé)通知。（5）公司籌備開設(shè)“數(shù)字化社區(qū)”計(jì)算機(jī)網(wǎng)站，業(yè)主（住戶）通過網(wǎng)站足不出戶即可提出自己的維修、服務(wù)等需求，并可就我們的工作提出意見或建議，我們將及時(shí)對(duì)這些信息進(jìn)行處理并反饋結(jié)果。同時(shí)，通過網(wǎng)站，業(yè)主（住戶）還可以及時(shí)了解我們公司的情況。通過網(wǎng)絡(luò)這一現(xiàn)代化紐帶，架起了我們與業(yè)主（住戶）溝通的又一道橋梁，增進(jìn)彼此之間的了解。“寓管理于服務(wù)之中”，這是我們的追求。通過真誠的服務(wù)，創(chuàng)造一個(gè)優(yōu)美、整潔、舒適、方便、安全的居住和生活環(huán)境，將管理意識(shí)滲透在整個(gè)服務(wù)的過程中，使業(yè)主（住戶）在感受到和諧、溫馨、親善、愉悅的人文氣氛的同時(shí)，同樣感受到我們善意的提醒和溫馨的提示，使得管理與服務(wù)相輔相成，相得益彰。一）、組織系統(tǒng)外部組織體系圖（下圖）當(dāng)?shù)卣? 泉州Z誠物業(yè)有限公司 發(fā)展商街道、公安、工商、稅務(wù) 物業(yè)服務(wù)管理中心 業(yè)主委員會(huì)1 .1 發(fā)展商與泉州Z誠物業(yè)有限公司系委托關(guān)系。1 .2 物業(yè)服務(wù)管理中心與泉州Z誠物業(yè)有限公司系隸屬關(guān)系；1 .3 物業(yè)服務(wù)管理中心與政府、工商、稅務(wù)、公安、業(yè)主委員會(huì)等是指導(dǎo)、監(jiān)督、協(xié)調(diào)關(guān)系。物業(yè)服務(wù)管理中心內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)圖（下圖）組織機(jī)構(gòu)圖說明： 組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置原則是精干高效、一專多能。物業(yè)服務(wù)管理中心實(shí)行公司領(lǐng)導(dǎo)下的物業(yè)服務(wù)管理中心經(jīng)理負(fù)責(zé)制。 物業(yè)服務(wù)管理中心內(nèi)部實(shí)行垂直領(lǐng)導(dǎo)，減少管理環(huán)節(jié)，提高工作效率。崗位設(shè)置及人員編制向操作層傾斜。 客戶服務(wù)部物業(yè)服務(wù)管理中心是指揮、控制的樞紐，24小時(shí)值班熱線服務(wù)。負(fù)責(zé)信息收集、歸納、整理、反饋和日常指揮以及質(zhì)量監(jiān)控、收費(fèi)、檔案管理、人事管理、績效管理、工資福利、后勤服務(wù)等。 開發(fā)商/業(yè)主委員會(huì) 泉州Z誠物業(yè)有限公司 客戶服務(wù)部 服務(wù)管理中心 管理部 工程技術(shù)部 客戶服務(wù)部 管理部負(fù)責(zé)小區(qū)治安、交通、停車與消防管理、環(huán)保管理及社區(qū)衛(wèi)生和綠化、美化服務(wù)；工程技術(shù)部負(fù)責(zé)設(shè)備運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)及技術(shù)服務(wù)；物業(yè)客戶部負(fù)責(zé)客戶日常服務(wù)管理工作，并接受業(yè)主委托，代為租賃、管理業(yè)主的閑置房產(chǎn)。 人員素質(zhì)上要求一專多能，高起點(diǎn)，提倡“高門檻進(jìn)、高門檻出”，所有員工即是自己所在崗位的專家里手，又是其他崗位的多面手。二）、運(yùn)作系統(tǒng)整體運(yùn)作流程圖（下頁）整體運(yùn)作流程圖說明： 整體運(yùn)作流程的設(shè)計(jì)原則是全面、合理、高效，環(huán)環(huán)相扣，相互制約，保證各環(huán)節(jié)緊接，既無盲點(diǎn)，又無積淀。 整體運(yùn)作各個(gè)環(huán)節(jié)的詳細(xì)工作分解流程將嚴(yán)格按照我公司逐步導(dǎo)入的ISO9001質(zhì)量保證體系進(jìn)行運(yùn)作。1. 1. 3所有運(yùn)作過程均有嚴(yán)格的監(jiān)控保證，充分體現(xiàn)管理效率。 前期介入 機(jī)構(gòu)組建 驗(yàn)收接管 裝修管理 擬定方案 崗位培訓(xùn) 辦理入住 日常管理內(nèi)部運(yùn)作流程圖（下圖）內(nèi)部運(yùn)作流程圖說明： 在內(nèi)部運(yùn)作流程設(shè)計(jì)中，堅(jiān)持全過程管理，保證指揮、監(jiān)督的封閉性。管理層即是指揮者，又是監(jiān)督者，計(jì)劃、控制、反饋集于一身，避免管理環(huán)節(jié)出現(xiàn)缺漏和盲點(diǎn)，有效保證管理及時(shí)到位。 操作層職責(zé)明確，工作程序有嚴(yán)格的質(zhì)量文件進(jìn)行規(guī)范。同時(shí)我們倡導(dǎo)主動(dòng)管理，充分授權(quán)，在權(quán)責(zé)范圍內(nèi)最大限度地調(diào)動(dòng)積極性和創(chuàng)造性。 反饋 操作層 管理層 監(jiān)督指揮三）、信息反饋系統(tǒng)信息反饋圖員工 1 住戶 上級(jí) 2 監(jiān)控 3 反饋 客戶服務(wù)部 其它 命令、服務(wù)提供部門傳媒信息反饋圖說明： 信息是我們重要的經(jīng)營資源。信息源要全面，匯聚與泉州Z誠物業(yè)有限公司經(jīng)營管理有關(guān)的所有信息，使反饋具有一定的范圍和頻度。信息采集真實(shí)、科學(xué)。 保證信息反饋通道暢通，信息處理集中，所有信息匯聚到客戶服務(wù)部，經(jīng)過分析整理，并由客戶服務(wù)部發(fā)出指令，跟蹤檢查。 保持指令權(quán)、檢查權(quán)和處理權(quán)的相對(duì)統(tǒng)一。 充分利用現(xiàn)代化管理手段獲得處理和利用信息。 在檢查控制的方式中，我們采用行政檢查、專項(xiàng)檢查、交叉檢查、外部檢查、外部監(jiān)督、秘密檢查等方式?？刂频拇胧┯蓄A(yù)先控制、現(xiàn)場(chǎng)控制、反饋控制等方式。 對(duì)不合格的服務(wù)制訂了糾正偏差的處理措施。四）、激勵(lì)系統(tǒng)激勵(lì)系統(tǒng)示意圖激勵(lì)機(jī)制工資福利機(jī)制獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制思想工作機(jī)制文化活動(dòng)機(jī)制培養(yǎng)提升機(jī)制 激勵(lì)系統(tǒng)示意說明： 激勵(lì)是我們?nèi)诵曰芾淼闹饕绞?。尊重個(gè)體權(quán)利，保持團(tuán)隊(duì)精神。服務(wù)住戶和創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)、社會(huì)雙重效益是權(quán)衡考核的唯一標(biāo)準(zhǔn)。 思想工作機(jī)制重在激發(fā)潛能，形成共享的價(jià)值觀，充分發(fā)揮群眾效能和工作積極性。引導(dǎo)員工動(dòng)機(jī)，尊重個(gè)人情感。并且針對(duì)個(gè)性心理做適時(shí)的思想工作。工作方式有談心、座談、家訪等等。 完善的獎(jiǎng)懲機(jī)制在實(shí)際工作中以獎(jiǎng)為主，以懲為輔，堅(jiān)持優(yōu)勝劣汰，獎(jiǎng)懲分明。通過獎(jiǎng)勵(lì)“引”著員工往前走，通過懲罰“打”著員工朝前走。做到人人有動(dòng)力，個(gè)個(gè)有壓力。獎(jiǎng)勵(lì)的方式實(shí)行物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)和精神獎(jiǎng)勵(lì)相結(jié)合。 培養(yǎng)提升機(jī)制在實(shí)際工作中極具價(jià)值。我們將培訓(xùn)放在集體和個(gè)人發(fā)展的重要位置，培養(yǎng)的目標(biāo)是使員工忠于企業(yè)，一專多能，精益求精。在提升上不拘一格，能者上，平者讓，庸者下，為人才的脫穎而出創(chuàng)造良性環(huán)境。方式有培養(yǎng)、提升、培訓(xùn)、進(jìn)修等。 工資福利系統(tǒng)重在考核，依據(jù)貢獻(xiàn)大小進(jìn)行工資決策。既考慮群體效能，更重視個(gè)人利益。充分肯定努力工作所應(yīng)得的優(yōu)厚報(bào)酬，吸引人才，激勵(lì)員工取得更好的工作績效。 文化活動(dòng)系統(tǒng)是珠江物業(yè)的發(fā)展之源。通過文化活動(dòng)的開展，增強(qiáng)凝聚力和向心力，增強(qiáng)員工的自信心和認(rèn)同感。通過文化的凝聚功能、引導(dǎo)功能、約束功能把員工的目標(biāo)和公司的目標(biāo)緊密結(jié)合起來。方式有集體活動(dòng)、家庭日酬謝家屬等。 在以人為本的激勵(lì)系統(tǒng)中，我們還將結(jié)合美國的JIT管理模式，進(jìn)行適時(shí)管理，充分發(fā)揮每個(gè)員工的主觀能動(dòng)性，增強(qiáng)主人公意