【正文】 心布置在****大道和姜山路的交叉口處，次中心布置在區(qū)塊的西南部。南峰區(qū)塊：規(guī)劃按城鎮(zhèn)次中心的標(biāo)準(zhǔn)，采取集中和分散相結(jié)合，分級(jí)成套的布局原則，構(gòu)建梅城新城的公共中心。各居住小區(qū)和工業(yè)組團(tuán)分級(jí)配置小區(qū)級(jí)公建設(shè)施。167。 居住用地規(guī)劃居住用地分為村莊安置用地、職工公寓和城市居住區(qū)三類。規(guī)劃將****區(qū)塊內(nèi)的村莊逐步搬出本區(qū)塊，在遠(yuǎn)期不予布置居住用地；****區(qū)塊內(nèi)布置有村莊安置用地；南峰區(qū)塊的居住用地由村莊安置用地、城市居住區(qū)和職工公寓組成。167。 綠地、河流系統(tǒng)規(guī)劃 規(guī)劃結(jié)合本產(chǎn)業(yè)園依山傍水的自然環(huán)境特點(diǎn)，形成格網(wǎng)與節(jié)點(diǎn)相結(jié)合的綠地系統(tǒng)結(jié)構(gòu)。格網(wǎng)綠化包括沿水系及沿路的帶狀綠地，節(jié)點(diǎn)是指公園、廣場(chǎng)等綠色空間。****大道和白章線兩側(cè)均控制 10 米寬綠化帶。 規(guī)劃結(jié)合用地功能組織設(shè)置綠化節(jié)點(diǎn)，綠化節(jié)點(diǎn)以公園及重要交叉口綠化廣場(chǎng)為主，在各區(qū)塊的主要出入口位置及結(jié)合公共中心的廣場(chǎng)設(shè)置****和****區(qū)塊各規(guī)劃有一條河流，分別為 1 號(hào)河和 2 號(hào)河，南峰區(qū)塊有 5號(hào)河、6 號(hào)河兩條河流，各條河流均由南向北流向新安江，河流兩側(cè)均控制 10**市********市級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目工程可行性研究報(bào)告２６米寬以上的綠化帶。167。 倉(cāng)儲(chǔ)物流用地規(guī)劃****區(qū)塊設(shè)兩處倉(cāng)儲(chǔ)物流用地，一處位于白章線和豐和路交叉口處，向南通過(guò)白章線接入臨金高速公路，占地 萬(wàn)平方米。另一處位于區(qū)塊北側(cè)的施家港碼頭作業(yè)區(qū)的后方，占地 萬(wàn)平方米；****區(qū)塊的倉(cāng)儲(chǔ)物流用地設(shè)置在區(qū)塊西南角，毗鄰白章線，占地 萬(wàn)平方米。167。 市政工程用地規(guī)劃除以上各類用地外，規(guī)劃還在各區(qū)塊內(nèi)布置了一定量的市政基礎(chǔ)設(shè)施，如變電所、排水泵站、環(huán)衛(wèi)所、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站、消防站等市政設(shè)施。（1）給水工程規(guī)劃****和****兩個(gè)區(qū)塊采用生活用水和工業(yè)用水分質(zhì)供水方式。南峰區(qū)塊采用生活用水單一供水方式。即居民和企業(yè)內(nèi)職工生活用水由水廠供水，工業(yè)生產(chǎn)用水、綠化用水、道路澆灑用水等采用低品質(zhì)水，取自新安江；部分地勢(shì)較高和偏遠(yuǎn)廠區(qū)工業(yè)用水取自地下水。（2）排水工程規(guī)劃排水體制：采用雨、清、污分流制。規(guī)劃區(qū)內(nèi)的雨水和生產(chǎn)性清水可以分散性就地選擇河流排放，工業(yè)廢水和生活污水統(tǒng)一回流到污水處理廠，處理達(dá)標(biāo)后排放。（3）電力規(guī)劃規(guī)劃總用電負(fù)荷為 萬(wàn) kW。其中****區(qū)塊 萬(wàn) kW、****區(qū)塊 萬(wàn)kw、南峰區(qū)塊 萬(wàn) kW。供電電源：規(guī)劃在南峰區(qū)塊內(nèi)建設(shè) 1 座 220kV 梅城變電所，規(guī)劃控制用地 萬(wàn)平方米；另外在三個(gè)區(qū)塊內(nèi)各增設(shè) 1 座 110kV 變電所，分別是****變、****變及南峰變。規(guī)劃以 220kV、110kV、35kV 變電所和 10kV 開(kāi)閉所組織本區(qū) 10kV 中壓主干配電網(wǎng)，采用環(huán)網(wǎng)結(jié)構(gòu)，開(kāi)環(huán)運(yùn)行或應(yīng)用“N 供一備”的結(jié)線方式。 10kV 配電網(wǎng)采用原則上采用電力電纜敷設(shè)，在各區(qū)塊的邊緣區(qū)域可采用架空線路敷設(shè)。 220kV 高壓走廊寬度 40 米寬，110kV 高壓走廊寬度 30 米寬，35kV 高壓走**市********市級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目工程可行性研究報(bào)告２７廊寬度 15 米寬（4）通信工程規(guī)劃目標(biāo)：建成網(wǎng)點(diǎn)布局合理，業(yè)務(wù)種類齊全，技術(shù)設(shè)備先進(jìn)的現(xiàn)代化通信網(wǎng)絡(luò)。規(guī)劃在遠(yuǎn)期固定電話普及率 100%，規(guī)劃在每個(gè)區(qū)塊的公共中心處各建設(shè)一座電信設(shè)施中心，內(nèi)含電信機(jī)房，郵政局（所） ，有線電視機(jī)房，移動(dòng)傳輸中心等。并在各區(qū)內(nèi)建成電信營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。（5）供熱工程規(guī)劃****區(qū)塊新安化工有機(jī)硅基地內(nèi)現(xiàn)已建有 3 臺(tái) 75t/h 循環(huán)流化床鍋爐，具備建設(shè)熱電廠的條件，規(guī)劃以此為基礎(chǔ)將其建成為****熱電廠，在滿足新安化工生產(chǎn)用熱的同時(shí)，負(fù)責(zé)對(duì)該區(qū)塊的企業(yè)供熱。****區(qū)塊內(nèi)有建業(yè)有機(jī)、格林香化等大型工業(yè)企業(yè)，其中建業(yè)有機(jī)在廠區(qū)設(shè)計(jì)中設(shè)有熱電廠一座，本規(guī)劃對(duì)此熱電站進(jìn)行擴(kuò)容，將其作為整個(gè)區(qū)塊的熱源。熱力管網(wǎng)布局應(yīng)以遠(yuǎn)期規(guī)劃為指導(dǎo)，遠(yuǎn)近期相結(jié)合，有計(jì)劃分階段的進(jìn)行實(shí)施。熱力管網(wǎng)采用枝狀布置方式，沿白章線設(shè)置東西向的主干線，其余應(yīng)盡可能沿河道綠化和道路綠化敷設(shè)，同時(shí)可視熱用戶分布具體情況做相應(yīng)的調(diào)整。熱網(wǎng)系統(tǒng)不考慮凝結(jié)水回收。這是由于路途遙遠(yuǎn)，回收不經(jīng)濟(jì)，其次回收系統(tǒng)易污染并難于管理。本著節(jié)約能源的精神，各用戶可根據(jù)自身熱利用情況就地利用，以提高熱能利用率。（6）環(huán)境衛(wèi)生規(guī)劃規(guī)劃建立布局合理，使用方便、整潔衛(wèi)生的環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施，設(shè)置封閉式小型垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站 3 所，建立公共廁所、廢物箱、衛(wèi)生設(shè)施通道等。（7）防洪工程規(guī)劃規(guī)劃區(qū)總體防洪條件比較好，沿新安江、蘭江建設(shè)沿江道路，沿江道路頂標(biāo)高 2829 米，可作防洪堤使用。（8）消防工程規(guī)劃規(guī)劃在南峰區(qū)塊新建一處大型消防站，占地 6000 平方米。建議產(chǎn)業(yè)園內(nèi)的大型工業(yè)企業(yè)成立自身的專職消防隊(duì)。另外，洋溪消防站和梅城消防站也可參與負(fù)責(zé)三個(gè)區(qū)塊的消防任務(wù)。消防用水原則上由市政供水系統(tǒng)提供，同時(shí)采用多水源消防供水的方式，消火栓間距不超過(guò) 120 米、沿道路設(shè)置，消防道路和城市道路合用，規(guī)劃以 320 國(guó)道、****大道、白章線、五星路、豐和路、****大道、姜山路等道路作為本規(guī)劃**市********市級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目工程可行性研究報(bào)告２８區(qū)的消防主通道，道路寬度均在 20 米以上，建設(shè)現(xiàn)代化的消防通訊和指揮系統(tǒng)，達(dá)到多功能、多渠道報(bào)警處理和消防指揮調(diào)度。167。 非建設(shè)用地規(guī)劃區(qū)內(nèi)的非建設(shè)用地區(qū)域主要包含以下兩部分：（1）保留生態(tài)山體，總面積約 280 萬(wàn)平方米。（2）城市發(fā)展用地，分布在南峰區(qū)塊的南部，總面積約 50 萬(wàn)平方米。167。 道路交通系統(tǒng)規(guī)劃區(qū)域?qū)ν饨煌ǎ阂?guī)劃區(qū)與**市以外區(qū)域聯(lián)系主要依靠杭新景高速公路、臨金高速公路及 320國(guó)道來(lái)完成，臨金高速公路在****區(qū)塊南側(cè)設(shè)置一處互通，出口與白章線連接。 產(chǎn)業(yè)園與周邊各鎮(zhèn)及街道主要通過(guò)白章線、****大橋、****大橋、嚴(yán)州大橋及周邊的鄉(xiāng)鎮(zhèn)道路來(lái)聯(lián)系。 規(guī)劃一處貨運(yùn)碼頭，作為產(chǎn)業(yè)園對(duì)外聯(lián)系的水運(yùn)方式。位于****大橋下游500 米處。在****區(qū)塊的新安江岸設(shè)置簡(jiǎn)易船舶停靠點(diǎn)一處，主要負(fù)責(zé)接收****熱電廠的原料。區(qū)域內(nèi)部交通：道路紅線內(nèi)用地為道路及道路綠化專用，任何與道路交通無(wú)關(guān)的建筑和構(gòu)筑物的新建及改、擴(kuò)建均不得占用道路用地。 路網(wǎng)結(jié)構(gòu)按照主干路、次干路和支路三級(jí)布置。道路面積占地比例分別為：****區(qū)塊 %、****區(qū)塊 %、南峰區(qū)塊 %。 ****區(qū)塊和****區(qū)塊的主干路紅線寬度 20～24 m；次干路紅線寬度為14~18 m,，支路紅線寬度 12 m。三個(gè)區(qū)塊共設(shè)置 3 處物流中心。其中****區(qū)塊設(shè)置 2 處，分別位于****大橋東側(cè)約 500 米的施家港碼頭后方和區(qū)塊南入口的白章線與豐和路交叉口處；****區(qū)塊設(shè)置 1 處，位于區(qū)塊的東南側(cè)，靠近白章線的位置。167。 景觀系統(tǒng)規(guī)劃總體景觀格局上做到消除視覺(jué)污染，保證規(guī)劃區(qū)內(nèi)的景觀能夠與“兩江一湖”**市********市級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目工程可行性研究報(bào)告２９風(fēng)景區(qū)充分結(jié)合，使整個(gè)產(chǎn)業(yè)園經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)后，仍然能夠以“青山綠水”的形態(tài)向外界展示。將山、水、綠、城作為自然和空間背景要素進(jìn)行規(guī)劃，利用借景、對(duì)景、框景等多種造景手法，通過(guò)道路綠帶，小山丘的綠點(diǎn)及大面積的山體綠化等豐富的景觀形式來(lái)組織整個(gè)景觀系統(tǒng)，引入日常生活和生產(chǎn)環(huán)境，充分體現(xiàn)特有的城市景觀效果，形成一個(gè)“山—水—城”交織一體、人與自然和諧共存、具有時(shí)代特征的宜人場(chǎng)所。**市********市級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目工程可行性研究報(bào)告３０第 7 章 產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目實(shí)施策略和進(jìn)度167。 土地利用開(kāi)發(fā)模式167。 工業(yè)用地采用梯級(jí)臺(tái)地式開(kāi)發(fā)模式公司產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃采用梯級(jí)臺(tái)地式土地開(kāi)發(fā)模式，不僅可以適應(yīng)地形地貌的特殊條件及減少土石方工程量，又可以滿足工業(yè)用地以企業(yè)為單位或工業(yè)組團(tuán)為單位的統(tǒng)一開(kāi)發(fā)需要。167。 居住用地采用適應(yīng)地形的布局形式結(jié)合地形等高線，盡可能不破壞原始地形，以靈活的布置形式適應(yīng)地形的千變?nèi)f化。167。 路網(wǎng)結(jié)構(gòu)采用直線式與環(huán)狀道路相結(jié)合的形式穿越開(kāi)發(fā)區(qū)的主干路嚴(yán)格按照道路技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)，次干路及支干路可適當(dāng)降低技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，但要求滿足最低要求。167。 產(chǎn)業(yè)引進(jìn)策略167。 產(chǎn)業(yè)引進(jìn)原則要注重與**市域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相結(jié)合。要注重產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移項(xiàng)目的市場(chǎng)研究。要注重產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的綜合效應(yīng)。要注重發(fā)揮政府的積極推動(dòng)作用。要注重循序漸進(jìn)，逐漸推進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)。167。 產(chǎn)業(yè)布局****區(qū)塊：****區(qū)塊優(yōu)先安排有機(jī)硅及相關(guān)產(chǎn)品、新材料、先進(jìn)裝備制造、精細(xì)化工、以及其他一些低污染、高產(chǎn)出、高附加值的產(chǎn)業(yè)。****區(qū)塊：****區(qū)塊優(yōu)先安排有機(jī)胺、香精香料、或其他一些低污染類工業(yè)。**市********市級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目工程可行性研究報(bào)告３１南峰區(qū)塊南峰區(qū)塊主要安排一些輕工業(yè)，如生物醫(yī)藥制劑、電子及其他高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)等。**市********市級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目工程可行性研究報(bào)告３２第 8 章 投資估算與資金籌措167。 項(xiàng)目總投資估算167。 投資估算范圍包括：征地費(fèi)用（含征地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)） 、搬遷補(bǔ)償費(fèi)、土地整理費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施配套工程建設(shè)費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用，建設(shè)期利息和建設(shè)單位管理費(fèi)等。167。 項(xiàng)目投資估算的依據(jù)國(guó)家計(jì)委、國(guó)家建設(shè)部預(yù)算的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》 （第 2 版）； 《****省建筑工程預(yù)算定額》 、 《****省安裝工程預(yù)算定額》 、 《****省市政工程預(yù)算定額》 、 《****省建設(shè)工程取費(fèi)定額》 （2022） ；****省建筑工程計(jì)價(jià)暫行辦法；**市建筑工程造價(jià)信息；**市人民政府建政（2022）6 號(hào)《關(guān)于加快城區(qū)工業(yè)企業(yè)搬遷的若干意見(jiàn)》 ；**市人民政府建政函（2022）164 號(hào)《**市關(guān)于貫徹****省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例的實(shí)施意見(jiàn)的通知》 ；**市人民政府建政（2022）29 號(hào)《**市征用集體所有土地實(shí)施辦法》 ；**市人民政府建政函（2022）7 號(hào)《關(guān)于同意實(shí)施新安江橋東區(qū)塊征收集體所有土地房屋拆遷補(bǔ)償安置實(shí)施辦法的批復(fù)》 ；**市人民政府建政（2022）31 號(hào)《關(guān)于印發(fā)**市被征地農(nóng)民基本養(yǎng)老保險(xiǎn)制度實(shí)施辦法的通知》 。167。 集體土地報(bào)批費(fèi)用集體土地報(bào)批費(fèi)用（包括開(kāi)墾費(fèi)、水利建設(shè)基金、管理費(fèi)及相關(guān)稅收）按平均每畝 4 萬(wàn)元計(jì)算，合計(jì) 6400 萬(wàn)元。**市********市級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目工程可行性研究報(bào)告３３167。 集體土地征收費(fèi)用集體土地（包括耕地、林地、水面、道路以及其他）征收費(fèi)用按平均每畝 4萬(wàn)元計(jì)算，合計(jì) 6400 萬(wàn)元，宅基地的土地征收費(fèi)用已含在房屋拆遷補(bǔ)償中，在此不另計(jì)算。167。 集體土地房屋拆遷補(bǔ)償產(chǎn)業(yè)公司域內(nèi)需拆遷集體土地住戶 100 戶，按平均每戶 50 萬(wàn)元計(jì)算，合計(jì)5000 萬(wàn)元。 （包括拆遷補(bǔ)償費(fèi)、搬家補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)過(guò)渡安置補(bǔ)助費(fèi)等） 。167。 安置房建設(shè)費(fèi)用安置房建設(shè)用地費(fèi)用已列總體土地征收與開(kāi)發(fā)整理費(fèi)。167。 場(chǎng)地平整工程費(fèi)用根據(jù)規(guī)劃區(qū)塊場(chǎng)地平整基本做到挖方不外運(yùn)在區(qū)內(nèi)平衡，場(chǎng)地平整費(fèi)用按平均每畝 4 萬(wàn)元計(jì)算，合計(jì) 6400 萬(wàn)元。167。 項(xiàng)目投資估算匯總表項(xiàng)目投資匯總表單位：人民幣萬(wàn)元序號(hào) 項(xiàng)目名稱 金額 備注1 項(xiàng)目報(bào)批、總體規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)用 502 集體土地報(bào)批費(fèi)用 64003 集體土地征收費(fèi)用 64004 房屋拆遷費(fèi)用 40005 土地整理費(fèi) 29287 其他費(fèi)用 52778 合計(jì) 280009 利息支出 10 總計(jì) 2800**市********市級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目工程可行性研究報(bào)告３４167。 資金籌措根據(jù)投資估算，本項(xiàng)目建設(shè)總投資 23000 萬(wàn)元人民幣，其中：資本金 7000 萬(wàn)元，占總投資的比例為 %；債務(wù)資金 16000 萬(wàn)元，占總投資的比例為 %。產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目由于投資需求較大，資金來(lái)源主要有政府資金投入和銀行中長(zhǎng)期貸款，除**市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心投入 7000 萬(wàn)元，余 16000 萬(wàn)元向銀行申請(qǐng)中長(zhǎng)期貸款。資金來(lái)源情況表合計(jì)及占比　資金來(lái)源合計(jì) 占比2022 2022 2022資本金 7000 % 2625自籌資金 / / 　 　 　銀行貸款 16000 % 5000 5000 6000合計(jì) 23000 1 8625**市********市級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目工程可行性研究報(bào)告３５第 9 章 項(xiàng)目評(píng)價(jià)167。 銷售收入估算本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入主要為土地出讓金收入。出讓土地的收入估算為 48000 萬(wàn)元在完全市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，土地的價(jià)值取決于市場(chǎng)的價(jià)格，根據(jù)**市國(guó)土局提供的資料分析，該該地塊經(jīng)改造開(kāi)發(fā)后用地平均出讓的地價(jià)約 30 萬(wàn)元/畝。經(jīng)營(yíng)總收入估算為 48000 萬(wàn)元。根據(jù)銷售收入 35%要上交，65%的返還為開(kāi)發(fā)公司。暫不考慮營(yíng)業(yè)稅金及所得稅費(fèi)用。167。 償債能力分析和用款、還款計(jì)劃本項(xiàng)目建設(shè)共計(jì)長(zhǎng)期借款 16000 萬(wàn)元，償還借款的資金來(lái)源主要為土地出讓金收入，可滿足償還需要，放款將在企業(yè)自籌資金全部到位使用后，按土地批復(fù)比例發(fā)放貸款，本次貸款期限為 3 年。收益測(cè)算序號(hào) 項(xiàng) 目 2022 2022 2022 合計(jì)1 銷售收入 21000 15000 12022 480002 銷售成本 7350 5250 4200 168003 營(yíng)業(yè)稅金及附加 366 14644 財(cái)務(wù)費(fèi)用 5 利潤(rùn)總額 6 所得稅 7 凈利潤(rùn) 8 銷售凈利潤(rùn)率 % % %