【正文】 陽(yáng)光假日公寓福新路西路(工行晉安支行旁21畝84027公寓918套7000元/平方米地面建設(shè)群升國(guó)際八一七中路135畝450000高層一期14套4400元/平方米五層3月香樟林城市花園塔頭路桂香等66號(hào)15畝29363小高層高層128套4300元/平方米封項(xiàng)3月匯誠(chéng)井源居連江北路528號(hào)62畝100000多層/小高層/高層200套4300元/平方米大部分封頂u 市中心板塊總結(jié)及分析市中心板塊憑借無(wú)可挑剔的地理優(yōu)勢(shì)及成熟的商業(yè)、生活配套及土地資源的稀缺，成為眾多客戶購(gòu)買的焦點(diǎn)。今年的市中心所推出的商鋪的比重在市場(chǎng)上占有相當(dāng)大的份額，投資者占據(jù)了較在比例。使得這一板塊的商業(yè)更具規(guī)?；?、整體化，商業(yè)的繁榮必將使這個(gè)板塊更具魅力。今年推出商鋪447000m2，多層、小高層、高層面積663390 m2。該板塊連江北路及塔頭路一帶的住宅均價(jià)為4300元/平方米，其余均價(jià)在5500元/平方米。優(yōu)劣勢(shì)總結(jié)分析：整體交通路網(wǎng)成熟、區(qū)域配套完善是該板塊最大的賣點(diǎn)，讓該板塊在眾多的競(jìng)爭(zhēng)板塊中處于不敗之地。但由于市中心土地資源稀缺，因此樓盤的規(guī)模較小，在大盤揮舞的今天，消費(fèi)者的購(gòu)買日趨理性，從住宅品質(zhì)提出了更高的要求，加之其他區(qū)域的日趨發(fā)展及價(jià)格因素，也成為阻礙該板塊樓盤銷售的影響因素。西二環(huán)板塊新開盤一覽表入市時(shí)間項(xiàng) 目方 位占 地總建（m2）產(chǎn) 品 類 型可售套數(shù)價(jià) 格 （元/ m2）工程進(jìn)度9月運(yùn)盛美之國(guó)梅峰路166號(hào)500畝217000別墅5500元封頂4月仁文大儒世家梅峰西路金牛山北側(cè)700畝小高層/高層一期即將售罄二期待推2000套3600元一期建設(shè)中9月華事達(dá)梅亭居梅亭路北側(cè)國(guó)光新區(qū)E地塊90000多層807套3100元封頂西二環(huán)板塊區(qū)域總結(jié)及分析:隨著西二環(huán)板塊前幾年較大面積的開發(fā)，今年的西二環(huán)較其他板塊樓盤顯得相對(duì)較少，集中在新區(qū)——國(guó)光新區(qū)開發(fā)。最大的一個(gè)住宅項(xiàng)目是占地700畝的仁文大儒世家及別墅項(xiàng)目運(yùn)盛美之國(guó)。今年的市場(chǎng)供應(yīng)量如下：多層90000 m2，小高層及高層1000000 m2，別墅217000 m2。該區(qū)域的市場(chǎng)均價(jià)在3500元/ m2。優(yōu)劣勢(shì)總結(jié)及分析：入市時(shí)間項(xiàng) 目方 位占 地總建（m2）產(chǎn) 品 類 型可售套數(shù)價(jià) 格 （元/ m2）工程進(jìn)度8月大景城福馬路648號(hào)150畝200000多層/小高層20套3400元前3期已封頂3月武夷綠洲鰲峰洲福光南路379號(hào)300畝190000多層、小高層3400落架3月福晟錢隆世家遠(yuǎn)洋路118號(hào)50畝60000高層、小高層、商業(yè)店面住宅50套，店面35套3800元落架5月好來(lái)屋星光大道遠(yuǎn)洋路123號(hào)64．5954000商業(yè)步行街20000元6月東方偉業(yè)商業(yè)廣場(chǎng)招賢路一號(hào)27畝38000為沃爾瑪量身定做的財(cái)富廣場(chǎng)一層80 多套現(xiàn)房第一，這里的樓盤定位很準(zhǔn)確。因?yàn)榍懊嫣峒暗奶鞎r(shí)、地利、人和因素，這個(gè)板塊有著比較穩(wěn)定的消費(fèi)群體。從以前幾個(gè)樓盤的銷售情況看，都業(yè)績(jī)不俗，少有空置?！　〉诙?，和其他幾個(gè)新區(qū)比起來(lái)，這里的市政設(shè)施最完備。大超市、大酒店、醫(yī)院、銀行、學(xué)校、公園等一批批在這里建成，與城區(qū)的差距正在縮小，把西二環(huán)板塊當(dāng)作“城鄉(xiāng)結(jié)合部”的心理也正在購(gòu)房者的心中漸行漸遠(yuǎn)。 第三，在福州市政府的“福州城市總體規(guī)劃”中，明確指出，“西部的洪山地區(qū)，祭酒嶺北面的銅盤地段，多為山丘地，保留部隊(duì)用地，期于規(guī)劃為高級(jí)住宅區(qū)。祭酒嶺以南地段現(xiàn)有的福州大學(xué)、物構(gòu)所、閩江大學(xué)等教學(xué)科研單位，規(guī)劃給予進(jìn)一步完善，形成文教科研區(qū)。其他用地主要用于生活居住。該區(qū)內(nèi)的工業(yè)用地，應(yīng)限制發(fā)展或逐步外遷。這樣清晰的規(guī)劃，奠定了這個(gè)區(qū)域發(fā)展明確的目標(biāo)，讓購(gòu)房者看到這里升值的潛力。而文教科研區(qū)的進(jìn)一步完善，勢(shì)必刺激這里的樓市走出新的行情。最大的隱憂是隨著五四北板塊及金山板塊的崛起，這里的消費(fèi)群體出現(xiàn)分流。 東區(qū)新開盤一覽表東區(qū)板塊總結(jié)及分析：在前兩年的“東區(qū)開發(fā)熱”過(guò)后，今年的東區(qū)住宅項(xiàng)目不多，而且較多項(xiàng)目已進(jìn)入尾盤銷售，以大景城的住宅供應(yīng)量相對(duì)多一些。目前商業(yè)氛圍正在形成。較其它新區(qū)，因東區(qū)原來(lái)就是一個(gè)生活區(qū)，因此在交通及商業(yè)配套上都比其它新區(qū)完善，又有鼓山風(fēng)景區(qū)，且與中心地段相比，價(jià)格明顯較低，因此，東區(qū)的銷售一直都比較理想。隨著沃爾瑪及商業(yè)步行街的形成與啟用，這一帶的升值空間將更大。今年的市場(chǎng)供應(yīng)量如下：多層、小高層450000 m2，商業(yè)92000 m2。目前該區(qū)域的整體均價(jià)在3600元/平方米左右。優(yōu)劣勢(shì)分析：交通便利、生活配套相對(duì)完善已成為該區(qū)域與其它新區(qū)相比最大的優(yōu)勢(shì)。但因該區(qū)域原先就有住宅，這也在一定程度上影響了整體規(guī)劃。與金山新區(qū)相比較，其大配套相對(duì)略差一些。缺少文化娛樂(lè)設(shè)施，未形成一種文化氛圍。在人文素質(zhì)方面，顯得相對(duì)較雜亂。 五四北板塊新開盤一覽表入市時(shí)間項(xiàng) 目方 位占 地總建（m2）產(chǎn) 品 類 型可售 套數(shù)價(jià) 格 （元/ m2）工程進(jìn)度楓丹白鷺（尚領(lǐng)）五四北利嘉路200畝214100多層、小高層3300元封頂7月三盛果領(lǐng)生活2期南平路100號(hào)127畝99542小高層3600元落架12月幸福城三期福飛北路169號(hào)24畝71611多層、小高層新推7樓3300元大多建至56層內(nèi)定億力秀山秀峰路221號(hào)158畝102379小高層350套3300元五四北板塊總結(jié)及分析：　憑借其獨(dú)有的生態(tài)環(huán)境和地緣優(yōu)勢(shì)，五四北板塊潛藏著巨大開發(fā)潛力和炒作空間。這里將建設(shè)成福州環(huán)境優(yōu)美、品味高雅的中央生活區(qū)。居住主題公園、中天翡翠城、山姆小鎮(zhèn)等大項(xiàng)目的推廣吸引了較多消費(fèi)者的眼球。五四北的項(xiàng)目規(guī)模都比較大，今年向市場(chǎng)推廣的有楓丹白鷺（尚領(lǐng)）、三盛果嶺生活2期、幸福城三期、億力秀山等項(xiàng)目。市場(chǎng)供應(yīng)量如下：多層兼小高層285711 m2，小高層201921 m2。目前該板塊的整體均價(jià)3300元/平方米。目前楓丹白鷺（尚領(lǐng)）、三盛果嶺生活2期剩余的房源一般面積都比較大。 優(yōu)劣勢(shì)分析：市區(qū)土地的稀缺將促使五四北板塊的火熱，規(guī)劃中自新店至連江貴安的全國(guó)最長(zhǎng)的公路隧道———貴新隧道，將讓五四北路與羅寧高速公路相接，以及三環(huán)路和輕軌等也讓人們對(duì)五四北板塊寄托了更大的期望。高起點(diǎn)是五四北樓盤的共同特征。生活習(xí)慣、生活品位及生活價(jià)值觀相近的城市中產(chǎn)階段是該區(qū)域共同的目標(biāo)客源。較其它新區(qū)而言，五四北距市中心最近，這也成了其很大的一個(gè)優(yōu)勢(shì)。生活配套、尤其是教育、商業(yè)配套的缺乏一直成為五四北房地產(chǎn)的瓶頸。但由于該區(qū)域缺少政府政策的扶持，因此在配套方面相對(duì)薄弱，需要該區(qū)域的開發(fā)商共同努力，形成區(qū)域資源共享，以提高該板塊的生活質(zhì)量。補(bǔ)充：l 福房指數(shù)3月份市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)　　3月福房指數(shù)為3382點(diǎn)，比去年同期上升344點(diǎn)，%；%。在福房指數(shù)2月份市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)中，我們?cè)袛嘁欢螘r(shí)間內(nèi)福州房?jī)r(jià)將以小幅度攀升為主，從3月的情況看，當(dāng)初我們的判斷是正確的。今后福房指數(shù)仍將呈現(xiàn)穩(wěn)步上升趨勢(shì)。從價(jià)格形成的環(huán)境來(lái)講，對(duì)于已形成完全自由競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，如日用品、家電等市場(chǎng)，其價(jià)格由供求來(lái)決定，這是最基本的經(jīng)濟(jì)規(guī)律。但是，由于土地的區(qū)域性及房屋的差異化，使房地產(chǎn)市場(chǎng)特征表現(xiàn)為區(qū)域性寡頭壟斷，這種市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的主要競(jìng)爭(zhēng)形式不是價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。在這種市場(chǎng)結(jié)構(gòu)下，各區(qū)域房?jī)r(jià)迥異，即使福州東區(qū)板塊房屋供大于求也一時(shí)難以使江濱板塊的房?jī)r(jià)跌下來(lái)。這就是為什么全國(guó)商品房空置率高居不下時(shí)，大多數(shù)城市房?jī)r(jià)還在漲的原因了。下面我們通過(guò)觀察福州市場(chǎng)2006年福房成交量和價(jià)格指數(shù)對(duì)比，也可看出些許端倪。　　從圖二可以看到福州新商品房交易量一直以來(lái)總在30萬(wàn)～60萬(wàn)平方米區(qū)間波動(dòng)，需求量從未高出65萬(wàn)平方米，而福房指數(shù)卻步步攀升，量?jī)r(jià)明顯背離?！　⊥瑫r(shí)，從圖二也可看出3月份成交量相對(duì)2月份有明顯的上升，%。如果說(shuō)2月份福州居民沉浸在傳統(tǒng)的春節(jié)，合家度假休閑，享受天倫之樂(lè)，無(wú)暇他顧，那么3月份就是潛在消費(fèi)者要給福州樓市注入活力的時(shí)候了。從圖二可以看出，2005年也曾出現(xiàn)了同樣的情況———在1月份出現(xiàn)成交量的一個(gè)高峰之后就出現(xiàn)了2月份的低谷，之后就從3月開始回升，這個(gè)應(yīng)該就是市場(chǎng)本身運(yùn)行的一條軌道吧！　　【板塊價(jià)格】　　金山首破三千大關(guān)　　有關(guān)數(shù)據(jù)分析表明，3月住宅均價(jià)從上月3744元/平方米漲到本月3990元/平方米，上漲246元/平方米，%。這個(gè)情況說(shuō)明福州中高端樓盤不斷推出以及本月份茶亭街拆遷補(bǔ)償超過(guò)3200元/平方米的價(jià)格，從而促使均價(jià)不斷抬高。　　可以看出，３月除了西區(qū)板塊的價(jià)格呈現(xiàn)下降趨勢(shì)外，其余均呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)。金山板塊首次突破3000元大關(guān)，金山作為福州“西拓”戰(zhàn)略的重點(diǎn)，其規(guī)劃受到政府的高度重視，這讓許多有眼光的開發(fā)商看到了商機(jī)，紛紛到烏龍江邊安營(yíng)扎寨?，F(xiàn)在烏龍江邊樓盤也日益增多，這一帶的樓盤都有這樣一個(gè)特點(diǎn)，臨江環(huán)境優(yōu)美，適合人居，當(dāng)然未來(lái)基礎(chǔ)設(shè)施還必須完善。在這些高檔樓盤的帶動(dòng)下，金山突破3000元的大關(guān)也是情理之中的事?！　?月份漲幅居各板塊之首的東區(qū)，３月漲幅依然為各板塊之最。 東區(qū)板塊占據(jù)天時(shí)、地利、人和三者之優(yōu)勢(shì)，其東連鼓山風(fēng)景區(qū)，南臨閩江，遙接快安、馬尾，地勢(shì)開闊，又可縱深發(fā)展。隨著“東擴(kuò)南進(jìn)西拓”的城市發(fā)展步伐，其交通從以前的弱勢(shì)變成現(xiàn)在的優(yōu)勢(shì)了。近兩年來(lái)，東區(qū)的環(huán)境有了很大的改善，交通、學(xué)校、商場(chǎng)等市政配套設(shè)施也日益完善,一度沉寂的東區(qū)日益受到消費(fèi)者的青睞?！　⊥瑯樱c去年同期相比，3月份倉(cāng)山和北江濱的漲幅依然樂(lè)觀。福州市政府“東擴(kuò)南進(jìn)”戰(zhàn)略的實(shí)施以及“跨江面?！睉?zhàn)略的提出，使得倉(cāng)山逐漸成為一塊房地產(chǎn)投資熱地，倉(cāng)山受到了越來(lái)越多開發(fā)商與消費(fèi)者的青睞。而高校云集的倉(cāng)山與生俱來(lái)的教育資源優(yōu)勢(shì)使其未來(lái)增值潛力巨大，它因此吸引了眾人目光，%也就十分正常了?！　”苯瓰I板塊一向以品質(zhì)和大氣著稱。%的漲幅上漲。北江濱板塊幾年來(lái)一直熱度不減，原因并不復(fù)雜，人類有天然的親水性，江景住宅在多數(shù)城市都被視為“風(fēng)水寶地”。北江濱板塊從一開始走的就是高檔樓盤路線，隨著這幾年融僑錦江、元洪錦江、君臨閩江等樓盤入住氛圍的形成，北江濱成為了福州最令人向往的高尚住宅區(qū)。　　相反，３月唯一價(jià)格下跌而且漲幅也是最低的西區(qū)板塊就沒(méi)有那么樂(lè)觀了?！　∨c其它的板塊相比，西區(qū)板塊的發(fā)展顯得比較低調(diào)，目前只有仁文大儒世家在苦苦支撐，因此，該板塊也成了福州眾板塊的一個(gè)弱區(qū)域，%，%，都是所有板塊中最低的。但下半年，隨著地產(chǎn)巨鱷冠城集團(tuán)的大手筆介入，西區(qū)板塊價(jià)格走勢(shì)將變得樂(lè)觀。　　【別墅市場(chǎng)】　　開局好“彩”增盤放量　　數(shù)據(jù)表明，別墅交易量去年年底一直在下降?？墒牵?006年的1月出現(xiàn)了一個(gè)巨大的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，成交量和成交的金額都出現(xiàn)了一個(gè)飛躍，%，不得不承認(rèn)2006年別墅市場(chǎng)開了一個(gè)別開生面的好頭?！　‰m然今年2月，別墅的銷售出現(xiàn)了低谷，但是這個(gè)原因我們也已經(jīng)認(rèn)識(shí)到了，2月是傳統(tǒng)的春節(jié)，人們都在忙碌著而沒(méi)有心思來(lái)顧及投資置業(yè)。業(yè)界普遍認(rèn)為2006年福州的樓市必定是“別墅年”，很多別墅項(xiàng)目紛紛在這兩年推向市場(chǎng)。2005年10月至今福州別墅的價(jià)格一直在上升，同時(shí)3月份與2月份相比，成交量和成交金額再上了一個(gè)新臺(tái)階，也說(shuō)明了福州別墅市場(chǎng)在2006年年初就呈現(xiàn)了一個(gè)良好的勢(shì)頭，給業(yè)界認(rèn)為的“別墅年”開了個(gè)好頭。