【正文】 2瑞士臺1自有3手推式割草機6HP 600/4B＆Ｓ新西蘭臺2自有4手提式綠籬修剪機隆鑫LLCLJ75中國臺1自有三、組織架構根據湘雅三醫(yī)院職工宿舍區(qū)小區(qū)的實際情況，我們將設置湘雅三醫(yī)院職工宿舍區(qū)物業(yè)管理處，物業(yè)管理人員共16人。組織機構圖如下：管理處主任（兼）財務兼內勤1人物管員1人保潔3人綠化1人水電維修1人保安9人四、人員培訓培訓作為公司內部管理運作的重要內容之一，通過專業(yè)化的培訓，可以為公司培養(yǎng)一批高素質的管理人才。培訓計劃序號培訓內容培訓對象授課人1小區(qū)管理模式及標準全體人員2小區(qū)管理規(guī)章制度全體人員3小區(qū)房屋驗收移交程序全體人員4小區(qū)治安保衛(wèi)工作程序保安員5小區(qū)清潔衛(wèi)生工作程序清潔員6小區(qū)住戶裝修管理辦法全體人員7工作技巧及服務語言全體人員8消防職責及滅火程序全體人員培訓方式（1）自行辦班培訓：舉辦物業(yè)管理相關專業(yè)培訓班，提高員工專業(yè)知識水平；（2）外送培訓。主要是選派骨干人員參加行業(yè)主管部門組織的各項專業(yè)技能培訓；（3）專題研討會：組織管理人員就日常管理工作中發(fā)生的典型安例舉行專題研討，總結探討較好的管理途徑。（4）崗位輪訓：主要通過不同崗位管理人員的雙向交流，培養(yǎng)一專多能，提高綜合管理水平。培訓類型（1）新員工培訓a) 公司概況b) 小區(qū)管理目標、規(guī)章制度、工作職責等c) 服務意識、質量意識d) 物業(yè)管理基礎知識、崗位基本技能（2）基層作業(yè)人員培訓a) 改善人際關系培訓，包括員工之間，員工與業(yè)主、住戶之間關系協(xié)調b) 新知識、新觀念與新技術的培訓，以不斷提高員工管理服務水平c) 晉級前培訓，通過培訓增強擬晉升人員信心與適應力。（3）管理人員培訓a) 物業(yè)管理工作程序的熟悉及了解b) 定期提交工作報告或改善管理工作建議c) 對一些能力較高的、有發(fā)展?jié)摿Φ娜?，適當調動工作，使其能在最短時間內學習多種工作經驗和技能。五、人員管理公司實行首問追究制和末位淘汰制，首問追究制：首位接受業(yè)主、住戶投訴來訪、來電、來函的投訴、求助、問詢的人員，如不當即給予滿意答復或有效的答復，公司將追究其責任。末位淘汰制：全年受業(yè)主投訴最多的15名員工，公司將其辭退，真誠維護業(yè)主權益。為了充分調動員工的工作積極性、主動性、加強員工的組織紀律性，提高員工的競爭意識，開展勞動競賽，促進工作，特制定員工工作考核及獎懲制度?？己朔N類：考核分月考核和年度考核，月考核由各部門負責人進行評比打分，年度考核由主任與管理處各部門負責人組織考核小組進行評比打分，日常的記錄、檢查由各班組負責人進行記錄?？己祟l度：考核每月進行一次，年度總評一次。考核標準：考核內容及標準詳見考核表。獎懲：每季度月考核平均分在9分以上為達標，可領取當季度全額獎金；8－，可領取當季度獎金的90％，7－％，6－％，6分以下取消當季度獎金。年度扣分累計在10分以下者，可領取全額年終獎，扣分在10－18分之間的可領取90％的年終獎，扣分在18－26分之間可領取70％的年終獎，扣分在26－36之間可領取50％的年終獎，36分以上者取消年終獎。，季度獎可上浮10％。連續(xù)二個月考核在6分以下者辭退或給予行政處分。年度考核評為先進工作者，年終獎可上浮10％，工資上浮一級。五、適用范圍，管理處全體員工。員工崗位責任考核表部門： 年 月 日工作牌編號姓名崗位考核（分）專業(yè)考核（分）上崗培訓規(guī)范操作考核有效投訴（次）部長意見（獎懲）主任意見第五章 經費收支預算（一）物業(yè)管理費用明細表序號項目月度小計明細項目單位數(shù)量單價（月）月金額費用說明1人工費用（不含外墻清洗）17,管理處主任工資（分攤）人1物管員、保安班長人3出納兼內勤人1900水電維修工人1800800保安員工資人7綠化園藝工人1800保潔員人36001800獎金及年終雙薪人16450月人均加班費及過節(jié)費人16保險費人16按長沙市最低標準投保服裝費人16餐費補助人16宿舍費用人16培訓費人16其他人162行政費用辦公費項1市話費部1手機話費部3上網費1交通費4管理人員及技術人員每月20元加班餐費1書報費14外墻清洗外包費另計5綠化消殺費用1,綠化肥料農藥平米4000估算消殺費（含白蟻防治）平米10000估算節(jié)價日擺花盆2504一年擺花三次（五一、國慶、春節(jié)），每次擺花1000盆，每盆5元。6維修費用800總供配電系統(tǒng)預估，不含房屋的本體維修、及相應設施的突發(fā)事故的大修費用照明系統(tǒng)消防系統(tǒng)弱電系統(tǒng)物業(yè)設施7保安費用保安器材費10安全人員用電筒、電池及對講機維修等費用8公用水電費用200公共照明及水景、綠化等公共用水2009其他費用不可預見費用按費用總額的1%預計10稅金1,稅金1,營業(yè)稅、城建維護稅、教育附加等，按5%計提11傭金管理傭金按8%計算費用合計24,24,（二）收入測算收費標準住宅物業(yè)管理費收入：收入測算表收 入序號項目面積（㎡規(guī)劃）單價合計備注1住宅樓物業(yè)管理費 22, 100%計2停車場20003合計24, （三）收支平衡測算及解決辦法根據測算，管理傭金按7%計算則可持平,如果停車場的收入減少,則可能出現(xiàn)虧損。（三）前期工作準備一、洽談有關管理事宜，達成合作意向本公司和湘雅三院有關部門就湘雅三醫(yī)院職工宿舍區(qū)的物業(yè)管理事項進行洽談，達成一致意見，簽署合作意向書、委托管理合同。二、機構設立與人員配備健全組織，落實人員（組織結構及人員配置同上），崗位具體人員待定。四、各項管理制度、規(guī)范的完善與落實了解物業(yè)管理區(qū)可能存在的治安問題，制定聯(lián)防辦法；制定物業(yè)管理區(qū)治安管理條例，保安員崗位職責及保安工作作業(yè)指導書；根據物業(yè)管理區(qū)的房屋、公共場所及配套設備的特點、制定清潔保潔作業(yè)程序；制定物業(yè)管理區(qū)清潔衛(wèi)生管理條例、保潔員崗位職責及保潔工作作業(yè)書；明確綠化人員的管理規(guī)定、崗位職責及作業(yè)指導書；制定物業(yè)管理區(qū)消防管理條例及消防工作內容、明確責任人；制定消防設備的管理、維護、使用規(guī)定及作業(yè)指導書、確保消防系統(tǒng)符合國家規(guī)定要求；制定水、電設備的使用和維護條例及作業(yè)指導書，以保證其達到應有的性能標準；制定水、電設備維護人員的管理規(guī)定及崗位職責；五、辦公用品、工作用具的購置辦公用具類工具用品類六、小區(qū)配套設施添置綠化警示牌交通指示牌其他（四）需要三院解決的問題一、辦公及住宿用房管理用房130 m2。其中：辦公用房50 m2，其他用房（含工具房、倉庫等）80 m2。二、辦公設備及生活設施文化娛樂設施公共場所的娛樂設施辦公設備（辦公桌椅、對講機、電話等，電腦由公司自備）生活用床的配備附：管理員工工作細則（部分） 一、物業(yè)管理員（1）每日填寫《日志》，一周上報一次；①清潔情況滿意；②保安系統(tǒng)運作正常；③排水系統(tǒng)正常；④空調供應正常；⑤園藝擺設滿意；⑥消防通道無障礙阻塞；⑦后備系統(tǒng)正常。（2）按工作指示駐守崗位或巡視指定的保安線路。（3）隨時保持最佳工作狀態(tài)，處理意外時必須保持鎮(zhèn)定。（4）絕對服從合理的工作指示。（5）駐守崗位、巡視或監(jiān)視指定的物業(yè)范圍，如發(fā)現(xiàn)任何可疑之處，立即按工作指示處理，并通知值勤保安。（6）盡量避免使用武力，有需要時應召喚其他值勤人員支援。（7）下班時如接班同事因任何理由未能準時到達，不可離開崗位，應通知保安員代為安排接班。（8）指定園藝工或承包商按要求擺放日常園藝盆栽。二、維修保養(yǎng)員（1）按照指示執(zhí)行修繕程序或擔任其他應急職務。（2）負責大樓內一切維修工程，經由上級認定要由指定承包商保養(yǎng)的例外。（3）維修工程進行時，應盡量避免給用戶造成不便。（4）工程進行時若涉及停電、停水、?？照{，需由上級決定，并發(fā)出書面通告預先通知用戶。（5）每日做好并提交工作記錄以及各修繕記錄。（6）領取工具時應填寫申請表，工具應妥為使用，完工后應立即交回并及時記錄。（7）進行任何工作時，應以保證安全為原則。（8）協(xié)助管理員處理日常園藝盆載擺設。三、清潔員工（1）打掃清潔所有公共場所，包括公共走廊、樓梯、電梯、大堂、管理處、洗手間及天臺等。（2）清洗所有公共設施設備及裝置，包括電梯、扶梯、各類管口、木器、金屬制品、窗戶、玻璃門、滅火器、照明設備、垃圾筒及煙灰缸等。（3）打掃所有大樓業(yè)主指定之辦公室，室內地面、桌面、墻面、天花、玻璃均在清潔之列。（4）所有公共地板定期打蠟。（5）將廢棄物收集及妥當處理。（6）清理和疏通排水系統(tǒng)，以防堵塞。（7）按照大樓管理員的指示執(zhí)行其他清潔任務或特別服務。（8）所有在高空外墻工作的清潔員，必須配戴安全防護用具，違者一律給予紀律處分。（9）所有清潔工具、用品均為大樓財物，如有不正當使用者，可能被疑為盜竊，外包廠商工具器材例外。力人物業(yè)管理有限公司2003/11/18