【正文】 勘察、設(shè)計(jì)、建筑工程、監(jiān)理進(jìn)行全部招標(biāo)；安裝工程、設(shè)備及重要材料采購進(jìn)行部分招標(biāo)。(2)招標(biāo)的組織形式委托招標(biāo)(3) 招標(biāo)方式公開招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo) 招標(biāo)情況說明本項(xiàng)目的部分設(shè)備，重要材料單項(xiàng)的價(jià)格數(shù)額不大，而且在市場上可以自由采購；部分設(shè)備、建設(shè)單位可以自行安裝，故不進(jìn)行招標(biāo)。如若建設(shè)單位變更招標(biāo)組織形式，擬自行招標(biāo)的，建設(shè)單位應(yīng)按照《工程建設(shè)項(xiàng)目自行招標(biāo)試行辦法》(國家計(jì)委第5號(hào)令)的規(guī)定，向項(xiàng)目審批部門報(bào)送材料，由審批部門核準(zhǔn)。如若改變招標(biāo)方式，擬采用邀請(qǐng)招標(biāo)的，建設(shè)單位應(yīng)根據(jù)“XX省實(shí)施《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》的辦法”的第十六條，對(duì)采用邀請(qǐng)招標(biāo)的理由作出說明，報(bào)審批部門核準(zhǔn)。如若不采用招標(biāo)方式，建設(shè)單位應(yīng)根據(jù)《辦法》第二章第五條做出說明，由審批部門核準(zhǔn)。項(xiàng)目招標(biāo)基本情況詳見表111。招 標(biāo) 基 本 情 況 表表111 招 標(biāo) 范 圍招標(biāo)組織形式招 標(biāo) 方 式不采用招標(biāo)方式備 注全部招標(biāo)部分招標(biāo)自行招標(biāo)委托招標(biāo)公開招標(biāo)邀請(qǐng)招標(biāo)勘察√√√設(shè)計(jì)√√√建筑工程√√√安裝工程√√√監(jiān)理√√√設(shè)備√√√重要材料√√√其他情況說明： 項(xiàng)目的部分設(shè)備，重要材料單項(xiàng)的價(jià)格數(shù)額不大，而且在市場上可以自由采購，部分設(shè)備我單位可自行安裝，故不進(jìn)行招標(biāo)。 建設(shè)單位蓋章 年 月 日第十二章 投資估算與資金籌措 投資估算的方式和依據(jù)(1)本項(xiàng)目新建建筑和構(gòu)筑物，根據(jù)其建設(shè)面積、結(jié)構(gòu)特點(diǎn)、參照同類建筑、構(gòu)筑物造價(jià)及當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)卦靸r(jià)水平，套用概算指標(biāo)計(jì)算。(2)設(shè)備基礎(chǔ)費(fèi)，根據(jù)設(shè)備基礎(chǔ)的大小和深淺，參照國家機(jī)械局頒發(fā)的設(shè)計(jì)概算指標(biāo)，按設(shè)備原價(jià)的百分比率來確定。(3)設(shè)備購置費(fèi)包括設(shè)備原價(jià)和運(yùn)雜費(fèi)，設(shè)備原價(jià)按現(xiàn)格價(jià)計(jì)算，運(yùn)雜費(fèi)參照國家機(jī)械局頒發(fā)的設(shè)計(jì)概算指標(biāo)規(guī)定的計(jì)算辦法和費(fèi)率計(jì)算。(4)設(shè)備安裝工程費(fèi)等于設(shè)備原價(jià)乘以設(shè)備安裝費(fèi)率。設(shè)備費(fèi)率按國家機(jī)械局頒發(fā)的規(guī)定的計(jì)算辦法和費(fèi)率計(jì)算。(5)其他費(fèi)用包括土地征購費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)、建設(shè)工程監(jiān)理費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、報(bào)建費(fèi)等費(fèi)用構(gòu)成。建設(shè)工程監(jiān)理費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)、報(bào)建費(fèi)（含勞保費(fèi)、城市配套費(fèi)、人防統(tǒng)建費(fèi)等）按XX市人民政府、XX市建委、XX市人防辦等文件的規(guī)定的計(jì)算辦法和費(fèi)率計(jì)算?？辈煸O(shè)計(jì)費(fèi)按國家物價(jià)局、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的“工程勘察和工程設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)”規(guī)定的計(jì)算辦法和費(fèi)率計(jì)算。(6)預(yù)備費(fèi)用由基本預(yù)備費(fèi)用和漲價(jià)預(yù)備金組成，參照國家計(jì)委計(jì)算[1985]352號(hào)文的有關(guān)規(guī)定，按工程費(fèi)用和其他費(fèi)用之和的5%比率計(jì)算。 投資估算本項(xiàng)目建設(shè)總投資5680萬元。其中工程費(fèi)用3253萬元，工程建設(shè)其他費(fèi)用2019萬元，預(yù)備費(fèi)用187萬元，專項(xiàng)費(fèi)用221萬元。詳見項(xiàng)目工程投資估算表121。 資金籌措方式本項(xiàng)目總投資5680萬元，采取以下方式進(jìn)行籌措：(1)業(yè)主自籌資金2840萬元；(2)申請(qǐng)銀行貸款2840萬元。項(xiàng)目投資估算表表121 單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目名稱建筑工程費(fèi)設(shè)備購置費(fèi)安裝工程費(fèi)其他費(fèi)用合計(jì)比例（％）1工程費(fèi)用2028778483993253％倉儲(chǔ)區(qū)11361136物流商務(wù)中心607607通道出入卡11設(shè)備購置71034744道路及場地硬化344344給排水及消防設(shè)施156156供配電設(shè)施1286814210綠化55552工程建設(shè)其他費(fèi)用20192019％土地征購費(fèi)17161716工程勘察設(shè)計(jì)費(fèi)3838工程監(jiān)理費(fèi)2222報(bào)建費(fèi)215215項(xiàng)目單位管理費(fèi)28283預(yù)備費(fèi)用187187％基本預(yù)備費(fèi)187187漲價(jià)預(yù)備費(fèi)4專項(xiàng)費(fèi)用221221％銀行貸款利息2212215建設(shè)投資合計(jì)20287784828265680比例（％）％％％％100％第十三章 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)說明(1)本經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)參照國家計(jì)委和建設(shè)部發(fā)布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）的有關(guān)原則和方法，對(duì)投入產(chǎn)出項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。(2)所得稅率根據(jù)財(cái)政部《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》執(zhí)行，本項(xiàng)目應(yīng)納所得稅額為年利潤的25％。(3)盈余公積金按稅后利潤的10%提取。(4)根據(jù)中國人民銀行2008年12月起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款利率的決定，本項(xiàng)目貸款利率按調(diào)整后的貸款基本利率測算；本項(xiàng)目貸款屬三至五年的中長期貸款，%計(jì)算。(5)本項(xiàng)目的計(jì)算期為12年。 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)(1)銷售收入及銷售稅金及附加根據(jù)國內(nèi)外市場預(yù)測及生產(chǎn)綱要，本項(xiàng)目建成后，年?duì)I業(yè)收入分別為：冷凍冷藏庫：4371 m21440元/ m2年90%=平倉庫：13114 m2180元/ m2年90%=物流配送：22萬噸150元/噸=3300萬元信息及產(chǎn)品檢測：22萬噸40元/噸=880萬元根據(jù)中華人民共和國稅收法律規(guī)定，本項(xiàng)目征收營業(yè)稅5%。城建稅按營業(yè)稅的7%征收，%征收。（詳見輔助報(bào)表4）(2)項(xiàng)目資產(chǎn)投資計(jì)劃本項(xiàng)目資產(chǎn)投資5680萬元，計(jì)劃在2009年完成投入2061萬元；2010年完成投入3619萬元。（詳見輔助報(bào)表2）(3)定員及工資總額本項(xiàng)目建成后初步定員工202人，福利費(fèi)按工資總額的14％提取。(4)固定資產(chǎn)折舊估算本項(xiàng)目固定資產(chǎn)折舊按機(jī)械設(shè)備、房屋、安裝及其它工程分類計(jì)算折舊。根據(jù)（84）中設(shè)財(cái)字第1412號(hào)《企業(yè)固定資產(chǎn)分類折舊年限表》，本項(xiàng)目的設(shè)備折舊年限為10年，工程凈殘值率按5%估算；房屋折舊年限為30年，工程凈殘值率按5%估算；安裝及其它工程折舊年限為5年，工程凈殘值率按3%估算。（詳見輔助報(bào)表6）(5)總成本費(fèi)用由于折舊費(fèi)是按不同資產(chǎn)類別及不同折舊年限計(jì)算，并且利息支出列入費(fèi)用，故總成本費(fèi)用各年度不是一個(gè)常數(shù)。經(jīng)計(jì)算，本項(xiàng)目建成后的年均總成本費(fèi)用為3224萬元，其中：固定成本1895萬元，變動(dòng)成本1329萬元，年均經(jīng)營成本2912萬元。（詳見輔助報(bào)表5）(6)利潤估算本項(xiàng)目完成后，經(jīng)營年份的年均銷售收入4766萬元，年均總成本費(fèi)用3224萬元，年均營業(yè)稅金及附加為266萬元，年均利潤總額為1276萬元，年均所得稅319萬元，年均所得稅后利潤957萬元。（詳見基本報(bào)表3） 財(cái)務(wù)盈利性分析財(cái)務(wù)盈利性分析主要包括計(jì)算財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、投資利潤率和投資利稅率等指標(biāo)。各項(xiàng)指標(biāo)的計(jì)算詳見附表。（詳見基本報(bào)表1）(1)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率運(yùn)用財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表，由財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率表達(dá)式：t=1 (CICO)t(1+FIRR)t=0 式中：CI現(xiàn)金流入量 CO現(xiàn)金流出量 （CICO）第t年的凈現(xiàn)金流量 n計(jì)算期經(jīng)計(jì)算：FIRR1=% （所得稅前）FIRR2=% （所得稅后）高于同行業(yè)基準(zhǔn)收益率的10%。(2)投資回收期（Pt）投資回收期即投資返本年限，是以項(xiàng)目的凈收益抵償全部投資所需時(shí)間，經(jīng)計(jì)算：t=1 (CICO)t =0Pt1= （所得稅前）Pt2= （所得稅后）(3)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是反映項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)獲利能力的指標(biāo)，按社會(huì)折現(xiàn)率ic=10%的凈現(xiàn)值由式：t=1FNPV=(CICO)t(1+ic)t計(jì)算 FNPV1=3612萬元 （所得稅前）FNPV2=2038萬元 （所得稅后）(4)投資利潤率 投資利潤率=利潤總額247?？偼顿Y額100%=1276247。5680100%=%(5)投資利稅率投資利稅率=利稅總額247?？偼顿Y額100%=1542247。5680100%=% 風(fēng)險(xiǎn)性分析 (1)敏感性分析為了了解項(xiàng)目在實(shí)施過程中，單因素的變化對(duì)項(xiàng)目的影響程度，分別對(duì)固定投資、銷售價(jià)格及經(jīng)營成本作了提高5%和降低5%的單因素變化對(duì)內(nèi)部收益率影響的敏感性分析，詳見表131。財(cái)務(wù)敏感性分析表表131序號(hào)項(xiàng) 目變化率財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率財(cái)務(wù)內(nèi)部凈現(xiàn)值動(dòng)態(tài)投資回收期1固定投資5%18655%22132銷售價(jià)格5%28785%11973經(jīng)營成本5%14895%2586從表131可以看出，各因素的變化都不同程度地影響內(nèi)部收益率，其中：銷售價(jià)格增加或減少最為敏感，經(jīng)營成本的提高或降低次之。%時(shí)，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率將達(dá)到臨界點(diǎn)（10%）。因此，本項(xiàng)目實(shí)施過程中，降低經(jīng)營成本，提高銷售價(jià)格對(duì)項(xiàng)目極為重要。 (2)盈虧平衡分析盈虧平衡點(diǎn)=固定成本247。（銷售收入－稅金－可變成本）=1895247。（4766－266－1329）100%=%從上式的計(jì)算可以看出，%，%的生產(chǎn)能力時(shí)，就可以保本，做到不賠不賺，%的能力即可盈利。第十四章 風(fēng)險(xiǎn)分析經(jīng)研究，本項(xiàng)目可能存在的風(fēng)險(xiǎn)主要有技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)、資金風(fēng)險(xiǎn)、人員風(fēng)險(xiǎn)等。 本項(xiàng)目技術(shù)方面存在的風(fēng)險(xiǎn)可能主要是交易市場在設(shè)計(jì)、施工方面存在的風(fēng)險(xiǎn)，造成項(xiàng)目不能順利施工或施工質(zhì)量差，使項(xiàng)目不能如期交工，影響項(xiàng)目的正常經(jīng)營。 經(jīng)研究，該物流園雖建筑面積較大，但所有建（構(gòu)）筑物均是常規(guī)的民用建筑物，設(shè)計(jì)、施工技術(shù)難度不高；在項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工方面，僅XX市內(nèi)就有眾多具有承擔(dān)此類項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工資質(zhì)的專業(yè)設(shè)計(jì)和施工單位；項(xiàng)目建設(shè)管理單位可通過招投標(biāo)方式擇優(yōu)選擇，只要設(shè)計(jì)單位按國家有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范精心設(shè)計(jì)，施工單位按照設(shè)計(jì)圖紙和施工要求規(guī)范細(xì)致施工，監(jiān)理單位恪守職責(zé)，嚴(yán)格按工作程序進(jìn)行監(jiān)理，嚴(yán)把材料質(zhì)量關(guān)、施工進(jìn)度控制關(guān)和投資控制關(guān)，做好合同管理和信息管理，協(xié)調(diào)好項(xiàng)目業(yè)主、施工單位、設(shè)計(jì)單位、材料供應(yīng)商之間的關(guān)系，項(xiàng)目的施工質(zhì)量就可得到保障。綜上所述，本項(xiàng)目在施工方面存在的風(fēng)險(xiǎn)從性質(zhì)來看，屬于一般性風(fēng)險(xiǎn)，通過采取適當(dāng)防范措施，是可以避免的，即使發(fā)生了，也能夠采取得力措施，及時(shí)得到補(bǔ)救。 市場風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目市場方面存在的風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為項(xiàng)目建成后招商工作進(jìn)展不順利，經(jīng)營面積不能得到及早有效利用產(chǎn)生效益，給項(xiàng)目運(yùn)營帶來的風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)分析，本項(xiàng)目是根據(jù)XX市總體發(fā)展規(guī)劃，在充分研究分析該市及其周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，以該市目前形成的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品及物流需求為依托而提出的一個(gè)旨在發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢、促進(jìn)商品流通、為企業(yè)提供多方位多層次服務(wù)的項(xiàng)目。從該物流園的功能定位、建設(shè)布局、所在區(qū)位、擬采取的經(jīng)營方式等方面來看，項(xiàng)目建成后的招商工作是可以順利開展的。項(xiàng)目建設(shè)管理單位從現(xiàn)在起，就應(yīng)在前期已有工作的基礎(chǔ)上有計(jì)劃、有步驟地采取多種有效的宣傳手段和策略，開展項(xiàng)目的前期招商宣傳等工作，以做到未雨綢繆、運(yùn)籌帷幄。綜上所述，本項(xiàng)目在施工方面存在的風(fēng)險(xiǎn)從風(fēng)險(xiǎn)性質(zhì)來看，屬于一般性風(fēng)險(xiǎn)，通過采取強(qiáng)化宣傳、規(guī)范服務(wù)、加強(qiáng)管理等措施，項(xiàng)目招商是可以順利進(jìn)行的。 管理和人員風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目在管理方面存在的風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：一是在項(xiàng)目前期工作中，由于項(xiàng)目管理單位缺乏管理經(jīng)驗(yàn)而給項(xiàng)目建設(shè)帶來的風(fēng)險(xiǎn)；二是項(xiàng)目建成運(yùn)營后由于缺少專業(yè)管理人員或主要管理人員流失等，造成管理效率低下，給項(xiàng)目經(jīng)營帶來的風(fēng)險(xiǎn)。 關(guān)于項(xiàng)目建成后的運(yùn)營管理問題，將通過招商選擇物流園的管理機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的運(yùn)營管理，并招聘職業(yè)的物流園管理人員進(jìn)行專業(yè)化管理，政府為市場管理創(chuàng)造良好的外部環(huán)境條件，為項(xiàng)目的正常運(yùn)營保駕護(hù)航。同時(shí)，在項(xiàng)目運(yùn)營過程中，將敦促企業(yè)根據(jù)項(xiàng)目經(jīng)營的實(shí)際情況，構(gòu)建和實(shí)施現(xiàn)代企業(yè)制度，注重以人為本的人力資源管理，逐步建立符合企業(yè)實(shí)際的包括具有激勵(lì)體制的薪酬和福利待遇制度體系的完整的管理制度體系，不斷將企業(yè)整體利益與員工個(gè)人利益密切結(jié)合，將短期利益和長期利益密切結(jié)合，并隨著情況的改變而不斷調(diào)整改進(jìn)，穩(wěn)定主要管理人員和核心員工隊(duì)伍，不斷提升員工的整體素質(zhì)，實(shí)現(xiàn)其人生價(jià)值，促進(jìn)企業(yè)的良性循環(huán)和健康發(fā)展。綜上所述，本項(xiàng)目在施工方面存在的風(fēng)險(xiǎn)從風(fēng)險(xiǎn)性質(zhì)來看，屬于一般性風(fēng)險(xiǎn)，通過采取適當(dāng)防范措施，是可以避免的，即使發(fā)生了，也能夠采取得力措施，及時(shí)得到補(bǔ)救。 資金風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目存在的資金風(fēng)險(xiǎn)可能