【正文】 4800 項(xiàng)目預(yù)售收入10001000第十二章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的主要依據(jù)《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第二版）；《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》；國(guó)家及地方有關(guān)政策；項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案及相關(guān)市場(chǎng)調(diào)查。 經(jīng)營(yíng)設(shè)計(jì)及營(yíng)業(yè)收入本項(xiàng)目設(shè)計(jì)用途為商品住宅區(qū)，項(xiàng)目建成后，共形成高層商品住宅42120m2，地下車(chē)庫(kù)3300m2（220個(gè)停車(chē)位），地上停車(chē)位100個(gè)，公共配套設(shè)施1400m2。除13層裙樓、市政配套房建筑用于物業(yè)公司管理使用外，其它建筑均以出售形式經(jīng)營(yíng)。（1）價(jià)格預(yù)測(cè)根據(jù)建設(shè)單位提供的有關(guān)資料以及對(duì)項(xiàng)目周邊地區(qū)范圍內(nèi)的商品住宅、寫(xiě)字樓、賓館、商場(chǎng)及門(mén)面銷(xiāo)售價(jià)格進(jìn)行德抽樣調(diào)查，本報(bào)告對(duì)縣城城東區(qū)域的商品住宅、配套商業(yè)設(shè)施（超市）、地下車(chē)庫(kù)的價(jià)格預(yù)測(cè)如下：商品住宅均價(jià)為2,600元/ m2，配套商業(yè)設(shè)施（超市）均價(jià)為2,600元/ m2，車(chē)庫(kù)4萬(wàn)元/個(gè)。（2）營(yíng)業(yè)收入及稅費(fèi)估算①營(yíng)業(yè)收入商品住宅銷(xiāo)售收入：421202,600＝配套商業(yè)設(shè)施（超市）銷(xiāo)售收入：42122,600＝地下車(chē)庫(kù)銷(xiāo)售收入：22040,000＝880萬(wàn)元合計(jì)：。②銷(xiāo)售稅費(fèi)稅（費(fèi)）種　　　　計(jì)稅依據(jù)　　　　稅（費(fèi)）率營(yíng)業(yè)稅　　　　 　 銷(xiāo)售收入　　　　　5%土地增值稅 銷(xiāo)售收入 1%城市維護(hù)建設(shè)稅 營(yíng)業(yè)稅　 7%教育費(fèi)附加　　　 　 營(yíng)業(yè)稅　 % 根據(jù)上述稅費(fèi)規(guī)定估算經(jīng)營(yíng)期間銷(xiāo)售稅費(fèi)額：營(yíng)業(yè)稅：5%＝土地增值稅：1%＝城市維護(hù)建設(shè)稅：7%＝教育費(fèi)附加：%＝合計(jì)：。 營(yíng)業(yè)成本費(fèi)用估算經(jīng)營(yíng)期間成本費(fèi)用主要有營(yíng)業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。營(yíng)業(yè)費(fèi)用營(yíng)業(yè)費(fèi)用主要包括廣告費(fèi)、銷(xiāo)售人員的工資及福利費(fèi)等，按銷(xiāo)售收入的2%估算：營(yíng)業(yè)費(fèi)用：2%＝管理費(fèi)用管理費(fèi)用主要包括辦公費(fèi)用、水電費(fèi)、招待費(fèi)、管理人員的工資及福利費(fèi)等，%估算：管理費(fèi)用：%＝財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用按建設(shè)期以外的銀行貸款利息估算。本項(xiàng)目除項(xiàng)目貸款3500萬(wàn)元外，不考慮其他貸款，估算財(cái)務(wù)費(fèi)用為540萬(wàn)元。項(xiàng)目總成本費(fèi)用上述各項(xiàng)與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本之和即為項(xiàng)目總成本費(fèi)用。經(jīng)測(cè)算，（詳見(jiàn)總成本及費(fèi)用估算表）。 財(cái)務(wù)效益分析項(xiàng)目根據(jù)國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部1993年4月頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第二版）的要求進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。項(xiàng)目總銷(xiāo)售收入扣除銷(xiāo)售稅金及附加與總成本費(fèi)用即得利潤(rùn)總額（詳見(jiàn)損益表）。根據(jù)項(xiàng)目成本與收入情況測(cè)算的主要指標(biāo)如下表所示：項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)指標(biāo)名稱(chēng)單位指標(biāo)備注1全部投資內(nèi)部收益率所得稅前%所得稅后%2全部投資回收期所得稅前年所得稅后年3全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（Ic=12%）所得稅前萬(wàn)元 所得稅后萬(wàn)元 項(xiàng)目敏感性分析本報(bào)告作了所得稅后全部投資的敏感性分析，分別就銷(xiāo)售收入（即綜合價(jià)格）、項(xiàng)目總成本（主要為開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用）兩項(xiàng)主要指標(biāo)進(jìn)行了敏感性分析，分析其變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目收益的影響程度。項(xiàng)目的敏感性分析情況見(jiàn)下表：項(xiàng)目敏感性分析表序號(hào)項(xiàng) 目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（%）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（i=12%)項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)1現(xiàn)有指標(biāo)2銷(xiāo)售收入下降5%1,11, 3項(xiàng)目總成本上升5%1, 1, 從以上分析看出，本項(xiàng)目當(dāng)銷(xiāo)售收入下降5%或總成本支出上升5%時(shí)，項(xiàng)目仍有較好的財(cái)務(wù)指標(biāo)，說(shuō)明項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)結(jié)論綜上所述，，%，投資回收期（稅后），故本報(bào)告認(rèn)為，項(xiàng)目建設(shè)從經(jīng)濟(jì)角度分析是可行的。第十三章 可行性研究結(jié)論與建議 （1）本項(xiàng)目符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，得到縣政府的重點(diǎn)支持。（3）本項(xiàng)目建筑方案、工程方案、設(shè)備方案和環(huán)境保護(hù)方案可行，布局合理，投資規(guī)模適中。 （4）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)表明，本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益較好，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較小。本項(xiàng)目實(shí)施將為承辦單位帶來(lái)可觀的經(jīng)濟(jì)效益。 綜上所述，本項(xiàng)目是可行的。 （1）該項(xiàng)目的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益良好，建議上級(jí)主管部門(mén)和銀行給予支持，促使該項(xiàng)目早日上馬，早見(jiàn)成效。（2）建議認(rèn)真做好工程的招標(biāo)、施工圖設(shè)計(jì)和施工工作，加強(qiáng)工程質(zhì)量監(jiān)控，保證工程質(zhì)量和施工進(jìn)度。（3）在建設(shè)中要充分注意公用設(shè)施、環(huán)境設(shè)施、生活環(huán)境建設(shè)。（4）精心編制工程實(shí)施計(jì)劃，在確保工程質(zhì)量和進(jìn)度的同時(shí)，要嚴(yán)格控制建設(shè)投資，加強(qiáng)營(yíng)銷(xiāo)運(yùn)作，加強(qiáng)營(yíng)銷(xiāo)運(yùn)作，以盡快回收資金和減少資金投資；同時(shí)狠抓項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量，爭(zhēng)取獲得最佳的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。附表1銷(xiāo)售收入及銷(xiāo)售稅費(fèi)估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)201220132014一經(jīng)營(yíng)收入 41, 20, 1商品住宅銷(xiāo)售收入63, 6, 38, 19, 2配套商業(yè)設(shè)施（超市）銷(xiāo)售收入1, 3車(chē)庫(kù)銷(xiāo)售收入4, 2, 1, 二銷(xiāo)售稅金及附加4, 2, 1, 1營(yíng)業(yè)稅3, 2, 1, 2土地增值稅 3城市維護(hù)建設(shè)稅 4教育費(fèi)附加 附表2總成本及費(fèi)用估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)2011201220132014一項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本 　二經(jīng)營(yíng)成本及費(fèi)用 1營(yíng)業(yè)費(fèi)用　 2管理費(fèi)用　 3財(cái)務(wù)費(fèi)用　　　 三合計(jì) 附表3損 益 表單位:萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)2011201220132014一經(jīng)營(yíng)收入　1商品住宅銷(xiāo)售收入 　2商業(yè)配套設(shè)施（超市）銷(xiāo)售收入 　3車(chē)庫(kù)銷(xiāo)售收入880 　二銷(xiāo)售稅金及附加 　1營(yíng)業(yè)稅 　2土地增值稅 　3城市維護(hù)建設(shè)稅　4教育費(fèi)附加 　三成本及費(fèi)用 　1銷(xiāo)售成本 　2營(yíng)業(yè)費(fèi)用 　3管理費(fèi)用 　4財(cái)務(wù)費(fèi)用 　四稅前利潤(rùn) 　五所得稅 　六稅后利潤(rùn) 　1盈余公積金　2應(yīng)付利潤(rùn)　　3未分配利潤(rùn) 　七累計(jì)未分配利潤(rùn) 　附表4現(xiàn)金流量表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)2011201220132014一現(xiàn)金流入1物業(yè)銷(xiāo)售收入 2回收周轉(zhuǎn)金 二現(xiàn)金流出1開(kāi)發(fā)成本 2銷(xiāo)售稅費(fèi) 3營(yíng)業(yè)費(fèi)用 4管理費(fèi)用 5財(cái)務(wù)費(fèi)用 6所得稅 7項(xiàng)目周轉(zhuǎn)金 三凈現(xiàn)金流量 四累計(jì)凈現(xiàn)金流量 計(jì)算指標(biāo)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（%）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（i=12%）投資回收期（年）附表5資金來(lái)源與運(yùn)用表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)2011年2012年2013年2014年一資金來(lái)源 14, 31, 41, 20, 1項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入 　6, 41, 20, 2自籌資金4500 14, 4, 　　3長(zhǎng)期借款3500 　3500 　　二資金運(yùn)用75, 14, 20, 39, 3, 1開(kāi)發(fā)建設(shè)投資43, 14, 18, 10, 　2營(yíng)業(yè)稅金及附加 　 2, 1, 3營(yíng)業(yè)費(fèi)用 　 4管理費(fèi)用 　 5借款本金償還3500 　　3500 　6借款利息支付　　 　7所得稅4, 　 2, 1, 8項(xiàng)目周轉(zhuǎn)金 　　　三盈余資金33, 10, 2, 17, 四累計(jì)盈余資金33, 10, 13, 30, 附表6借款償還計(jì)劃表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)2011201220132014一借款40000400040001年初本息余額00002本年借款4000040003本年應(yīng)計(jì)利息04本年還本付息0其中：還本400004000付息05年末本息余額0040000注：%計(jì)算。您好，歡迎您閱讀我的文章，本W(wǎng)ORD文檔可編輯修改，也可以直接打印。閱讀過(guò)后，希望您提出保貴的意見(jiàn)或建議。閱讀和學(xué)習(xí)是一種非常好的習(xí)慣，堅(jiān)持下去，讓我們共同進(jìn)步。您好，歡迎您閱讀我的文章，本W(wǎng)ORD文檔可編輯修改，也可以直接打印。閱讀過(guò)后，希望您提出保貴的意見(jiàn)或建議。閱讀和學(xué)習(xí)是一種非常好的習(xí)慣，堅(jiān)持下去，讓我們共同進(jìn)步。