【正文】 福州市住宅市場分析報告 報告單位：福建金輝集團(tuán)企劃部 報告時間：2006年4月10日 l 市場概論一、2005年，國家加大了對房地產(chǎn)開發(fā)宏觀調(diào)控的力度，并采取了一系列措施穩(wěn)定商品房銷售價格。在各地區(qū)、各部門的共同努力下，各項宏觀調(diào)控措施取得了積極成果。房地產(chǎn)開發(fā)投資增長幅度趨緩，商品房銷售價格漲幅有所回落。2005年房地產(chǎn)開發(fā)市場呈現(xiàn)出以下主要特點(diǎn)：（一） 房地產(chǎn)開發(fā)投資增速逐月回落。2005年，全國累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資15759億元，%,房地產(chǎn)開發(fā)投資增速已持續(xù)8個月低于同期城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)增幅,呈現(xiàn)平穩(wěn)回落的態(tài)勢.（二） 商品住宅投資比重提高,全國完成商品住宅投資10768億元,%,%%,其中,%%,商業(yè)營業(yè)用房投資2000億元,增長16%,%,辦公樓投資740億元,%.%.（三） 企業(yè)到位資金小幅回升,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金21178億元,%,%,國內(nèi)貸款3835億元,%,定金及預(yù)收款7749億元,%.%個百分點(diǎn),.（四） 土地購置面積出現(xiàn)負(fù)增長,商品房開、,完成土地開發(fā)面積20762萬平方米,%,本年購置地土面積38210平方米,減少1575萬平方米,下降4%.分地區(qū)看,%,%和3%.,%,%（五） 期房銷售額所占重超過60%.2005年,其中,%.,%.（六） ,%.,%,%.（七） ,同比增長（八） %,商品住宅空置面積8319萬平方米,%,辦公樓空置面積872萬平方米,%,商業(yè)營業(yè)用房空置面積3872萬平方米,%.從空置時間來看,%.2005年,在各項宏觀調(diào)控措施的共同作用下,要保持宏觀調(diào)控政策的連續(xù)性,在保持房地產(chǎn)開發(fā)投資適度增長的基礎(chǔ)上,.（九） ,。,%。,%.,%,需求下降率高于供應(yīng)下降率,有效需求有待于進(jìn)一步開發(fā),但是商品房自住型消費(fèi)仍占一些比重,將對購需求提供支撐.商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化.據(jù)房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)表示:%,%市區(qū)住宅總價結(jié)構(gòu)同比情況表單元價值段2004年(%)2005(%)≥100800100708060705060405030402030102010市區(qū)住宅面積結(jié)構(gòu)同比情況表單元面積段(平方米)2004年2005年≥20015020012015010012080100608060 商品房價格穩(wěn)中有升上半年,商品房合同登記平均價格為3587/平方米,%,其中商品住房3228元/平方米,%。第三季度商品房合同登記平均價格3766元/平方米,%,其中商品住房3334元/平方米,%。第四季度商品房合同登記平均價格3798元/平方米,比上年均價3262元/平方米上漲536元/平方米,比去年均價2983元/平方米不漲406元/平方米,.二、2月份福州市房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況（一）、1—2月份我市房地產(chǎn)市場運(yùn)行特點(diǎn) 房地產(chǎn)開發(fā)投資增長較快。1—,同比增長33%.,—,%.,%. —2月全市商品房施工面積1612萬平方米,%,%.但是,%.主要是今年以來新開工的大項目減少. 房地產(chǎn)開發(fā)以普通商品住房為主,%.%。辦公、%.從開發(fā)面積看,%.%. —2月福州市區(qū)共批準(zhǔn)商品房預(yù)售許可項目32個,批準(zhǔn)預(yù)售面積(供應(yīng)量),%.商品房預(yù)售合同登記備案(銷售量)%、%、%.,求略大于供. ,%,金額56412萬元,%. ,比去年年底3389元/平方米上漲了231元/平方米,比去年年底平均價格1712元/平方米上漲了269元/平方米,%. %,%,%.從以上數(shù)據(jù)分析判斷,今年1—2月我市房地產(chǎn)市場運(yùn)行總體運(yùn)行狀況良好,開發(fā)投資力度加大,增幅上升,:新開工面積減少,%,新開工面積下降的原因:一是已出讓的地塊無法按時地建設(shè),影響了項目開工,二是成規(guī)模大項目減少,造成開工總量減少.三、今年2月，由表一數(shù)據(jù)測算，從去年2月份至今，％，福州樓市表現(xiàn)出其一貫穩(wěn)健的作風(fēng)。這種穩(wěn)健的作風(fēng)一直延續(xù)到了今年。從今年頭兩月的福房指數(shù)走勢看，福房指數(shù)繼續(xù)保持著穩(wěn)中有升的主流基調(diào)。成交量下降 住宅均價上漲　今年2月，福房指數(shù)為3345點(diǎn)，比去年同期上升231點(diǎn)，%。而與上月相比則上升了24點(diǎn)，％，秉承了小幅上揚(yáng)的風(fēng)格。價格是上漲了，是否普遍受歡迎呢？這要從與價格關(guān)系密切的成交量來分析。去年1月至今，福州樓市的成交量一直在30萬～60萬平方米區(qū)間波動，，這與春節(jié)期間放長假不無關(guān)系。但是，耐人尋味的是住宅均價卻從１月的3578元/平方米漲到２月的3744元/平方米，每平方米上漲了166元?！　≡斐梢陨线@種局面，緣于幾方面的因素。首先來自消費(fèi)者，傳統(tǒng)的春節(jié)合家度假休閑，享受天倫，無暇他顧，而且有潛在購房需求的消費(fèi)者在春節(jié)一般花銷較大，這在一定程度上推遲了這些潛在消費(fèi)者的購房行為，導(dǎo)致了住宅交易量的下降；其次，傳統(tǒng)春節(jié)前后開發(fā)商為了盡快回籠資金，采取了各種各樣的促銷手段，消費(fèi)者目不暇接，反而產(chǎn)生了持幣觀望的心態(tài)。另一個原因自然來自開發(fā)商，開發(fā)商只愿意促銷而不愿降價的姿態(tài)，使得福房指數(shù)小幅度上升而住宅交易量下降。并且，春節(jié)前后新樓盤推出不多，市場總量較小，這也導(dǎo)致了住宅交易量的下降。　?。苍路莸淖≌灰琢匡@著下降，而住宅均價卻比１月份高出了166元，這個現(xiàn)象值得我們重點(diǎn)研究。很顯然，在供應(yīng)總量下降的情況下，新推出的樓盤又以高價居多是導(dǎo)致這一現(xiàn)象的直接原因。四、2006年房市六大走勢：充滿變數(shù)，但也有機(jī)可尋（一）、樓市調(diào)控與啟動內(nèi)需的關(guān)系如何調(diào)處啟動內(nèi)需已被列為２００６年中國經(jīng)濟(jì)工作的重中之重。這是由中國獨(dú)特的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)所決定聯(lián)盡管延續(xù)２００５年的調(diào)控主旨，前期出臺的政策仍會被執(zhí)行、消化，但２００６年的樓市政策還是有明顯的不同：政策重心由抑制投機(jī)、平抑價格轉(zhuǎn)到鼓勵消費(fèi)——鼓勵自主性消費(fèi)、普通商品房消費(fèi)。換言之，２００６年的樓市仍會在調(diào)控的既定軌道中滑行，但重點(diǎn)是解決結(jié)構(gòu)性問題。 可以肯定，內(nèi)需成了纏繞２００６年樓市的一個結(jié)：經(jīng)濟(jì)運(yùn)行亟待啟動內(nèi)需——啟動內(nèi)需需要活躍樓市——活躍樓市反映政策松緊——政策松緊影響經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。顯然，宏觀調(diào)控的方向、力度選擇與擴(kuò)大內(nèi)需的關(guān)系如何調(diào)處，將成為影響２００６年樓市走勢的最大因素。值得關(guān)注的是，“十一五”規(guī)劃重提刺激內(nèi)需，不能簡單地等同于“全面支持”房地產(chǎn)業(yè)消費(fèi)，而是有選擇的，是鼓勵老百姓適度地購買符合自身經(jīng)濟(jì)實力的房產(chǎn)，重點(diǎn)在中低檔自住類商品房。 （二）不同部門間的政策取向在多大程度上協(xié)調(diào)一律。 房地產(chǎn)問題既是個經(jīng)濟(jì)問題又是個社會問題，政策對這個產(chǎn)業(yè)和市場來說至關(guān)重要。而政策的基本立場和態(tài)度往往又是多部門協(xié)商、平衡的結(jié)果。在對待房地產(chǎn)問題上，不同部門從各自的工作角度出發(fā)，意見相左屢見不鮮。譬如央行的研究報告建議取消商品房預(yù)售制度，建設(shè)部則表態(tài)暫不取消；發(fā)改委贊同公布房價成本，建設(shè)部認(rèn)為現(xiàn)在還很難做到；不久前，國土資源部的官員說，２００６年的調(diào)控政策不會改變，而另外一些部門（包括行業(yè)協(xié)會、商會）則說，情況正在改變。 不同部門站在各自的立場，主張有異本無可厚非，但局部的道理不等于全局的正確。由于各自作用方向的不同，最終“合力”的大小、方向往往會改變。２００６年，影響樓市的政策性因素在實際運(yùn)行中會起到多大作用，與相關(guān)部門協(xié)調(diào)度的高低直接關(guān)聯(lián)。 （三）、經(jīng)濟(jì)景氣周期影響下的供求關(guān)系如何變化 樓市走勢直接決定于供求。從供應(yīng)的角度看，其一，作為房地產(chǎn)開發(fā)的先行條件——土地開發(fā)的面積增幅持續(xù)回落，大量閑置土地沒有轉(zhuǎn)化為市場有效供應(yīng)。２００５年１至１０月，全國土地開發(fā)面積１３２７１萬平方米，同比下降１．３％。土地購置面積和開發(fā)面積的差額由１９９８年的２３７９．２萬平方米增加到２００５年的１２６０９．８萬平方米。這說明開發(fā)商手中掌握大量已出讓土地，待轉(zhuǎn)化為有效供應(yīng)。開發(fā)面積增幅的急劇下降，將使房地產(chǎn)新開發(fā)項目受到約束。 其二，由于前幾年大量的新開工項目進(jìn)入竣工期，商品房供給增速逐月提升，２００５年前三季度，竣工面積分別增長１３．１％、１６．３％和１９．７％，前１０個月商品房竣工面積達(dá)２０２５０．３萬平方米，同比增長１９．６％，增幅比上年同期高９．８個百分點(diǎn)。這使２００４年調(diào)控以來竣工率低迷的狀態(tài)根本改變。２００６年，這一供給狀況還將持續(xù)。 其三，結(jié)構(gòu)性問題仍很突出。２００５年前１０個月，經(jīng)濟(jì)適用房投資不增反降１１．１％，供給比例由上年同期的５％下降到３．６％，房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)失衡的程度在加劇。中央經(jīng)濟(jì)工作會議已明確，２００６年，普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房成為房地產(chǎn)市場發(fā)展的重點(diǎn)。從需求的角度看，過熱的購房需求得到初步抑制。據(jù)人民銀行統(tǒng)計，２００５年前三季度個人住房貸款增加１８６９億元，同比少增１１５２億元。２００６年，政府鼓勵普通商品房消費(fèi)需求和自住型消費(fèi)需求，并創(chuàng)造相對寬松的消費(fèi)環(huán)境。 此外，樓市需求還與經(jīng)濟(jì)景氣周期密切相關(guān)。西方發(fā)達(dá)國家把房地產(chǎn)行業(yè)作為經(jīng)濟(jì)景氣的晴雨表，經(jīng)濟(jì)景氣的時候，人們往往把購房的需求提前；經(jīng)濟(jì)不景氣，則相反。持有資產(chǎn)傳達(dá)了很重要的經(jīng)濟(jì)學(xué)信息，當(dāng)預(yù)期經(jīng)濟(jì)膨脹的時候，人們力圖把貨幣資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為實物。當(dāng)人們預(yù)期經(jīng)濟(jì)緊縮的時候，則相反。因此，２００６年我國經(jīng)濟(jì)的景氣度以及對于經(jīng)濟(jì)景氣度的預(yù)期都將影響樓市。五、福州市土地市場分析2006年福州市國地資源局共拍出四幅地塊，拍賣總額為51600萬元。其中宗地2006拍01號地塊和宗地2006拍04號地塊分別創(chuàng)造2006年拍賣地塊樓面的價和總價最高記錄，宗地2006拍01號樓面地價為75588萬/平方，宗地2006拍號地塊的最終拍賣地價為43000萬元。具體統(tǒng)計如下：拍賣地塊編號地塊位置規(guī)劃用途土地面積拍賣價格競得人2006拍01號鼓樓區(qū)、湖東路北側(cè)商業(yè)金融用地（C2）、二類居住用地R2（兼容辦公）3．77畝2850萬元王品枝2006拍02號臺江區(qū)，五一南路西側(cè)商業(yè)金融用地（C2）、二類居住用地（R2）（兼容辦公）社會停車場（庫）用地（S3）3．87畝2400萬元福建福晟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2006拍03號倉山區(qū)金大道與洪灣路交叉口西南側(cè)金山桔元小區(qū)北部分為西東兩幅地塊東地塊：二居用地（R2）西地塊商業(yè)用地（C2，應(yīng)含生鮮超市，商業(yè)集中式面置）57．7畝12350萬元福建景城實業(yè)有限公司2006拍04號倉山區(qū)洪灣路東側(cè)二類居住用地140．68畝34000萬元福州市城鄉(xiāng)建總發(fā)展有限公司總計206．0251600萬元 l 房地產(chǎn)市場簡況（一）、區(qū)域發(fā)展178。 金山板塊作為政府東擴(kuò)南進(jìn)的新站點(diǎn)，金山可謂是集“集萬千寵愛于一身”，閩江、烏龍江又龍合抱著秀色金山，集合了所有城市的營養(yǎng)素。近幾年，金山的發(fā)展勢如破竹，住宅形態(tài)已逐步從多層發(fā)展到小高層、高層及別墅。目前主要以小高層以主，別墅、高層為輔。在金山碧水的一期、二期、三期、四期的帶動下，今年的金山樓盤花開遍地，成為福州市最集中的樓盤開發(fā)的片區(qū)，烏龍江沿線異常熱鬧，別墅、普通住宅、高檔住宅頻頻推出。根據(jù)2006年1月福房指數(shù)表明，2006年1月福州市房地產(chǎn)市場指數(shù)為3321。%。而金山板塊的福房指數(shù)由于2005年12月金山板塊各個項目均推出各種優(yōu)惠