【正文】 4800 項目預(yù)售收入10001000第十二章 財務(wù)評價 項目財務(wù)評價的主要依據(jù)《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第二版）；《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》；國家及地方有關(guān)政策；項目設(shè)計方案及相關(guān)市場調(diào)查。 經(jīng)營設(shè)計及營業(yè)收入本項目設(shè)計用途為商品住宅區(qū)，項目建成后，共形成高層商品住宅42120m2，地下車庫3300m2（220個停車位），地上停車位100個，公共配套設(shè)施1400m2。除13層裙樓、市政配套房建筑用于物業(yè)公司管理使用外，其它建筑均以出售形式經(jīng)營。（1）價格預(yù)測根據(jù)建設(shè)單位提供的有關(guān)資料以及對項目周邊地區(qū)范圍內(nèi)的商品住宅、寫字樓、賓館、商場及門面銷售價格進行德抽樣調(diào)查，本報告對縣城城東區(qū)域的商品住宅、配套商業(yè)設(shè)施（超市）、地下車庫的價格預(yù)測如下：商品住宅均價為2,600元/ m2，配套商業(yè)設(shè)施（超市）均價為2,600元/ m2，車庫4萬元/個。（2）營業(yè)收入及稅費估算①營業(yè)收入商品住宅銷售收入：421202,600＝配套商業(yè)設(shè)施（超市）銷售收入：42122,600＝地下車庫銷售收入：22040,000＝880萬元合計：。②銷售稅費稅（費）種　　　　計稅依據(jù)　　　　稅（費）率營業(yè)稅　　　　 　 銷售收入　　　　　5%土地增值稅 銷售收入 1%城市維護建設(shè)稅 營業(yè)稅　 7%教育費附加　　　 　 營業(yè)稅　 % 根據(jù)上述稅費規(guī)定估算經(jīng)營期間銷售稅費額：營業(yè)稅：5%＝土地增值稅：1%＝城市維護建設(shè)稅：7%＝教育費附加：%＝合計：。 營業(yè)成本費用估算經(jīng)營期間成本費用主要有營業(yè)費用、管理費用和財務(wù)費用。營業(yè)費用營業(yè)費用主要包括廣告費、銷售人員的工資及福利費等，按銷售收入的2%估算：營業(yè)費用：2%＝管理費用管理費用主要包括辦公費用、水電費、招待費、管理人員的工資及福利費等，%估算：管理費用：%＝財務(wù)費用財務(wù)費用按建設(shè)期以外的銀行貸款利息估算。本項目除項目貸款3500萬元外，不考慮其他貸款，估算財務(wù)費用為540萬元。項目總成本費用上述各項與項目開發(fā)成本之和即為項目總成本費用。經(jīng)測算，（詳見總成本及費用估算表）。 財務(wù)效益分析項目根據(jù)國家計委、建設(shè)部1993年4月頒布的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第二版）的要求進行經(jīng)濟評價。項目總銷售收入扣除銷售稅金及附加與總成本費用即得利潤總額（詳見損益表）。根據(jù)項目成本與收入情況測算的主要指標如下表所示：項目主要經(jīng)濟指標表序號指標名稱單位指標備注1全部投資內(nèi)部收益率所得稅前%所得稅后%2全部投資回收期所得稅前年所得稅后年3全部投資財務(wù)凈現(xiàn)值（Ic=12%）所得稅前萬元 所得稅后萬元 項目敏感性分析本報告作了所得稅后全部投資的敏感性分析，分別就銷售收入（即綜合價格）、項目總成本（主要為開發(fā)成本、管理費用、銷售費用）兩項主要指標進行了敏感性分析，分析其變動對項目收益的影響程度。項目的敏感性分析情況見下表：項目敏感性分析表序號項 目財務(wù)內(nèi)部收益率（%）財務(wù)凈現(xiàn)值（i=12%)項目凈利潤1現(xiàn)有指標2銷售收入下降5%1,11, 3項目總成本上升5%1, 1, 從以上分析看出，本項目當銷售收入下降5%或總成本支出上升5%時，項目仍有較好的財務(wù)指標，說明項目的抗風險能力較強。 經(jīng)濟評價結(jié)論綜上所述，，%，投資回收期（稅后），故本報告認為，項目建設(shè)從經(jīng)濟角度分析是可行的。第十三章 可行性研究結(jié)論與建議 （1）本項目符合國家產(chǎn)業(yè)政策，得到縣政府的重點支持。（3）本項目建筑方案、工程方案、設(shè)備方案和環(huán)境保護方案可行，布局合理，投資規(guī)模適中。 （4）財務(wù)評價表明，本項目經(jīng)濟效益較好，財務(wù)風險較小。本項目實施將為承辦單位帶來可觀的經(jīng)濟效益。 綜上所述，本項目是可行的。 （1）該項目的社會和經(jīng)濟效益良好，建議上級主管部門和銀行給予支持，促使該項目早日上馬，早見成效。（2）建議認真做好工程的招標、施工圖設(shè)計和施工工作，加強工程質(zhì)量監(jiān)控，保證工程質(zhì)量和施工進度。（3）在建設(shè)中要充分注意公用設(shè)施、環(huán)境設(shè)施、生活環(huán)境建設(shè)。（4）精心編制工程實施計劃，在確保工程質(zhì)量和進度的同時，要嚴格控制建設(shè)投資，加強營銷運作，加強營銷運作，以盡快回收資金和減少資金投資；同時狠抓項目建設(shè)質(zhì)量，爭取獲得最佳的經(jīng)濟和社會效益。附表1銷售收入及銷售稅費估算表單位：萬元序號項目合計201220132014一經(jīng)營收入 41, 20, 1商品住宅銷售收入63, 6, 38, 19, 2配套商業(yè)設(shè)施（超市）銷售收入1, 3車庫銷售收入4, 2, 1, 二銷售稅金及附加4, 2, 1, 1營業(yè)稅3, 2, 1, 2土地增值稅 3城市維護建設(shè)稅 4教育費附加 附表2總成本及費用估算表單位：萬元序號項目合計2011201220132014一項目開發(fā)成本 　二經(jīng)營成本及費用 1營業(yè)費用　 2管理費用　 3財務(wù)費用　　　 三合計 附表3損 益 表單位:萬元序號項目合計2011201220132014一經(jīng)營收入　1商品住宅銷售收入 　2商業(yè)配套設(shè)施（超市）銷售收入 　3車庫銷售收入880 　二銷售稅金及附加 　1營業(yè)稅 　2土地增值稅 　3城市維護建設(shè)稅　4教育費附加 　三成本及費用 　1銷售成本 　2營業(yè)費用 　3管理費用 　4財務(wù)費用 　四稅前利潤 　五所得稅 　六稅后利潤 　1盈余公積金　2應(yīng)付利潤　　3未分配利潤 　七累計未分配利潤 　附表4現(xiàn)金流量表單位：萬元序號項目合計2011201220132014一現(xiàn)金流入1物業(yè)銷售收入 2回收周轉(zhuǎn)金 二現(xiàn)金流出1開發(fā)成本 2銷售稅費 3營業(yè)費用 4管理費用 5財務(wù)費用 6所得稅 7項目周轉(zhuǎn)金 三凈現(xiàn)金流量 四累計凈現(xiàn)金流量 計算指標財務(wù)內(nèi)部收益率（%）財務(wù)凈現(xiàn)值（i=12%）投資回收期（年）附表5資金來源與運用表單位：萬元序號項目合計2011年2012年2013年2014年一資金來源 14, 31, 41, 20, 1項目經(jīng)營收入 　6, 41, 20, 2自籌資金4500 14, 4, 　　3長期借款3500 　3500 　　二資金運用75, 14, 20, 39, 3, 1開發(fā)建設(shè)投資43, 14, 18, 10, 　2營業(yè)稅金及附加 　 2, 1, 3營業(yè)費用 　 4管理費用 　 5借款本金償還3500 　　3500 　6借款利息支付　　 　7所得稅4, 　 2, 1, 8項目周轉(zhuǎn)金 　　　三盈余資金33, 10, 2, 17, 四累計盈余資金33, 10, 13, 30, 附表6借款償還計劃表單位：萬元序號項目合計2011201220132014一借款40000400040001年初本息余額00002本年借款4000040003本年應(yīng)計利息04本年還本付息0其中：還本400004000付息05年末本息余額0040000注：%計算。您好，歡迎您閱讀我的文章，本W(wǎng)ORD文檔可編輯修改，也可以直接打印。閱讀過后，希望您提出保貴的意見或建議。閱讀和學(xué)習(xí)是一種非常好的習(xí)慣，堅持下去，讓我們共同進步。您好，歡迎您閱讀我的文章，本W(wǎng)ORD文檔可編輯修改，也可以直接打印。閱讀過后，希望您提出保貴的意見或建議。閱讀和學(xué)習(xí)是一種非常好的習(xí)慣，堅持下去，讓我們共同進步。