【正文】 月：四期工程開工。2010年6月：三期正式人住。 2011年6月：整體竣工正式入住。七、投資估算與資金籌措1．投資估算根據(jù)A市相關(guān)土建工程基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，按本項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案確定的建筑面積、結(jié)構(gòu)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，以及可行性研究財務(wù)評價有關(guān)取費(fèi)要求，估算總投資造價見表35和附表31。表35“盛水綠都” 項(xiàng)目投資估算 單位：萬元　　開發(fā)產(chǎn)品分期計(jì)劃進(jìn)度序號項(xiàng) 目成 本12341土地費(fèi)用　　　　　2前期工程費(fèi)1632 1632 　　　4建筑安裝工程費(fèi)56385 14002 33243 4150 4990 5公共配費(fèi)及其他16302 5386 8305 1186 1426 6開發(fā)間接費(fèi)727 194 415 53 64 7管理費(fèi)用1454 388 831 107 128 8合計(jì)76499 21601 42794 5496 6608 9總銷售收入107820 18942 69126 10670 9082 10銷售費(fèi)用2696 474 1728 267 227 11開發(fā)期稅費(fèi)8626 1515 5530 854 727 12其他費(fèi)用2181 582 1246 160 192 13不可預(yù)見費(fèi)2907 776 1662 213 257 14合計(jì)16409 3346 10167 1494 1403 投入總計(jì)92908 24947 52961 6990 8011 凈收益14912 6005 16165 3680 1071 2．資金籌措 本項(xiàng)目建設(shè)資金完全由建設(shè)單位自籌，河北B房地產(chǎn)開發(fā)公司使用自有資金3000萬元及自籌資金5000萬元作為項(xiàng)目資本金；按國家對商品房銷售有關(guān)規(guī)定，不足資金可以從預(yù)售房款中解決，實(shí)行滾動開發(fā)，本項(xiàng)目需利用分期預(yù)售房款總計(jì)約15439萬元。八、經(jīng)濟(jì)效益分析1．住宅銷售價格 根據(jù)工程所處位置、周圍環(huán)境條件和房地產(chǎn)市場的趨勢預(yù)測，考慮房地產(chǎn)銷售風(fēng)險和工程建設(shè)成本等綜合因素，多層住宅按每平方米1500元；小高層按每平方米1600元；花園洋房按每平方米1800元；低層聯(lián)排高檔住宅按每平方米2200元：平均每建筑平方米售價1500元。商業(yè)按每平方米2000元，平均價格按每平方米1586元。2．銷售進(jìn)度及付款計(jì)劃 本項(xiàng)目計(jì)劃在6年內(nèi)完成銷售，各年銷售計(jì)劃見表36表。表36 各類建筑銷售計(jì)劃表(％)項(xiàng) 目合 計(jì)1年度2年度3年度4年度5年度6年度多層住宅100603010小高層住宅100306010商業(yè)1006040花園洋房100204040聯(lián)排住宅100305020 所有業(yè)主均在兩年內(nèi)付清房款，簽合同當(dāng)年付一半，第二年再付一半。 考慮小區(qū)臨時停車的需要，60％的車位，用于租賃，由小區(qū)物業(yè)公司經(jīng)營和管理。投入經(jīng)營后第一年90%出租率，每個停車位每月45元；第二年以后出租率為100％，第二年至第五年，停車位每月50元，五年以后每月60元。3．盈利能力分析 項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)經(jīng)營收入107820萬元（其中已扣除村民143000平方米成本），項(xiàng)目總投入92908萬元，可獲利潤總額14912（已扣除稅費(fèi)）萬元可分配利潤。詳見表35。根據(jù)財務(wù)分析：％，%。商品房投資凈利潤率=稅后利潤總額／總投資X100％ =14912／92908X 100％=％ 商品房資本金凈利潤率=稅后利潤／資本金X100％=14912／8000X 100％=％平均年收益率=%/6=%4．清償能力分析 本項(xiàng)目所需資金全部均由開發(fā)商自籌，末向金融機(jī)構(gòu)借款，因此不存在還款問題。由于項(xiàng)目未借款，在適當(dāng)安排應(yīng)付利潤的情況下，資產(chǎn)負(fù)債率可以一直保持為零。5．資金平衡分析和資產(chǎn)負(fù)債分析在項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)，各期資金的來源與運(yùn)用是平衡有余的。由于項(xiàng)目未借款，在適當(dāng)安排應(yīng)付利潤的情況下，資產(chǎn)負(fù)債率可以一直保持為零，由財務(wù)分析資產(chǎn)負(fù)債分析可見，在項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)，項(xiàng)目的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)是很好的。6．敏感性分析 將開發(fā)產(chǎn)品投資、售房價格、租房價格和預(yù)售款回籠進(jìn)度等因素作為不確定性因素進(jìn)行敏感性分析，分析結(jié)果表明開發(fā)產(chǎn)品投資和售房價格兩個因素對項(xiàng)目的效益最為敏感。如果開發(fā)產(chǎn)品投資和售房價格分別向不利方面變動10％，全部投資內(nèi)部收益率將分別下降約5%，.投資回收期則增加1年；租房價格和預(yù)售款回籠進(jìn)度對收益的影響相對不敏感。根據(jù)測算，敏感因素的變動均不應(yīng)超過基本方案6％左右的范圍，否則，項(xiàng)目收益風(fēng)險較大。九、風(fēng)險分析及對策1．市場風(fēng)險分析 (1)從A市目前住宅市場來看，出現(xiàn)了住房供過于求的情況，據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前已積壓商品房達(dá)80萬平方米。除了市場有效需求不足，改革滯后，福利分房與貨幣分房雙軌并行，購房者舉棋不定，房價超過消費(fèi)者的承受能力等原因外，小區(qū)位置偏僻，設(shè)施不配套，交通不方便，住宅小區(qū)環(huán)境不盡如意，缺乏良好的居住環(huán)境是其重要原因。 本項(xiàng)目市場定位為中高檔住宅，項(xiàng)目在區(qū)位、配套設(shè)施、交通、小區(qū)環(huán)境等方面有較大的市場需求優(yōu)勢，但在銷售進(jìn)度方面有一定風(fēng)險。按照國際慣例，房價一般是居民家庭年收入的3～6倍，而目前A市房價每平方米售價為12001800元之間(中低檔商品房)，一套建筑面積100平方米的住房平均售價達(dá)12萬元～18萬元之間，相當(dāng)于家庭年收入的8倍至12倍，難以形成有效需求。，目前A市中產(chǎn)階層畢竟是少數(shù)，需求有限，銷售有一定市場風(fēng)險。 雖然目前A市房地產(chǎn)市場總的趨勢是供大于求，價格走低，銷售相對低迷，但隨著國家采取的反通貨緊縮政策的成功，擴(kuò)大內(nèi)需取得成效，居民實(shí)際購買力處于上升趨勢，從長遠(yuǎn)看商品房的銷售前景看好。為保證項(xiàng)目成功，開發(fā)商應(yīng)提高工程質(zhì)量，通過降低開發(fā)成本，減小市場風(fēng)險。 (2)做好方案規(guī)劃。項(xiàng)目市場定位是建立在住宅小區(qū)合理的規(guī)劃基礎(chǔ)上，包括小區(qū)總體規(guī)劃、配套環(huán)境規(guī)劃、戶型規(guī)劃等。應(yīng)杜絕規(guī)劃設(shè)計(jì)單調(diào)、缺乏完善的配套功能的方案規(guī)劃，從方案的規(guī)劃上和戶型的設(shè)計(jì)上贏得消費(fèi)者，減小項(xiàng)目的市場風(fēng)險。2．經(jīng)營管理風(fēng)險分析 (1)本項(xiàng)目主要應(yīng)加強(qiáng)市場營銷工作，做好商品房銷售，加大促銷力度，多渠道、多種方式推廣促銷，盡快銷售，才能最大限度地減少項(xiàng)目市場銷售風(fēng)險。 (2)在項(xiàng)目實(shí)施中還應(yīng)優(yōu)化設(shè)計(jì)，采取切實(shí)可行的工程技術(shù)措施和施工方案，在施工管理中，控制各項(xiàng)開發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用；降低投資成本。從財務(wù)評價分析數(shù)據(jù)可以看出，工程投資降低1％，將比基本方案增加凈現(xiàn)值839萬元，反之，利潤減少，銷售收益率下降。因此，降低工程造價，控制投資成本，也是降低本項(xiàng)目風(fēng)險的因素之一。 (3)做好物業(yè)管理和售后服務(wù)工作。3. 金融財務(wù)風(fēng)險分析 本項(xiàng)目資金完全自籌，不從銀行貸款。但從自有資金使用成本和開發(fā)資金回收考慮十減少占用資金回收風(fēng)險，應(yīng)采用多種付款方式促銷，可選擇采用：(1)一次性付款方式；(2)分期付款方式；(3)七成銀行按揭方式；(4)建筑分期付款+銀行按揭；(5)特惠免息分期付款；(6)全部按揭限期分期付款等多種付款方式，使開發(fā)資金按預(yù)期回籠廠消減金融財務(wù)風(fēng)險。 附表31項(xiàng)目總投資估算 單位（萬元）序號項(xiàng) 目總投資估算說明1開發(fā)建設(shè)投資 929081．11．21．31．41．51．61．71．81．91．101．111．12土地費(fèi)用前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)管理費(fèi)用銷售費(fèi)用開發(fā)期稅費(fèi)其他費(fèi)用不可預(yù)見費(fèi)財務(wù)費(fèi)用0163220545638516302727145426968626218129072經(jīng)營資金 3項(xiàng)目總投資929083．13．23．3開發(fā)產(chǎn)品成本 固定資產(chǎn)投資經(jīng)營資金9290810296 1000套村民住宅 河北B房地產(chǎn)開發(fā)有限公司A市A房地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)2005年6月7日25