【正文】 家 庭 沒 有 產(chǎn) 權(quán) 房 ，而 是 通 過 租賃 私 房 等 方 式 解 決 住 房 問 題 。 市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)按 照 永 州 市 住 房 保 障 政 策 規(guī) 定 的 “雙 困 ”線 標(biāo) 準(zhǔn) ，即 家 庭 人 均 年 收 入 低 于上 年 度 當(dāng) 地 平 均 水 平 60%的 ，住 房 面 積 人 均 不 足 15平 方 米 的 。已 享 受 廉 租 住房 實(shí) 物 配 租 和 經(jīng) 濟(jì) 實(shí) 用 住 房 政 策 的 家 庭 ，不 得 承 租 公 共 租 賃 住 房 。項(xiàng) 目 建 設(shè)所 在 地 保 障 對(duì) 象 有 數(shù) 百 戶 。通 過 問 卷 調(diào) 查 ，約 有 60%的 低 收 入 家 庭 有 購(gòu) 房 意向 ；部 分 低 收 入 家 庭 由 于 其 經(jīng) 濟(jì) 基 礎(chǔ) 較 為 薄 弱 等 原 因 ，將 通 過 領(lǐng) 取 租 賃 住 房補(bǔ) 貼 、享 受 實(shí) 物 配 租 保 障 等 方 式 改 善 其 居 住 條 件 ，公 共 租 賃 住 房 有 很 大 的 市24場(chǎng) 需 求 空 間 。冷 水 灘 區(qū) 各 農(nóng) 村 學(xué) 校 教 師 住 房 經(jīng) 過 摸 底 后 知 道 教 師 的 住 房 缺 口 很 大 ，現(xiàn) 有 住 房 建 于 70、80年 代 ，由 于 資 金 匱 乏 而 年 久 失 修 ，已 成 為 危 房 ，突 出 的 表現(xiàn) 在 花 橋 街 鎮(zhèn) 學(xué) 校 、上 嶺 橋 鎮(zhèn) 中 心 小 學(xué) 、普 利 橋 中 心 小 學(xué) 、楚 江 圩 中 心 小 學(xué) 、易 家 橋 小 學(xué) 、陽 山 觀 小 學(xué) 、郝 皮 橋 小 學(xué) 、坪 塘 學(xué) 校 八 所 學(xué) 校 。教 師 住 房 欠 缺 數(shù)量 分 別 為 50、2421132（套 ）。 住 房 保 障 分 析 住房規(guī)劃保障永 州 市 制 定 解 決 城 鄉(xiāng) 低 收 入 家 庭 住 房 困 難 的 工 作 目 標(biāo) 、發(fā) 展 規(guī) 劃 和 年度 計(jì) 劃 ，把 經(jīng) 濟(jì) 適 用 住 房 、廉 租 住 房 及 公 共 租 賃 房 建 設(shè) 納 入 當(dāng) 地 經(jīng) 濟(jì) 社 會(huì) 發(fā)展 規(guī) 劃 和 住 房 建 設(shè) 規(guī) 劃 ，并 向 社 會(huì) 公 布 。依 據(jù) 中 長(zhǎng) 期 規(guī) 劃 ，確 定 年 度 計(jì) 劃 ?？?學(xué) 制 定 廉 租 住 房 、公 共 租 賃 租 房 保障 的 中 長(zhǎng) 期 規(guī) 劃 及 年 度 建 設(shè) 計(jì) 劃 。根 據(jù) 城 鎮(zhèn) 最 低 收 入 家 庭 住 房 需 求 及 經(jīng) 濟(jì) 發(fā)展 水 平 ，合 理 確 定 廉 租 住 房 、公 共 租 賃 租 房 保 障 范 圍 和 保 障 水 平 ，科 學(xué) 測(cè) 算資 金 需 求 總 量 ，明 確 資 金 籌 集 方 式 ，不 斷 擴(kuò) 大 廉 租 住 房 、公 共 租 賃 租 房 保 障覆 蓋 面 。根 據(jù) 住 房 保 障 發(fā) 展 規(guī) 劃 ，編 制 廉 租 住 房 、經(jīng) 濟(jì) 適 用 住 房 、公 共 租 賃 租 房年 度 建 設(shè) 計(jì) 劃 與 用 地 計(jì) 劃 ，報(bào) 市 相 關(guān) 部 門 審 批 。“十 二 五 ”期 間 ，經(jīng) 濟(jì) 適 用 住 房每 年 竣 工 面 積 原 則 上 不 低 于 商 品 住 房 竣 工 面 積 的 70％ 。廉 租 住 房 、公 共 租 賃租 房 和 經(jīng) 濟(jì) 適 用 住 房 建 設(shè) 由 縣 人 民 政 府 組 織 ，可 由 政 府 確 定 的 實(shí) 施 經(jīng) 濟(jì) 適 用25住 房 管 理 的 非 營(yíng) 利 性 機(jī) 構(gòu) 直 接 組 織 建 設(shè) ，也 可 按 照 市 場(chǎng) 化 運(yùn) 作 的 原 則 實(shí) 行 項(xiàng)目 法 人 招 標(biāo) ，參 與 投 標(biāo) 的 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 企 業(yè) 必 須 具 備 相 應(yīng) 資 質(zhì) 、良 好 的 開 發(fā) 業(yè)績(jī) 和 社 會(huì) 信 譽(yù) 。 政府保障能力分析按 照 國(guó) 務(wù) 院 《關(guān) 于 解 決 低 收 入 家 庭 住 房 困 難 的 若 干 意 見 》文 件 精 神 ，以城 市 低 收 入 住 房 困 難 家 庭 為 保 障 對(duì) 象 ，健 全 完 善 廉 租 住 房 、公 共 租 賃 租 房 制度 ，規(guī) 范 深 化 經(jīng) 濟(jì) 適 用 住 房 制 度 ，大 力 推 進(jìn) 舊 城 區(qū) 改 造 ，力 爭(zhēng) 到 “十 二 五 ”末 ，實(shí) 現(xiàn) 低 收 入 家 庭 人 均 住 房 面 積 達(dá) 到 25 平 方 米 以 上 ，基 本 擁 有 或 租 住 一 套 建筑 面 積 60 平 方 米 左 右 的 成 套 住 宅 ，城 市 低 收 入 住 房 困 難 家 庭 全 部 享 受 住 房保 障 。該 公 共 租 賃 住 房 建 設(shè) 項(xiàng) 目 選 址 已 定 ，土 地 有 保 障 ，保 障 了 項(xiàng) 目 的 順 利 實(shí)施 。26第 四 章 項(xiàng) 目 建 設(shè) 總 體 規(guī) 劃 項(xiàng) 目 建 設(shè) 規(guī) 劃 方 案隨 著 房 地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 的 發(fā) 展 ，人 們 對(duì) 住 房 功 能 的 要 求 越 來 越 高 ，對(duì) 樓 盤 的 戶型 環(huán) 境 功 能 、設(shè) 計(jì) 、朝 向 、景 觀 、規(guī) 劃 等 都 有 要 求 ，消 費(fèi) 也 趨 理 性 ，選 擇 樓 盤將 不 僅 僅 是 住 的 功 能 需 求 ，也 是 對(duì) 生 活 居 住 環(huán) 境 的 選 擇 。建 設(shè) 規(guī) 劃 應(yīng) 適 當(dāng) 超前 ，設(shè) 計(jì) 環(huán) 境 優(yōu) 美 、功 能 合 理 、經(jīng) 濟(jì) 適 用 、融 合 人 與 自 然 的 宜 居 住 宅 ，有 著 廣泛 的 市 場(chǎng) 基 礎(chǔ) 的 。規(guī) 劃 9 棟 公 租 房 ，均 為 4F 住 宅 ，盡 量 南 北 朝 向 布 置 ；采 用 自 由 式 組 合 ，二 棟 房 子 間 的 距 離 為 米 。建 筑 退 道 路 紅 線 距 離 為 10 米 ，建 筑 離 界 的 最 少距 離 為 12 米 ，具 體 見 附 圖 ：各 學(xué) 校 公 租 房 平 面 布 置 圖 。 項(xiàng) 目 建 筑 形 態(tài) 和 物 業(yè) 建 設(shè) 規(guī) 劃 方 案冷 水 灘 區(qū) 楚 江 圩 中 心 小 學(xué) 等 八 所 學(xué) 校 公 共 租 賃 住 房 的 總 平 面 規(guī) 劃 設(shè) 計(jì)在 滿 足 交 通 便 利 、布 局 合 理 、功 能 完 善 的 宗 旨 下 ，創(chuàng) 造 環(huán) 境 優(yōu) 美 、功 能 明 確 的人 居 空 間 。小 區(qū) 在 中 間 區(qū) 域 設(shè) 有 集 中 游 園 綠 地 及 兒 童 活 動(dòng) 場(chǎng) 地 ，為 居 民 提 供便 利 的 交 往 休 憩 場(chǎng) 所 ，有 效 方 便 住 戶 的 生 活 需 求 。綠 地 與 開 放 空 間 系 統(tǒng) 由 中心 綠 、入 口 廣 場(chǎng) 、及 各 組 團(tuán) 的 宅 間 綠 地 組 成 。各 種 場(chǎng) 所 均 以 綠 色 植 物 相 隔 ，使其 環(huán) 抱 在 綠 色 之 中 。27 項(xiàng) 目 建 設(shè) 戶 型 規(guī) 劃 方 案規(guī) 劃 原 則遵 循 政 策 及 有 關(guān) 法 律 法 規(guī) 與 標(biāo) 準(zhǔn) 規(guī) 范 ，注 重 整 體 功 能 和 利 用 率 等 住 房實(shí) 際 消 費(fèi) 需 求 ，控 制 造 價(jià) ，滿 足 特 定 客 戶 消 費(fèi) 承 受 能 力 要 求 。設(shè) 計(jì) 原 則 上 綜 合 考 慮 路 網(wǎng) 結(jié) 構(gòu) 、群 體 組 合 、綠 地 系 統(tǒng) 及 空 間 環(huán) 境 等 的 內(nèi)在 聯(lián) 系 ，構(gòu) 成 一 個(gè) 完 整 的 而 又 相 對(duì) 獨(dú) 立 的 有 機(jī) 整 體 。規(guī) 劃 標(biāo) 準(zhǔn)公 共 租 賃 租 房 一 般 設(shè) 計(jì) 為 兩 室 一 廳 型 ，面 積 60 ㎡ 左 右 。根 據(jù) 不 同 消 費(fèi)者 群 體 的 需 要 及 其 所 占 的 比 例 ，確 定 戶 型 面 積 配 比 定 位 ，滿 足 目 前 的 主 流 市場(chǎng) 需 求 ，充 分 考 慮 項(xiàng) 目 后 期 開 發(fā) 的 可 持 續(xù) 性 和 先 進(jìn) 性 。依 靠 優(yōu) 質(zhì) 的 產(chǎn) 品 引 導(dǎo) 市 場(chǎng) ，特 別 注 重 以 人 為 本 ，按 照 人 與 環(huán) 境 和 諧 共 處 ，融 人 入 景 ，滿 足 私 密 性 與 公 共 生 活 便 利 性 要 求 ，提 高 住 宅 各 功 能 區(qū) 的 利 用 率 ，確 保 住 宅 及 其 各 功 能 區(qū) 的 功 能 系 數(shù) 和 價(jià) 值 系 數(shù) 能 滿 足 市 場(chǎng) 需 求 。還 可 設(shè) 計(jì) 落地 飄 窗 ，以 增 加 有 效 使 用 面 積 。應(yīng) 盡 量 多 設(shè) 計(jì) 單 身 公 寓 ，以 控 制 總 價(jià) ，滿 足 有 效 需 求 。 項(xiàng) 目 建 成 后 價(jià) 格 規(guī) 劃 方 案規(guī) 劃 原 則項(xiàng) 目 所 處 地 理 位 置 優(yōu) 越 ，本 案 須 具 備 合 理 性 、經(jīng) 濟(jì) 性 、超 前 性 和 鮮 明 的特 點(diǎn) ，才 能 符 合 該 區(qū) 發(fā) 展 趨 勢(shì) 。在 堅(jiān) 持 可 持 續(xù) 發(fā) 展 的 總 戰(zhàn) 略 下 遵 循 以 下 原 則 ：28（1）整 體 設(shè) 計(jì) 原 則將 多 個(gè) 因 素 進(jìn) 行 系 統(tǒng) 綜 合 的 考 慮 ，加 強(qiáng) 小 區(qū) 與 外 部 之 間 的 組 織 關(guān) 系 ，以及 內(nèi) 部 與 外 部 其 它 功 能 的 溝 通 ，促 進(jìn) 功 能 互 補(bǔ) ，適 當(dāng) 的 延 續(xù) 景 觀 界 面 和 生 態(tài)系 統(tǒng) ，塑 造 和 詣 、便 捷 的 整 體 空 間 關(guān) 系 。在 注 重 公 共 空 間 的 劃 分 、組 織 的 同 時(shí) ，加 強(qiáng) 小 區(qū) 的 連 續(xù) 性 與 整 體 交 通 的 連 續(xù) 性 。（2）以 人 為 本 的 原 則貫 徹 以 人 為 本 的 思 想 ，以 建 設(shè) 生 態(tài) 小 區(qū) 為 規(guī) 劃 目 標(biāo) ，創(chuàng) 造 一 個(gè) 交 通 便 捷 、生 產(chǎn) 、居 住 環(huán) 境 優(yōu) 良 生 態(tài) 小 區(qū) 。注 重 滿 足 舒 適 、安 全 、方 便 、私 密 等 方 面 的 要求 ，合 理 分 配 和 使 用 各 項(xiàng) 資 源 ，全 面 體 現(xiàn) 可 持 續(xù) 發(fā) 展 思 想 ，把 以 人 為 本 作 為設(shè) 計(jì) 的 基 本 出 發(fā) 點(diǎn) 和 最 終 目 標(biāo) 。（3）自 然 優(yōu) 先 原 則在 提 高 土 地 經(jīng) 濟(jì) 效 益 的 同 時(shí) ，因 勢(shì) 利 導(dǎo) ，充 分 合 理 地 利 用 基 地 內(nèi) 的 自 然環(huán) 境 和 資 源 來 塑 造 良 好 的 生 態(tài) 環(huán) 境 ，在 保 護(hù) 自 然 環(huán) 境 的 同 時(shí) ，再 通 過 改 造 ，力 求 提 高 小 區(qū) 的 環(huán) 境 質(zhì) 量 ，拓 展 自 然 舒 展 、富 于 變 化 的 開 放 空 間 和 疏 密 有 序 、錯(cuò) 落 有 致 的 綠 化 空 間 ，創(chuàng) 造 具 有 自 然 面 貌 的 優(yōu) 美 環(huán) 境 。（4）綜 合 效 益 原 則體 現(xiàn) 高 起 點(diǎn) 、高 標(biāo) 準(zhǔn) 、高 水 平 、現(xiàn) 代 化 的 要 求 ，做 到 社 會(huì) 效 益 、環(huán) 境 效 益和 經(jīng) 濟(jì) 效 益 的 有 機(jī) 結(jié) 合 。充 分 考 慮 建 設(shè) 單 位 和 當(dāng) 地 低 收 入 居 民 收 入 水 平 和 住房 消 費(fèi) 承 受 能 力 ，以 及 住 房 保 障 政 策 ；分 區(qū) 域 、分 物 業(yè) 形 態(tài) 、分 建 筑 形 態(tài) 、分檔 次 品 味 、分 組 團(tuán) 并 按 照 功 能 系 數(shù) 與 價(jià) 值 系 數(shù) 大 小 定 價(jià) ，考 慮 開 發(fā) 與 運(yùn) 營(yíng) 成29本 。（5）可 操 作 性 原 則從 規(guī) 劃 入 手 ，加 強(qiáng) 規(guī) 劃 設(shè) 計(jì) 、建 筑 設(shè) 計(jì) 、環(huán) 境 設(shè) 計(jì) 之 間 的 結(jié) 合 ，在 保 證 整體 系 統(tǒng) 的 前 提 下 ，使 開 發(fā) 建 設(shè) 工 作 便 于 分 期 實(shí) 和 經(jīng) 營(yíng) ，提 供 合 理 、可 行 、富 有彈 性 的 開 發(fā) 設(shè) 計(jì) 和 實(shí) 施 手 段 。針 對(duì) 本 案 的 開 發(fā) 建 設(shè) ，將 可 持 續(xù) 發(fā) 展 的 指 導(dǎo) 思想 貫 徹 到 設(shè) 計(jì) 、建 設(shè) 與 管 理 中 ，提 出 循 序 漸 進(jìn) 的 發(fā) 展 模 式 ，形 式 良 性 循 環(huán) 、滾動(dòng) 開 發(fā) 的 機(jī) 制 ，從 而 能 夠 適 應(yīng) 市 場(chǎng) 的 變 化 ，優(yōu) 化 投 資 。規(guī) 劃 構(gòu) 思規(guī) 劃 總 體 構(gòu) 思 以 ：“以 公 租 房 小 區(qū) 為 主 體 、以 其 它 為 配 套 ”的 立 意 ，以 功能 配 置 基 本 完 善 ，性 能 標(biāo) 準(zhǔn) 合 理 ，提 高 質(zhì) 量 保 證 來 塑 造 包 括 新 的 生 產(chǎn) 理 念 ；新 的 消 費(fèi) 意 識(shí) ；新 的 生 活 行 為 ；新 的 交 往 形 態(tài) ；新 的 管 理 模 式 為 內(nèi) 容 的 新 生 活 。價(jià) 格 規(guī) 劃公 共 租 賃 住 房 租 金 ：由 物 價(jià) 部 門 根 據(jù) 有 關(guān) 政 策 ，結(jié) 合 當(dāng) 地 物 價(jià) 水 平 及 低收 入 居 民 收 入 水 平 、承 受 能 力 等 綜 合 因 素 核 定 ，并 實(shí) 行 “收 支 兩 條 線 ”管 理 。規(guī) 劃 理 由公 租 房 屬 于 社 會(huì) 保 障 范 疇 ，屬 公 益 事 業(yè) ，政 策 性 強(qiáng) 、原 則 性 強(qiáng) ，價(jià) 格 規(guī) 劃定 位 應(yīng) 依 據(jù) 國(guó) 家 現(xiàn) 行 政 策 及 有 關(guān) 規(guī) 定 。 配 套 功 能 建 設(shè) 規(guī) 劃 方 案該 項(xiàng) 目 在 設(shè) 計(jì) 中 宜 突 出 以 下 幾 個(gè) 方 面 特 色 ：30居 家 品 位 ：經(jīng) 濟(jì) 適 用 、分 區(qū) 功 能 科 學(xué) 、健 全 ，環(huán) 境 獨(dú) 特 、格 調(diào) 高 雅 、舒 適溫 馨 的 居 家 空 間 。服 務(wù) 品 位 ：優(yōu) 質(zhì) 、專 業(yè) 化 、標(biāo) 準(zhǔn) 化 的 人 性 化 服 務(wù) ，以 人 為 本 的 科 學(xué) 管 理 。生 活 品 位 ：講 究 住 宅 風(fēng) 水 和 室 內(nèi) 設(shè) 計(jì) 理 念 （如 少 裝 修 、多 裝 飾 ），居 家 配備 齊 全 的 高 品 質(zhì) 生 活 。31第 五 章 場(chǎng) 址 與 建 設(shè) 條 件 項(xiàng) 目 選 址項(xiàng) 目 擬 建 地 點(diǎn) ：分 別 位 于 冷 水 灘 區(qū) 楚 江 圩 中 心 小 學(xué) 等 八 所 學(xué) 校 內(nèi) 。 地 勢(shì) 地 貌冷 水 灘 區(qū) 地 處 越 城 嶺 山 脈 、零 祁 盆 地 的 北 部 ，四 明 山 下 ，北 、東 、西 三 面高 ，中 、