【導(dǎo)讀】以介紹，供讀者分享。以后各節(jié)是瑞爾特人介入項(xiàng)目后的操作實(shí)錄。本項(xiàng)目簡稱“美的海岸”，位于廣東順德市北滘鎮(zhèn)南部，占地面積670畝，東接廣珠公路、南連順德水道、西靠三洪奇生活區(qū)、北臨三樂公路。120萬人，預(yù)計(jì)到20xx年，常住人口160萬人，而新增人口中25%為外來移民。分是江河沖積的平原，河涌交錯(cuò)，土地肥沃，氣候溫和，雨量充沛，四季常青。便，靠近廣州、佛山等大城市，毗鄰港澳，距香港65海里，距澳門90公里。同胞眾多，旅居港澳臺(tái)的鄉(xiāng)親及華僑達(dá)40多萬人。由于所處的地理位置優(yōu)越，順德歷史上。就是一個(gè)商品經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的地區(qū)和外貿(mào)出口的基地。被稱為盛世桃花源的北滘鎮(zhèn)，居順德市東北角，東面與番禺市接壤，東北面緊靠廣州市，達(dá)18萬人，暫住人口6萬人。四位，電風(fēng)扇、空調(diào)器用電機(jī)、高中檔電飯煲、電暖器均居國內(nèi)同行業(yè)第一位。以來，美的產(chǎn)品出口額一直居國內(nèi)同行業(yè)首位。售出，其小區(qū)被評(píng)為市“安全文明小區(qū)標(biāo)兵”。

　　

【正文】 五、工程費(fèi)用估算 編號(hào) 項(xiàng)目 單位 工程量 單價(jià)（元） （萬元） 1 堤外擋土墻工程 米 1300 4520 2 填沙工程 立方米 627580 15 會(huì)所區(qū) 立方米 121620 15 堤外東區(qū) 立方米 160420 15 堤內(nèi) 立方米 345540 15 3 圍墻工程 米 1865 600 4 保安系統(tǒng) 套 1 5000000 5 道路工程 21米大道 平方米 4200 130 15米大道 平方米 43500 120 6米大道 平方米 49200 110 小橋 座 4 80000 中國最龐大的實(shí)用下載資料庫 (負(fù)責(zé)整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 大橋 座 1 150000 6 道路景觀 大路燈 個(gè) 20 5000 小路燈 個(gè) 1200 1000 大路牌 個(gè) 20 20xx 小路牌 個(gè) 140 1000 石椅 張 500 500 垃圾箱 個(gè) 1200 1200 7 供水系統(tǒng) 供水管線 米 21800 220 消防 米 120xx 125 增容費(fèi) 米 1 8 供電系統(tǒng) 外供電線 米 1000 950 內(nèi)供電線 米 21800 700 變壓器 臺(tái) 5 250000 配電房 平方米 800 1750 增容費(fèi) 千瓦 5000 350 9 供氣系統(tǒng) 供氣管線 米 21000 150 天然氣站 座 650000 10 電話系統(tǒng) 門 20xx 500 11 電視系統(tǒng) 戶 800 350 28 12 排水系統(tǒng) 排水管線 米 220xx 240 河涌整治費(fèi)用 米 1400 950 13 東大門 座 1 102400 14 北大門 座 1 54000 15 綠化工程 廣珠路 20米綠化 平方米 9000 100 東、北大門綠化島 平方米 160 300 圍墻邊綠化 米 1300 170 中心廣場 平方米 10000 150 會(huì)所邊綠化 平方米 15000 150 21米路綠化 平方米 1000 150 15米綠化 平方米 3800 100 河涌邊綠化 平方米 660 80 堤圍邊綠化 平方米 3900 125 別墅區(qū)小品 處 3 60000 16 售樓部、物業(yè)部 平方米 800 2500 17 托兒所 平方米 750 2500 18 幼兒園 平方米 1400 2500 中國最龐大的實(shí)用下載資料庫 (負(fù)責(zé)整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 19 會(huì)所 會(huì)所建筑內(nèi)部 平方米 4600 4350 停車場 平方米 1800 180 籃球場 平方米 750 280 網(wǎng)球、羽毛球場 平方米 900 900 游泳池 平方米 2500 1000 20 225平方米別墅 平方米 53664 1100 21 250平方米別墅 平方米 17286 1100 22 300平方米別墅 平方米 54300 1100 23 438平方米別墅 平方米 25842 1100 24 洋房 平方米 20460 1000 25 樣板房裝修 平方米 2700 2300 26 高爾夫球場建筑費(fèi) 平方米 51700 150 27 項(xiàng)目設(shè)計(jì)、管理和施工監(jiān)理等費(fèi)用 28 總計(jì) 第三節(jié) 美的海岸花園財(cái)務(wù)可行性報(bào)告 本報(bào)告旨在通過項(xiàng)目的成本構(gòu)成，開發(fā)進(jìn)度、資金投放進(jìn)度、投資回收期及利潤等的測算，對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)（財(cái)務(wù)）可行性進(jìn)行分析。 綜上所述，根據(jù)財(cái)務(wù)計(jì)算的結(jié)果及分析，從經(jīng)濟(jì)角度得出：美的海岸花園項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益尚好，針對(duì)美的集團(tuán)實(shí)際情況，該項(xiàng)目是可行的。然而項(xiàng)目實(shí)施仍需努力控制成本，并在市場推廣上狠下功夫。（注：因本報(bào)告涉及發(fā)展商美的集團(tuán)的財(cái)務(wù)管理及開發(fā)經(jīng)營的商業(yè)機(jī)密，故將報(bào)告具體內(nèi)容略去） 點(diǎn)評(píng) 以上三個(gè)可行性報(bào)告是在 項(xiàng)目尚處在立項(xiàng)階段，發(fā)展商根據(jù)原來以別墅為主的總體規(guī)劃撰寫的，分別從市場、技術(shù)和財(cái)務(wù)方面較為系統(tǒng)地分析了項(xiàng)目的可行性。 市場可行性報(bào)告：對(duì)項(xiàng)目本身的優(yōu)勢分析不全面，市場定位對(duì)香港與廣州市場過于看好，缺乏依據(jù)。 工程可行性報(bào)告：主要分析了項(xiàng)目的建設(shè)目標(biāo)，整體規(guī)劃的初步設(shè)計(jì)，以及區(qū)內(nèi)交通系統(tǒng)和防洪、水電系統(tǒng)，對(duì)整個(gè)工程的土建成本有初步的估算。 財(cái)務(wù)可行性報(bào)告：本報(bào)告通過項(xiàng)目的成本構(gòu)成開發(fā)進(jìn)度、資金投放進(jìn)度、投資回收期及利潤等進(jìn)行測算，對(duì)美的海岸花園的財(cái)務(wù)可行性進(jìn)行了初步分析。 以上三個(gè)可行性報(bào)告體系完整 ，分析方法科學(xué)。但因開發(fā)商項(xiàng)目籌備周期過長，市場需求已發(fā)生巨大變化。原來以別墅為主、洋房為輔的規(guī)劃方案已無市場操作可能。 后期，通過進(jìn)一步市場調(diào)查及分析，開發(fā)商根據(jù)市場狀況調(diào)整了規(guī)劃，并重新編制了相關(guān)可行性研究報(bào)告。 中國最龐大的實(shí)用下載資料庫 (負(fù)責(zé)整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第四節(jié) 王志綱工作室對(duì)本項(xiàng)目策劃要點(diǎn)及點(diǎn)評(píng) 應(yīng)美的集團(tuán)邀請(qǐng)，王志綱先生對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了策劃，要點(diǎn)如下： （一）分析中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢，明確房地產(chǎn)業(yè)的三個(gè)階段：炒家市場階段、用家市場階段及概念地產(chǎn)階段。 （二）分析美的海岸花園項(xiàng)目優(yōu)勢和劣勢，指出發(fā)展商“按照傳統(tǒng)的、常規(guī)的思路來操作，其結(jié)果 不容樂觀。只有用超常規(guī)的思路和做法來啟動(dòng)?！? （三）將此項(xiàng)目做成 北滘鎮(zhèn)以至整個(gè)順德市第三產(chǎn)業(yè)的標(biāo)志性項(xiàng)目，確立其在順德市的龍頭地位。項(xiàng)目名稱為“美的海洋休閑購物世界”。項(xiàng)目由美的海洋休閑世界、美的倉儲(chǔ)購物世界及商品住宅組成。扭轉(zhuǎn)順德市不適宜居家置業(yè)的舊形象，推動(dòng)順德板塊上升到一種全新的概念，開創(chuàng)一種屬于順德的“美的生活方式”和令人艷羨的“美的生活文化”。 （四）結(jié)合美的原有規(guī)劃和內(nèi)、外部條件，提出一點(diǎn)補(bǔ)充：“跳”出周邊成功項(xiàng)目的模式，開發(fā)新的概念，創(chuàng)造新的消費(fèi)需求，設(shè)計(jì)的概念是： 21世紀(jì)的環(huán)保住宅。 美的集 團(tuán)的高層領(lǐng)導(dǎo)者對(duì)王志綱先生的開闊思路、淵博的知識(shí)非常認(rèn)可，對(duì)他提出的策劃方案進(jìn)行了自身狀況分析，由于美的海洋休閑購物世界項(xiàng)目投入資金太多，跨行業(yè)太大而且缺乏足夠的市場支持，最終未實(shí)施。但王志綱先生的社區(qū)綜合配套開發(fā)思路被完整地貫徹在美的海岸花園的開發(fā)之中，對(duì)項(xiàng)目的成功起到了不可忽視的作用，王志綱先生此次策劃咨詢，堅(jiān)定了美的集團(tuán)決策層的立項(xiàng)決心，加速了項(xiàng)目的整體運(yùn)作。 美的集團(tuán)早期的大量扎實(shí)細(xì)致的籌備工作和王志綱先生的策劃指點(diǎn)，為項(xiàng)目運(yùn)作打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。這其中，蘊(yùn)含了許許多多人的心血。 1997 年末，美的海岸 花園項(xiàng)目經(jīng)營策劃的重?fù)?dān)落在朱曙東先生身上，他與他的伙伴們一起，充分汲取前人的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，一步一個(gè)腳印地貫徹全程營銷的每一個(gè)流程??